İyi Niyetli Tahmine Giriş

GFE'nin amacı, borçlulara bir ipotek kredisi almayla ilgili tahmini ücretler ve maliyetlerin açık ve özlü bir özetini sunarak, çeşitli borç verenler veya komisyonculardan gelen farklı teklifleri karşılaştırmalarını sağlamaktı. Ağustos 2015'te GFE, benzer bir amaca hizmet eden ancak tüketicinin kafa karışıklığını azaltmak için Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) tarafından belirlenen biraz farklı yönergeleri izleyen Kredi Tahmini formuyla değiştirildi. Kredi Tahmini formu, bir kredi başvurusu yapıldıktan sonra üç iş günü içinde sağlanmalıdır ve diğerlerinin yanı sıra (Tüketici Mali Koruma Bürosu) kredi tahsis ücretleri, değerlendirme ücretleri ve tapu ücretleri gibi krediyle ilgili ücretlerin ve maliyetlerin ayrıntılı bir listesini içerir. , 2015).

Tarihçe ve Kredi Tahmini Formuna Geçiş

İyi Niyet Tahmini (GFE), Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ipotek borç verenleri veya komisyoncuları tarafından tüketicilere sağlanması için Gayrimenkul Uzlaşma Prosedürleri Yasası (RESPA) tarafından zorunlu kılınan standart bir formdu. GFE, krediyle ilgili ücret ve maliyetlerin ayrıntılı bir listesini sağlayarak, borçluların farklı kredi tekliflerini karşılaştırmasına yardımcı olmayı amaçladı. Bununla birlikte, GFE genellikle karmaşıklığı ve net olmaması nedeniyle eleştirildi ve bu da tüketiciler arasında kafa karışıklığına yol açtı. Bu endişelere yanıt olarak, Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB), Ağustos 2015'te GFE'yi Kredi Tahmini formuyla değiştirerek yeni yönergeler sundu. Kredi Tahmini formu, GFE ile aynı amaca hizmet eder, ancak daha kullanıcı dostu ve şeffaf olacak şekilde tasarlanmıştır ve borç alanların kredi tekliflerini anlamasını ve karşılaştırmasını kolaylaştırır. GFE'den Kredi Tahmini formuna geçiş, CFPB'nin ipotek başvuru sürecini basitleştirmeye ve düzene sokmaya yönelik daha geniş bir çabasının bir parçasıydı ve sonuçta tüketici korumasını geliştirmeyi ve borç alanlar arasında bilgiye dayalı karar almayı teşvik etmeyi amaçlıyordu (CFPB, 2015).

İyi Niyet Tahmininin Amacı

İyi Niyet Tahmininin (GFE) amacı, tüketicilere bir ipotek kredisi almayla ilişkili tahmini maliyetleri açıkça özetleyen standart bir form sağlamaktı. Amerika Birleşik Devletleri'nde Emlak Uzlaşma Prosedürleri Yasası (RESPA) tarafından tanıtılan GFE, şeffaflığı teşvik etmeyi ve çeşitli borç verenler veya komisyonculardan gelen farklı kredi teklifleri arasında karşılaştırmayı kolaylaştırmayı amaçladı. GFE, ayrıntılı bir ücret ve maliyet listesi sunarak, borçluların bir ipotek kredisi seçerken bilinçli kararlar vermelerini sağladı. Ayrıca GFE, borç verenlerin bir kredi başvurusundan sonraki üç iş günü içinde tahminde bulunmasını gerektirdiğinden, tüketicileri beklenmedik veya gizli masraflardan korumaya çalıştı. 2015 yılında GFE'nin yerini Kredi Tahmini formu almış olsa da, ipotek kredilendirme sürecinde şeffaflığı ve tüketiciyi korumayı teşvik etme birincil amacı bugün geçerliliğini koruyor.

Uygulama ve İstisnalar

İyi Niyet Tahmini (GFE) ve Kredi Tahmini formları için başvuru süreci, bir ipotek kredisi verenin veya komisyoncunun, bir ipotek başvurusundan sonraki üç iş günü içinde borçluya krediyle ilişkili ayrıntılı bir ücret ve maliyet listesi sağlamasını içerir. Bu standartlaştırılmış form, borç alanların çeşitli borç verenlerden veya komisyonculardan gelen farklı teklifleri kolayca karşılaştırmasına olanak tanır. Ancak, GFE'nin Ağustos 2015'ten bu yana Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) tarafından tüketici kafa karışıklığını azaltmak için belirlenen yönergelere uygun olarak Kredi Tahmini formu ile değiştirildiğine dikkat edilmelidir (Wikipedia, t).

Bu formlar için, özellikle Gayrimenkul Uzlaşma Prosedürleri Kanunu'nun (RESPA) geçerli olmadığı ve dolayısıyla bu tür işlemlerde herhangi bir GFE veya Kredi Tahmininin sunulmadığı Ticari Amaçlı Krediler söz konusu olduğunda bazı istisnalar geçerlidir (Wikipedia, nd). Ek olarak, nihai kapanış maliyetleri sağlanan tahminlerden farklı olabilir, fark üçüncü taraf ücretlerinin %10'u ile sınırlıdır (Wikipedia, t).

Tahmin Sağlamak için Zaman Çizelgesi ve Gereksinimler

2015 yılında İyi Niyetli Tahminin yerini alan Kredi Tahmini formunun borçlulara sağlanmasına ilişkin zaman çizelgesi ve gereklilikler, Gayrimenkul Uzlaşma Prosedürleri Yasası (RESPA) kapsamında Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) tarafından zorunlu kılınmıştır. Kredi verenler, bir borçludan kredi başvurusu aldıktan sonra üç iş günü içinde bir Kredi Tahmini sağlamalıdır. Bu form, krediyle ilişkili ücretlerin ve maliyetlerin ayrıntılı bir listesini içerdiğinden, borç alanların çeşitli borç verenler veya komisyonculardan gelen farklı kredi tekliflerini karşılaştırmasına yardımcı olmak için tasarlanmıştır. RESPA'nın Ticari Amaçlı Krediler için geçerli olmadığını ve bu nedenle bu işlemlerde herhangi bir Kredi Tahmini sağlanmadığını not etmek önemlidir. Kredi Tahmini yalnızca bir tahmin olmakla birlikte, nihai kapanış maliyetleri farklılık gösterebilir ancak fark, üçüncü taraf ücretlerinin yalnızca %10'u kadar olabilir. Bir Kredi Tahmini yayınlandıktan sonra, borç veren veya komisyoncu kaynak kutusundaki ücretleri değiştiremez (CFPB, 2015).

Farklı Borç Verenlerin Tekliflerini Karşılaştırma

Borçlular, her bir ipotek teklifiyle ilişkili maliyetlerin ve koşulların standartlaştırılmış ve kapsamlı bir dökümünü sağlayan Kredi Tahmini formunu kullanarak, farklı borç verenlerin kredi tekliflerini etkili bir şekilde karşılaştırabilir. Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) tarafından zorunlu kılınan bu form, borç verenlerin tekliflerini tutarlı bir şekilde sunmalarını sağlayarak borç alanların faiz oranları, aylık ödemeler ve kapanış maliyetleri gibi çeşitli yönleri kolayca karşılaştırmasına olanak tanır. Ek olarak, Kredi Tahmini formu, faiz oranlarındaki ayarlamalar veya ön ödeme cezaları gibi, kredi koşullarında gelecekteki olası değişiklikler hakkında bilgi içerir. Borç alanlar, birden fazla borç verenin Kredi Tahmini formlarını dikkatlice inceleyip karşılaştırarak, hangi ipotek teklifinin finansal ihtiyaçlarına ve tercihlerine en uygun olduğuna dair bilinçli kararlar verebilir. Faiz oranları ve diğer kredi koşulları zamanla değişebileceğinden (CFPB, nd), borç alanların kısa bir süre içinde birden fazla borç verenden Kredi Tahminleri talep etmesi gerektiğini unutmamak önemlidir.

Nihai Kapanış Maliyetlerindeki Sınırlamalar ve Değişiklikler

2015 yılında İyi Niyet Tahmini'nin yerini alan Kredi Tahmini formu, borçlulara ipotek kredileriyle ilişkili ayrıntılı bir ücret ve maliyet listesi sağlar. Ancak, formda sağlanan tahminlere kıyasla nihai kapanış maliyetlerinde sınırlamalar ve olası farklılıklar vardır. Önemli bir sınırlama, nihai kapanış maliyetlerinin, üçüncü taraf ücretlerinin %10'una kadar olan farkla, ilk tahminlerden farklı olabilmesidir. Bu değişiklik, borçlunun finansal durumundaki değişiklikler, piyasa koşullarındaki dalgalanmalar veya aracılık sürecinde kredi koşullarındaki ayarlamalar nedeniyle ortaya çıkabilir. Ek olarak, kredi başlatma ücretleri ve indirim puanları gibi belirli ücretler, Kredi Tahmini yayınlandıktan sonra değiştirilemez, bu da kredi verenin nihai kapanış maliyetlerini ayarlama esnekliğini sınırlayabilir. Ayrıca, Kredi Tahmini, ev sahibi sigortası, emlak vergileri ve kapanış sürecinde ortaya çıkabilecek diğer masraflar gibi olası tüm masrafları kapsamaz. Sonuç olarak, borçlular nihai kapanış maliyetlerindeki potansiyel değişikliklere hazırlıklı olmalı ve bilinçli bir karar vermek için farklı borç verenlerin Kredi Tahminlerini dikkatlice incelemeli ve karşılaştırmalıdır.

Ücret ve Harç Kategorileri

2015 yılında İyi Niyet Tahmini'nin yerini alan Kredi Tahmini formu, bir ipotek kredisiyle ilişkili ücret ve masrafların ayrıntılı bir dökümünü sağlar. Bu ücretler altı ana kategoriye ayrılır: (1) Oluşturma ücretlerini, kredi indirimlerini ve taahhüt ücretlerini içeren kredi ücretleri; (2) Ekspertiz ücretleri, kredi raporu ücretleri ve borç verenin inceleme ücretleri gibi peşin ödenmesi gereken ücretler; (3) Tehlike sigortası primleri, ipotek sigortası primleri ve emlak vergileri gibi gelecekteki harcamaların ön ödemelerini kapsayan yedekler; (4) Kapanış veya emanet ücretlerini ve tapu sigorta ücretlerini kapsayan tapu ücretleri; (5) Kayıt ücretleri ve transfer vergileri dahil olmak üzere hükümet ücretleri; ve (6) Krediye ve borç verene göre değişebilen ek ücretler. Borç alanlar, bu kategorileri ve içlerindeki bireysel ücretleri anlayarak, farklı borç verenlerin kredi tekliflerini etkili bir şekilde karşılaştırabilir ve ipotek kredileri hakkında bilinçli kararlar verebilir (Wikipedia, nd).

Tipik Masrafların Ayrıntılı Dağılımı

Bir ipotek kredisi için Kredi Tahmini formu, altı ana bölüme ayrılabilecek çeşitli masraflardan oluşur: kredi ücretleri, peşin ödenen ücretler, rezervler, tapu ücretleri, devlet ücretleri ve ek ücretler. Kredi ücretleri, başlatma ücretlerini, kredi indirimlerini, değerlendirme ücretlerini, kredi raporu ücretlerini, borç verenin inceleme ücretlerini, ipotek aracılık ücretlerini, vergiyle ilgili hizmet ücretlerini, işlem ücretlerini, sigortalama ücretlerini ve banka havalesi ücretlerini içerir. Peşin ödenen ücretler, ön ödemeli faiz, ipotek sigortası primleri, tehlike sigortası primleri ve VA fonlama ücretlerini kapsar. Borç verene yatırılan rezervler, tehlike sigortası, ipotek sigortası, okul vergisi, vergiler ve tahakkuk ve sel sigortası için ön ödemeleri kapsar. Tapu ücretleri, kapanış veya emanet ücretlerinden, tapu hizmetlerinden, borç verenin tapu sigortasından, mal sahibinin tapu sigortasından ve avukat ücretlerinden oluşur. Resmi ücretler, kayıt ücretlerini ve transfer vergilerini içerir. Ek ücretler, belirli kredi ve borç veren gereksinimlerine bağlı olarak değişebilir (CFPB, 2015; HUD, nd).

HUD-1 Gayrimenkul Yerleşim Bildirimini Anlamak

HUD-1 Gayrimenkul Uzlaşma Beyanı, bir gayrimenkul işleminin finansal ayrıntılarını, özellikle de kapanış maliyetlerini listeleyen standartlaştırılmış bir belgedir. Federal olarak ilgili ipotek kredilerini içeren işlemler için Amerika Birleşik Devletleri Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı (HUD) tarafından istenmektedir. HUD-1 bildirimi, diğerlerinin yanı sıra kredi oluşturma ücretleri, değerlendirme ücretleri, tapu ücretleri ve devlet ücretleri dahil olmak üzere işlemle ilişkili ücretlerin ve ücretlerin kapsamlı bir dökümünü sağlar. Bu belge hem alıcı hem de satıcı için çok önemlidir, çünkü gerçek maliyetleri incelemelerine ve borç veren tarafından sağlanan ilk İyi Niyet Tahmini (GFE) veya Kredi Tahmini ile karşılaştırmalarına olanak tanır. İşleme dahil olan taraflar, HUD-1 bildirimini anlayarak şeffaflık, doğruluk ve Emlak Uzlaşma Prosedürleri Yasası (RESPA) düzenlemelerine uygunluk sağlayabilirler (Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2015; ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı, nd) .

İpotek Komisyoncularının ve Borç Verenlerin Rolü

Mortgage komisyoncuları ve borç verenler, borçlular için ev kredisi edinimini kolaylaştırdıkları için ipotek kredisi sürecinde çok önemli roller oynarlar. İpotek komisyoncuları, borç alanlar ve borç verenler arasında aracı görevi görerek, potansiyel konut alıcılarının karmaşık ipotek piyasasında gezinmesine yardımcı olur. Borçlunun mali durumunu, kredi geçmişini ve kredi gereksinimlerini değerlendirirler ve ardından en uygun olanı bulmak için birden fazla borç verenden uygun kredi ürünleri ararlar. Komisyoncular, uzman tavsiyesi sağlayarak ve onlar adına uygun kredi koşullarını müzakere ederek borçlulara zamandan ve emekten tasarruf edebilirler (Cummings & DiPasquale, 1999).

Öte yandan, ipotek kredisi verenler, konut kredileri için fon sağlayan bankalar ve kredi birlikleri gibi finansal kuruluşlardır. Borçlunun kredi değerliliğini, finansal istikrarını ve krediyi geri ödeme kabiliyetini değerlendirir ve ardından kredi miktarını, faiz oranını ve geri ödeme koşullarını belirler. Borç verenler, kredinin garanti altına alınmasından, düzenleyici gerekliliklere uygunluğun sağlanmasından ve kredinin vadesi boyunca yönetilmesinden sorumludur (Lea, 1996). Özetle, ipotek komisyoncuları ve borç verenler, borçluların uygun ev kredilerini güvence altına almalarına yardımcı olmak için, aracı olarak hareket eden komisyoncular ve gerekli fonları sağlayan borç verenler ile birlikte çalışırlar.

Tüketicinin Korunması ve Yasal Hususlar

Mortgage kredisi süreci, şeffaflık, adalet ve hesap verebilirliği sağlamak için çeşitli tüketici koruma ve yasal yönlere tabidir. Gayrimenkul Uzlaşma Prosedürleri Yasası (RESPA), ipotek sektörünü düzenleyen ve borç verenlerin ve komisyoncuların kredi alanlara kredi başvurusundan sonraki üç iş günü içinde bir Kredi Tahmini formu sağlamasını zorunlu kılan önemli bir mevzuattır. 2015 yılında İyi Niyet Tahmini'nin yerini alan bu form, krediyle ilişkili ücret ve maliyetlerin ayrıntılı bir listesini sunarak ve borç alanların çeşitli borç verenlerin farklı tekliflerini karşılaştırmasını sağlayarak tüketici kafa karışıklığını azaltmayı amaçlamaktadır.

Diğer bir önemli husus ise, borç verenleri krediyle ilgili yıllık yüzde oranı (APR), toplam finansman giderleri ve ödeme planı gibi temel bilgileri ifşa etmeye zorunlu kılan Gerçeklik Yasası'dır (TILA). Bu, borçluların ipoteği taahhüt etmeden önce kredi şartlarını ve koşullarını net bir şekilde anlamalarını sağlar. Ayrıca, Dodd-Frank Wall Street Reformu ve Tüketiciyi Koruma Yasası, tüketicileri ipotek sektörü de dahil olmak üzere finans sektöründeki haksız, aldatıcı veya kötü niyetli uygulamalardan korumak için Tüketici Mali Koruma Bürosunu (CFPB) kurdu. CFPB, federal tüketici mali yasalarına uyumu zorunlu kılar ve tüketicileri ipotek sürecindeki hakları ve sorumlulukları konusunda eğitir.