Kapanış Maliyetlerinin Tanımı

Kapanış maliyetleri, resmi belgelerin hazırlanması ve kaydedilmesi için avukatlık ücretleri, tapu hizmetleri ve sigorta, devlet kayıt maliyetleri ve vergileri, mülk araştırmaları ve değerlendirmeleri, emlak komisyonculuğu komisyonları, ipotek başvuru ücretleri ve puanları, mülk teftişler ve ev garantileri ve özel ipotek sigortası (PMI) ve iptal. Kesin kapanış maliyetleri, ilgili işleme, konuma ve ilgili taraflara bağlı olarak değişir. Hem alıcılar hem de satıcılar için bu maliyetlerin farkında olmak ve bir gayrimenkul işlemi yaparken bunları bütçelerine dahil etmek çok önemlidir (Investopedia, t; Nolo, t).

Gayrimenkul İşlemlerinde Kapanış Masraflarının Rolü

Kapanış maliyetleri, mülk devir işlemi sırasında hem alıcılar hem de satıcılar tarafından yapılan çeşitli ücretleri ve masrafları kapsadığı için gayrimenkul işlemlerinde çok önemli bir rol oynar. Bu maliyetler, işlemin tüm yasal, finansal ve idari yönlerinin yeterince ele alınmasını sağlayarak ilgili tüm taraflar için sorunsuz ve güvenli bir deneyim sağlar. Alıcılar için kapanış maliyetleri, diğerlerinin yanı sıra ipotek başvuru ücretlerini, mülk incelemelerini, ev garantilerini ve özel ipotek sigortasını içerebilir. Öte yandan, satıcılar genellikle emlak komisyonculuğu komisyonları, tapu hizmetleri ve avukatlık ücretleriyle ilgili masrafları üstlenirler. Ek olarak, her iki taraf da resmi kayıt, vergiler, mülk araştırmaları ve değerlendirmelerin maliyetlerini paylaşabilir. Bu kapanış maliyetlerini anlayan ve hesaba katan alıcılar ve satıcılar, gayrimenkul işlemlerinin şartlarını daha iyi müzakere edebilir ve kapanış sürecinde beklenmeyen mali yüklerden kaçınabilir (Wikipedia, 2015; Investopedia, 2021).

Alıcılar için Tipik Kapanış Maliyetleri

Bir gayrimenkul işleminde, alıcılar tipik olarak bir mülk edinmenin toplam maliyetine katkıda bulunan çeşitli kapanış maliyetleriyle karşılaşırlar. Bu tür maliyetlerden biri, kredi başvurusunun işlenmesini karşılamak için borç verene ödenen ipotek başvuru ücretidir (Wikipedia, t). Ek olarak, alıcıların ipoteklerinde daha düşük bir faiz oranı sağlamak için bir tür ön ödemeli faiz olan puan ödemeleri gerekebilir (Wikipedia, t). Kredi verenler genellikle mülkün satış fiyatının adil piyasa değeriyle uyumlu olduğunu doğrulamak için lisanslı bir profesyonel değerleme uzmanına ihtiyaç duyduğundan, ekspertiz ücretleri başka bir yaygın masraftır (Wikipedia, t). Borç verenler, mülkün iyi durumda olduğundan ve yeterli teminat değerine sahip olduğundan emin olmak için teftiş yapılmasını zorunlu kılabileceğinden, teftiş ücretleri de alınabilir (Wikipedia, t). Son olarak, peşinatları mülkün değerinin %20'sinden azsa alıcıların özel ipotek sigortası (PMI) için ödeme yapmaları gerekebilir ve ilk yılın primi genellikle kapanışta ödenir (Wikipedia, t).

Satıcılar İçin Tipik Kapanış Maliyetleri

Bir gayrimenkul işleminde, satıcılar genellikle birkaç kapanış maliyetine maruz kalırlar. En önemli giderlerden biri, emlak komisyoncusunun mülkü pazarlama, alıcı bulma ve müzakerelere yardımcı olma hizmetlerini tazmin eden aracılık komisyonudur. Bu komisyon genellikle satış fiyatının yüzdesi olarak hesaplanır ve satıcı ile listeleme komisyoncusu arasındaki bir listeleme sözleşmesinde belirlenir (Fisher, 2019).

Satıcılar için diğer bir yaygın kapanış maliyeti, tapu arama, tapu sigortası ve diğer ilgili hizmetleri içeren tapu hizmet maliyetidir. Bu bedel, sözleşmeye göre taraflardan herhangi biri tarafından ödenebilse de, genellikle masrafın büyük kısmını satıcı üstlenir (Wikipedia, 2021). Ek olarak, satıcılar, bir devlet kuruluşu tarafından işlem üzerine tüketim vergisi olarak alınan belge veya işlem pulları gibi devlet kayıt maliyetlerinden ve vergilerinden sorumlu olabilir (Wikipedia, 2021). Son olarak, satıcılar, alıcının ilk sahip olduğu yıl için büyük ev sistemlerini onarım veya değiştirmeye karşı sigortalayarak alıcılara "iç huzuru" sağlamak için ev garantileri sunabilir (Wikipedia, 2021).

Avukatlık Ücretleri ve Yasal Belgeler

Avukatlık ücretleri ve yasal dokümantasyon maliyetleri, gayrimenkul işlemlerinde kapanış maliyetlerinin temel bileşenleridir. Bu ücretler, resmi belgelerin düzenlenmesi ve kaydedilmesi için alıcı veya satıcı veya bazen her iki tarafça ödenir. Avukatların katılımı, belgelerin doğru ve yasal gerekliliklere uygun olarak hazırlanmasını sağlar. Tipik olarak, kurumsal ve ticari borç verenler, işlemdeki çıkarlarını korumak için avukatların görevlendirilmesini zorunlu kılar.

Yasal dokümantasyon maliyetleri, tapu arama, tapu sigortası ve diğer ilgili hizmetler için tapu hizmeti maliyetleri gibi çeşitli yönleri kapsar. Bazı durumlarda, avukat tapu araması yapabilir ve her iki hizmet için alınan ücretler birleştirilebilir. Ek olarak, mülkün mülkiyet değişikliğine ilişkin resmi bir kaydın girilmesi için devlet kayıt maliyetleri ve vergiler tahakkuk ettirilir. Bu maliyetler bir devlet kurumu tarafından tahsil edilir ve kanunen zorunludur. Genel olarak, avukat ücretleri ve yasal dokümantasyon maliyetleri, gayrimenkul işlemlerinin meşruiyetini ve doğruluğunu sağlamada, ilgili tüm taraflar için güvenlik ve gönül rahatlığı sağlamada çok önemli bir rol oynar (Wikipedia, 2015).

Tapu Hizmetleri ve Sigorta

Tapu hizmetleri ve sigorta, gayrimenkul işlemlerinde kapanış maliyetlerinin temel bileşenleridir. Tapu hizmetleri, mülkün mülkiyetinin mülkiyet devrini etkileyebilecek herhangi bir haciz, yükümlülük veya diğer sorunlardan arınmış olduğundan emin olmak için kamu kayıtlarının kapsamlı bir şekilde araştırılmasını içerir. Bu süreç, ödenmemiş vergiler veya yasal ihtilaflar gibi işlemi engelleyebilecek veya alıcı için gelecekte zorluklara yol açabilecek potansiyel sorunların belirlenmesine yardımcı olur.

Tapu sigortası ise, alıcıyı ve borç vereni, işlem tamamlandıktan sonra ortaya çıkabilecek öngörülemeyen taleplerden veya tapu kusurlarından koruyan bir poliçedir. Bu sigorta, mülkün mülkiyetiyle ilgili herhangi bir yasal ihtilaf veya zorluk durumunda mali teminat sağlayarak, alıcının yatırımının korunmasını sağlar. Tipik olarak, tapu hizmetleri ve sigorta bedeli, emlak sözleşmesinde belirtildiği gibi alıcı veya satıcı tarafından karşılanır. Bu harcamalar, mülk sahipliğinin sorunsuz ve güvenli bir şekilde devrini garanti etmek için gereklidir ve genellikle kurumsal veya ticari borç verenler tarafından bir ipotek kredisinin onaylanması için bir koşul olarak istenmektedir (Fisher & Martin, 2014).

Resmi Kayıt Maliyetleri ve Vergiler

Devlet kayıt maliyetleri ve vergiler, mülk sahipliği değişikliklerinin uygun şekilde belgelenmesini ve kaydedilmesini sağladıklarından, gayrimenkul işlemlerinin temel bileşenleridir. Kayıt maliyetleri, mülkün mülkiyet değişikliğine ilişkin resmi bir kaydın girilmesi için devlet kurumları tarafından alınan ücretlerdir. Bu ücretler, hükümetin, yasal ve mali amaçlar için çok önemli olan mülk sahipliğine ilişkin doğru ve güncel bir kamu kaydı tutması için gereklidir (Harvard Law Review, 2017).

Vergiler ise devlet kurumları tarafından işlem üzerinden tüketim vergisi olarak alınmaktadır. Genellikle belge veya işlem pulları olarak adlandırılan bu vergiler, mülkün konumuna ve yargı yetkisine göre değişir. Kanunen gereklidirler ve kamu hizmetlerini ve altyapıyı finanse etmek için hükümet tarafından toplanan gelire katkıda bulunurlar (Sirmans & Swicegood, 2000). Hem kayıt maliyetleri hem de vergiler, emlak sözleşmesinde öngörüldüğü gibi genellikle alıcı veya satıcı tarafından ödenir ve bir emlak işleminde kapanış maliyetlerinin bir parçası olarak kabul edilir.

Gayrimenkul Etüt ve Ekspertizleri

Gayrimenkul araştırmaları ve ekspertizleri, mülkün değeri, sınırları ve potansiyel sorunları hakkında önemli bilgiler sağladıkları için gayrimenkul işlemlerinin temel bileşenleridir. Bir emlak araştırması, bir mülkün sınırlarının, irtifak haklarının ve tecavüzlerinin lisanslı bir bilirkişi tarafından yürütülen ayrıntılı bir incelemesidir. Bu, alıcının, kurumsal ve ticari borç verenler için özellikle önemli olan mülkün tam boyutlarından ve sınırlamalarından haberdar olmasını sağlar (Harvard Law Review, 2017).

Değerleme ise, bir mülkün adil piyasa değerini belirlemek için lisanslı profesyonel değerleme uzmanları tarafından yapılır. Bu süreç, mülkün durumunun, konumunun ve bölgedeki karşılaştırılabilir satışlarının kapsamlı bir değerlendirmesini içerir. Mülkün satış fiyatının piyasa değeriyle uyumlu olmasını sağlamak ve böylece ipotek kredisini güvence altına almak için gerekli teminat değerini korumak için borç verenler tarafından genellikle ekspertiz gerekir (Appraisal Institute, 2020).

Gayrimenkul işlemlerinde hem mülk araştırmaları hem de ekspertiz işlemleri kapanış maliyetlerine katkıda bulunur. Bu maliyetlerin sorumluluğu alıcı ve satıcı arasında müzakere edilebilirken, genellikle alıcı tarafından karşılanır. Bu ücretler, işleme dahil olan tüm tarafların mülk hakkında doğru ve güvenilir bilgilere sahip olmasını sağlayarak sonuçta sorunsuz ve başarılı bir işlemi kolaylaştırır (Investopedia, 2021).

Emlak Aracılığı Komisyonları

Emlak komisyonculuğu komisyonları, satıcının bir emlak komisyoncusuna mülkün pazarlanması, alıcı bulunması ve müzakerelere yardımcı olması hizmetleri karşılığında ödediği ücretleri temsil ettiği için kapanış maliyetlerinde önemli bir rol oynar. Bu komisyonlar genellikle satış fiyatının bir yüzdesi olarak hesaplanır ve satıcı ile listeleme komisyoncusu (Investopedia, t) arasındaki bir listeleme sözleşmesinde belirlenir. Liste komisyoncusu ayrıca komisyonlarının bir kısmını mülk için alıcı bulmaya teşvik olarak alıcı acentelere sunabilir. En büyük kapanış maliyetlerinden biri olan aracılık komisyonları, hem alıcılar hem de satıcılar için bir gayrimenkul işlemi için bütçe oluştururken dikkate alınması gereken önemli bir faktördür. Satış sürecinde emlak aracılık hizmetlerinden yararlanılmışsa bu komisyonların ödenmesi gerektiğini belirtmek önemlidir (Wikipedia, 2015).

Mortgage Başvuru Ücretleri ve Puanları

Mortgage başvuru ücretleri ve puanları gayrimenkul işlemlerinde kapanış maliyetlerinin önemli bir bileşenidir. İpotek başvuru ücretleri, kredi veren tarafından bir kredi başvurusunu işleme alma masraflarını karşılamak için alınan ücretlerdir. Bu ücretler, alıcı tarafından kapanıştan önce doğrudan borç verene ödenebilir veya kapanışta ödenmesi gereken alıcının kapanış maliyetlerinin bir parçası olarak dahil edilebilir (Investopedia, nd). Öte yandan indirim puanları olarak da bilinen puanlar, alıcı tarafından borç verene ödenen ve satıcı tarafından geri ödenebilen önceden ödenmiş bir faiz şeklidir. Bir puan, kredi anaparasının yüzde birine eşittir ve tipik olarak faiz oranını %1/8 oranında (0.125) düşürür (Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2017). Alıcılar, puan ödeyerek ipoteklerinde daha düşük bir faiz oranı sağlayabilir ve böylece aylık ödemelerini ve genel borçlanma maliyetlerini azaltabilir. Hem ipotek başvuru ücretleri hem de puanlar, emlak işlemleri sırasında alıcı ve satıcılar tarafından dikkate alınması gereken toplam kapanış maliyetine katkıda bulunur.

Mülk Denetimleri ve Ev Garantileri

Mülk teftişleri ve ev garantileri, genel kapanış maliyetlerine katkıda bulundukları için gayrimenkul işlemlerinde temel bileşenlerdir. Genellikle alıcı tarafından ödenen mülk teftişleri, mülkün durumunu değerlendirmek ve ipotek kredisini güvence altına almak için gerekli teminat değerini elinde tuttuğundan emin olmak için lisanslı ev, haşere veya diğer müfettişler tarafından gerçekleştirilir (Fisher, 2016). Bazı borç verenler, ipotek kredisinin onaylanması için bir ön koşul olarak termit incelemeleri gibi belirli denetimler talep edebilir. Muayene ücretleri genellikle kapanışta değil hizmet sırasında ödenir (Fisher, 2016).

Ev garantileri ise alıcı veya satıcı tarafından ödenebilir. Bu garantiler, alıcının ilk sahip olduğu yıl için onarım veya değiştirme maliyetlerine karşı büyük ev sistemlerini kapsar (Fisher, 2016). Satıcılar, alıcılara "iç huzuru" sağlamak için bir pazarlama stratejisi olarak ev garantileri sunabilir veya alıcılar bunları kapanıştan hemen önce satın almayı seçebilir. Hem mülk teftişleri hem de ev garantileri, gayrimenkul işlemlerinin ayrılmaz bir parçası olan ve hem alıcılar hem de satıcılar için genel finansal planlamaya dahil edilmesi gereken kapanış maliyetlerine katkıda bulunur.

Özel Mortgage Sigortası

Özel İpotek Sigortası (PMI), bir borçlunun ipotek kredisini temerrüde düşürmesi durumunda borç verenleri olası zararlardan koruyan bir sigorta poliçesi türüdür. Tipik olarak, borç verenler, peşinatları mülkün satın alma fiyatının %20'sinden az olduğunda, borç alanların PMI almalarını ister. Bu sigorta poliçesi, alıcı tarafından kapanışta bir defaya mahsus olmak üzere veya ipotek ödemesine eklenen aylık bir prim olarak ödenir. Bununla birlikte, bazı durumlarda satıcı, müzakere sürecinin bir parçası olarak alıcıya PMI maliyetini geri ödeyebilir (Cordray, 2017).

Borçlular, mülkteki özkaynakları %20'ye ulaştığında PMI'nın iptalini talep edebilir. Bu, anapara indirimi, ev değerinin takdir edilmesi veya her ikisinin bir kombinasyonu yoluyla elde edilebilir. PMI'yi iptal etmek için borçlunun, mülkün mevcut piyasa değerini ve borçlunun ödeme geçmişini değerlendirecek olan borç verene yazılı bir talepte bulunması gerekir. Borç veren, borçlunun öz sermayesinin gerçekten %20 eşiğine ulaştığını ve borçlunun tatmin edici bir ödeme geçmişine sahip olduğunu tespit ederse, borç veren PMI'yi (Tüketici Mali Koruma Bürosu, t.) iptal edecektir.