İrtifaklara Giriş

Bir mülkün değerini ve kullanılabilirliğini önemli ölçüde etkileyebileceğinden, irtifak haklarını anlamak mülk sahipleri, geliştiriciler ve satın alanlar için çok önemlidir. İrtifaklar, tapu, uzun süreli kullanım veya Eşya Kanunu'nun 62. Maddesi uyarınca çeşitli yöntemlerle oluşturulabilir. İrtifak haklarının uygulanması ve kaldırılması karmaşık olabilir ve genellikle yasal tavsiye ve içtihat hukukunun değerlendirilmesini gerektirir. Bu nedenle, mülk sahipleri ve potansiyel alıcılar için bir mülk üzerindeki mevcut irtifak haklarının ve bunların mülkiyet hakları ve geliştirme potansiyeli üzerindeki etkilerinin farkında olmaları çok önemlidir (Coodes Solicitors, 2020).

İrtifak türleri

İrtifaklar, her biri mülkiyet haklarıyla ilgili olarak belirli bir amaca hizmet eden birkaç türe ayrılabilir. Yaygın bir tür, bireylere veya halka başka bir kişinin arazisini ulaşım veya geçiş için geçme veya kullanma hakkı veren geçiş hakkıdır. Başka bir tür, bir mülk sahibinin mülküne komşu bir mülk aracılığıyla girip çıkmasına izin veren erişim hakkıdır. Drenaj, su, gaz veya elektrik hakları gibi kamu hizmeti irtifakları, kamu hizmeti şirketlerinin bir mülkün üzerine veya altına altyapı kurmasına ve bakımını yapmasına izin verir. Ek olarak, doğal kaynakları veya tarihi yerleri korumak için arazi geliştirmeyi kısıtlayan koruma irtifakları vardır. Son olarak, bir mülk sahibinin, komşu bir mülkü olumsuz yönde etkileyebilecek ışık veya hava akışını engellemek gibi belirli eylemleri kendi arazisinde gerçekleştirmesini engelleyen olumsuz irtifaklar vardır. Çeşitli irtifak hakkı türlerini anlamak, mülk sahipleri ve geliştiriciler için mülkiyet haklarına uyumu sağlamak ve olası yasal ihtilaflardan kaçınmak için çok önemlidir (Coodes Solicitors, 2020; Spot Blue, t).

İrtifak Oluşturma

İrtifaklar, çeşitli yöntemlerle oluşturulabilir, en yaygın olanı, genellikle arazi parselleri satıldığında ortaya çıkan ve bir arsaya erişimin yalnızca diğerini geçerek mümkün olduğu tapu ile olur. İrtifak hakkının kurulabilmesinin bir başka yolu da, bir hakkın en az 20 yıl süreyle kullanılmış olması ve arazi sahibinin açık bir senet olmaksızın bu kullanıma izin vermesi ve bunun sonucunda mali zarara uğraması durumunda uzun süreli kullanımdır. Ayrıca, Mülkiyet Kanunu'nun 62. Maddesi uyarınca irtifak hakları ima edilebilir; bu madde, bir mal sahibi arazisinin bir kısmını elden çıkardığında, o kısımdan yararlanılan tüm imtiyazların, devir belgesinde açıkça hariç tutulmadıkça, yasal irtifak haklarına dönüştürülebileceğini belirtir. Ancak bu tersi geçerli değildir; Satılan kısım üzerinde elde tutulan imtiyazlar, irtifak haklarına dönüştürülmek üzere devir sırasında açıkça ayrılmalıdır (Coodes Solicitors, 2020).

Tapu ile

Tapu ile oluşturulan irtifaklar, başka bir kişinin arazisi üzerinde yasal haklar tesis etmenin yaygın bir yöntemidir. Bu genellikle bir arazi parseli satıldığında meydana gelir ve bir parsele erişim ancak diğerinden geçerek mümkündür. Bu gibi durumlarda, yararlanan tarafa geçiş hakkı, erişim veya drenaj gibi belirli haklar vermek için bir senet hazırlanır. Tapu, amacı, süresi ve herhangi bir kısıtlama veya sınırlama dahil olmak üzere irtifak hakkının hüküm ve koşullarını özetleyen yasal olarak bağlayıcı bir belge görevi görür. Tapu icra edildikten ve tescil edildikten sonra, irtifak hakkı uygulanabilir hale gelir ve mülkün mülkiyeti değişse bile araziye bağlı kalır. Söz konusu mülkün kullanımını ve değerini önemli ölçüde etkileyebileceğinden, arazi sahiplerinin ve olası alıcıların tapu tarafından oluşturulan irtifak haklarının farkında olmaları önemlidir (Coodes Solicitors, 2020).

Uzun Süreli Kullanım Sayesinde

Kuralcı irtifak hakları olarak da bilinen uzun vadeli kullanım yoluyla oluşturulan irtifak hakları, bir kişinin bir başkasının arazisi üzerindeki hakkını sürekli ve kesintisiz bir süre boyunca, genellikle en az 20 yıl kullandığında ortaya çıkar. Bu süreç, arazi sahibinin arazisinin başka bir tarafça kullanımına rıza gösterdiğini varsayan yasal zamanaşımı ilkesine dayanmaktadır. İrtifak hakkını talep eden kişi, araziyi kullanımının açık, kötü şöhretli ve arazi sahibinin izni olmadan olduğunu kanıtlamalıdır. Kural koyucu bir irtifak hakkı talebini geçersiz kılacağından, kullanımın gizli veya zorlayıcı olmaması gerektiğine dikkat etmek önemlidir. Gerekli kullanım süresi belirlendikten sonra, irtifak hakkı yasal olarak uygulanabilir hale gelir ve davacıya söz konusu arazi üzerinde belirli haklar verir. Ancak irtifak hakkının kapsamı, kural koyucu dönemdeki kullanımın kapsamı ile sınırlıdır (Hukuk Komisyonu, 2018).

Mülkiyet Kanunu'nun 62. Maddesi Kapsamında Zımni İrtifaklar

Mülkiyet Yasası 62'in 1925. Bölümü kapsamındaki zımni irtifaklar, mülk işlemlerinde önemli bir rol oynamaktadır. Bu hüküm, arazinin bir kısmının sahip olduğu belirli imtiyazların, arazi sahibi o kısım üzerinde tasarrufta bulunduğunda, kanuni irtifak haklarına dönüştürülmesine imkan vermektedir. Bu imtiyazlar, devir belgesinde açıkça belirtilmeyen ancak tarihsel olarak söz konusu arazi tarafından kullanılmış olan geçiş, erişim veya drenaj haklarını içerebilir. Ancak bu dönüşüm tersine uygulanmaz; El konulan arazinin elden çıkarılan kısım üzerinde sahip olduğu tüm imtiyazların, irtifak hakkı olarak tanınması için devir sırasında açıkça saklanması gerekir. Bölüm 62'nin irtifak hakkını aynı mal sahibi tarafından satın alınan bitişik araziye otomatik olarak uzatmadığına dikkat etmek çok önemlidir. Mülkiyet işlemlerinde bu bölüm kapsamındaki zımni irtifak haklarının doğru bir şekilde anlaşılmasını ve uygulanmasını sağlamak için yasal tavsiye alınmalıdır (Coodes Solicitors, 2020).

İrtifaklar ve Mülkiyet Hakları

İrtifak hakları, üçüncü bir tarafa başka bir kişinin arazisi üzerinde belirli haklar verdiğinden, mülkiyet haklarını önemli ölçüde etkileyebilir. Bu haklar, arazi sahibinin mülkünü tam olarak kullanma veya geliştirme kabiliyetini etkileyebilecek erişim, drenaj veya kullanım hükümlerini içerebilir. İrtifaklar tapu, uzun süreli kullanım veya Mülkiyet Kanunu'nun 62. Bölümü uyarınca (Coodes Solicitors, 2020) gibi çeşitli yöntemlerle oluşturulabilir. Arazi veya mülk satın alırken, arazinin potansiyel kullanımlarını veya gelişmelerini sınırlayabileceğinden, mevcut irtifak haklarının farkında olmak çok önemlidir. Ek olarak, irtifak hakkının kaldırılması karmaşık bir süreç olabilir ve genellikle yararlanan tarafın rızasını gerektirir veya irtifak hakkının amacının artık mevcut olmadığını gösterir (Coodes Solicitors, 2020). Bu nedenle, irtifak haklarının mülkiyet hakları üzerindeki etkilerini anlamak, arazi sahipleri ve potansiyel alıcılar için bilinçli kararlar vermeleri ve çıkarlarını korumaları için önemlidir.

Arsa Alımı ve Geliştirmede İrtifaklar

İrtifak hakları, kamuya veya bir bireye başka bir kişinin arazisi üzerinde belirli haklar verdiğinden, arazi satın alımlarını ve mülk geliştirmeyi önemli ölçüde etkileyebilir. Bu haklar, söz konusu mülkün kullanılabilirliğini ve değerini etkileyebilecek erişim, drenaj veya kullanım hükümlerini içerebilir. Geliştirme veya yenileme için arazi satın alırken, satın alma taahhüdünde bulunmadan önce gerekli tüm yasal irtifakların mevcut olduğundan emin olmak çok önemlidir (Dykes, 2020).

Satın alma sürecinde irtifak haklarının belirlenmemesi ve ele alınmaması, geliştirme aşamasında anlaşmazlıklara, gecikmelere ve ek maliyetlere yol açabilir. Örneğin, bir irtifak komşu bir mülke geçiş hakkı veriyorsa, geliştiricinin bu erişimi sağlamak için planlarını değiştirmesi gerekebilir. Ek olarak, irtifak hakları bazen kaldırılabilir veya değiştirilebilir, ancak bu genellikle yararlanan tarafın onayını gerektirir ve karmaşık yasal prosedürleri içerebilir (Dykes, 2020). Bu nedenle, sorunsuz bir işlem sağlamak ve gelecekte olası komplikasyonları önlemek için mülk geliştiricileri ve alıcıların irtifak hakları konusunda yasal tavsiye almaları çok önemlidir.

İrtifaklar ve Bitişik Arazi

İrtifak hakları, bir tarafa diğerinin arazisi üzerinde belirli haklar verdiği için bitişik arazi ve mülkiyet haklarını önemli ölçüde etkileyebilir. Bu haklar, bitişik mülkün kullanımını ve keyfini etkileyebilecek erişim, drenaj veya hizmet hükümlerini içerebilir. Arazi veya mülk satın alırken, geliştirme potansiyelini sınırlandırabilecekleri veya arazi sahibine ek sorumluluklar yükleyebilecekleri için mevcut irtifak haklarından haberdar olmak çok önemlidir.

Bazı durumlarda, orijinal arazi açık irtifak haklarına sahip olsa bile, irtifak hakları yeni edinilen bitişik araziye otomatik olarak devredilmeyebilir. Bu, arazi sahibinin ek mülkü barındırmak için yeni irtifak haklarını müzakere etmesi veya mevcut olanları değiştirmesi gerekebileceği anlamına gelir. Ayrıca, irtifak haklarının kaldırılması, genellikle yararlanan tarafın rızasını gerektiren veya irtifak hakkının amacının artık mevcut olmadığını gösteren karmaşık bir süreç olabilir.

Sonuç olarak, irtifak hakları, özellikle bitişik mülkler için mülkiyet haklarının ve arazi kullanımının şekillenmesinde kritik bir rol oynamaktadır. İrtifak haklarının sonuçlarını anlamak ve gerektiğinde yasal tavsiye almak, arazi sahiplerinin bu karmaşıklıkları aşmasına ve mülk çıkarlarını korumasına yardımcı olabilir (Coodes Solicitors, 2020).

Mülkten İrtifak Hakkının Kaldırılması

Bir mülkten irtifak haklarının kaldırılması, genellikle belirli koşullara ve ilgili irtifak hakkı türüne bağlı olduğundan karmaşık bir süreç olabilir. Bir irtifak hakkını kaldırmanın bir yöntemi, örneğin bir geçiş hakkı boyunca kalıcı bir engel inşa edildiğinde veya haktan yararlanan tesisin kalıcı olarak kaldırılması gibi, oluşturulma amacının artık mevcut olmadığını göstermektir (Dykes, 2020). Diğer bir yaklaşım, yararlanan tarafın irtifak hakkı alanı boyunca kalıcı bir yapının inşasına izin vermesi durumunda ortaya çıkabilecek, hakkı serbest bırakmak için zımni bir anlaşmadır (Dykes, 2020). Bazı durumlarda, özellikle belirli bir süre veya artık hizmet etmeyen bir amaç için verilmişse, irtifak hakları zamanın geçmesi nedeniyle sona erebilir (Dykes, 2020). Bununla birlikte, irtifak haklarını ve bunların uygulanmasını düzenleyen kurallar karmaşık olabilir ve kapsamlı içtihatlara tabi olabilir, bu nedenle bir mülkten irtifak hakkını kaldırmaya çalışırken yasal tavsiye alınması şiddetle tavsiye edilir (Dykes, 2020).

Gösterme Amacının Artık Var Olmadığını Gösterme

Bir mülkten bir irtifak hakkının kaldırılması, özellikle irtifak hakkının amacının artık mevcut olmadığını göstermeye çalışırken karmaşık bir süreç olabilir. Bunu başarmak için bir yaklaşım, irtifak hakkının orijinal amacını geçersiz kılan kalıcı bir engelleme veya değişikliğin kanıtını sağlamaktır. Örneğin, irtifak hakkı bir geçiş hakkı vermişse ve yararlanan taraf yol boyunca kalıcı bir bariyer inşa etmişse, irtifak hakkının amacının artık geçerli olmadığı iddia edilebilir. Başka bir örnek, yararlanan tarafın, hizmet verilen arazi üzerinde münhasır drenaj haklarına sahip olan bir harici tuvaletin sökülmesi gibi, irtifak hakkına sahip bir tesisi kalıcı olarak kaldırması durumudur. Bazı durumlarda, yararlanan tarafın irtifak hakkı alanı boyunca kalıcı bir yapı inşasına izin vermesi gibi, hakkın kaldırılmasına yönelik zımni bir anlaşma gösterilebilir. Bununla birlikte, süreç karmaşık olabileceğinden ve kapsamlı içtihat hukukuna tabi olabileceğinden, bir irtifak hakkını kaldırmaya çalışırken yasal tavsiye almak çok önemlidir (Coodes Solicitors, 2020).

Hakkı Serbest Bırakmak İçin Örtülü Anlaşma

Bir mülkten irtifak haklarının kaldırılması bağlamında hakkın serbest bırakılmasına yönelik zımni bir anlaşma, ilgili tarafların yazılı bir belgede açıkça belirtmeksizin irtifak hakkından feragat etmeyi karşılıklı olarak kabul ettikleri bir durumu ifade eder. Bu, irtifak hakkından yararlanan tarafın, mülk sahibinin geçiş hakkı boyunca kalıcı bir yapı inşa etmesine izin vermek gibi hakkından vazgeçme niyetini gösteren eylemlerde bulunması durumunda ortaya çıkabilir. Bu gibi durumlarda mahkemeler, bu eylemleri taraflar arasında irtifak hakkının kaldırılmasına yönelik zımni bir anlaşmanın kanıtı olarak yorumlayabilir. Bununla birlikte, açık, yazılı belgeler yerine eylemlerin ve niyetlerin yorumlanmasına dayandığından, zımni bir anlaşmanın kanıtlanmasının zor olabileceğini not etmek önemlidir. Bu nedenle, hakkı serbest bırakmak için zımni bir anlaşmaya dayanan bir irtifak hakkını kaldırmaya çalışırken yasal tavsiye almak çok önemlidir (Coodes Solicitors, 2020).

Vazgeçme ve İptal

Bir mülkten irtifak haklarının kaldırılması sürecinde terk ve iptal önemli rol oynamaktadır. İrtifak hakkından yararlanan taraf, hizmet arazisi üzerinde münhasıran drenaj haklarına sahip olan bir tesisin sökülmesi gibi, hakkı artık kullanma niyetinde olmadığını belirtmek için olumlu bir eylemde bulunduğunda vazgeçme gerçekleşir (Dykes, 2020). Öte yandan, iptal, özellikle tapu tarafından oluşturulan irtifaklar için tipik olarak bir tapu gerektiren bir irtifak hakkının resmi olarak feshedilmesini içerir. Bununla birlikte, zımni irtifak hakkı durumlarında, menfaat sağlayan taraf eylemleriyle terk ettiğini gösterirse, iptal de gerçekleşebilir (Dykes, 2020).

Bir irtifak hakkının kullanılmamasının, genellikle terkin tesis edilmesi veya iptalin haklı gösterilmesi için yetersiz olduğuna dikkat etmek önemlidir. Bunun yerine, yararlanan taraf, geçiş hakkı boyunca kalıcı bir yapının inşasına izin vermek gibi haklarından feragat etmek için olumlu adımlar atmalıdır (Dykes, 2020). Karmaşık durumlarda, irtifak hakkının kaldırılmasının inceliklerinde gezinmek ve ilgili içtihat ve yasal hükümlere uyumu sağlamak için yasal tavsiye almak çok önemlidir.

İrtifak Haklarının Sona Ermesi

İrtifak haklarının sona ermesi, irtifak hakkının niteliğine ve koşullarına bağlı olarak çeşitli işlemlerle gerçekleşebilir. Yaygın bir yöntem, belirli bir süre için bir irtifak hakkı verildiği ve bu sürenin sonuna gelindiğinde irtifak hakkının otomatik olarak sona erdiği zamanın geçmesidir. Başka bir senaryo, irtifak hakkının verildiği belirli bir amacın yerine getirilmesini içerir. Amaca ulaşıldığında veya artık ilgili olmadığında, irtifak hakkı sona erebilir. Ek olarak, ilgili taraflar, genellikle resmi bir yazılı anlaşma yoluyla, irtifak hakkını feshetmeyi karşılıklı olarak kabul edebilirler. Bazı durumlarda, hakim ve geçici apartmanların aynı mülkiyet altına girdiği ve irtifak hakkını etkin bir şekilde ortadan kaldırdığı durumlarda birleşme doktrini uygulanabilir. Son olarak, haktan feragat etme niyetine dair açık bir kanıt olması koşuluyla, yararlanan tarafın irtifak hakkını terk etmesi de sona ermesine yol açabilir. Süreç karmaşık olabileceğinden ve içtihat hukukunun yorumlanmasına tabi olabileceğinden, irtifak hakkının sona ermesiyle uğraşırken yasal tavsiyeye başvurmak çok önemlidir (Dykes, 2020).

İrtifak İcrası

İrtifaklar, yasal mekanizmalar ve içtihat hukukunun bir kombinasyonu yoluyla uygulanır. Bir irtifak hakkı oluşturulduğunda, genellikle ilgili tarafların haklarını ve yükümlülüklerini özetleyen bir senet veya başka bir yasal araçta belgelenir. Bir irtifak hakkının kullanılması veya bundan yararlanılmasıyla ilgili bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, taraflar müzakere, arabuluculuk veya dava yoluyla çözüm arayabilir. Bazı durumlarda, irtifak hakkının şartlarını yorumlaması ve herhangi bir ihlal veya ihlal için uygun çareyi belirlemesi için bir mahkemeye çağrılabilir.

İrtifak haklarının uygulanması, bir tarafın önceki davranışları veya beyanlarıyla tutarsız bir hak veya menfaat ileri sürmesini engelleyebilen, itiraz hakkı doktrini gibi genel hukuk ilkelerinin uygulanmasını da içerebilir. Ayrıca zımni irtifak haklarının mevcudiyeti ve kapsamı belirlenirken, Eşya Kanunu'nun 62. Maddesi gibi kanuni hükümler devreye girebilir. Nihayetinde, irtifak haklarının uygulanması, her bir davanın belirli gerçeklerine ve koşullarına bağlıdır ve mülk sahipleri ile geliştiricilerin irtifak hakkıyla ilgili sorunlarla uğraşırken yasal tavsiye almaları esastır (Coodes Solicitors, 2020).

İrtifaklar ve İçtihat Hukuku

İrtifak haklarının uygulanması ve yorumlanması karmaşık olabileceğinden ve çeşitli yasal emsallere tabi olabileceğinden, irtifak hakları ve içtihat hukuku genellikle mülkiyet anlaşmazlıklarında etkileşim halindedir. Mahkemeler, mülkiyet anlaşmazlıklarında irtifak haklarının kapsamını, geçerliliğini ve uygulanabilirliğini belirlemek için içtihat hukukuna güvenir. Bu, irtifak haklarını yorumlamak ve taraflar arasındaki çatışmaları çözmek için tutarlı bir yasal çerçeve oluşturmak üzere önceki kararların ve kararların incelenmesini içerir. Bazı durumlarda mahkemeler, ilgili tarafların niyetini, irtifak hakkının niteliğini ve anlaşmazlığı çevreleyen özel koşulları da dikkate alabilir. Sonuç olarak, irtifak haklarını içeren bir mülkiyet anlaşmazlığının sonucu, ilgili içtihattan ve mahkemenin bu içtihattan önemli ölçüde etkilenebilir. Mülk sahipleri ve geliştiriciler için, içtihat hukukunun irtifak hakları üzerindeki potansiyel etkisinin farkında olmaları ve irtifak haklarını içeren bir mülkiyet anlaşmazlığı ile karşılaştıklarında yasal tavsiye almaları çok önemlidir (Coodes Solicitors, 2020).

İrtifak Konusunda Hukuki Danışmanlık Alma

Mülkiyet hukukunun karmaşık yapısı ve irtifak haklarının yanlış yorumlanmasının veya gözden kaçırılmasının olası mali ve hukuki sonuçları nedeniyle, irtifak hakları ve mülkiyet anlaşmazlıkları ile uğraşırken yasal tavsiye almak çok önemlidir. İrtifaklar tapu, uzun süreli kullanım veya Mülkiyet Kanunu'nun 62. Bölümü uyarınca çeşitli yollarla oluşturulabilir ve her yöntemin kendi yasal incelikleri ve gereksinimleri vardır. Ayrıca, irtifak haklarının uygulanması, kaldırılması veya süresinin sona ermesi, hukukçu olmayan profesyoneller için kolayca erişilebilir veya anlaşılır olmayabilen kapsamlı içtihat hukukuna tabi olabilir.

Mülkiyet hukuku konusunda uzmanlığa sahip hukuk uzmanları, mülk sahiplerinin ve alıcıların işlemlerinde tam olarak bilgilendirilmelerini ve korunmalarını sağlayarak, irtifak haklarıyla ilgili haklar ve yükümlülükler hakkında değerli rehberlik sağlayabilir. Ayrıca, anlaşmazlıkların çözülmesine, anlaşmaların müzakere edilmesine ve irtifak haklarının uygulanması veya söndürülmesiyle ilgili yasal süreçlerde gezinmeye yardımcı olabilirler. Mülk sahipleri ve alıcılar yasal tavsiye alarak, maliyetli dava açma riskini en aza indirebilir, mülkiyet haklarını koruyabilir ve ilgili yasa ve yönetmeliklere uyumu sağlayabilir (Coodes Solicitors, 2020).

Ticari Gayrimenkul İşlemlerinde İrtifaklar

İrtifak hakları, bir mülkün değerini, kullanılabilirliğini ve geliştirme potansiyelini önemli ölçüde etkileyebileceğinden, ticari mülk işlemlerinde çok önemli bir rol oynar. Ticari gayrimenkulde, irtifak hakları, bir mülkün belirli bir bölümünü erişim, kamu hizmetleri veya drenaj gibi belirli bir amaç için kullanmak üzere üçüncü bir tarafa verilen yasal haklardır. Bu haklar, irtifak hakkının niteliğine ve mülkün işlevselliği üzerindeki etkisine bağlı olarak mülke fayda veya yük getirebilir.

Ticari bir gayrimenkul işlemi düşünüldüğünde, mülkün pazarlanabilirliğini ve gelişme potansiyelini etkileyebileceğinden, hem alıcıların hem de satıcıların mevcut irtifak haklarından haberdar olmaları önemlidir. Örneğin, kısıtlayıcı irtifak hakkına sahip bir mülk, mülkü genişletme veya değiştirme kabiliyetini sınırlayabilir ve potansiyel olarak değerini azaltabilir. Öte yandan, geçiş hakkı gibi faydalı bir irtifak hakkına sahip bir mülk, potansiyel alıcılar için cazibesini artırabilir. Bu nedenle, ticari mülk işlemlerinde irtifak haklarının rolünü anlamak, bilinçli kararlar almak ve kişinin yatırım çıkarlarını korumak için hayati önem taşır (Coodes Solicitors, 2020).