Tanım ve Tarihsel Geçmiş

Tarihsel olarak, tapular, eski seisin üniforması töreninin yerini sembolik teslim eylemiyle ortaçağ sözleşmelerinden evrimleşmiştir. Geleneksel "imzalandı, mühürlendi ve teslim edildi" ifadesi, artık çoğu yargı alanında tanıkların tasdik edilmesiyle büyük ölçüde değiştirilen mühür kullanma uygulamasına atıfta bulunur. Tapular, mülkiyet hukukunda, özellikle gayrimenkul mülkiyetinin devrinde çok önemli bir rol oynar ve tek taraflı veya iki taraflı olabilir. Bunlar, devirler, komisyonlar, lisanslar, patentler, diplomalar ve şartlı olarak uygulanan vekaletnameler gibi çeşitli biçimleri kapsar. Senetlerin gelişimi ve kullanımı, zaman içinde gelişen yasal manzaraya uyum sağlayarak yargı farklılıkları ve uluslararası bakış açıları tarafından şekillendirilmiştir (Wikipedia, nd).

Tapu Türleri

Gayrimenkul devrinde kullanılan çeşitli tapu türleri vardır ve her biri hibe alan kişiye farklı düzeylerde koruma ve garantiler sunar. En yaygın türler arasında genel garanti belgesi, özel garanti belgesi ve hak talebinden vazgeçme belgesi bulunur. Genel bir garanti senedi, en yüksek düzeyde koruma sağlar, çünkü yetki veren, mülkiyetinden önce ortaya çıkmış olabilecekler de dahil olmak üzere, her türlü iddiaya karşı açık bir mülkiyeti garanti eder. Bunun aksine, özel bir garanti senedi, yalnızca hibe verenin mülkiyeti sırasında meydana gelen taleplere karşı garanti verir ve hibe alana sınırlı koruma sunar. Öte yandan, feragatnameler hiçbir garanti veya garanti sunmaz ve yalnızca, varsa, hibe verenin mülkteki menfaatini hibe alana devreder. Diğer tapu türleri arasında, mülkü bir kredi için teminat olarak tutan üçüncü şahıs bir mütevelliyi içeren güven belgesi ve herhangi bir garanti olmaksızın mülkiyeti devreden devir belgesi yer alır. Ek olarak, sırasıyla tek taraflı ve çift taraflı olan tapu anketi ve senet vardır ve senet kabulüne ekli taahhütleri ve koşulları içerebilir (Harvard Law Review, 2010; Cornell Law School, t).

Geçerli Bir Tapu İçin Yasal Gereksinimler

Geçerli bir senet için yasal gereklilikler yargı bölgelerine göre değişir, ancak uygulanabilirliğini sağlamak için birkaç ortak unsurun karşılanması gerekir. İlk olarak, senet, tipik olarak “Bu Senet…” veya “bir senet olarak icra edildi” gibi ifadeler kullanılarak, senet olduğunu açıkça belirtmelidir (Peel & Treitel, 2011). İkinci olarak, tapu, hibe verenden (mülkü devreden kişi) hibe alana (mülkü alan kişi) bir hak, menfaat veya mülk aktarmalıdır. Her iki taraf da işleme girmek için yasal kapasiteye sahip olmalıdır (Hukuk Komisyonu, 2009). Üçüncüsü, tapu, aracı tanıklar olarak bilinen, önceden belirlenmiş sayıda tanığın huzurunda, hibe veren tarafından yürütülmelidir (Peel & Treitel, 2011). Bazı yargı bölgelerinde, tapuya bir mühür yapıştırılması gerekir, ancak bu gereklilik birçok alanda geçerliliğini yitirmiştir. Son olarak, tapu teslim edilmelidir ve bazı durumlarda hibe alan tarafından kabul edilmelidir (Hukuk Komisyonu, 2009). Bu gereksinimlerin karşılanmaması, tapuyu geçersiz ve uygulanamaz hale getirebilir.

Tapuların İcrası ve Teslimi

Senetlerin yürütülmesi ve teslim edilmesi süreci, geçerliliklerini ve uygulanabilirliklerini sağlamak için birkaç önemli adımı içerir. İlk olarak, senet, tipik olarak "Bu Senet ..." veya "bir senet olarak icra edildi" gibi ifadeler kullanarak bir senet olduğunu açıkça belirtmelidir. Tapu ayrıca, hibe alana belirli bir hak, menfaat veya mülk devrettiğini de belirtmelidir. Hem hibe veren hem de hibe alan, sırasıyla iletilen faizi verme ve alma konusunda yasal kapasiteye sahip olmalıdır.

Tapunun icrası, aracı tanıklar olarak bilinen, önceden belirlenmiş sayıda tanığın huzurunda, verenin imzasını gerektirir. Bazı yargı bölgelerinde, bu uygulamanın çoğu alanda modası geçmiş olmasına rağmen, bir mühür yapıştırmak da gereklidir. Senedin teslimi, imtiyaz verenin seneti hibe alana fiziksel veya sembolik olarak devrettiği bir diğer önemli adımdır. Bazı yargı bölgelerinde, hibe alanın, geçerli sayılması için tapuyu da kabul etmesi gerekir. Senedin kabulüne iliştirilen tüm koşullar, sözleşmeler olarak anılır (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, t).

Taşıma Senedi

Devir senedi, taşınmaz malın mülkiyetini bir taraftan (hibe veren) diğerine (veren) devreden yasal bir araçtır. Bu belge, mülkiyetin uygun şekilde devrini sağladığı ve ilgili tarafları korumak için çeşitli garantiler sağladığı için gayrimenkul alım satım sürecinde çok önemli bir rol oynar. Her biri farklı düzeylerde koruma ve mülkün başlığına ilişkin garantiler sunan genel teminat senetleri, özel garanti senetleri ve feragat senetleri gibi farklı devir senetleri vardır. Bir taşıma belgesinin icrası ve teslimi, tanıkların mevcudiyeti ve bazı yargı bölgelerinde mühür kullanımı dahil olmak üzere belirli yasal gerekliliklere uygun olmalıdır. Tamamlandıktan sonra tapu, mülkiyetteki değişikliğin kamuya duyurulması ve gelecekteki işlemler için net bir mülkiyet zinciri oluşturulması amacıyla genellikle tescil edilir ve kaydedilir (Harvard Law Review, 2010; Merrill & Smith, 2007).

Garanti Senetleri: Genel ve Özel

Eşya hukuku alanında, genel teminat senetleri ile özel teminat senetleri arasındaki ayrım, verenin tapuya ilişkin garantilerinin kapsamındadır. Genel bir garanti senedi, hibe verene en geniş korumayı sağlar, çünkü imtiyaz veren, mülkiyetinden önce ortaya çıkmış olabilecekler de dahil olmak üzere tüm hak taleplerine karşı mülkiyeti garanti eder. Bu, hibe verenin, ne zaman ortaya çıktıklarına bakılmaksızın, herhangi bir iddia veya kusura karşı mülkiyeti savunmaktan yasal olarak sorumlu olduğu anlamına gelir (Friedman, 2019).

Öte yandan, özel bir garanti senedi daha sınırlı bir garanti sunar, çünkü imtiyaz veren, mülkiyeti yalnızca mülkiyet süreleri boyunca ortaya çıkan taleplere karşı garanti eder. Bu durumda imtiyaz veren, mülkün edinilmesinden önce var olabilecek herhangi bir tapu kusurundan veya iddiadan sorumlu değildir (Hinkel, 2017). Sonuç olarak, hibe alan kişi, önceden var olan herhangi bir tapu sorununu ele almaktan sorumlu olabileceğinden, özel bir garanti senedi ile daha yüksek bir risk üstlenir.

Tapu Sorgulama ve Sözleşme

Bir tapu anketi ve bir sözleşme, her biri mülkiyet hukuku alanında belirli bir amaca hizmet eden iki farklı tapu türüdür. Tapu anketi, genellikle basit hibeler ve atamalar için kullanılan, tek bir tarafça yürütülen yasal bir belgedir. Anlaşmanın tek taraflı doğasını ifade eden eşit, yoklamalı kenarı ile karakterize edilir. Tersine, bir sözleşme, iki veya daha fazla taraf tarafından yürütülen ve her bir tarafın yükümlülüklerinin ayrı bölümlerde özetlendiği bir senettir. Tarihsel olarak, bu parçalar, ilgili taraflar arasındaki karşılıklı anlaşmayı simgeleyen, chirograph olarak bilinen kavisli veya girintili bir çizgi ile ayrılmıştı. Tapu yoklaması ve sözleşme, hakları, menfaatleri veya mülkiyeti aktarmak için kullanılan yasal araçlar olsa da, temel fark, ilgili tarafların sayısı ve sözleşmenin doğası gereği tapu yoklaması için tek taraflı ve sözleşme için iki taraflıdır (Black's Law Dictionary, 10. baskı). ., 2014).

Sözleşmeler ve Koşullar

Sözleşmeler ve koşullar, mülk sahipliğinin devriyle ilgili yükümlülükler ve kısıtlamaları ana hatlarıyla belirledikleri için, senetler bağlamında temel bileşenlerdir. Taahhütler, mülkün kullanımı, bakımı veya geliştirilmesi gibi belirli yönleriyle ilgili olarak, hibe veren (mülkü devreden taraf) tarafından hibe alana (mülkü alan taraf) verilen yasal olarak bağlayıcı taahhütlerdir. Bu vaatler, hibe alanın belirli eylemleri gerçekleştirmesini gerektiren olumlu veya hibe alanın mülk üzerinde belirli faaliyetlerde bulunmasını yasaklayan olumsuz olabilir (Friedman, 2019).

Şartlar ise, senedin geçerli ve icra edilebilir olması için yerine getirilmesi gereken şartlardır. Bir koşulun ihlali durumunda, imtiyaz verenin mülkü geri alma veya yasal yollara başvurma hakkı olabilir. Koşullar, mülkiyet devri gerçekleşmeden önce yerine getirilmesi gereken emsal veya devir gerçekleştikten sonra yerine getirilmesi gereken müteakip olarak sınıflandırılabilir (Harpum, Megarry ve Wade, 2011). Özet olarak, sözleşmeler ve koşullar, mülk işlemlerine dahil olan tarafların hak ve sorumluluklarının tanımlanmasında çok önemli bir rol oynar ve mülkiyet devrinin üzerinde anlaşmaya varılan şartlara ve yasal gerekliliklere uygun olmasını sağlar.

Tapu Tescili ve Kaydı

Tapu kaydı ve kaydı süreci, gayrimenkul mülkiyetinin devrine ilişkin kamuya bildirimde bulunmak için uygun devlet dairesine, tipik olarak yerel tapu siciline veya kayıt ofisine bir tapunun resmi olarak sunulmasını içerir. Bu süreç, net bir mülkiyet zinciri oluşturmak ve yeni malikin haklarını korumak açısından çok önemlidir. Senedin imzalanması ve teslim edilmesi üzerine, belgenin kaydedilmesinden hibe alan (yeni sahip) sorumludur. Kayıt ücretleri geçerli olabilir ve belgenin kayıt için kabul edilmesi için yazı tipi boyutu, kağıt boyutu ve kenar boşlukları gibi belirli biçimlendirme gereksinimlerini karşılaması gerekir. Tapu bir kez kaydedildikten sonra, mülkiyeti doğrulamak ve mülk üzerindeki herhangi bir yükümlülük veya kısıtlamayı belirlemek için ilgili taraflarca erişilebilen kamu kaydının bir parçası haline gelir. Bazı yargı bölgelerinde, bir tapu kaydının yapılmaması, müteakip talepler veya devirler üzerinde öncelik kaybına neden olabilir ve bu da mülkiyet haklarının korunması için kayıt ve kayıt sürecini gerekli kılar (Law Commission, 2011; Merrill & Smith, 2007).

Gayrimenkul Mülkiyetinin Devri

Gayrimenkul mülkiyetini devretme süreci, bir tapunun icrasıyla başlayan birkaç önemli adımı içerir. Tapu, bir taraftan (veren) diğerine (hibe alan) bir menfaat, hak veya mülk aktaran yasal bir belgedir. İmtiyaz veren tarafından sağlanan tapu garantilerinin kapsamına göre farklılık gösteren garanti belgeleri ve feragat belgeleri gibi çeşitli tapu türleri vardır. Senet hazırlandıktan sonra, belirli sayıda tanığın huzurunda ve bazı yargı bölgelerinde bir mühürle yapıştırılmış olarak, veren tarafından imzalanmalıdır. Tapu daha sonra sözleşmeler olarak bilinen kabule bağlı herhangi bir koşulla birlikte hibe alan kişiye teslim edilmeli ve onun tarafından kabul edilmelidir. Tapunun icrası ve tesliminden sonra, devrin kamuya duyurulması ve hak sahibinin haklarının korunması için tapunun ilgili tapu sicili veya kayıt dairesi nezdinde tescil ve kayıt altına alınması esastır. Süreç, yargı farklılıklarına ve uluslararası perspektiflere bağlı olarak biraz değişebilir, ancak bu temel adımlar çoğu genel hukuk sisteminde tutarlı kalır (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

Diğer Eşya Hukuku Kavramlarına İlişkin Senetler

Tapu senetleri, bir menfaati, hakkı veya mülkiyeti devreden, tasdik eden veya onaylayan yasal araçlar oldukları için mülkiyet hukukunda çok önemli bir rol oynar. Taşınmazın yasal mülkiyetinin bir kişiden diğerine devredilmesi süreci olan devir gibi diğer mülkiyet hukuku kavramlarıyla yakından ilişkilidirler. Tapular ayrıca, basit ücret, ömür boyu emlak veya kiralık mülk gibi çeşitli mülk türleri oluşturmak veya devretmek için kullanılabileceğinden, arazideki mülk kavramıyla da etkileşime girer.

Ayrıca fiiller, fiil ile estoppel ilkesine bağlıdır, bu da bir tarafın icra ettiği bir senette belirtilen bir gerçeğin doğruluğunu inkar etmesini engeller. Bu ilke, gayrimenkul işlemlerinde tapuların güvenilirliğini ve kredibilitesini sağlar. Ayrıca, tapular, üçüncü şahıslara mülkiyet ve çıkarların bildirilmesine hizmet eden kayıt ve kayıt gerekliliklerine tabidir. Uluslararası bir bağlamda, mülkiyet yasaları ve tapu gereklilikleri ülkeler ve yasal sistemler arasında değişiklik gösterebileceğinden, tapular yargı yetkisi farklılıklarına tabi olabilir (Wikipedia, nd).

Genel olarak tapular, gayrimenkul mülkiyetinin devrini kolaylaştırdıkları ve mülkiyet işlemlerinin düzgün işlemesini ve mülkiyet haklarının korunmasını sağlamak için çeşitli diğer mülkiyet hukuku kavramlarıyla etkileşime girdikleri için, mülkiyet hukukunun ayrılmaz bir parçasıdır.

Yargı Farklılıkları ve Uluslararası Perspektifler

Hukuk sistemleri ve gelenekler ülkeler arasında farklılık gösterdiğinden, mülkiyet hukukundaki tapulara ilişkin yargısal farklılıklar ve uluslararası bakış açıları önemlidir. Amerika Birleşik Devletleri, Birleşik Krallık ve Avustralya gibi genel hukuk yargı bölgelerinde, senetler bir menfaati, hakkı veya mülkiyeti aktaran, onaylayan veya onaylayan yasal araçlardır. Bunlar tipik olarak mülkiyetin gayrimenkule devri ile ilişkilendirilir ve geçerlilik için imzalanma, tasdik edilme ve teslim edilme gibi belirli formaliteler gerektirir (Harvard Law Review, 2017).

Buna karşılık, Kıta Avrupası ve Latin Amerika'dakiler gibi medeni hukuk yetki alanları, mülk transferleri için noterlik sistemlerine dayanmaktadır. Bu sistemlerde, hukukçu olan bir noter, mülkiyet devir belgesini hazırlar ve onaylar, tarafların tüm yasal gereklilikleri karşılamasını sağlar (Dünya Bankası, 2017). Bu noterlik sistemi, ortak hukuk tapu sistemine kıyasla mülk işlemleri için daha yüksek düzeyde yasal kesinlik ve koruma sağlar.

Ayrıca, bazı ülkeler hem genel hem de medeni hukuk geleneklerinin unsurlarını birleştiren hibrit sistemler benimsemiştir. Örneğin, Güney Afrika'nın mülkiyet hukuku sistemi hem noterlik hem de tapu kayıt işlemlerini içermektedir (Güney Afrika Hukuk Komisyonu, 2001). Bu yargı yetkisi farklılıkları, her ülkedeki mülk işlemlerine yönelik özel yasal gereklilikleri ve prosedürleri ve ayrıca sınır ötesi işlemlerde ortaya çıkabilecek potansiyel zorlukları ve karmaşıklıkları anlamanın önemini vurgulamaktadır.