FHA Sigortalı Kredilere Giriş

Bu krediler, 1934 yılında, konut piyasasını canlandırmak ve daha düşük kredi notu ve daha küçük ön ödemeli borçlulara uygun finansman seçenekleri sunarak ev sahipliğini artırmak için başlatıldı. FHA sigortalı krediler, geleneksel kredilere kıyasla daha yumuşak uygunluk kriterleri sundukları için ilk kez ev alanlar ve sınırlı finansal kaynakları olanlar için popüler bir seçim haline geldi. FHA, borç alanlara doğrudan borç para vermez; bunun yerine onaylı kredi kuruluşları tarafından verilen kredileri sigortalayarak risklerini azaltır ve daha uygun koşullar sunmalarını sağlar. Bu kredi türü, 8 itibarıyla FHA tarafından sigortalanan 2020 milyondan fazla müstakil evle ABD konut piyasasında önemli bir rol oynamıştır (HUD, 2020).

Borçlular için Uygunluk Kriterleri

FHA sigortalı kredilerin borçluları için uygunluk kriterleri, başvuranların krediyi geri ödemek için mali kapasiteye sahip olmalarını ve Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından belirlenen özel gereksinimleri karşılamalarını sağlamak için tasarlanmıştır. İlk olarak, borçluların bir FHA kredisine hak kazanmak için en az 500 kredi puanına sahip olmaları gerekir ve %580 peşinat için daha yüksek bir 3.5 puanı gerekir. Ek olarak, borçlunun borç-gelir (DTI) oranı, brüt aylık gelirlerinin %43'ünü geçmemelidir, ancak bazı durumlarda telafi edici faktörlerle birlikte daha yüksek bir DTI kabul edilebilir.

İstikrarlı istihdam geçmişi, FHA'nın tipik olarak aynı işverenle veya aynı iş kolunda iki yıllık istihdam geçmişi gerektirdiğinden, diğer bir önemli faktördür. Borçlular ayrıca mülkü yatırım amaçlı değil, birincil ikametgahı olarak kullanmalıdır. Ayrıca, FHA kredisi, FHA onaylı bir değerlendirme yoluyla değerlendirilen FHA'nın minimum emlak standartlarını karşılayan bir mülkü finanse etmek için kullanılmalıdır. Son olarak, borç alanlar, birikim veya uygun hediye fonları aracılığıyla gerekli peşinatı yapma ve kapanış maliyetlerini karşılama yeteneklerini gösterebilmelidir (FHA, nd; Investopedia, 2021).

FHA Sigortalı Kredi Türleri

FHA sigortalı krediler, esnek uygunluk kriterleri ve düşük peşinat gereksinimleri ile finansman seçenekleri arayan borçlular için popüler bir seçimdir. Borçluların çeşitli ihtiyaçlarını karşılamak için çeşitli FHA sigortalı kredi türleri mevcuttur. En yaygın tür, müstakil evlerin satın alınması veya yeniden finanse edilmesi için tasarlanmış olan FHA 203(b) kredisidir. Diğer bir seçenek de, borçluların bir mülkün satın alınmasını ve rehabilitasyonunu aynı anda finanse etmesine olanak tanıyan FHA 203(k) kredisidir. Bu kredi, özellikle tamirat veya önemli onarım ihtiyacı olan mülkler satın almak isteyenler için kullanışlıdır.

Ek olarak FHA, 62 yaş ve üzerindeki yaşlılar için Konut Sermayesi Dönüşüm İpoteği (HECM) sunarak onların mülklerini satmak veya aylık ipotek ödemeleri yapmak zorunda kalmadan ev özkaynaklarını nakde çevirmelerini sağlar. Ayrıca, FHA Energy Efficient Mortgage (EEM) programı, borçluları ipoteklerinin yanı sıra bu yükseltmelerin maliyetini finanse etmelerine izin vererek evlerinde enerji verimli iyileştirmeler yapmaya teşvik ediyor. Son olarak, Kademeli Ödeme İpoteği (GPM) olarak da bilinen FHA Bölüm 245(a) kredisi, gelirlerinin zaman içinde artmasını bekleyen borçlular için tasarlanmıştır ve kredi süresi boyunca kademeli olarak artan ilk aylık ödemeleri daha düşük sunar (Harvard Ortak Konut Çalışmaları Merkezi, 2017; ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı, t).

FHA Kredi Limitleri ve Peşinatlar

FHA kredi limitleri ve peşinat gereksinimleri, borçluların FHA sigortalı bir kredi ararken göz önünde bulundurması gereken temel faktörlerdir. Kredi limitleri, mülkün bulunduğu ilçe ve eyaletin yanı sıra satın alınan mülkün türüne göre değişir. 2021'de, düşük maliyetli bölgelerde tek ailelik bir ev için FHA kredi limiti 356,362 $, yüksek maliyetli alanlar için limit ise 822,375 $'dır (Federal Konut İdaresi, 2021). Bu limitler, ulusal uyumlu kredi limitine ve medyan konut fiyatlarına göre yıllık olarak değişebilir.

Peşinatlarla ilgili olarak, FHA sigortalı krediler, geleneksel kredilere kıyasla nispeten düşük gereksinimleri ile bilinir. Kredi puanı 580 veya daha yüksek olan borçlular, satın alma fiyatının %3.5'i kadar düşük bir peşinat almaya hak kazanabilir (ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı, 2021). Ancak, bir borçlunun kredi puanı 500 ile 579 arasında düşerse, minimum% 10 peşinat ödenmesi gerekir. Bu peşinat gerekliliklerinin değişebileceğini ve borç verenin politikalarına ve borç alanın mali durumuna bağlı olarak değişebileceğini unutmamak önemlidir.

İpotek Sigortası Primleri

Mortgage Sigorta Primleri (MIP), borçluların ipotek ödemelerinde temerrüde düşmeleri durumunda borç verenleri potansiyel kayıplardan korumak için tasarlanmış, FHA sigortalı kredilerin önemli bir bileşenidir. MIP, kredi kullananların kredi vade ve koşullarına bağlı olarak peşin veya aylık konut kredisi ödemelerinin bir parçası olarak ödemeleri gereken bir sigorta poliçesidir. Primler, kredi tutarı, kredi/değer oranı ve kredi vadesine göre hesaplanır.

Peşin MIP, tipik olarak baz kredi tutarının %1.75'idir ve bu tutar ipoteğe finanse edilebilir veya kapanışta nakit olarak ödenebilir. Yıllık MIP ise kredi vadesine, kredi/değer oranına ve kredinin büyüklüğüne göre değişmektedir. Örneğin, vadesi 15 yıl veya daha az olan ve kredi-değer oranı %90 veya daha az olan kredilerin, ödenmemiş kredi bakiyesinin yıllık MIP'si %0.45 iken, vadesi 15 yıldan fazla olan ve %95'in üzerindeki kredi-değer oranı, ödenmemiş kredi bakiyesinin yıllık %0.85'lik bir MIP'sine sahiptir. Çoğu FHA borçlusu için kredinin tüm süresi boyunca MIP'nin zorunlu olduğuna dikkat etmek önemlidir; bu, ipotek sigortası olmayan geleneksel kredilere kıyasla ipoteğin toplam maliyetini artırabilir (Carrns, 2017; FHA, 2021).

FHA Kredi Başvuru Süreci

FHA kredisi başvuru süreci, müstakbel borçlunun, uygunluklarını ve finansal hazırlıklarını değerlendirmelerine yardımcı olacak FHA onaylı bir borç verene yaklaşmasıyla başlar. Borç veren daha sonra borçluya, tipik olarak gelir kanıtı, çalışma geçmişi, kredi raporu ve satın alınan mülkün ayrıntılarını içeren gerekli belgeler aracılığıyla rehberlik edecektir. Dokümantasyon tamamlandıktan sonra, borç veren, FHA kurallarına göre borçlunun kredi değerliliğini değerlendirecek ve uygun olduğu kredi miktarını belirleyecektir.

Onay üzerine, borç veren, borçluya ipoteğin şartlarını ve koşullarını özetleyen bir kredi tahmini sağlayacaktır. Borçlu daha sonra, mülkün FHA'nın minimum mülk gereksinimlerini karşıladığından emin olmak için FHA onaylı bir değerleme uzmanı tarafından bir mülk değerlendirmesi ayarlamalıdır. Değerleme tatmin ediciyse, borç veren, borçlunun mali durumunun ve mülkün ayrıntılarının kapsamlı bir şekilde gözden geçirilmesini içeren sigortalama sürecine devam edecektir. Son olarak, taahhüdün başarılı olması halinde, borç veren bir taahhüt mektubu düzenleyecek ve kredi, borçlunun nihai kredi belgelerini imzalayacağı ve işlemi tamamlayacağı kapanış aşamasına geçecektir.

Gayrimenkul Gereksinimleri ve Değerlemeler

Mülk gereklilikleri ve ekspertizleri, FHA sigortalı kredi sürecinde, mülkün belirli standartları karşılamasını ve kredi miktarının uygun olmasını sağlayarak çok önemli bir rol oynar. Mülk, FHA'nın Minimum Mülkiyet Standartlarına (MPS) bağlı kalarak güvenli, sağlam ve güvenli kabul edilmelidir. Bu standartlar, yapısal bütünlük, yeterli ısıtma ve uygun su temini ve kanalizasyon sistemleri gibi çeşitli hususları kapsar (ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı, 2021).

Değerlemeyi FHA onaylı bir ekspertiz yürütür, mülkün piyasa değerini değerlendirir ve bölgedeki benzer mülklerle karşılaştırır. Değerleme uzmanı ayrıca mülkün durumunu değerlendirerek MPS'yi karşıladığından emin olur ve gerekli onarımları belirler. Mülk bu standartları karşılamıyorsa, kredinin onaylanabilmesi için borçlunun sorunları çözmesi gerekebilir. Bazı durumlarda, FHA, borçlunun kredinin bir parçası olarak gerekli onarımları finanse etmesine izin vererek, bir emanet alıkoymasına izin verebilir (Federal Konut İdaresi, t).

Genel olarak, FHA sigortalı krediler için mülk gereklilikleri ve değerlendirme süreci, mülkün sağlam bir yatırım olmasını ve kredi miktarının haklı olmasını sağlayarak hem borç alan hem de borç vereni korumaya hizmet eder.

Kapanış Masrafları ve Ücretleri

FHA sigortalı kredilerle ilişkili kapanış maliyetleri ve ücretleri, borç verene, yere ve belirli kredi koşullarına göre değişebilir. Genel olarak, bu maliyetler başlangıç ​​ücretlerini, değerlendirme ücretlerini, kredi raporu ücretlerini, tapu arama ve sigorta ücretlerini ve avukat ücretlerini içerir. Borç veren tarafından kredi başvurusunun işlenmesi için alınan başlangıç ​​ücretleri, genellikle kredi tutarının %0.5 ila %1'i arasında değişir. Mülkün değerini değerlendirme maliyetini kapsayan ekspertiz ücretleri genellikle 300 ila 500 ABD Doları arasında değişmektedir. Borçlunun kredi değerliliğini değerlendirmek için gerekli olan kredi raporu ücretleri, yaklaşık 30 ila 50 ABD Doları tutarında olabilir.

Tapu arama ve sigorta ücretleri, borç vereni ve ödünç alan kişiyi potansiyel mülkiyet anlaşmazlıklarından korur ve mülkün konumu ve değerine göre önemli ölçüde değişebilir. Varsa, avukatlık ücretleri, işlemin karmaşıklığına ve avukatın saatlik ücretine bağlıdır. Ek olarak, FHA sigortalı krediler, kredi tutarının %1.75'i tutarında bir peşin ipotek sigortası primi (UFMIP) gerektirir ve bu, krediye finanse edilebilir veya kapanışta ödenebilir. Borçlular ayrıca, kredi vadesine ve kredi-değer oranına (LTV) bağlı olarak, kredi tutarının %0.45 ila %1.05'i arasında değişen yıllık ipotek sigortası primlerine (MIP) hazırlıklı olmalıdır. Borç alanların, FHA sigortalı kredileriyle ilişkili belirli kapanış maliyetlerini ve ücretlerini anlamak için borç veren tarafından sağlanan kredi tahminini dikkatlice incelemesi önemlidir (Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2021; Federal Konut İdaresi, t).

FHA Kredileri ile Yeniden Finansman Seçenekleri

FHA sigortalı krediler için yeniden finansman seçenekleri, borçlulara daha iyi kredi koşulları elde etme ve potansiyel olarak aylık ipotek ödemelerini azaltma fırsatı sunar. Böyle bir seçenek, mevcut FHA kredilerine sahip borçluların yeni bir değerlendirmeye veya kapsamlı belgelere ihtiyaç duymadan yeniden finansman yapmalarına olanak tanıyan FHA Streamline Refinance'dır. Bu aerodinamik süreç, daha düşük faiz oranları ve daha düşük ipotek sigortası primleri ile sonuçlanabilir ve sonuç olarak daha düşük aylık ödemelere yol açar.

Başka bir yeniden finansman seçeneği, borçluların mevcut ipoteklerini daha yüksek bir kredi tutarı için yeniden finanse ederek evlerinin öz sermayesinden faydalanmalarını sağlayan FHA Nakit Çıkışı Yeniden Finansmanıdır. Bu seçenek, yüksek faizli borçlarını konsolide etmek, ev iyileştirmelerini finanse etmek veya diğer önemli masrafları karşılamak isteyen ev sahipleri için faydalı olabilir. Ancak, FHA Nakit Çıkışı Yeniden Finansmanının, Streamline Yeniden Finansmanın aksine yeni bir değerlendirme ve eksiksiz belgeler gerektirdiğine dikkat edilmelidir.

Sonuç olarak, FHA sigortalı krediler, borçluların çeşitli ihtiyaçlarını karşılayan çeşitli yeniden finansman seçenekleri sunar. Bu seçenekler, ev sahiplerinin daha iyi kredi koşulları ve finansal istikrar elde etmelerine yardımcı olabilir ve sonuç olarak daha sağlam bir emlak piyasasına katkıda bulunur (Federal Konut İdaresi, t; ABD Konut ve Şehircilik Bakanlığı, t).

FHA Sigortalı Kredilerin Avantajları ve Dezavantajları

FHA sigortalı krediler, borçlular için daha düşük peşinatlar, rekabetçi faiz oranları ve daha yumuşak kredi gereksinimleri dahil olmak üzere çeşitli avantajlar sunar. Örneğin, borçlular, satın alma fiyatının %3.5'i kadar düşük bir peşinatla bir FHA kredisine hak kazanabilir ve bu, ilk kez alıcılar veya sınırlı birikimi olanlar için ev sahibi olmayı daha erişilebilir hale getirir. Ek olarak, FHA kredileri varsayılabilir, yani bir alıcı satıcının kredi şartlarını devralabilir ve potansiyel olarak daha düşük faiz oranlarından faydalanabilir. Ayrıca FHA, borçluların faiz oranlarını düşürmelerine veya kredi koşullarını değiştirmelerine olanak tanıyan çeşitli yeniden finansman seçenekleri sunar.

Ancak FHA sigortalı kredilerin bazı dezavantajları da bulunmaktadır. Önemli bir dezavantaj, kredinin toplam maliyetini artıran ipotek sigortası primlerinin (MIP) gerekliliğidir. Borçlular, kredinin değer oranına bakılmaksızın, kapanışta peşin bir MIP ve kredinin ömrü boyunca yıllık bir MIP ödemek zorundadır. Ek olarak, FHA kredilerinin ödünç alınabilecek miktar üzerinde sınırları vardır ve bu da yüksek maliyetli alanlarda borç alan kişileri kısıtlayabilir. Son olarak, FHA kredileri, finansman için uygun mülk türlerini potansiyel olarak sınırlayan ve kredi başvuru sürecinin süresini ve maliyetini artıran katı mülk gereklilikleri ve değerlendirmeleri getirir (ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı, 2021; Investopedia, 2021).

Federal Konut İdaresinin Rolü

Federal Konut İdaresi (FHA), FHA onaylı borç verenler tarafından verilen krediler için ipotek sigortası sağlayarak konut piyasasında çok önemli bir rol oynamaktadır. 1934 yılında kurulan FHA, konut standartlarını ve koşullarını iyileştirmeyi, yeterli bir konut finansman sistemi sağlamayı ve ipotek piyasasını istikrara kavuşturmayı amaçlıyor. FHA, kredileri sigortalayarak borç verenler için riski azaltır ve böylece onları daha düşük kredi puanına ve daha küçük peşinatlara sahip olanlar da dahil olmak üzere daha geniş bir borçlu yelpazesine kredi vermeye teşvik eder. Bu erişilebilirlik, özellikle ilk kez ev satın alanlar arasında ev sahibi olma oranlarında artışa yol açmıştır. Ayrıca FHA, finanse edilebilecek mülk türleri için yönergeler ve düzenlemeler getirerek, borç alanların güvenli ve sağlam konuta yatırım yapmalarını sağlar. FHA, birincil ipotek piyasasındaki rolüne ek olarak, FHA sigortalı kredilerden oluşan ipoteğe dayalı menkul kıymetleri garanti eden Devlet Ulusal İpotek Kurumu (Ginnie Mae) ile olan ilişkisi yoluyla ikincil ipotek piyasasında da rol oynar. Genel olarak, FHA'nın konut piyasasındaki rolü, konut sektörünün istikrarına ve büyümesine katkıda bulunarak uygun fiyatlı ve sürdürülebilir ev sahipliğini teşvik etmektir.

FHA Kredi Alternatifleri ve Karşılaştırmaları

FHA kredilerine alternatifler arasında geleneksel krediler, VA kredileri ve USDA kredileri bulunur. Bankalar ve diğer finansal kurumlar tarafından sunulan geleneksel krediler, genellikle FHA kredilerine kıyasla daha yüksek bir kredi puanı ve daha büyük bir ön ödeme gerektirir. Bununla birlikte, daha düşük ipotek sigortası primlerine sahip olabilirler, bu da onları kredisi iyi ve önemli bir peşinatı olan borçlular için daha uygun maliyetli hale getirir. Uygun gaziler ve muvazzaf askeri personel için mevcut olan VA kredileri, rekabetçi faiz oranları sunar ve ön ödeme veya ipotek sigortası gerektirmez, bu da onları hak kazananlar için cazip bir seçenek haline getirir. Kırsal ve banliyölerde ev satın alanlar için tasarlanmış USDA kredileri de ön ödeme gerektirmez ve düşük faiz oranları sunar, ancak gelir ve mülk yeri kısıtlamaları vardır. Özetle, FHA kredileri ve alternatifleri arasındaki seçim, borçlunun kredi puanına, peşinat ödeme kapasitesine ve belirli kredi programlarına uygunluğuna bağlıdır (Carrns, 2017; Investopedia, 2021).