Tapu Senedine Giriş

Bu düzenleme, borç alan (güvenen) kredi sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirene kadar yasal mülkiyeti yediemin elinde tuttuğundan, borç verenin mülkteki çıkarını korumaya hizmet eder. Temerrüt durumunda, mütevelli, borç veren (lehdar) adına ödenmemiş borcu geri almak için bir haciz süreci başlatabilir. Güven Senetleri, geleneksel ipoteklere alternatif olarak birçok ABD eyaletinde yaygın olarak kullanılmaktadır ve hem borç alanlar hem de borç verenler için daha akıcı bir haciz süreci ve ek esneklik sunmaktadır (Friedman, 2017). Bir Emanet Senedinin oluşturulması ve yürütülmesi, güven veren, mütevelli ve lehdar da dahil olmak üzere, her biri anlaşma kapsamında belirli haklara ve sorumluluklara sahip olan birkaç önemli tarafı içerir (Ulusal Paralegal Koleji, t).

Güven Senedinin Amacı ve İşlevi

Bir Emanet Senedi, gayrimenkul işlemlerinde çok önemli bir araç olarak hizmet eder ve öncelikle bir mülkün yasal unvanını, mütevelli olarak bilinen tarafsız bir üçüncü kişiye devrederek bir krediyi güvence altına almak için işlev görür. Bu düzenleme, borç alanın (güvenen) borç verene (lehdar) karşı borç sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlar. Bir temerrüt durumunda, mütevelli, haciz işlemlerini başlatma yetkisine sahiptir ve böylece borç verenin çıkarlarını korur. Ayrıca, Güven Senedi ilgili tüm tarafların hak ve sorumluluklarını tanımlayarak işlem için net bir çerçeve sağlar ve olası anlaşmazlıkları azaltır. Rehine sürecini kolaylaştırarak ve borç verenlere ek güvenlik sunarak, Deeds of Trust, daha verimli ve istikrarlı bir emlak piyasasına katkıda bulunur (Friedman & Smith, 2016).

Bir Güven Sözleşmesine Dahil Olan Kilit Taraflar

Bir Emanet Belgesinde, ilgili üç kilit taraf vardır: güvenen, mütevelli ve lehtar. Borçlu olarak da bilinen mütevelli, bir mülkü satın almak veya yeniden finanse etmek için kredi alan kişi veya kuruluştur. Mütevelli, emanetçi ve lehdar adına mülkün yasal mülkiyetini elinde bulunduran tarafsız bir üçüncü taraftır, genellikle bir tapu şirketi veya bir avukattır. Borç veren olarak da bilinen lehdar, emanetçiye kredi sağlayan ve kredinin geri ödenmesi için teminat olarak mülkün intifa hakkını elinde tutan taraftır. Bu düzenlemede, mütevelli, mülkün yasal unvanını, kredi tamamen geri ödenene kadar lehdarın yararına emanet olarak elinde tutan yediemine devreder. Geri ödemenin ardından, mütevelli, yasal unvanı güvenen kişiye geri iletir ve Güven Senedini etkin bir şekilde fesheder (Peppercorn, 2017; Investopedia, 2020).

Bir Güven Senedinin Oluşturulması ve Yürütülmesi

Bir Emanet Senedi, üç kilit tarafı içeren yasal bir süreçle oluşturulur: güvenen (borç alan), mütevelli (tarafsız üçüncü taraf) ve lehtar (borç veren). Güven veren, anapara tutarı, faiz oranı ve geri ödeme planı dahil olmak üzere kredinin şartlarını ve koşullarını özetleyen bir Güven Senedi belgesini imzalayarak süreci başlatır. Bu belge daha sonra noter tarafından tasdik edilir ve mülk üzerindeki diğer hacizlere göre geçerliliğini ve önceliğini belirlemek için uygun ilçe kayıt ofisi ile kaydedilir.

Bir Güven Senedinin icrası, mülkün yasal unvanının mütevelliden, onu kredi için teminat olarak elinde tutan mütevelliye transferini içerir. Mütevellinin rolü, güvenen ile lehdar arasında bir aracı olarak hareket ederek, Güven Senedi hükümlerinin takip edilmesini sağlamaktır. Güven veren krediyi temerrüde düşerse, yediemin, ödenmemiş borcu lehdar adına geri almak için yargısız bir haciz süreci başlatma yetkisine sahiptir. Tersine, kredi tamamen geri ödendikten sonra, yediemin yasal unvanı güvenene geri iletir ve Güven Senedini fiilen fesheder (Peppercorn, 2018; Investopedia, 2020).

Güven Senedi Türleri

Mülkiyet işlemleri alanında her biri belirli bir amaca hizmet eden birkaç Güven Senedi türü vardır. En yaygın tür, gayrimenkul alımı veya yeniden finansmanı için bir krediyi güvence altına almak için kullanılan standart Güven Senedi'dir. Bu tür bir senet üç tarafı içerir: güvenen (borçlu), mütevelli (tarafsız üçüncü taraf) ve lehtar (borç veren). Başka bir tür, bir mülkün inşası veya iyileştirilmesi için bir krediyi güvence altına almak için kullanılan İnşaat Güvencesi'dir. Bu tapu tipik olarak, borçlunun inşaat ilerledikçe fonlara erişmesine izin veren bir çekiliş programı içerir.

Ayrıca, emanetçinin temerrüde düşmesi durumunda hak sahibine mülkten kira geliri tahsil etme hakkı veren Kira Temlikli Vakıf Senetleri bulunmaktadır. Bu tür tapu genellikle yatırım amaçlı gayrimenkuller için kullanılır. Son olarak, birincil kredi ile aynı mülk tarafından güvence altına alınan ikincil krediler olan İkincil Güven Senetleri vardır. Bu senetler, haciz durumunda en yüksek önceliğe sahip olacak şekilde, kayıt tarihine göre öncelik sıralamasına tabi tutulur (Cornell Law School, t; Investopedia, 2020).

Mütevelli, Mütevelli ve Lehdarın Hak ve Sorumlulukları

Bir Emanet Belgesinde, güvenen, mütevelli ve lehdarın her birinin farklı hak ve sorumlulukları vardır. Tipik olarak borçlu olan güven veren, zamanında ödeme yapmak ve mülkün bakımını yapmak da dahil olmak üzere kredi sözleşmesinin şartlarını yerine getirmekten sorumludur. Kredi şartlarına uydukları sürece mülkü kullanma ve işgal etme hakları vardır (Chen, 2021).

Genellikle tarafsız bir üçüncü taraf olan mütevelli, yararlanıcı adına mülkün yasal mülkiyetini elinde tutar. Temel sorumlulukları, güvenen ile lehdar arasında aracı olarak hareket etmek ve güvenenin yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlamaktır. Güvenenin krediyi ödemede temerrüde düşmesi durumunda, mütevelli, borcu karşılamak için haciz işlemi başlatma ve mülkü satma yetkisine sahiptir (Investopedia, 2020).

Genellikle bir borç veren veya finans kurumu olan lehdar, mülkün intifa hakkı sahibidir ve emanetçiden kredi ödemeleri alma hakkına sahiptir. Kredi fonlarını sağlamaktan ve kredi sözleşmesinin hükümlerinin uygulanmasını sağlamaktan sorumludurlar. Bir temerrüt durumunda, yararlanıcı, mütevelliye haciz işlemlerini başlatma talimatı verme hakkına sahiptir (Chen, 2021).

Güven Senedi ve İpotek: Farklılıklar ve Benzerlikler

Güven Senedi ve İpotek, gayrimenkul satın almak için bir krediyi güvence altına almak için kullanılan yasal araçlardır. Bununla birlikte, ikisi arasında önemli farklılıklar ve benzerlikler vardır. Birincil fark, tarafların katılımıdır: Bir İpotek, borç alan (ipotek alan) ve borç veren (ipotek alan) olmak üzere iki tarafı içerirken, bir Emanet Senedi, borç alan (güvenen), borç veren (lehdar) ve bir tarafsız üçüncü kişi (vekil). Her iki araç da, borçlunun krediyi temerrüde düşmesi durumunda borç verene teminat sağlamaya hizmet eder, ancak haciz süreci farklıdır. Bir Mortgage'de, borç veren, zaman alıcı ve maliyetli olabilen bir adli haciz sürecinden geçmelidir. Buna karşılık, Güven Senedi, genellikle daha hızlı ve daha ucuz olan, adli olmayan bir haciz sürecine izin verir.

Bu farklılıklara rağmen, her iki araç da amaç ve işlev bakımından benzerlikleri paylaşmaktadır. Her ikisi de gayrimenkul satın alımlarına yönelik kredileri güvence altına almak ve borç verene temerrüt durumunda yatırımlarını geri alma olanağı sağlamak için kullanılır. Ek olarak, her iki araç da borçlunun zamanında ödeme yapmak ve mülkün bakımını yapmak gibi belirli yükümlülükleri yerine getirmesini gerektirir (Peppercorn, 2018; Investopedia, 2020).

Güven Senedinde Haciz Süreci

Bir Güven Senedindeki haciz süreci, ipoteklerle ilişkili adli haciz sürecinden genellikle daha hızlı ve daha ucuz olan adli olmayan bir prosedürü içerir. Bir borçlu kredisini temerrüde düştüğünde, yararlanıcı (borç veren) adına hareket eden mütevelli, haciz sürecini başlatır. Bu, mütevellinin ilçe kayıt ofisinde bir Temerrüt Bildirimi (NOD) kaydetmesiyle başlar, ardından yaklaşık 90 günlük bir bekleme süresi gelir ve bu süre zarfında borçlu, ödenmemiş bakiyeyi ve ücretleri ödeyerek krediyi eski haline getirme fırsatına sahiptir. Borçlu bunu yapmazsa, mütevelli daha sonra mülkün halka açık artırması için bir tarih belirleyerek bir Mütevelli Satış Bildirimi kaydedecektir. Müzayedede en yüksek teklifi veren, mütevellinin onayına bağlı olarak mülkün yeni sahibi olur. Bazı eyaletlerde, borçlunun satıştan sonra, müzayede fiyatının tamamını ve ek maliyetleri ödeyerek mülkiyeti yeniden kazanmasına izin veren bir itfa süresi olabilir (Federal Mevduat Sigorta Kurumu, nd; Ulusal Devlet Yasama Meclisi, 2021).

Güven Senedi ve Vergi Etkileri

Bir Güven Senedi, özellikle gelir vergisi ve sermaye kazancı vergisi ile ilgili olarak, ilgili taraflar için önemli vergi etkilerine sahip olabilir. Bir mülk sahibi, intifa hakkının bir kısmını bir Güven Senedi aracılığıyla başka bir tarafa devrettiğinde, mülkten elde edilen gelir, ilgili tarafların ilgili intifa haklarına göre rapor edilmeli ve vergilendirilmelidir (HMRC Admin 10, 2021). Örneğin, bir mülk sahibi, intifa hakkının %99'unu eşine devrederse, gelir buna göre dağıtılır ve vergilendirilir, gelirin %99'u eşe, kalan %1'i ise mülk sahibine aittir ( sundhillon123, 2021). Ek olarak, gelirlerin dağıtımı Güven Senedinde belirtilen intifa haklarına dayalı olacağından, mülk satıldığında sermaye kazançları vergi sonuçları ortaya çıkabilir. Talep üzerine vergi makamlarına belge sağlamaları gerekebileceğinden, ilgili tarafların bu vergi sonuçlarının farkında olmaları ve menfaatlerinin ve mülkten elde edilen gelirlerinin doğru kayıtlarını tutmaları önemlidir (HMRC Admin 19, 2021) .

Güven ve Menfaat Beyanı

Güven Beyanı ve Faydalı Intel https://community.hmrc.gov.uk/forums/customerforums/incomefromproperty/f/declaration-of-trust-sole-owner-property/10563 geri kalanı mülk sahipliğini ve vergilendirmeyi önemli ölçüde etkileyebilir. Bir mülk sahibi, intifa hakkının bir kısmını veya tamamını başka bir bireye devrettiğinde, bu, mülkle ilgili gelir dağılımını ve vergi yükümlülüklerini değiştirir. Örneğin, tek malik intifa hakkının %99'unu eşine devrederse, mülkten elde edilen gelir %99'a %1 oranına göre bölünecek ve vergiler buna göre ödenecektir (HMRC Admin 10, 2021) . Varsayılan 50/50 kuralının ve Form 17 seçiminin yalnızca birlikte yaşayan evli bireylerin ortak adlarına sahip olduğu mülkler için geçerli olduğunu belirtmek önemlidir (HMRC Admin 10, 2021). Mülkün müşterek adlara sahip olmadığı durumlarda Form 17 gerekmemekte olup, gelirin ilgili intifa haklarına göre raporlanması gerekmektedir. İntifa hakkı devri, gelecekte vergi makamları tarafından talep edilmediği sürece herhangi bir belgenin ibraz edilmesini gerektirmez (HMRC Admin 10, 2021).

Güven Senedi için Yasal Gereklilikler ve Belgeler

Bir Güven Senedi oluşturmak ve yürütmek, çeşitli yasal gereklilikleri ve gerekli belgeleri içerir. İlk olarak, senet yazılı olmalı ve mütevelli, mütevelli ve lehdarın isimleri, mülkün tanımı ve kredi miktarı gibi temel unsurları içermelidir. Ayrıca senet, kredinin şartlarını ve koşullarını, geri ödeme planını ve temerrüt ve haciz hükümlerini içermelidir. Mütevelli ve mütevelli senedi imzalamalı ve orijinallik ve yasallığı sağlamak için imzaları noter tasdikli olmalıdır.

Ayrıca, kamuoyuna bildirimde bulunmak ve diğer hacizler arasında öncelik oluşturmak için, Güven Senedi mülkün bulunduğu ilçede kaydedilmelidir. Bu süreç tipik olarak tapuyu gerekli ücretler ve beraberindeki belgelerle birlikte ilçe kayıt memurunun ofisine göndermeyi içerir. Potansiyel yasal sorunlardan kaçınmak için yargı bölgesinin özel kayıt gerekliliklerine ve prosedürlerine uymak çok önemlidir. Bazı durumlarda, ilgili tarafların çıkarlarını korumak için tapu raporu veya tapu sigortası poliçesi gibi ek belgeler gerekli olabilir (Peppercorn ve Taff, 2013).

Güven Senedinin Feshi ve İbrası

Bir Güven Senedinin feshedilmesi ve serbest bırakılması, teminatlı borcun tamamen yerine getirilmesini ve mülkün artık emanet senedi tarafından ipotek altına alınmamasını sağlamak için bir dizi yasal adımı içerir. Süreç tipik olarak, borç alan veya emanetçinin, krediyi borç verene veya lehtara tamamen geri ödemesiyle başlar. Ödemenin tamamını aldıktan sonra, lehdar, borcun yerine getirildiğini ve yediemin mülk üzerindeki hacizinin sona erdiğini teyit eden “Geri Teslim Senedi” veya “Emanet Senedinin İbrası” adlı bir belge düzenlemekle yükümlüdür.

Mülkün yasal mülkiyetine sahip olan mütevelli, daha sonra, Güven Senedini kamu kayıtlarından etkili bir şekilde kaldırarak, Yeniden Teslim Belgesini veya Güven Senedinin Serbest Bırakılmasını uygun ilçe kayıt ofisinde kaydetmekten sorumludur. Bu süreç, mülkün güven senedinin yükümlülüğünden muaf olmasını ve herhangi bir engel olmaksızın satılabilmesini veya yeniden finanse edilebilmesini sağlar. Güven verenin, gelecekte başvurmak üzere Güven Senedinin feshedilmesinin kanıtı olarak kayıtlı izin belgesinin bir kopyasını saklaması çok önemlidir (Peppercorn, 2021; Nolo, t).