Tanım ve Tarihsel Geçmiş

Sonuç olarak, teamül hukuku, dikkate alınmasa bile bir sözleşmeyi uygulayacaktır. Amerika Birleşik Devletleri sözleşme hukukunda, zımni bir iyi niyet sözleşmesi olduğu varsayılır. Sözleşmeler, özellikle arazi kullanımı ve mülkiyeti ile ilgili olarak mülkiyet hukukunda önemli bir rol oynamaktadır. Sözleşmeler kavramı, diğerlerinin yanı sıra, olumlu ve olumsuz sözleşmeler, arazi ile çalışan sözleşmeler ve kısıtlayıcı sözleşmeler gibi çeşitli türleri ve özellikleri kapsayan modern sözleşmelerle zaman içinde gelişmiştir. Bu yasal belgeler, mülkiyet hukukunun karmaşık doğasını ve bireysel mülkiyet hakları ile daha geniş toplumsal çıkarlar arasında bir denge ihtiyacını yansıtan tartışmalara ve uygulama güçlüklerine tabi olmuştur (Wikipedia, nd; Mülkiyetin Yeniden İfadesi (Üçüncü), 2000).

Sözleşme ve Sözleşme

Sözleşme ve sözleşme yasal olarak bağlayıcı anlaşmalardır, ancak yapıları ve uygulamaları bakımından farklılık gösterirler. Bir sözleşme, iki veya daha fazla taraf arasında, karşılıklı yükümlülüklerini ve sorumluluklarını özetleyen gönüllü bir anlaşmadır. Kanunen uygulanabilir ve tipik olarak mal, hizmet veya para gibi bir karşılık alışverişini içerir. Öte yandan, bir sözleşme, genellikle mülkiyet hukuku ve arazi kullanımı ile ilişkilendirilen, belirli bir eylemde bulunmaya veya bunlardan kaçınmaya yönelik ciddi bir sözdür. Tarihsel olarak, sözleşmeler, daha yüksek düzeyde bir ciddiyet ve bağlılık gösteren bir mührün varlığıyla sözleşmelerden ayırt edildi. Amerika Birleşik Devletleri'nde, sözleşme hukukunda zımni bir iyi niyet sözleşmesi olduğu varsayılır ve bu da iki kavramı daha da farklılaştırır. Sözleşmeler genellikle belirli görevlerin veya yükümlülüklerin yerine getirilmesine odaklanırken, sözleşmeler arazinin kullanımına uzun vadeli kısıtlamalar veya gereksinimler getirme eğilimindedir, genellikle arazi ile birlikte çalışır ve müstakbel sahipleri bağlar (Black's Law Dictionary, 2014; Restatement (Third) Özellik, 2000).

Eşya Hukukunda Sözleşme Türleri

Mülkiyet hukukunda, sözleşmeler arazinin kullanımını ve yönetimini düzenlemede çok önemli bir rol oynamaktadır. Gerçek antlaşmalar, olumlu antlaşmalar, olumsuz antlaşmalar ve kısıtlayıcı antlaşmalar dahil olmak üzere çeşitli antlaşma türleri vardır. Gerçek sözleşmeler, arazinin mülkiyetine veya kullanımına bağlı olan ve genellikle arazi ile birlikte işleyen, yani gelecekteki sahipler için de geçerli olan koşullardır. Olumlu sözleşmeler, bir arazi sahibinin, bir çitin bakımını yapmak veya ev sahibi derneği ücretlerini ödemek gibi belirli bir eylemi gerçekleştirmesini gerektirir. Negatif taahhütler ise, bir arazi sahibinin belirli bir yüksekliğin üzerinde bir yapı inşa etmek veya mülkü ticari amaçlarla kullanmak gibi belirli faaliyetlerde bulunmasını kısıtlar. Kısıtlayıcı sözleşmeler, negatif sözleşmelere benzer, ancak sözleşme hukukunda rekabet etmeme hükümleri de içerebilir. Bu sözleşmeler, ev sahibi dernekleri aracılığıyla uygulanabilir ve seçici uygulama veya sözleşme hükümlerinin yorumlanmasına ilişkin anlaşmazlıklar nedeniyle tartışmalar ortaya çıkabilir (Wikipedia, nd; Property Law, nd).

Gerçek Sözleşmeler ve Özellikleri

Mülkiyet hukukundaki gerçek sözleşmeler, arazinin mülkiyeti veya kullanımı ile olan bağlantıları ile karakterize edilir. Bu sözleşmeler, sözleşme sahibinin belirli bir eylemi gerçekleştirmesini gerektiren olumlu veya sözleşme sahibinin mülk üzerinde belirli faaliyetlerde bulunmasını kısıtlayan olumsuz olabilir. Gerçek sözleşmelerin önemli bir özelliği, "arazi ile birlikte hareket etme" yetenekleridir, yani sözleşme tarafından getirilen yükümlülükler veya kısıtlamalar, mülkiyetteki değişikliklerden bağımsız olarak mülkün gelecekteki tüm sahipleri için geçerlidir. Bu, yalnızca sözleşmeye dahil olan orijinal taraflar için geçerli olan kişisel sözleşmelerin tersidir. Gerçek sözleşmeler genellikle tapu kısıtlamaları veya ev sahibi dernekleri aracılığıyla uygulanır ve asıl taahhüt sahibi artık araziyle ilgili olmadığından, bunların uygulanması zamanla gevşeyebilir. İşlevleri ve uygulama mekanizmaları açısından bazı benzerlikler paylaşsalar da, gerçek sözleşmelerin irtifak hakkı ve adil irtifaklardan farklı olduğunu not etmek önemlidir (Restatement (Third) of Property, 1986; Torrens unvanı, Commonwealth ülkeleri).

Olumlu ve Olumsuz Sözleşmeler

Olumlu ve olumsuz sözleşmeler, özellikle gerçek sözleşmeler bağlamında, mülkiyet hukukunun temel bileşenleridir. Olumlu sözleşmeler, aynı zamanda İngiltere ve Galler'de pozitif sözleşmeler olarak da bilinir, sözleşme sahibinin ortak bir araba yolunu korumak veya ev sahipleri derneği ücretlerini ödemek gibi belirli bir eylemi gerçekleştirmesini gerektirir. Öte yandan, olumsuz taahhütler, belirli bir yüksekliğin üzerinde bir yapı inşa etmek veya mülkü ticari amaçlarla kullanmak gibi belirli eylemleri veya arazi kullanımlarını yasaklayarak, sözleşme sahibinin mülkü kullanımına kısıtlamalar getirir. Bu sözleşmeler, mülkün gelecekteki sahiplerini bağlayacak şekilde toprakla birlikte yürütülebilir veya yalnızca belirli bir bireye uygulanarak doğası gereği kişisel olabilir. İngiliz hukukuna göre müspet sözleşmeler tipik olarak toprakla ilgili değildir, ancak Amerika Birleşik Devletleri bu tür sözleşmeleri daha yakından inceler ve istisnalar dışında bunların toprakla birlikte işlemesine izin vermiştir (Friedman, 2005)[1].

Toprakla Yürüyen Antlaşmalar

Arazi ile ilgili sözleşmeler, sahibinden bağımsız olarak arazinin kullanımına vergiler veya kısıtlamalar getirdikleri için mülkiyet hukukunun çok önemli bir yönüdür. Bu sözleşmeler, arazi ile "yürüyen" yasal olarak bağlayıcı sözleşmelerdir; bu, gelecekteki herhangi bir malikin de sözleşmede belirtilen şartlara uyması gerektiği anlamına gelir. Belirli bir eylemi gerektiren olumlu veya mülkün belirli kullanımlarını kısıtlayan olumsuz olabilirler. Arazi ile ilgili sözleşmeler, genellikle tapu kısıtlamaları veya ev sahibi dernekleri aracılığıyla kurulur ve arazinin sözleşmeyi yapanın (sözünü veren taraf) ve sözleşme sahibinin (sözü alan taraf) orijinal niyetiyle tutarlı bir şekilde kullanılmasını sağlar ( Vikipedi, nd). Bu sözleşmelerin uygulanması zamanla gevşeyebilir, bu da seçici uygulama ve sosyal ve ekonomik insan haklarına yönelik potansiyel ihlaller (Wikipedia, nd) ile ilgili tartışmalara yol açar.

Kısıtlayıcı Sözleşmeler ve İrtifaklar

Kısıtlayıcı sözleşmeler ve irtifak hakları, mülkiyet hukukunda arazinin kullanımını ve kullanımını düzenlemek için kullanılan yasal araçlardır. Bununla birlikte, yapıları ve uygulamaları bakımından farklılık gösterirler. Kısıtlayıcı sözleşmeler, bir arazi sahibi tarafından, komşu mülkleri olumsuz etkileyebilecek belirli eylemlerden veya arazi kullanımlarından kaçınma sözüdür. Bu sözleşmeler tipik olarak tapu kısıtlamaları veya ev sahibi dernekleri aracılığıyla uygulanır ve "arazi ile birlikte çalışabilir" ve gelecekteki sahipleri aynı kısıtlamalara bağlayabilir (Restatement (Third) of Property, 2000)[1].

Öte yandan, irtifak hakkı sahibinin araziyi belirli bir şekilde kullanmasına izin vererek veya arazi sahibinin belirli bir şekilde kullanmasını engelleyerek, başkasının arazisinde mülkiyet dışı bir menfaat sağlar. İrtifaklar, araziyi kullanma hakkı veren olumlu veya arazi sahibinin kullanımını kısıtlayan olumsuz olabilir (Symposium, 1986)[2]. Kısıtlayıcı sözleşmelerin aksine, irtifak hakları arazi sahibine yükümlülükler getirmez, aksine irtifak hakkı sahibine haklar verir.

Özetle, kısıtlayıcı sözleşmeler, komşu mülkleri korumak için arazi kullanımına sınırlamalar getirirken, irtifak hakları, mülk sahibi olmayan taraflara belirli haklar veya kısıtlamalar verir. Her iki araç da arazi kullanımını düzenlemeye ve mülkiyet çıkarlarını korumaya hizmet eder, ancak uygulama ve icra mekanizmalarında farklılık gösterirler.

ABD Sözleşme Hukukunda Zımni İyi Niyet Sözleşmesi

Zımni iyi niyet sözleşmesi, bir sözleşmenin taraflarının birbirlerine karşı iyi niyetle hareket edeceklerini varsayan Birleşik Devletler sözleşme hukukunda temel bir ilkedir. Bu, kasıtlı olarak diğer tarafın haklarını ve çıkarlarını aldatmayacakları, yanıltmayacakları veya baltalamayacakları ve bunun yerine sözleşmenin hedeflerine ulaşmak için işbirliği yapacakları anlamına gelir. Sözleşme, sözleşmede açıkça belirtilmemiştir, ancak her sözleşme ilişkisinin doğal bir yönü olarak kabul edilir. Mahkemeler, belirsiz sözleşme şartlarını yorumlamak, sözleşmedeki boşlukları doldurmak veya tarafların davranışlarından kaynaklanan anlaşmazlıkları çözmek için zımni iyi niyet sözleşmesini kullanabilir. Bununla birlikte, sözleşmenin kapsamı ve uygulaması, yargı yetkisine ve her davanın özel koşullarına bağlı olarak değişebilir. Zımni iyi niyet sözleşmesinin, açık sözleşme hükümlerini geçersiz kılamayacağını veya taraflarca üzerinde anlaşmaya varılmamış yeni yükümlülükler yaratamayacağını not etmek önemlidir (Eisenberg, 1995; Burton, 1980).

Sözleşme Hukukunda Rekabet Yasağı Maddeleri ve Kısıtlayıcı Taahhütler

Rekabet etmeme hükümleri ve kısıtlayıcı taahhütler, genellikle bir çalışan veya yüklenici olmak üzere başka bir tarafın eylemlerini sınırlayarak bir tarafın, genellikle bir işverenin meşru çıkarlarını korumayı amaçlayan sözleşme hukukundaki hükümlerdir. Rekabet etmeme hükümleri, bir bireyin istihdamının veya sözleşmeye dayalı ilişkisinin sona ermesinden sonra belirli bir süre için bir rakip için çalışabilmesini veya rekabetçi faaliyetlerde bulunabilmesini kısıtlar. Kısıtlayıcı sözleşmeler ise, ilişki sırasında elde edilen gizli bilgilerin, ticari sırların veya fikri mülkiyetin kullanımına sınırlamalar getirir. Bu hükümler, haksız rekabeti önlemek ve bir işletmenin değerli varlıklarını korumak için tasarlanmıştır. Bununla birlikte, mahkemeler genellikle ilgili tarafların çıkarlarını dengelediğinden ve kısıtlamaların makullüğü, süresi ve coğrafi kapsamı gibi faktörleri göz önünde bulundurduğundan, rekabet etmeme hükümlerinin ve kısıtlayıcı sözleşmelerin uygulanabilirliği yargı bölgelerine göre değişir (Yeniden İfade (İkinci) Sözleşmeler, 1981; Blake, 1960).

Sözleşmenin İhlali ve Kira Hakkının Kaybedilmesi

Bir sözleşmenin ihlali ile kira müsaderesi arasındaki ilişki, bir sözleşme, belirli bir eylemde bulunmaya veya bundan kaçınmaya yönelik ciddi bir söz, bir kira sözleşmesi bağlamında ihlal edildiğinde ortaya çıkabilecek sonuçlarda yatmaktadır. Mülkiyet hukukunda, sözleşmeler genellikle arazinin mülkiyeti veya kullanımına bağlıdır ve bunların ihlali, özellikle kiralanan mülklerde, kira sözleşmelerinin kaybedilmesine yol açabilir. Müsadere, tipik olarak, kira ödeme taahhüdünün daha temel mukavelelerden biri olmasıyla birlikte ciddi ihlal durumlarında ortaya çıkar. Özel bir eve el konulması, sosyal ve ekonomik insan haklarına müdahaleyi içerebilir ve bazı yargı bölgelerinde kiralık konut reform önlemlerine yol açabilir (Friedman, 2017). Mahkemeler genellikle kira sözleşmesinde yer alan her iki tarafın çıkarlarını dengelemeye çalıştığından, ihlalin kiranın kaybedilmesini gerektirecek kadar önemli olması gerektiğine dikkat edilmelidir (Harpum ve diğerleri, 2012).

Tapu Kısıtlamalarında ve Ev Sahibi Derneklerinde Gerçek Taahhütler

Gerçek sözleşmeler, tapu kısıtlamalarında ve ev sahibi birliklerinde, arazinin kullanımı ve mülkiyeti ile ilgili koşullar getirdikleri için önemli bir rol oynamaktadır. Sözleşmeler, koşullar ve kısıtlamalar (CCR'ler) veya tapu kısıtlamaları olarak da bilinen bu koşullar, arazinin kullanımını kısıtlayabilir (olumsuz sözleşmeler) veya belirli devam eden eylemleri (olumlu sözleşmeler) gerektirebilir (Mülkiyetin Yeniden İfadesi (Üçüncü), 2000). Bir sözleşme “arazi ile birlikte yürüdüğünde” (antlaşma appurtenant), arazinin kullanımının orijinal niyetle tutarlı kalmasını sağlayarak gelecekteki toprak sahiplerini kendi şartlarına bağlar (İngiliz Hukuku, 1986). Ev sahibi dernekleri, mülk değerlerini koruyarak ve sakinler arasında uyumlu yaşamı teşvik ederek, toplumun estetik ve işlevsel standartlarını sürdürmek için bu sözleşmeleri sıklıkla uygular (Symposium, 1986). Ancak, zaman geçtikçe seçici uygulama veya gevşek uygulama nedeniyle tartışmalar ortaya çıkabilir ve orijinal taahhüt sahibi artık işin içinde değildir (Restatement (Third) of Property, 2000). Bu nedenle, gerçek sözleşmeler, arazi kullanımının düzenlenmesinde ve tapu kısıtlamalarının ve ev sahibi birliklerinin bütünlüğünün korunmasında çok önemli bir araç olarak hizmet eder.

Sözleşmenin Uygulanması ve Tartışmalar

Tapu kısıtlamaları ve ev sahibi dernekleri bağlamında sözleşme uygulaması tartışma ve tartışma konusu olmuştur. Birincil sorunlardan biri, ev sahipleri arasında ayrımcılık ve adam kayırma suçlamalarına yol açabilen sözleşmelerin seçici bir şekilde uygulanmasıdır (Peppet, 2004). Ek olarak, zaman geçtikçe ve sözleşmenin asıl sahibi artık arazide yer almıyorsa, uygulama gevşeyebilir, bu da ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara ve potansiyel yasal savaşlara yol açabilir (French, 2001).

Diğer bir endişe de, kısıtlayıcı sözleşmeler kişinin mülkünün kullanımını ve keyfini sınırlandırabileceğinden, bireysel mülkiyet haklarının potansiyel ihlalidir (Alexander, 2011). Ayrıca, sözleşmelerin uygulanmasının toplum üzerinde, arazi kullanımı ve gelişmedeki yeniliklerin engellenmesi ve sosyo-ekonomik ayrımcılığın sürdürülmesi gibi istenmeyen sonuçları da olabilir (Ellickson, 1986). Bu konuların ışığında, bazı hukuk akademisyenleri, sözleşmelerin mülkiyet hukukundaki rolünün yeniden değerlendirilmesi ve bunların uygulanmasına daha dengeli bir yaklaşım getirilmesi çağrısında bulundular (Lewinsohn-Zamir, 2013).