Haciz Yerine Tapu Tanımı ve Genel Bakış

Bu yöntem, ilgili her iki taraf için de çeşitli avantajlar sunar. Borçlu için, temerrüde düşen krediyle ilişkili kişisel borçluluğun çoğundan veya tümünden derhal muafiyet sağlar, hacizle karşılaştırıldığında kredi puanları üzerindeki olumsuz etkiyi azaltır ve haciz işlemlerinin kamuoyundaki kötü şöhretini önler. Borç veren için, yeniden ele geçirme süresini ve maliyetini azaltır, borçlunun intikam alma riskini (mülk vandalizmi gibi) azaltır ve borçlu daha sonra iflas başvurusunda bulunursa ek faydalar sağlar. Bununla birlikte, mülk üzerinde herhangi bir ikincil haciz varsa, yerine geçen senet, borç veren için daha az çekici bir seçenek haline gelir, çünkü onlar bu rehinlerin sorumluluğunu üstlenmek istemeyebilirler ve tapuyu temizlemek için haciz etmeyi tercih edebilirler (Wikipedia, nd ).

Borçlular için Avantajlar ve Dezavantajlar

Haciz yerine senet, borçlular için çeşitli avantajlar ve dezavantajlar sunar. Önemli avantajlardan biri, temerrüde düşen krediyle ilgili kişisel borçların çoğundan veya tamamından anında kurtulma ve finansal stresten kurtulmadır. Ek olarak, borçlular, haciz işlemlerinin kamuoyunda kötü şöhretinden kaçınırlar ve resmi bir hacizden daha uygun koşullar alabilirler. Ayrıca, haciz yerine bir senet, haciz ile karşılaştırıldığında borçlunun kredi notu üzerinde daha az zararlı bir etkiye sahiptir.

Bununla birlikte, borçlular için dezavantajlar da vardır. Mülk üzerinde ikincil haciz varsa, borç veren tapuyu temizlemek için haciz etmeyi tercih edebileceğinden, bunun yerine bir tapu geçerli bir seçenek olmayabilir. Ayrıca, uzlaşma anlaşmasının toplam bedelinin taşınmakta olan mülkün adil piyasa değerine eşit olması gerektiğinden, borçlu mülkteki herhangi bir potansiyel öz sermayeyi kaybedebilir. Son olarak, haciz yerine senedin gönüllü niteliği, borçlunun müzakereleri başlatmasını gerektirebilir, bu da bazı durumlarda dezavantaj olarak algılanabilir (Wikipedia, t).

Borç Verenler için Avantajlar ve Dezavantajlar

Haciz yerine bir tapu, borç verenler için hem avantajlar hem de dezavantajlar sunar. Olumlu tarafı, süreç genellikle resmi bir hacizden daha hızlı ve daha ucuz olduğundan, borç verenler, geri almayla ilişkili zaman ve maliyette azalmadan yararlanır (Elliehausen & Staten, 2004). Ek olarak, borç verenler, haciz işlemleri sırasında meydana gelebilecek mülk vandalizmi veya hırsızlık gibi borçlunun intikam alma riskiyle karşı karşıyadır (Harding, Rosenblatt, & Yao, 2009).

Ancak alacaklılar için haciz yerine senedi kabul etmenin sakıncaları da vardır. Önemli bir dezavantaj, mülk üzerindeki herhangi bir ikincil haciz için potansiyel sorumluluk varsayımıdır ve bu, hacizi tapuyu temizlemek için daha çekici bir seçenek haline getirebilir (Ghent & Kudlyak, 2011). Ayrıca, borç verenler, borçlunun ödenmemiş borcu mülkün mevcut adil piyasa değerini aşarsa, bu tür durumlarda zarara uğrayabilecekleri için, yerine bir senetle devam etmekte tereddüt edebilirler (Pennington-Cross, 2006).

Haciz Yerine Tapu İçin Gerekenler

Haciz yerine bir senet, geçerli ve icra edilebilir sayılması için yerine getirilmesi gereken birkaç şartı gerektirir. Öncelikle, devredilen gayrimenkul ile borçluluğun teminat altına alınması ve temerrüde düşen gayrimenkulün krediye doğrudan bağlı olması sağlanmalıdır. Hem borç alan hem de borç veren, taraflardan herhangi birinin zorlaması veya baskısı olmadan, gönüllü olarak ve iyi niyetle işleme girmelidir. Uzlaşma anlaşması, en azından taşınan mülkün adil piyasa değerine eşit bir toplam bedele sahip olmalıdır, bu da dahil olan her iki taraf için adil bir çözümün belirlenmesine yardımcı olur (Peppercorn, 1996).

Ayrıca, borç verenler genellikle borçludan müzakerelere girme teklifinin gönüllü olarak yapıldığını açıkça belirten yazılı bir teklif isterler. Bu yazılı teklif, şartlı tahliye kanıtı kuralını yürürlüğe koyarak borç vereni olası kötü niyetli iddialardan veya uzlaşma sürecinde borçlu üzerinde uygulanan aşırı baskıdan korur (Whitman & Milnikel, 2007). Bu gerekliliklere bağlı kalarak, haciz yerine bir tapu, haciz sürecine alternatif bir çözüm olarak hizmet edebilir ve hem borç alanlara hem de borç verenlere çeşitli şekillerde fayda sağlayabilir.

Gönüllü Müzakere ve Şartlı Tahliye Kanıtı Kuralı

Gönüllü müzakere, hem borçlunun hem de borç verenin isteyerek ve iyi niyetle işleme girmesini sağladığı için haciz yerine tapuda çok önemli bir rol oynar. Bu karşılıklı anlaşma, haciz yerine geçen işlemin geçerli ve icra edilebilir sayılması için şarttır. Öte yandan, şartlı tahliye kanıtı kuralı, borç veren için yasal bir güvence görevi görür. Borçludan, gönüllü olarak müzakerelere girme niyetini açıkça belirten yazılı bir teklif alarak, borç veren, gelecekte olası kötü niyet veya zorlama iddialarından kendilerini koruyabilir. Bu yazılı teklif, müzakere sürecinden önce veya müzakere sürecinde yapılan herhangi bir sözlü veya yazılı beyanın nihai anlaşmanın hükümleriyle çelişmek veya bunları değiştirmek için kullanılmasını önleyen şartlı tahliye kanıtı kuralını etkili bir şekilde yürürlüğe koyar. Özünde, gönüllü müzakere ve şartlı tahliye kanıtı kuralı, haciz durumu yerine bir tapuya dahil olan her iki taraf için adil ve yasal olarak bağlayıcı bir çözüm oluşturmak için birlikte çalışır (Wikipedia, nd).

Kredi Puanına ve Mali Duruma Etkisi

Haciz yerine geçen bir senedin borçlunun kredi puanı ve mali durumu üzerindeki etkisi önemli olabilir, ancak genellikle hacizden daha az zararlı olarak kabul edilir. Haciz yerine senet, borçlunun ilk kredi durumu ve diğer faktörlere bağlı olarak kredi puanında 85 ila 160 puanlık bir düşüşe neden olabilir (Fair Isaac Corporation, 2021). Kredi puanındaki bu düşüş, borçlunun gelecekteki kredileri, kredi kartlarını ve diğer finansal ürünleri güvence altına alma yeteneğini etkileyebilir. Ek olarak, haciz yerine geçen tapu, borçlunun kredi raporunda yedi yıl kalacak ve bu, bu süre boyunca uygun kredi koşulları elde etmelerini daha da engelleyebilir (Experian, 2020).

Bununla birlikte, haciz yerine bir senedin borçlunun mali durumu üzerindeki etkisinin, borçlunun kamuoyunda kötü şöhretten ve haciz işlemleriyle ilişkili olası yasal zorluklardan kaçınmasına izin verdiği için, hacizden daha az şiddetli olabileceğini not etmek önemlidir. . Ayrıca, haciz yerine gönüllü olarak bir tapu müzakeresi yaparak, borçlular borç verenlerinden daha uygun şartlar ve koşullar sağlayabilir ve bu da mali durumları üzerindeki olumsuz etkileri hafifletmeye yardımcı olabilir (Investopedia, 2021).

Haciz Yerine Tapuhttps://www.investopedia.com/terms/d/deedinlieu.asp ve Haciz Süreci

Haciz yerine senet ve haciz süreci, temerrüde düşmüş bir ipotek kredisini ele almak için iki farklı yöntemdir. Haciz yerine bir tapu, mülk sahipliğinin borçludan borç verene gönüllü olarak devredilmesini, krediyi etkili bir şekilde tatmin etmeyi ve haciz işlemlerinden kaçınmayı içerir. Bu seçenek borçlunun kredi puanına daha az zarar verebilir ve resmi hacizden daha uygun koşullar sunabilir (Friedman, 2010).

Öte yandan, haciz süreci, borç veren tarafından ödenmemiş kredi tutarını geri almak için mülkü yeniden ele geçirmek ve satmak için başlatılan yasal bir prosedürdür. Bu süreç uzun, maliyetli olabilir ve borçlunun kredi puanını haciz yerine geçen bir tapudan daha önemli ölçüde olumsuz etkileyebilir (Ghent & Kudlyak, 2011). Ek olarak, haciz, kamu müzayedelerini ve mahkeme işlemlerini içerebilirken, haciz yerine bir senet, borç alan ile borç veren arasındaki özel bir müzakeredir. Özetle, bu iki seçenek arasındaki temel farklar, haciz yerine bir senedin gönüllü niteliği, borçlunun kredi notu üzerindeki potansiyel etkisi ve sürece halkın dahil olma düzeyinde yatmaktadır.

Küçük İpotekler ve Tapu Sorunlarıyla Başa Çıkma

Haciz durumu yerine bir tapuda, sorunsuz bir işlem sağlamak için ikincil haciz ve tapu konularını ele almak çok önemlidir. İkinci derece hacizleri çözmeye yönelik bir yaklaşım, haciz muafiyetlerini elde etmek veya ikinci dereceden haciz sahipleriyle bir ödeme müzakeresi yapmaktır. Bu, borçlunun veya borç verenin, genellikle borçlu olunan tutarın tamamından daha az olan, ikinci derecede haciz sahiplerine bir uzlaşma tutarı teklif etmesini içerebilir. Bazı durumlarda, küçük alacaklılar, mülkün satışından elde edilen gelirin bir kısmı veya gelecekteki bir ödeme vaadi karşılığında hacizlerini kaldırmayı kabul edebilirler.

Tapu sorunları, mülk üzerindeki herhangi bir kusurun veya yükümlülüğün belirlenmesine yardımcı olan kapsamlı bir tapu araştırması ve incelemesi yapılarak ele alınabilir. Herhangi bir sorun keşfedilirse, ilgili taraflar, örneğin önceki sahibinden bir hak talebinden vazgeçme belgesi alarak veya mülkün yasal tanımındaki hataları düzelterek sorunları çözmek için birlikte çalışabilirler. Ek olarak, tapu sigortası yaptırmak, tapu kusurlarından kaynaklanan olası iddialara veya ihtilaflara karşı koruma sağlayabilir. Özetle, haciz durumu yerine bir tapuda ikincil haciz ve tapu konularını ele almak, başarılı bir işlem sağlamak için proaktif müzakere, kapsamlı inceleme ve uygun yasal önlemleri gerektirir.

Adil Piyasa Değeri ve Uzlaşma Hususları

Adil piyasa değeri (FMV), haciz yerine bir tapu için uzlaşma hususlarının belirlenmesinde çok önemli bir rol oynar. FMV, her ikisi de ilgili gerçekler hakkında makul bilgiye sahip olan ve herhangi bir satın alma veya satma zorunluluğu altında olmayan istekli bir alıcı ve satıcı arasında bir mülkün el değiştireceği tahmini fiyattır. Haciz yerine geçen bir senet bağlamında, uzlaşma anlaşmasının toplam bedeli en azından taşınan mülkün FMV'sine eşit olmalıdır. Bu, borç verenin ödenmemiş borç yükümlülüklerinden kurtulurken, borç verenin mülkten adil bir getiri almasını sağlar. Bazı durumlarda, borçlunun ödenmemiş borçluluğu mülkün mevcut FMV'sini aşarsa, borç veren haciz yerine bir senetle devam etmeyebilir. Bununla birlikte, diğer durumlarda, bir borç veren, daha maliyetli haciz süreci yoluyla zaten mülkün eline geçeceğinin farkında olarak, haciz yerine bir senedi kabul etmeyi kabul edebilir (Wikipedia, t). FMV'yi göz önünde bulundurarak, her iki taraf da potansiyel kayıpları ve yasal komplikasyonları en aza indirerek adil ve karşılıklı yarar sağlayan bir anlaşma müzakere edebilir.

Yasal ve Düzenleyici Yönler

Haciz yerine bir tapunun yasal ve düzenleyici yönleri birkaç önemli hususu içerir. İlk olarak, hem borç alan hem de borç veren, uzlaşma anlaşmasının toplam bedelinin taşınan mülkün adil piyasa değerine eşit veya daha yüksek olmasını sağlayarak, gönüllü olarak ve iyi niyetle işleme girmelidir (Peppercorn, 2010). Ayrıca, borçluluğun devredilen gayrimenkul ile güvence altına alınması gerekir ve borç veren, borçludan müzakereye girme teklifinin gönüllü olarak yapıldığını belirten yazılı bir teklif isteyebilir (Peppercorn, 2010). Bu, borç vereni potansiyel kötü niyet veya zorlama iddialarından korur. Ayrıca, New York'taki Ev Sermayesi Hırsızlığını Önleme Yasası (HETPA), bu tür işlemler için açık bir istisna olmadığından, bu mevzuatın haciz yerine tapulara uygulanabilirliği konusunda bazı belirsizlikler yaratmıştır (New York Eyalet Meclisi, 2006). Sonuç olarak, New York'taki bazı bankalar ve tapu sigortacıları, HETPA'nın iki yıllık fesih hakkıyla ilişkili potansiyel riskler nedeniyle, yerine tapu ile çalışmakta tereddüt edebilirler (New York Eyalet Meclisi, 2006).

Ev Sermayesi Hırsızlığını Önleme Yasası ve Etkileri

Ev Sermayesi Hırsızlığını Önleme Yasası (HETPA), New York gibi belirli yargı bölgelerinde haciz yerine tapuların kullanılmasına ilişkin bir düzeyde belirsizlik getirmiştir. HETPA'dan kaynaklanan başlıca endişelerden biri, bu tür bir yerleşim için açık bir istisna olmadığından, kanunun haciz yerine tapulara uygulanıp uygulanmadığına dair netlik olmamasıdır. Bu belirsizlik, HETPA ile bağlantılı olası iki yıllık fesih hakkına karşı temkinli davranan bankalar ve tapu sigortacıları arasında tereddüte yol açtı. Yasaya uymanın karmaşıklığı, bu kurumları haciz işlemleri yerine tapu işlemleri yapmaktan daha da caydırdı. Sonuç olarak, HETPA'nın haciz yerine tapular üzerindeki etkileri, bankalar ve tapu sigortacıları tarafından daha temkinli bir yaklaşımla sonuçlanarak, etkilenen bölgelerdeki borç alanlar ve borç verenler için bu uzlaşma seçeneğinin kullanılabilirliğini potansiyel olarak sınırladı (Wikipedia, t).

Haciz Yerine Tapu Alternatifleri: Zarar Azaltma ve Diğer Seçenekler

Haciz yerine bir tapuya ek olarak, mali zorluklarla karşı karşıya kalan borçluların dikkate alması gereken birkaç alternatif seçenek vardır. Zarar azaltma, borçluların hacizden kaçınmasına ve her iki taraf için de kayıpları en aza indirmesine yardımcı olmak için tasarlanmış bir dizi çözümü kapsayan bu tür bir yaklaşımdır. Bunlar, borç verenin krediyi daha uygun hale getirmek için kredinin şartlarını değiştirmeyi kabul ettiği kredi değişikliklerini içerebilir; ipotek ödemelerini geçici olarak askıya alan veya azaltan müsamaha; ve borçluların zaman içinde kaçırılan ödemeleri yakalamasına olanak tanıyan geri ödeme planları.

Başka bir alternatif, borçlunun mülkü ödenmemiş ipotek bakiyesinden daha düşük bir fiyata sattığı ve borç verenin borcun tam olarak ödenmesi olarak gelirleri kabul ettiği kısa satıştır. Bu seçenek, borçlunun kredi puanına hacizden daha az zarar verebilir, ancak yine de olumsuz sonuçları olabilir. Ek olarak, borçlular daha uygun bir faiz oranı veya kredi vadesi sağlamak için yeniden finansman seçeneklerini keşfedebilir, potansiyel olarak aylık ödemelerini azaltabilir ve ipoteği daha yönetilebilir hale getirebilir. Borç alanların, borç verenlerle iletişim kurması ve kendi özel koşullarına en uygun hareket tarzını belirlemek için profesyonel tavsiye alması çok önemlidir (Mishkin, 2013; White, 2010).