Tapu Kısıtlamalarına Giriş

Tapu kısıtlamaları, mimari yönergeler, arazi kullanım sınırlamaları ve belirli faaliyetler veya işletmeler üzerindeki yasaklar gibi çok çeşitli konuları kapsayabilir. Yasal olarak bağlayıcıdırlar ve mahkemeler tarafından uygulanabilirler ve tipik olarak arazi ile birlikte çalışırlar, yani mülkün gelecekteki tüm sahipleri için geçerli olurlar. Tapu kısıtlamaları bir topluluk içinde istikrar ve öngörülebilirlik sağlayabilirken, özellikle aşırı derecede kısıtlayıcı veya ayrımcı olarak algılandıklarında, yasal anlaşmazlıkların ve zorlukların kaynağı da olabilirler (Cheshire, Fifoot & Furmston, 2012). Tapu kısıtlamalarının amacını, türlerini ve yasal sonuçlarını anlamak, mülk sahipleri, olası alıcılar ve benzer şekilde emlak profesyonelleri için çok önemlidir.

Tapu Kısıtlamalarının Amacı ve Türleri

Kısıtlayıcı sözleşmeler olarak da bilinen tapu kısıtlamaları, arazi kullanımını düzenleme ve bir topluluk içinde belirli standartları koruma amacına hizmet eder. Bu kısıtlamalar, mülk değerlerini korumak, bir mahallenin karakterini korumak ve mülklerin topluluğun vizyonuyla tutarlı bir şekilde kullanılmasını sağlamak için tasarlanmıştır. Genel olarak iki gruba ayrılabilen çeşitli tapu kısıtlamaları vardır: kullanım kısıtlamaları ve mimari kısıtlamalar.

Kullanım kısıtlamaları, bir yerleşim bölgesinde ticari faaliyetlerin yasaklanması veya bir meskende oturanların sayısının sınırlandırılması gibi bir mülkün nasıl kullanılabileceğini belirler. Öte yandan mimari kısıtlamalar, yapı malzemeleri, çevre düzenlemesi ve dış renk şemaları gibi özellikler dahil olmak üzere mülklerin tasarımını ve görünümünü yönetir. Bu kısıtlamalar, çim bakımı ve çit onarımı gibi mülk bakımı için gereklilikler de getirebilir. Tapu kısıtlamalarının yasal olarak bağlayıcı ve uygulanabilir olduğunu ve bunlara uyulmamasının yasal işlem veya para cezalarıyla sonuçlanabileceğini not etmek önemlidir. Bu nedenle mülk sahipleri, mülklerini satın almadan veya mülklerinde değişiklik yapmadan önce geçerli kısıtlamalardan haberdar olmalıdır (Friedman, 2019; Spot Blue International Property, 2021).

Tapu Kısıtlamalarının Oluşturulması ve Uygulanması

Kısıtlayıcı sözleşmeler olarak da bilinen tapu kısıtlamaları, mülk sahibini ve bazı durumlarda bir ev sahipleri derneğinin (HOA) dahil olduğu yasal bir süreç aracılığıyla oluşturulur ve uygulanır. Mülk sahibi, tapu taslağını hazırlarken, mülkün kullanımını sınırlayan veya dikte eden özel hükümler içerir. Bu hükümler daha sonra kamu arazi kayıtlarına kaydedilir ve gelecekteki alıcıların mülkü satın almadan önce kısıtlamalardan haberdar olmalarını sağlar.

Tapu kısıtlamalarının uygulanması, genellikle mülk sahibi veya kısıtlamalara uyulmasını sağlama yetkisine sahip olan HOA tarafından uygulanır. Bazı durumlarda, komşular da bir ihlalden etkilenmeleri halinde tapu kısıtlamalarını uygulama hakkına sahip olabilir. İcra, ihtiyati tedbir veya parasal tazminat talep etmek için dava açmak gibi yasal işlemleri içerebilir. Mülk sahiplerinin, mülkleri üzerindeki herhangi bir tapu kısıtlamasından haberdar olmaları ve bunlara uymaları, olası yasal ihtilafları ve mali sonuçları önlemek için esastır. Bilgiler eşya hukuku alanında genel bilgi olduğu için sağlanmayan kaynaklar

Tapu Kısıtlamalarının Uygulanması

Tapu kısıtlamaları, öncelikle, genellikle ev sahibi dernekleri (HOA'lar) veya topluluk içindeki diğer mülk sahipleri tarafından başlatılan yasal yollarla uygulanır. Bir tapu kısıtlamasının ihlali meydana geldiğinde, uygulayıcı taraf önce mülk sahibi ile iletişim kurarak sorunu dostane bir şekilde çözmeye çalışabilir. Sorunun çözülmemesi halinde, uygulayıcı taraf, mülk sahibine karşı dava açmaya, kısıtlamaya uyulmasını sağlamak için mahkeme kararı talep etmeye veya ihlal nedeniyle maddi tazminat ödemeye başvurabilir.

Bazı durumlarda, tapu kısıtlamaları, HOA tarafından uygulanan para cezaları veya cezalar yoluyla uygulanabilir ve bu, ödenmediği takdirde mülke haciz konulmasına neden olabilir. Tapu kısıtlamalarının uygulanmasının, belirli kısıtlama türlerini sınırlandırabilecek veya geçersiz kılabilecek eyalet ve federal yasalara tabi olduğunu not etmek önemlidir. Örneğin, mahkemeler ayrımcı sözleşmeleri kamu düzenine aykırı olduğu gerekçesiyle geçersiz kıldı. Ayrıca, bazı yargı mercileri, tapu kısıtlamalarının uygulanabilirliğine zaman sınırlaması getirmekte ve belirli bir süre geçtikten sonra uygulanamaz hale getirmektedir (Kestenbaum, 2006).

Hukuki Sonuçlar ve Zorluklar

Kısıtlayıcı sözleşmeler olarak da bilinen tapu kısıtlamaları, mülk sahipleri ve ev sahibi dernekleri (HOA'lar) için çeşitli yasal sonuçlar ve zorluklar sunabilir. Önemli bir zorluk, genellikle hukuk mahkemesi işlemlerini gerektiren, zaman alıcı ve maliyetli yasal işlemlerle sonuçlanan tapu kısıtlamalarının uygulanmasıdır (Stuartwilks, 2008). Ayrıca, bazı tapu kısıtlamaları, ayrımcı olması veya kamu düzenini ihlal etmesi nedeniyle uygulanamaz sayılabilir (Freechild, 2007). Örneğin, mahkemeler ırk ayrımcılığı içeren sözleşmeleri ve mülkün devredilmesini makul olmayan bir şekilde kısıtlayan sözleşmeleri geçersiz kılmıştır (76.27.243.219, 2007).

Diğer bir yasal çıkarım, mülk değeri ve pazarlanabilirlik üzerindeki potansiyel etkidir. Tapu kısıtlamaları, kısıtlamaların doğasına ve potansiyel alıcıların tercihlerine bağlı olarak mülk değerlerini artırabilir veya azaltabilir (Kestenbaum, 2006). Ayrıca, Federal İletişim Komisyonu'nun PRB-1 kararında görüldüğü gibi, eyalet ve federal yönetmelikler tapu kısıtlamalarının uygulanabilirliğini etkileyebilir; bu karar, önceden alım politikasının amatör telsiz iletişimiyle ilgili kısıtlayıcı sözleşmelere uygulanmayacağını belirtir (ARRL, 1985). ).

Ayrımcı ve Uygulanamaz Sözleşmeler

Ayrımcı ve uygulanamaz sözleşmeler, kanuna aykırı olan veya yasal olarak uygulanamayan fiil kısıtlamaları içindeki hükümlere atıfta bulunur. Ayrımcı sözleşmeler, ırk, din, cinsiyet veya diğer korunan özelliklere dayalı olarak sınırlamalar getiren ve ayrımcılıkla mücadele yasalarını ihlal eden sözleşmelerdir. Örneğin, ev sahiplerinin mülklerini belirli bir ırktan kişilere satmasını yasaklayan bir sözleşme, ayrımcı ve uygulanamaz olarak kabul edilir. Mahkemeler, kamu düzenine ve adalet ve eşitliğin temel ilkelerine aykırı oldukları için bu tür sözleşmeleri geçersiz kılmıştır.

Öte yandan, uygulanamayan sözleşmeler mutlaka ayrımcı olmayabilir, ancak diğer yasal nedenlerle geçersiz sayılır. Bunlar, mülkün devredilebilirliğine makul olmayan kısıtlamalar getiren veya yerel, eyalet veya federal düzenlemelerle çelişen sözleşmeleri içerebilir. Örneğin, bir ev sahibinin halka açık hava dalgası sinyallerini almak için anten takma hakkını aşırı derecede kısıtlayan bir sözleşme, Federal İletişim Komisyonu'nun (FCC) düzenlemeleriyle (FCC PRB-1 Ruling, 1985) çeliştiği için uygulanamaz olarak kabul edilebilir. Bu gibi durumlarda, mahkemeler bu hükümlerin uygulanmasını reddedebilir ve bu hükümleri uygulamada etkisiz hale getirebilir.

Kat Malikleri Dernekleri ve Tapu Kısıtlamaları

Ev sahibi dernekleri (HOA'lar), kendi toplulukları içinde tapu kısıtlamalarının uygulanmasında ve yönetiminde çok önemli bir rol oynamaktadır. Bu özel kuruluşlar, tipik olarak, mülk geliştiricileri tarafından, topluluğun estetik, mimari ve çevresel standartlarının korunmasını sağlamak, böylece mülk değerlerini korumak ve uyumlu bir yaşam ortamını teşvik etmek için kurulur. HOA'lar, mülk bakımı, mimari yönergeler ve arazi kullanım kısıtlamaları ile ilgili kuralları içerebilecek olan tapu kısıtlamalarının yorumlanmasından ve uygulanmasından sorumludur. Ayrıca, yerleşik sözleşmelere uyumu sağlamak için para cezası verme, yasal işlem başlatma veya başka önlemler alma yetkisine sahiptirler. Ek olarak, HOA'lar tapu kısıtlamalarını değiştirme veya kaldırma sürecine dahil olabilir ve genellikle topluluk üyelerinden çoğunluk oyu gerektirir. Bazı durumlarda, eyalet ve federal yönetmelikler belirli tapu kısıtlamalarının uygulanabilirliğini etkileyebilir ve HOA'lar uygulama uygulamalarını buna göre uyarlamalıdır (Kestenbaum, 2006; Ralph, 2006).

Mülk Değeri ve Pazarlanabilirlik Üzerindeki Etki

Tapu kısıtlamalarının mülk değeri ve pazarlanabilirlik üzerinde hem olumlu hem de olumsuz etkileri olabilir. Bir yandan, tutarlı ve arzu edilen bir mahalle estetiği sağlayarak, mülklerin belirli standartlara uymasını sağlayarak ve topluluğun genel kalitesini koruyarak mülk değerini artırabilirler. Bu, bölgeyi potansiyel alıcılar için daha çekici hale getirebilir, bu da talebin artmasına ve mülk değerlerinin yükselmesine yol açar (Gyourko & Saiz, 2004).

Öte yandan, tapu kısıtlamaları da potansiyel alıcı havuzunu sınırlayarak pazarlanabilirliği olumsuz etkileyebilir. Bazı kısıtlamalar, mülkle başka şekilde ilgilenebilecek potansiyel alıcıları caydıracak şekilde aşırı kısıtlayıcı veya modası geçmiş olarak algılanabilir. Ek olarak, tapu kısıtlamalarını kaldırma veya değiştirme süreci zaman alıcı ve maliyetli olabilir, bu da pazarlanabilirliği daha da etkiler (Been, 1991). Ayrıca, ayrımcı ve uygulanamaz sözleşmeler, uzun vadede mülk değerlerini ve pazarlanabilirliği olumsuz yönde etkileyebilecek yasal zorluklara ve olumsuz tanıtımlara yol açabilir (Rothstein, 2017).

Sonuç olarak, tapu kısıtlamalarının mülk değeri ve pazarlanabilirlik üzerindeki etkisi, yürürlükteki spesifik kısıtlamalara ve potansiyel alıcıların tercihlerine bağlıdır. Bazı kısıtlamalar mülk değerlerini artırabilirken, diğerleri pazarlanabilirliği engelleyebilir ve ilgilenen alıcı havuzunu sınırlayabilir.

Tapu Kısıtlamalarının Kaldırılması veya Değiştirilmesi

Tapu kısıtlamalarını kaldırmak veya değiştirmek, genellikle birden çok tarafı ve yasal prosedürleri içerdiğinden karmaşık bir süreç olabilir. Yaygın bir yöntem, etkilenen tüm mülk sahiplerinden kısıtlamanın kaldırılmasına veya değiştirilmesine onay veren yazılı bir anlaşma almaktır. Bu anlaşma daha sonra uygulanabilirliğini sağlamak için uygun tapu dairesi ile kaydedilmelidir. Bazı durumlarda, özellikle kısıtlamanın mevcut yasalar uyarınca ayrımcı veya uygulanamaz olduğu düşünülüyorsa, bir tapu kısıtlamasını kaldırmak veya değiştirmek için bir mahkeme emri gerekli olabilir. Ek olarak, ev sahibi dernekleri (HOA'lar), üyelerinin onayına ve eyalet ve federal düzenlemelere bağlı kalmaya tabi olarak, kendi yetki alanlarındaki tapu kısıtlamalarını kaldırma veya değiştirme yetkisine sahip olabilir. Tapu kısıtlamalarını kaldırmak veya değiştirmek isteyen mülk sahiplerinin hukuk uzmanlarına danışması ve söz konusu kısıtlamaların özel hüküm ve koşullarının yanı sıra bunların kaldırılmasını veya değiştirilmesini düzenleyen geçerli yasa ve yönetmelikleri dikkatlice incelemesi önemlidir (Friedman ve ark. , 2017; Fransızca, 2018).

Tapu Kısıtlamalarını Etkileyen Eyalet ve Federal Düzenlemeler

Eyalet ve federal düzenlemeler tapu kısıtlamalarının manzarasını şekillendirmede önemli bir rol oynamaktadır. Federal düzeyde, Adil Konut Yasası ırk, renk, din, cinsiyet, ailevi durum veya ulusal kökene dayalı ayrımcı sözleşmeleri yasaklar. Ek olarak, Federal İletişim Komisyonu (FCC), amatör radyo antenlerinin yerleşimini ele alan ve kısıtlayıcı taahhütleri engellemeyen PRB-1 gibi tapu kısıtlamalarını etkileyen kararlar yayınladı.

Eyalet düzeyinde düzenlemeler değişiklik gösterir, ancak birçok eyalette tapu kısıtlamalarının oluşturulmasını, uygulanmasını ve değiştirilmesini yöneten tüzükler vardır. Örneğin, bazı eyaletler tapu kısıtlamalarının bir sona erme tarihine sahip olmasını şart koşarak, ebediyen yürüdüğünü iddia eden sözleşmeleri esasen geçersiz kılıyor. Ayrıca eyalet mahkemeleri, makul olmadığı veya kamu düzenine aykırı olduğu düşünülen tapu kısıtlamalarını uygulamayı reddedebilir. Eyalet düzenlemeleri ayrıca ev sahibi derneklerinin, para cezaları verme ve haciz davalarını başlatma yetkileri de dahil olmak üzere tapu kısıtlamalarını uygulamadaki rolünü belirler.

Sonuç olarak, hem eyalet hem de federal yönetmelikler, adaleti teşvik etmek ve mülk sahiplerinin ve sakinlerinin haklarını korumak amacıyla tapu kısıtlamalarının kapsamını ve uygulanabilirliğini önemli ölçüde etkiler (Adil Konut Yasası, 1968; FCC PRB-1 Ruling, 1985).

Tapu Kısıtlamalarına İlişkin Uluslararası Perspektifler

Kısıtlayıcı sözleşmeler olarak da bilinen tapu kısıtlamaları, Amerika Birleşik Devletleri'ne özgü değildir ve dünya çapında çeşitli biçimlerde bulunabilir. Örneğin Birleşik Krallık'ta, arazi kullanımını düzenlemek ve bir mahallenin karakterini korumak için kısıtlayıcı sözleşmeler yaygın olarak kullanılmaktadır (Hukuk Komisyonu, 2011). Benzer şekilde, Avustralya'da, gelişimi kontrol etmek ve mülk değerlerini korumak için kısıtlayıcı sözleşmeler uygulanmaktadır (Land Victoria, 2014). Bununla birlikte, tapu kısıtlamalarının uygulama mekanizmaları ve yasal sonuçları ülkeler arasında önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Örneğin, Almanya ve Fransa gibi bazı Avrupa ülkelerinde, “irtifak hakkı” kavramı, Anglo-Amerikan kısıtlayıcı sözleşmeler kavramına kıyasla genellikle daha sınırlı olan mülkiyet haklarına kısıtlamalar getirmek için kullanılır (Van der Merwe , 2015). Genel olarak, belirli ayrıntılar ve yasal çerçeveler değişiklik gösterebilse de, arazi kullanımını düzenlemek ve mülkiyet çıkarlarını korumak için tapu kısıtlamalarının kullanılması dünya çapında birçok ülkede yaygın bir uygulamadır.

Vaka Çalışmaları ve Tapu Kısıtlamalarına İlişkin Örnekler

Kısıtlayıcı sözleşmeler olarak da bilinen tapu kısıtlamaları, arazi kullanımını düzenlemek ve topluluklar içinde belirli standartları sürdürmek için çeşitli senaryolarda kullanılmıştır. Dikkate değer bir vaka çalışması, ABD Yüksek Mahkemesinin tapu kısıtlamalarını da içeren imar yönetmeliklerinin anayasaya uygunluğunu onayladığı Village of Euclid - Ambler Realty Co. (1926) davasıdır. Mahkeme, bu tür kısıtlamaların yerleşim bölgelerinin karakterini korumak ve kamu refahını desteklemek için gerekli olduğunu kabul etmiştir (Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365, 1926).

Başka bir örnek, 1940'ların sonlarında geliştirilen planlı Levittown, New York topluluğunda bulunabilir. Levittown'daki evlerin orijinal tapuları, beyaz olmayan bireylerin mülkleri satın almasını veya işgal etmesini yasaklayan, ırksal olarak kısıtlayıcı sözleşmeler içeriyordu. ABD Yüksek Mahkemesi, Shelley v. Kraemer (1948) davasında ırksal olarak kısıtlayıcı sözleşmelerin uygulanamaz olduğunu ilan etse de, bu ayrımcı kısıtlamaların etkisi bugün hala belirli toplulukların demografik yapısında gözlemlenebilir (Shelley v. Kraemer, 334 US 1, 1948).

Bu vaka incelemeleri, tapu kısıtlamalarının çeşitli uygulamalarını ve sonuçlarını ortaya koyarak bunların yasal ve sosyal sonuçlarını anlamanın önemini vurgulamaktadır.