Mülkün Tanımı ve Özellikleri

Bu, kiralama süresi sona erdikten veya yasal olarak feshedildikten sonra mülkün arazi sahibine geri döndüğü kiralık mülklerle çelişir. Bir mülkün mülk olarak nitelendirilebilmesi için iki niteliğe sahip olması gerekir: taşınmazlık, yani mülkün arazi veya araziden çıkan veya araziye eklenen bir menfaat olması ve belirsiz süreli mülkiyet olması gerekir. Mülkiyet süresi sabit ve belirlenebilir ise, mülkiyet hakkı olamaz. Mülkiyet mülkleri, basit ücret, kuyruk ücreti veya bir ömür boyu tutulabilir; varsayılan konum, bir hibe alana ömür boyu ve ardından müteakip olarak miras alanın ömür boyu mirasçılarına verilen daimi mülkiyettir (Blackstone, 1765; Law of Mülkiyet Yasası 1925).

Genel Hukuk Yargı Alanlarında Mülkiyet Mülkiyeti

Müstakil mülk, İngiltere ve Galler, Avustralya, Kanada ve İrlanda gibi örf ve adet hukuku yargı bölgelerinde yaygın bir gerçek mülkiyet mülkiyeti biçimidir. Araziyi ve ona bağlı tüm taşınmaz yapıları kapsar ve kira süresi sona erdiğinde veya yasal olarak feshedildiğinde arazi sahibine geri dönen kiralık mülklerden ayırır. Bir mülkün mülk olarak nitelendirilebilmesi için, taşınmazlık (arsadan çıkan veya araziye eklenen arazi veya menfaat) ve belirsiz mülkiyet süresi göstermesi gerekir. Mülkiyet süresi sabit ve belirlenebilir ise, mülkiyet hakkı olamaz. Mülkiyet mülkleri, basit ücret, kuyruk ücreti veya bir ömür boyu tutulabilir; varsayılan alt küme, bir hibe alana ömür boyu ve ardından miras alanın mirasçılarına ömür boyu verilen daimi mülkiyettir (Blackstone, 1765; Law of Property Yasası 1925).

İngiltere ve Galler'de, 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu, varsayılan mülkiyet konumunu, ücret basit statüsünü vurgulayarak, sahibinin "mirasçılarına ve vekillerine" devredilebilir mülkiyete dönüştürdü. Bu yasa aynı zamanda telif hakkı mülklerini mülk statüsüne yükseltti ve toplumsal yardım ödemeleri için emlak kira ücretini belirledi (Law of Property Act 1925; Halsall v Brizell, 1957; Re Ellenborough Park, 1956).

Mülkiyet Mülkü Türleri: Ücret Basit, Ücret Kuyruk ve Yaşam Emlak

Genel hukuk yargı alanlarında yaygın bir arazi mülkiyeti biçimi olan mülk mülkleri üç ana türe ayrılabilir: basit ücret, ücret kuyruğu ve ömür boyu emlak. En yaygın ve mutlak mülkiyet biçimi olan basit ücret, sahibine ve mirasçılarına herhangi bir kısıtlama olmaksızın mülke sahip olma, kullanma ve elden çıkarma hakkını verir. Bu tür mülk miras alınabilir ve serbestçe devredilebilir veya satılabilir. Öte yandan ücret kuyruğu, mülkün mirasını, "vücudun mirasçıları" veya "kan mirasçıları" olarak da bilinen, asıl sahibinin doğrudan soyundan gelenlerle sınırlar. Bu tür emlak giderek daha nadir hale geldi ve bazı yargı bölgelerinde kaldırıldı. Son olarak, bir yaşam alanı, bir bireye yaşamları boyunca mülkiyet hakları verir. Bireyin ölümü üzerine mülk, önceden belirlenmiş bir tarafa, genellikle asıl sahibine veya mirasçılarına geri döner. Bu mülk mülklerinin her biri, farklı derecelerde mülkiyet hakları ve sınırlamalar sunarak, ortak hukuk yargı bölgelerinde mülk sahipliğinin yasal manzarasını şekillendirir.

İngiltere ve Galler'de Mülkiyet Mülklerinin Evrimi

İngiltere ve Galler'deki Freehold Estates'in evrimi, toprak mülkiyetinin esas olarak feodal kullanım hakkına dayandığı orta çağ dönemine kadar izlenebilir. Zaman içinde, mülk mülkiyeti kavramı gelişti ve 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu, modern mülkiyet hukukunun şekillenmesinde önemli bir rol oynadı. Bu Yasadan önce, mülk mülkleri çeşitliydi ve basit ücret, ücret kuyruğu veya ömür boyu emlak olarak sınıflandırılabilirdi. 1925 Yasası, mülk mülklerinin sınıflandırılmasını basitleştirdi ve telif hakkı mülklerini mülk statüsüne yükseltti.

Mülk mülklerinin bir başka önemli yönü de, 2002 tarihli Tapu Kanunu'ndan bu yana önemli değişikliklere uğrayan, müsamahalı mülkiyet kavramıdır. Bu Kanun, özellikle tescilli arazi durumlarında, gayri mülkiyet yoluyla mülk edinimi için daha katı şartlar getirmiştir. Ayrıca, İngiliz hukukunda tröstlerin gelişimi ve 1996 tarihli Arazi Tröstleri ve Mütevelli Atanması Yasası, özellikle birden fazla yasal malikin söz konusu olduğu durumlarda, mülk mülklerini çevreleyen yasal çerçeveyi etkilemiştir. Genel olarak, İngiltere ve Galler'deki mülk mülklerinin evrimi, arazi mülkiyetinin ve mülkiyet haklarının zaman içinde değişen doğasını yansıtan çeşitli yasal reformlar ve yasalarla şekillenmiştir (Law of Property Act 1925; Land Register Act 2002; Trusts of Land and Randevu Mütevelli Yasası 1996).

Mülkiyet Yasası 1925 Öncesinde Mülkiyet Çeşitliliği

1925 tarihli Mülkiyet Kanunu yürürlüğe girmeden önce, İngiltere ve Galler'deki mülklerin çeşitliliği oldukça karmaşıktı. Mülkiyet devirleri için varsayılan konum, sahibinin "mirasçıları ve vekilleri" idi; bu, genellikle stres ücreti basit statüsüne nakli de içeriyordu. Ücret kuyruk mülkleri, mülkün devrini, mirasın verildiği ilk kişinin "vücudun mirasçıları" veya "kan mirasçıları" olarak bilinen soyundan gelenlerle sınırlandırdı. Ek olarak, Kanun tarafından mülkiyete teşvik edilen ömür boyu ve telif hakkı gibi mirasa dayalı olmayan mülk mülkleri de vardı (Halsbury's Laws of England, 2017). Ayrıca, mülk mülkleri, araziye karşı kira sözleşmesinin kaydedilmesiyle korunan pozitif sözleşmeler yoluyla kira bedellerine ve ödemelere tabi olabilir (Hukuk Komisyonu, 2018). 1925 tarihli Mülkiyet Yasası Yasası, çeşitli mülk mülkiyeti türlerini basitleştirmeyi ve düzene sokmayı amaçlayarak, bireylerin mülk sahipliğinin yasal manzarasını anlamasını ve gezinmesini kolaylaştırdı.

Mülkiyet Mülkiyetindeki Kira Bedelleri ve Pozitif Taahhütler

Kira bedelleri ve pozitif sözleşmeler, mülk mülklerini etkileyebilecek iki farklı yasal kavramdır. Kira bedelleri, bir mülk sahibi tarafından, arazinin veya ortak tesislerin yararına, üçüncü bir şahsa, genellikle bir önceki mal sahibine veya arazi yönetim kuruluşuna yapılan periyodik ödemelerdir. Bu masraflar, araziye karşı kira senedinin tescil edilmesiyle korunabilir ve söndürme için yasal tazminata dayalı prosedürlere tabi olabilir. Bununla birlikte, kira bedelleri, "zarf" olarak bilinen suiistimale de tabi olabilir (Law of Property Act 1925).

Pozitif taahhütler ise, bir mülk sahibine ortak bir tesisi sürdürmek veya ortak harcamalara katkıda bulunmak gibi belirli eylemleri yerine getirmesi için getirilen yükümlülüklerdir. Belirli durumlarda, Halsall v Brizell ve Re Ellenborough Park gibi davalarda ortaya konduğu gibi, müstakbel arazi sahiplerini bu yükümlülükleri yerine getirmeye bağlayan pozitif sözleşmeler, müstakil arazilerle yürütülebilir. Bununla birlikte, genel olarak, pozitif taahhütler, mülkler açısından geçersizdir ve bunların uygulanabilirliği, her bir davanın belirli gerçeklerine bağlıdır (Trusts of Land and Atpointment of Trustees Act 1996).

Olumsuz Mülkiyet ve Mülkiyet Mülkiyetleri

Aykırı zilyetlik, bir bireyin araziyi sahibinin izni olmadan belirli bir süre işgal ederek mülk sahibi olmasını sağlayan yasal bir ilkedir. İngiltere ve Galler'de, 2002 tarihli Arazi Tescil Yasası'ndan önce, süreç nispeten basit olduğu için, mülk mülkleri aleyhte mülkiyet yoluyla edinilmeye daha yatkındı. Bununla birlikte, 2002 Yasası, gecekondu sakinlerinin kayıtlı arazinin mülkiyetini talep etmesini daha zor hale getiren daha katı gereklilikler getirdi. Hak talebinde bulunmak için, hasım malik, arazi sahibinin izni olmaksızın en az 12 yıl boyunca sürekli, münhasır ve açık mülkiyeti kanıtlamalıdır. Ek olarak, zilyet, daha sonra itiraz etme fırsatına sahip olacak şekilde kayıtlı maliki bilgilendirmelidir. Olumsuz mülkiyet, İngiltere'deki tarım dışı mülk arazinin küçük bir bölümünü oluşturan kayıtsız arazi için daha kolay uygulanabilir olmaya devam etmektedir (Tapu Tescil Yasası 2002; Hukuk Komisyonu 2018).

Lehdarların Mütevellisi Olarak Yasal Sahipler

Müstakil mülkler bağlamında, lehdarlar için mütevelli olarak hareket eden yasal mal sahipleri, adil muamele ve vakfın şartlarına bağlılığın sağlanmasında çok önemli bir rol oynamaktadır. Birden fazla yasal malik söz konusu olduğunda, arazinin emanete alındığı kabul edilir ve bu da tarafları eşitlik ilkeleri çerçevesinde birbirlerine karşı adil davranmaya bağlar. Bir emanet senedi veya arka plandaki gerçekler gibi özel hükümlerin yokluğunda, hak sahiplerinin mütevellilerin kendileri olduğu, yani kayıtlı tapuda adı geçen kişiler olduğu varsayılır. Bir mütevellinin ölümü üzerine, kanuni mütevelliler veya denetimli bir İrade tarafından atananlar onların yerini alır. Aynı şekilde, bir şirketin tasfiyesi halinde, kayyum olarak hareket etme ve kayyım olarak tescil edilme hakkı tasfiye memuruna aittir. Araziyi ödünç vermek veya araziyi satın almakla ilgilenen üçüncü taraflara gelince, fiili veya yapıcı bir bildirim doktrini olmaksızın iyi niyetli alıcı onları korur, ihtiyatlı kontrollerin yapılmasını gerektiren ihtar alıcısının (alıcı dikkat edin) karşı doktrinine tabidir. Fiili patent sahipliğindeki lehdarlar, 2002 tarihli Tapu Kaydı Yasası kapsamında bir alıcıya veya ipotek kredisi verene karşı haklardan yararlanmaya devam edebilirler. Mütevelliler, lehdarların çıkarlarının korunmasını sağlayarak, tröst koşullarına bağlıdır (Tröstler ve Mütevelli Atanması Yasası) 1996).

İngiliz Hukukunda Tröstler ve Arazi Tröstleri ve Mütevelli Atanması Yasası 1996

Tröstler, İngiliz hukukunda, özellikle mülk sahipliği bağlamında önemli bir rol oynamaktadır. Arazi gibi bir varlığın yasal mülkiyetini gerçek mülkiyetten ayırmak için yasal bir çerçeve sağlarlar. Bu ayrım, mülkün yasal sahibi (vekil) tarafından başka bir tarafın (lehdar) yararına yönetilmesine ve kontrol edilmesine izin verir. Arazi Tröstleri ve Mütevelli Atanması Yasası 1996 (TLATA), arazi tröstlerinin çalışma şeklini yönettiği için mülk sahipliği üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. TLATA, önceki katı yerleşim sistemini değiştirdi ve mevcut tüm yerleşimleri arazi tröstlerine dönüştürdü. Kanun ayrıca, kayyum atama ve görevden alma ile ilgili yeni hükümler getirdi ve ayrıca kayyumların arazi ile ilgili yetki ve görevlerini netleştirdi. Ayrıca TLATA, tröst mülkü hakkında karar verirken yararlanıcıların çıkarlarını dikkate almanın önemini vurgulamaktadır. Genel olarak, tröstlerin İngiliz hukukundaki rolü ve TLATA'nın mülk sahipliği üzerindeki etkisi, mülkiyet haklarının ilgili tüm tarafların yararına etkin bir şekilde korunmasını ve yönetilmesini sağlayarak, arazi üzerindeki yasal ve intifa hakları arasındaki karmaşık etkileşimi vurgulamaktadır.

Mülkiyet İşlemlerinde İyi Niyetli Alıcı Doktrini ve İşverene Uyarı

İyi Niyetli Alıcı Doktrini ve Uyarıcı Emptor, hem alıcıların hem de satıcıların korunmasını sağlayarak, mülkiyet işlemlerinde önemli roller oynar. İyi Niyetli Alıcı Doktrini, tapudaki herhangi bir mevcut yasal iddia veya kusura ilişkin fiilen veya yapıcı bildirimde bulunmaksızın iyi niyetle mülk edinen bir alıcının çıkarlarını korur. Bu doktrin, yalnızca mülkün mülkiyetini ve mülkiyetini doğrulamak için makul adımlar atmış olanlara koruma sağladığından, alıcının özenli soruşturmasını ve durum tespitini teşvik eder (Pealver, 2017).

Öte yandan, Caveat Emptor veya "alıcı dikkatli olsun", işlemi tamamlamadan önce mülkü ve unvanını kapsamlı bir şekilde inceleme sorumluluğunu alıcıya yükler. Bu ilke, potansiyel sorunları veya kusurları belirlemek için fiziksel incelemeler, sörveyörün raporları ve nakliyecinin kontrolleri dahil olmak üzere kapsamlı bir soruşturma yürütmenin önemini vurgular (Dixon, 2014). Özünde, her iki doktrin de, nihai olarak ilgili tüm tarafların çıkarlarını koruyarak, mülkiyet işlemlerinde şeffaflığı, adaleti ve gerekli özeni teşvik etmek için birlikte çalışır.

Tapu ve Mülkiyet Mülkiyetleri

Tapu kaydı, mülklerin yönetimi ve korunmasında çok önemli bir rol oynar. Arazi sahiplerinin haklarının ve çıkarlarının açıkça belgelenmesini ve korunmasını sağlayarak, arazi mülkiyetinin şeffaf ve erişilebilir bir kaydını sağlar. İngiltere ve Galler gibi örf ve adet hukuku yargı bölgelerinde, 2002 tarihli Tapu Kaydı Yasası, özellikle aleyhte mülkiyet ve iyi niyetli alıcı doktrini ile ilgili olarak, mülk mülklerinin yönetilme şeklini önemli ölçüde etkilemiştir. Yasa, resmi bir yarışma ve önceki yasal sahibine yazılı bildirim gerektirdiğinden, bireylerin işgal yoluyla mülkiyet mülkleri edinmesini zorlaştırdı. Ayrıca Kanun, gerekli durum tespiti ve kontrolleri yapmaları koşuluyla artık tescilli tapuya sahiplik kanıtı olarak güvenebilecek olan gerçek alıcıların korumasını güçlendirmiştir. Bu, mülk işlemlerinde kesinlik ve güvenliğin artmasına ve ayrıca arazi mülkiyeti ile ilgili anlaşmazlıkların ve davaların azalmasına yol açmıştır. Genel olarak, tapu kaydı, mülk piyasasında şeffaflığı, verimliliği ve adaleti teşvik ederek, mülk mülklerinin idaresini ve yönetişimini büyük ölçüde iyileştirmiştir.

Mülk Hukukundaki Zorluklar ve Reformlar

Mülkiyet Mülklerini yöneten yasadaki zorluklar, öncelikle, paydaşlar arasında kafa karışıklığına ve anlaşmazlıklara yol açabilen tarihi mülkiyet haklarının karmaşıklığı ve çeşitliliğinden kaynaklanmaktadır. Bu tür zorluklardan biri, mülk sahiplerine mali yük getirebilen ve "yanlış" suiistimallere yol açabilen kira bedellerinin ve pozitif sözleşmelerin varlığıdır. Ek olarak, bireylerin uzun süreli işgal yoluyla mülkiyet hakları elde etmelerine izin veren olumsuz mülkiyet doktrini, gecekondulaşmayı ve sınır anlaşmazlıklarını teşvik etme potansiyeli nedeniyle eleştirildi.

Freehold Estate kanunundaki potansiyel reformlar, mülkiyet haklarının ve yükümlülüklerin basitleştirilmesinin yanı sıra çağdaş sorunları daha iyi ele almak için yasal çerçevenin modernleştirilmesini içerebilir. Örneğin, 1925 tarihli Mülkiyet Yasası Yasası, İngiltere ve Galler'de mülkiyet yasasını sağlamlaştırmayı ve basitleştirmeyi amaçladı, ancak süregelen zorlukları ele almak için daha fazla reform gerekebilir. Ayrıca, 2002 tarihli Tapu Kanunu, tapu kaydının şeffaflığını ve verimliliğini artırmayı amaçladı, ancak sistemin etkinliğini artırmak için ek önlemler uygulanabilir. Nihayetinde, Freehold Estate yasasının kapsamlı bir şekilde gözden geçirilmesi ve reformu, bu zorlukların ele alınmasına ve daha adil ve verimli bir emlak piyasasının teşvik edilmesine yardımcı olabilir.