Borç-Gelir Oranına Giriş

borç geri ödemesine tahsis edilen gelir oranını temsil eden bir yüzdeyle sonuçlanır. Daha düşük bir DTI, borçlunun gelirinin daha küçük bir kısmının borç ödemeye ayrıldığını ve diğer masraflar ve olası tasarruflar için daha fazla alan bıraktığını gösterdiğinden, daha sağlıklı bir finansal duruma işaret eder. Tersine, daha yüksek bir DTI, finansal baskıya ve artan bir temerrüt riskine işaret ederek, borçluların kredi veya uygun faiz oranlarını güvence altına almasını zorlaştırabilir. Borç verenler, bir borçlunun kredi değerliliğini belirlemek ve uygun borç verme koşullarını belirlemek için genellikle DTI'yi kredi puanları ve istihdam geçmişi gibi diğer faktörlerin yanında dikkate alır (Investopedia, t; Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2021).

Borç-Gelir Oranı Türleri

Bir bireyin finansal sağlığını değerlendirirken kullanılan iki ana borç-gelir oranı (DTI) türü vardır: ön uç oranı ve arka uç oranı. Konut oranı olarak da bilinen ön uç oranı, bir bireyin brüt aylık gelirinin konut giderlerine ayrılan oranını temsil eder. Kiracılar için bu, kira tutarını içerirken, ev sahipleri için ipotek anapara ve faizini, ipotek sigortası primlerini, emlak vergilerini, tehlike sigortası primlerini ve ev sahipleri derneği aidatlarını kapsar. Öte yandan arka uç oranı, bir bireyin tüm yinelenen borç ödemelerini karşılamaya ayrılan brüt aylık gelirinin yüzdesini yansıtır. Bu, konut giderlerinin yanı sıra kredi kartı ödemeleri, araba kredisi ödemeleri, öğrenci kredisi ödemeleri, nafaka ödemeleri, nafaka ödemeleri ve yasal kararlar gibi diğer borçları içerir (Investopedia, t; Wikipedia, 2010). Mortgage uygunluğunun ve kişisel finans yönetiminin belirlenmesinde önemli bir rol oynadıklarından, bu iki tür DTI'yi anlamak hem borç verenler hem de borç alanlar için çok önemlidir.

2.1 Ön Uç Oranı

Borç-gelir oranlarının çok önemli bir bileşeni olan ön uç oranı, bir bireyin brüt aylık gelirinin konut harcamalarına ayrılan oranını temsil eder. Borç-gelir oranları bağlamında, ön uç oranı genellikle x/y gibi bir çiftteki ilk sayı olarak ifade edilir; burada x ön uç oranını ve y arka uç oranını belirtir. Kiracılar için konut giderleri kira tutarını içerirken, ev sahipleri için ipotek anapara ve faizini, ipotek sigortası primini (uygulanabilir olduğunda), tehlike sigortası primini, emlak vergilerini ve ev sahibi derneği aidatlarını (uygulanabilir olduğunda) kapsar. Daha düşük bir ön uç oranı, gelirin daha küçük bir yüzdesinin konut maliyetlerine harcandığını gösterir; bu, bir ipotek veya diğer krediler için başvururken avantajlı olabilir, çünkü borç verenler genellikle daha düşük borç-gelir oranına sahip borçluları tercih eder (Friedman & Spencer, 2010).

2.2 Arka Uç Oranı

Toplam borç-gelir oranı olarak da bilinen arka uç oranı, bir bireyin finansal sağlığını ve kredi itibarını değerlendirmede çok önemli bir bileşendir. Bir kişinin aylık brüt gelirinin, konut giderleri ve kredi kartı ödemeleri, araba kredisi, öğrenci kredisi, nafaka, nafaka ve yasal kararlar gibi diğer borçlar dahil olmak üzere tüm yinelenen borç yükümlülüklerini karşılamaya tahsis edilen oranını temsil eder. Bu oran, bir borçlunun borçlarını yönetme ve geri ödeme kabiliyetine ilişkin kapsamlı bir genel bakış sağladığından ve böylece kredi verme veya ipotek başvurularını onaylama ile ilgili riski belirlemelerine yardımcı olduğundan, borç verenler için özellikle önemlidir.

Borç-gelir oranları bağlamında, arka uç oranı genellikle yalnızca konut giderlerine odaklanan ön uç oranıyla birlikte ifade edilir. x/y (örneğin, 28/36) olarak gösterilen bu iki oranın birleşimi, borç verenlerin borç alanın mali istikrarını ve ek borç alma kapasitesini değerlendirmesine olanak tanır. Önerilen limitlerin aşılması, kredilerin güvence altına alınmasında güçlükle veya elverişsiz borçlanma koşullarıyla sonuçlanabileceğinden, borçluların sağlıklı bir arka uç oranını sürdürmesi çok önemlidir (Harvard Business Review, 2018; Investopedia, 2020).

Borç-Gelir Oranının Hesaplanması: Örnekler

Borç-gelir oranının (DTI) hesaplanması, bir bireyin toplam aylık borç ödemelerinin aylık brüt gelirine bölünmesini içerir. İki tür DTI oranı vardır: ön uç ve arka uç. Ön uç oranı, konut maliyetlerine odaklanırken, arka uç oranı, tüm yinelenen borç ödemelerini dikkate alır. Örneğin, yıllık brüt geliri 45,000 ABD Doları ve aylık konut gideri 1,050 ABD Doları olan bir kişinin ön uç oranı %28'dir (1,050 ABD Doları/3,750 ABD Doları). Konut dahil toplam aylık borç ödemeleri 1,350 ABD Doları ise, arka uç oranları %36 (1,350 ABD Doları/3,750 ABD Doları) olacaktır. Borç verenler, kredinin türüne ve borçlunun kredi değerliliğine bağlı olarak uygulanan farklı limitlerle, bir borçlunun kredileri geri ödeme yeteneğini değerlendirmek için bu oranları kullanır. Amerika Birleşik Devletleri'nde, manuel olarak üstlenilen krediler için geleneksel finansman limitleri tipik olarak 28/36 iken, FHA limitleri 31/43 ve VA kredi limitleri 41'dir (etkin olarak 41/41) (Federal Konut İdaresi, 2021; US ​​Department of Veterans Affairs , 2021).

Borçlular için Borç-Gelir Oranı Limitleri

Borçlular için borç-gelir (DTI) oranı limitleri, kredinin türüne ve kredinin arandığı ülkeye göre değişir. Amerika Birleşik Devletleri'nde, uygun kredilerin, manuel olarak üstlenilen krediler için tipik olarak 28/36 DTI limitleri vardır ve borçlunun ek kredi puanı ve rezerv gerekliliklerini karşılaması durumunda %45'e kadar çıkma olasılığı vardır (Investopedia, t). Devlet destekli krediler için, Federal Konut İdaresi'nin (FHA) limitleri 31/43 iken, Gazi İşleri Bakanlığı (VA) 41'lik tek bir DTI limiti kullanır (VA Ev Kredisi Merkezleri, t). Amerika Birleşik Devletleri Tarım Bakanlığı (USDA) kredilerinin limitleri 29/41'dir (USDA Loan Agency, t). Kanada'da, borç-gelir oranı, toplam aile borcunu net gelirle karşılaştırarak farklı şekilde ölçülür (Vanier Aile Enstitüsü, t). Borçluların, takip ettikleri kredi türü için belirli DTI limitlerinin farkında olmaları önemlidir, çünkü bu limitler uygunluklarını ve genel mali sağlıklarını etkileyebilir.

4.1 Birleşik Devletler

Amerika Birleşik Devletleri'ndeki borçlular için borç-gelir (DTI) oranı limitleri, aranan kredinin türüne göre değişir. Uygun krediler için, geleneksel finansman limitleri, manuel olarak üstlenilen krediler için tipik olarak 28/36'dır ve borçlunun ek kredi puanını ve rezerv gereksinimlerini karşılaması durumunda %45'e kadar çıkma olasılığı vardır (Investopedia, t). Federal Konut İdaresi (FHA) kredilerinin limitleri 31/43 iken, FHA'nın Enerji Verimliliği Mortgage programı 33/45 (HUD, nd) “uzatma oranlarını” kullanır. Veterans Affairs (VA) kredilerinin tek bir DTI limiti 41'dir (VA, nd) ve Amerika Birleşik Devletleri Tarım Bakanlığı (USDA) kredilerinin limitleri 29/41'dir (USDA, nd). 2000'li yıllarda popülarite kazanan uygun olmayan krediler, geri ödeme oranı limitlerini 55'e kadar çıkardı, ancak yüksek faizli mortgage krizi, kredinin sıkılaştırılmasına ve bu limitlerin revize edilmesine yol açtı (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2010).

4.1.1 Uyumlu Krediler

Amerika Birleşik Devletleri'ndeki uyumlu krediler için borç-gelir (DTI) oranı limitleri, kredinin türüne ve borçlunun kredi profiline göre değişir. Geleneksel finansman için tipik limitler 28/36'dır; burada %28 ön uç oranını (konut maliyetleri) ve %36 arka uç oranını (toplam yinelenen borç ödemeleri) temsil eder. Ancak, borçlunun ek kredi puanı ve zorunlu karşılık şartlarını karşılaması durumunda bu limitler %45'e kadar aşılabilir (Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2021).

Devlet destekli krediler için limitler farklıdır. Federal Konut İdaresi (FHA) kredilerinin limitleri 31/43 iken, Department of Veterans Affairs (VA) kredileri %41'lik tek bir DTI limiti kullanır (US Department of Veterans Affairs, 2020). Amerika Birleşik Devletleri Tarım Bakanlığı (USDA) kredilerinin limitleri 29/41'dir (USDA, 2021). Bu limitlerin değişebileceğini ve borç verenin takdirine ve borç alanın mali durumuna bağlı olarak değişebileceğini unutmamak önemlidir.

4.1.2 Uygun Olmayan Krediler

Amerika Birleşik Devletleri'nde jumbo krediler olarak da bilinen uygun olmayan krediler, Fannie Mae ve Freddie Mac gibi devlet destekli kuruluşlar tarafından belirlenen yüklenim kurallarına uymayan kredilerdir. Bu krediler, uygun kredi limitlerini aştıklarından, genellikle daha yüksek borç-gelir (DTI) oranlarına sahip borçlulara hitap eder. 2000'li yıllarda, finans sektörü bir emlak balonunun körüklediği daha gevşek kredi ve yenilikçi koşulları denedikçe, uygun olmayan krediler için %55'e varan arka uç DTI limitleri yaygın hale geldi (Wikipedia, t). Ancak subprime mortgage krizinin ardından piyasada bir düzeltme yaşandı ve bu limitler birçok borçlu için aşağı yönlü revize edildi. Daha riskli oranları içeren yaratıcı finansman hâlâ mevcut olsa da, borç verenler artık uygun olmayan krediler arayan müşteriler için daha sıkı yeterlilik standartları uyguluyor (Wikipedia, t). Uygun olmayan krediler için DTI limitlerinin, borç verene ve borçlunun özel mali durumuna bağlı olarak değişebileceğini not etmek önemlidir.

4.2 Kanada

Kanada'da, borçlular için borç-gelir oranı limitleri, borç veren kurumlar ve düzenleyici yönergeler tarafından belirlenir. Mali Kurumlar Müfettişliği (OSFI), Brüt Borç Servisi (DİBS) oranı ve Toplam Borç Servisi (TDS) oranı için bir ölçüt oluşturmuştur. Konutla ilgili giderlerin dikkate alındığı DİBS oranı, borçlunun aylık brüt gelirinin %35'ini geçmemelidir. Tüm borç yükümlülüklerini içeren TDS oranı, borçlunun aylık brüt gelirinin %42'sini geçmemelidir. Ancak bu limitler, borç verenin risk iştahına ve borçlunun kredi profiline bağlı olarak değişebilmektedir. Borçluların ipotek onayını ve uygun kredi koşullarını güvence altına alma şanslarını artırmak için sağlıklı bir borç-gelir oranını sürdürmeleri çok önemlidir. Bu yönergelere ek olarak, Kanada hükümeti, kredi alanların faiz oranlarındaki potansiyel artışları yönetebilmelerini ve finansal istikrarı koruyabilmelerini sağlamak için daha yüksek bir faiz oranına hak kazanmalarını gerektiren bir ipotek stres testi uygulamıştır (Kanada Finansal Tüketici Ajansı, 2021).

Borç-Gelir Oranı Limitlerinin Tarihsel Gelişimi

Borç-gelir (DTI) oranı sınırlarının tarihsel gelişimi, Federal Konut İdaresi (FHA) ve Gazi İşleri Bakanlığı'nın (VA) bir kitle oluşturulmasına öncülük ettiği II. Dünya Savaşı sonrası döneme kadar izlenebilir. 30 yıllık, sabit oranlı, itfa edilmiş ipotek piyasası. 1970'lerde, tipik DTI limiti PITI (anapara, faiz, vergiler ve sigorta) %25'in altındaydı ve kredi kartı borçlarını içeren ikinci DTI oranı için kodlanmış bir limit yoktu. Bu, 25/NA olarak ifade edilebilir ve NA limiti, duruma göre borç verenlerin takdirine bırakılır. Takip eden on yıllarda, bu limitler kademeli olarak arttı ve ikinci limit, modern kredi puanlamanın evrimiyle aynı zamana denk gelecek şekilde kanunlaştırıldı. Kârlı risk düzeylerini belirlemeye yönelik bu ampirik süreç, farklı ülkeler ve kredi türleri arasında değişen DTI limitleri ile günümüzde de devam etmektedir (Harvard Business Review, 2010).

Borç-Gelir Oranının Mortgage Onayına Etkisi

Borç-gelir (DTI) oranı, borçlunun krediyi geri ödeme kabiliyetinin önemli bir göstergesi olduğu için ipotek onayında çok önemli bir rol oynar. Borç verenler, konut maliyetleri ve kredi kartı faturaları, araba kredileri ve öğrenci kredileri gibi diğer yinelenen borç ödemeleri dahil olmak üzere, borçlunun aylık brüt gelirinin borç ödemeye giden yüzdesini belirlemek için DTI oranını değerlendirir. Daha düşük bir DTI oranı, borçlunun borç yükümlülüklerini yönetmek için daha iyi bir finansal kapasiteye sahip olduğunu ve bu da onları borç verenler için daha düşük bir risk haline getirdiğini gösterir.

Mortgage onay yönergeleri, genellikle borçlular için, kredinin türüne ve ülkenin düzenlemelerine bağlı olarak değişen belirli DTI oranı limitleri belirler. Örneğin, Amerika Birleşik Devletleri'nde geleneksel finansman limitleri genellikle 28/36, FHA limitleri 31/43 ve VA kredi limitleri 41'dir (sırasıyla ön uç ve arka uç oranları). Bir borçlunun DTI oranı öngörülen limitleri aşarsa, ipotek başvurusu reddedilebilir veya daha az elverişli kredi koşulları teklif edilebilir. Bu nedenle, ipotek onayı ve uygun kredi koşulları arayan müstakbel ev alıcıları için sağlıklı bir DTI oranının sürdürülmesi çok önemlidir (St. Louis Federal Rezerv Bankası, 2018; Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2017).

Borç-Gelir Oranını Etkileyen Faktörler

Bir borçlunun borç-gelir (DTI) oranını etkileyebilecek birçok faktör vardır; bu, kredileri ve ipoteklerin güvence altına alınmasında çok önemli bir belirleyicidir. İlk olarak, borçlunun brüt geliri önemli bir rol oynar, çünkü daha yüksek bir gelir daha düşük bir DTI oranına neden olabilir ve bu da kredi almayı kolaylaştırır. Ek olarak, borç alanın gelir kaynağının istikrarı ve tutarlılığı DTI oranını etkileyebilir, borç verenler istikrarlı, uzun vadeli istihdama sahip borçluları tercih eder.

İkincisi, bir borçlunun sahip olduğu borcun miktarı ve türü, DTI oranını etkileyebilir. Kredi kartı bakiyeleri, araba kredileri, öğrenci kredileri ve diğer yinelenen ödemeler gibi daha yüksek borç seviyeleri, DTI oranını artırarak kredi almayı daha zor hale getirebilir. Ayrıca, bu borçların faiz oranları da DTI oranını etkileyebilir, çünkü daha yüksek faiz oranları daha yüksek aylık ödemelere yol açarak oranı artırabilir.

Son olarak, borç verme düzenlemelerindeki değişiklikler ve ekonomik koşullar gibi dış faktörler, borç verenler tarafından belirlenen DTI oran limitlerini etkileyebilir. Örneğin, ekonomik belirsizlik dönemlerinde borç verenler, DTI oranı gerekliliklerini sıkılaştırarak borç alanların kredi almasını zorlaştırabilir (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Borç-Gelir Oranını İyileştirme Stratejileri

Kişinin borç-gelir oranını (DTI) iyileştirmek, uygun ipotek koşullarını güvence altına almak ve sağlıklı bir finansal profil sürdürmek için çok önemlidir. Etkili bir strateji, genel borç yükünü azaltacak ve arka uç DTI oranını iyileştirecek olan yüksek faizli kredileri ve kredi kartı bakiyelerini ödeyerek ödenmemiş borcu azaltmaktır. Ayrıca, kişisel krediler veya ek kredi kartları gibi yeni borçlardan kaçınmak, DTI oranının daha fazla yükselmesini önleyebilir.

Başka bir yaklaşım da, daha yüksek maaşlı bir iş arayarak, bir terfi peşinde koşarak veya yarı zamanlı iş veya serbest projeler alarak kişinin brüt gelirini artırmaktır. Aynı borç düzeyi artık bireyin kazancının daha küçük bir yüzdesini oluşturacağından, daha yüksek bir gelir daha düşük bir DTI oranıyla sonuçlanacaktır. Son olarak, disiplinli bir bütçeyi sürdürmek ve isteğe bağlı harcamalara göre borç geri ödemesine öncelik vermek çok önemlidir. Kişinin gelirinin bir kısmını tutarlı bir şekilde borç azaltmaya tahsis ederek, DTI oranı zaman içinde kademeli olarak iyileşecek ve genel finansal sağlığı ve kredi itibarını artıracaktır (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Borç-Gelir Oranı ve Kredi Puanları

Borç-gelir (DTI) oranları ve kredi puanları, borç verenlerin bir borçlunun kredi değerliliğini değerlendirirken göz önünde bulundurdukları iki farklı ancak birbiriyle bağlantılı faktördür. DTI oranı, bir borçlunun aylık borç ödemelerini brüt gelirlerine göre yönetme yeteneğinin bir ölçüsü iken, kredi puanı bir borçlunun kredi geçmişinin ve genel kredi riskinin sayısal bir temsilidir. Her iki ölçüm de bir borçlunun bir krediyi temerrüde düşürme olasılığını belirlemede çok önemlidir.

Yüksek bir DTI oranı, bir borçlunun fazla borçlandığını ve borçlarını zamanında ödemekte zorlanabileceğini gösterebilir, bu da kredi puanını olumsuz etkileyebilir. Tersine, düşük bir DTI oranı, bir borçlunun yönetilebilir bir borç yüküne sahip olduğunu ve zamanında ödeme yapma olasılığının daha yüksek olduğunu ve böylece kredi puanını koruduğunu veya iyileştirdiğini gösterir. Borç verenler, bir borçlunun kredi profilini değerlendirmek ve krediyi uzatma veya ipotek başvurularını onaylama konusunda bilinçli kararlar vermek için genellikle hem DTI oranlarını hem de kredi puanlarını kullanır. Borçluların borç yükümlülükleri ile gelirleri arasında sağlıklı bir denge kurmaları ve kredi puanlarını optimize etmek ve uygun kredi koşullarını güvence altına alma şanslarını artırmak için sorumlu kredi davranışı göstermeleri çok önemlidir (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2019; Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2020).

Kişisel Finans Yönetiminde Borç-Gelir Oranı

Borç-gelir (DTI) oranı, bir bireyin mali sağlığına ilişkin kapsamlı bir görüş sağladığı için kişisel finans yönetiminde çok önemli bir ölçüttür. Aylık toplam borç ödemelerini brüt aylık gelirle karşılaştıran DTI oranı, bir kişinin borçlarını yönetme ve geri ödeme becerisine ilişkin içgörüler sunar. Daha düşük bir DTI oranı, gelirin daha küçük bir kısmının borçları ödemek için kullanıldığını ve tasarruflar, yatırımlar ve diğer harcamalar için daha fazla harcanabilir gelir bıraktığını gösterdiğinden, daha iyi bir finansal durumu gösterir.

Finansal kurumlar ve borç verenler, borç para vermeyle ilişkili riski belirlemelerine yardımcı olduğundan, borç alanların kredi değerliliğini değerlendirmek için genellikle DTI oranını kullanır. Daha yüksek bir DTI oranı, borçlunun zamanında geri ödeme yapmakta zorlanabileceğini öne sürdüğü için, elverişsiz kredi koşullarına ve hatta kredinin reddedilmesine neden olabilir. Bu nedenle, kredi, ipotek veya diğer kredi türlerini güvence altına almak isteyen kişiler için sağlıklı bir DTI oranını korumak çok önemlidir. Ek olarak, kişinin DTI oranını izlemek ve yönetmek, potansiyel mali sorunları erkenden belirlemeye yardımcı olabilir, zamanında müdahaleye ve genel mali sağlığı iyileştirmek için stratejilerin uygulanmasına olanak tanır (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Finansal Sağlığın Alternatif Önlemleri

Alternatif finansal sağlık ölçümleri, bir bireyin finansal durumuna ilişkin daha kapsamlı bir anlayış sağlayabilir. Bu ölçütlerden biri, kullanılan kredi miktarını mevcut toplam krediyle karşılaştıran kredi kullanım oranıdır. Daha düşük bir kredi kullanım oranı, sorumlu kredi yönetimini gösterir ve kredi puanlarını olumlu etkileyebilir (Investopedia, t). Diğer bir ölçü, tasarruf edilen veya yatırılan gelirin yüzdesini hesaplayan tasarruf oranıdır. Daha yüksek bir tasarruf oranı, mali disiplini ve acil durumlara veya gelecekteki harcamalara hazırlıklı olduğunu gösterir (The Balance, 2021). Bir bireyin varlıkları ve yükümlülükleri arasındaki fark olan net değer de finansal sağlığın önemli bir göstergesidir. Pozitif ve büyüyen bir net değer, kişinin varlıklarının borçlarına göre arttığını gösterir (Forbes, 2019). Son olarak, likit tasarrufları aylık harcamalarla karşılaştıran acil durum fonu oranı, bir kişinin mali şoklara veya beklenmedik harcamalara dayanma yeteneğini değerlendirmeye yardımcı olabilir (NerdWallet, 2020).

Borç-Gelir Oranına İlişkin Eleştiriler ve Sınırlamalar

Borç-gelir (DTI) oranı, finansal sağlığın bir ölçüsü olarak yaygın olarak kullanılsa da, sınırlamaları ve eleştirileri vardır. Önemli bir sınırlama, bireyin tasarruf, yatırım ve mülk gibi varlıkları içeren toplam net değerini hesaba katmamasıdır. Bu, yüksek DTI oranına sahip bir kişinin, borcunu kapatacak önemli varlıkları varsa, mali açıdan istikrarlı olabileceği anlamına gelir. Ek olarak, DTI oranı, borçlunun geri ödeme kabiliyetini önemli ölçüde etkileyebilecek borç faiz oranlarını dikkate almaz (Mian & Sufi, 2018).

Diğer bir eleştiri ise, DTI oranının statik bir ölçü olması, yani zaman içinde gelir veya borç seviyelerindeki değişiklikleri hesaba katmadığıdır. Oranın hesaplanmasından bu yana durumları iyileşmiş veya kötüleşmiş olabileceğinden, bu, bir bireyin mali sağlığının yanlış bir şekilde temsil edilmesine yol açabilir (Dynan, 2012). Ayrıca DTI oranı, teminatlı ve teminatsız borç gibi finansal istikrar için farklı etkileri olabilecek borç türleri arasında ayrım yapmaz (Mian & Sufi, 2018).

Sonuç olarak, DTI oranı, bir bireyin finansal sağlığını değerlendirmek için yararlı bir araç olsa da, finansal kararlar alırken veya kredi değerliliğini değerlendirirken sınırlamalarını ve eleştirilerini dikkate almak önemlidir.