Ev Sermayesinin Tanımı

Ev sahipleri düzenli ipotek ödemeleri yaptıkça, ev özkaynakları artar ve ipotek tamamen ödendiğinde sonunda %100'e ulaşır. Ev rehni, yeni bir mülkü güvence altına almak, yeniden ipotek etmek veya ev rehni kredileri ve kredi limitleri almak gibi çeşitli amaçlar için kullanılabileceğinden, ev sahipleri için önemli bir finansal varlıktır. Genel servetlerini ve finansal istikrarlarını önemli ölçüde etkileyebileceğinden, ev sahiplerinin konut eşitliği kavramını ve bunun finansal kararları üzerindeki etkilerini anlamaları önemlidir.

Konut Sermayesini Etkileyen Faktörler

Piyasa koşulları, mülkün konumu ve ev iyileştirmeleri dahil olmak üzere çeşitli faktörler ev eşitliğini etkileyebilir. Gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmaların konut öz sermayesini doğrudan etkilemesiyle birlikte, piyasa koşulları bir mülkün değerinin belirlenmesinde önemli bir rol oynamaktadır. Örneğin, bir konut piyasası patlaması sırasında mülk değerleri artabilir ve bu da ev öz sermayesinde bir artışa yol açar. Tersine, bir gerileme sırasında mülk değerleri düşerek konut öz sermayesini azaltabilir.

Bir mülkün konumu aynı zamanda değerini ve dolayısıyla konut öz sermayesini de etkiler. Arzu edilen mahallelerdeki veya okullar, parklar ve toplu taşıma gibi olanaklara erişimi olan mülkler daha yüksek değerlere sahip olma eğilimindedir. Sonuç olarak, bu bölgelerdeki ev sahipleri zaman içinde ev eşitliğinde bir artış yaşayabilir.

Son olarak, ev iyileştirmeleri, bir mülkün değerini artırarak ev eşitliğini etkileyebilir. Ancak, tüm iyileştirmeler aynı yatırım getirisini sağlamaz. Mutfak ve banyo tadilatı gibi bazı projeler bir mülkün değerini önemli ölçüde artırabilirken, diğerleri maliyetlerini karşılayamayabilir. Ev sahipleri, herhangi bir ev geliştirme projesini üstlenmeden önce mülklerinin değeri ve ev değeri üzerindeki potansiyel etkisini dikkatlice düşünmelidir (Friedman, 2020; Investopedia, 2021).

Ana Sermayenin Hesaplanması

Ev rehni hesaplaması, mülkünüzün mevcut piyasa değeri ile ipoteğinizdeki ödenmemiş bakiye arasındaki farkı belirlemeyi içerir. Başlamak için, öncelikle mülkünüzün mevcut piyasa değerini değerlendirmelisiniz; bu, profesyonel bir ekspertiz yoluyla veya bölgenizdeki benzer mülkleri karşılaştırarak yapılabilir. Daha sonra, ipotek bildiriminizden veya borç vereninizle iletişime geçerek ipoteğinizdeki ödenmemiş bakiyeyi öğrenmeniz gerekir. Her iki rakama da sahip olduğunuzda, ödenmemiş ipotek bakiyenizi mülkünüzün mevcut piyasa değerinden çıkarın. Ortaya çıkan rakam, ev sermayenizi temsil eder. Konut rehni değerinin mülk değerlerindeki ve ipotek ödemelerindeki değişiklikler nedeniyle zaman içinde dalgalanabileceğini unutmayın; bu nedenle mali durumunuz hakkında bilgi sahibi olmak için konut rehninizi düzenli olarak yeniden değerlendirmeniz önemlidir.

Ana Sayfa Hisse Senedi ve Mortgage Ödemeleri

Ev rehni ve ipotek ödemeleri, ilki doğrudan ikincisinden etkilendiğinden, doğası gereği bağlantılıdır. Ev öz sermayesi, bir mülkün ev sahibinin tamamen sahip olduğu kısmını ifade eder ve bu, ödenmemiş ipotek bakiyesinin mülkün mevcut piyasa değerinden çıkarılmasıyla hesaplanır. Mortgage ödemeleri yapıldıkça, ödenmemiş bakiye azalır ve bu da ev öz sermayesinde bir artışa yol açar. Daha yüksek sermaye, daha iyi ipotek yeniden finansman seçenekleri ve ev rehni kredilerine veya kredi limitlerine erişim gibi finansal faydalar sağlayabileceğinden, bu ilişki ev sahipleri için çok önemlidir.

İpotek ödemeleri tipik olarak anapara ve faiz bileşenlerinden oluşur. Anapara kısmı, ödenmemiş ipotek bakiyesini azaltır, böylece ev öz sermayesini artırırken, faiz kısmı borçlanma maliyetini temsil eder. Zamanla, ipotek bakiyesi azaldıkça, ipotek ödemesinin ana bileşeni artarak konut rehni büyümesini hızlandırır. Sonuç olarak, düzenli ipotek ödemeleri yapan veya daha kısa ipotek vadelerini tercih eden ev sahipleri, finansal esnekliklerini ve güvenliklerini artırarak öz sermayeyi daha hızlı oluşturabilirler (Feldstein, 2013; Ghent & Kudlyak, 2011).

Yeni Bir Mülk Satın Alımı İçin Ev Sermayesini Kullanma

Bir mülkün piyasa değeri ile ödenmemiş ipotek bakiyesi arasındaki fark olan konut rehni, yeni bir mülk satın alırken finansal bir araç olarak kullanılabilir. Yaygın bir yöntem, öz sermayeyi yeni ev için depozito olarak kullanmaktır. Örneğin, bir ev sahibi 100,000 öz sermayeye sahipse ve 400,000 değerinde bir mülk satın almak isterse, %75 kredi-değer (LTV) oranına sahip bir ipotek için başvurabilir; ödemeler.

Başka bir seçenek de, yeni mülk alımını finanse etmek için öz sermayenin bir kısmını serbest bırakarak mevcut mülkü yeniden ipotek etmektir. Bu, satın almak için mülklere yatırım yapmak veya aile üyelerinin kendi evlerini edinmelerine yardımcı olmak isteyen kişiler için özellikle yararlı olabilir. Ancak, konut rehni karşılığında borç alırken ipotek ödemelerindeki ve faiz oranlarındaki potansiyel artışı dikkate almak önemlidir. Bir finansal danışmandan veya ipotek komisyoncusundan profesyonel tavsiye almak, ev sahiplerinin mülk satın alımları için ev özkaynaklarından yararlanma konusunda bilinçli kararlar almalarına yardımcı olabilir (Charles Cameron & Associates, 2020).

Ev Sermayesi ile Yeniden İpotek

Ev sermayesi, yeniden ipotek amaçları için iki temel şekilde kullanılabilir: daha iyi bir ipotek anlaşması sağlamak ve ev tadilatı veya aile üyelerinin kendi mülklerini satın almalarına yardımcı olmak gibi çeşitli amaçlar için fonları serbest bırakmak. Yeniden ipotek alırken, mülkünüzde sahip olduğunuz öz sermaye miktarı, kredi-değer (LTV) oranının belirlenmesinde çok önemli bir rol oynar ve bu da size sunulan ipotek anlaşmalarını etkiler. Kredi verenler riski daha düşük olarak algıladığından, daha düşük bir LTV tipik olarak daha cazip ipotek koşulları ve daha düşük aylık ödemelerle sonuçlanır. Ek olarak, mülk değeri tarafından garanti edilen kredi ile ev öz sermayeniz daha fazla borç almak için kullanılabilir. Örneğin, 250,000'lik bir evde 500,000'lik öz sermayeniz varsa, potansiyel olarak 325,000'lik yeni bir ipotek (%65'lik bir LTV) alabilir ve çeşitli amaçlar için fazladan 75,000'e erişebilirsiniz. Ancak, LTV'nizi artırmanın daha yüksek faiz oranları ve aylık ödemelerle sonuçlanabileceğini dikkate almak önemlidir (Charles Cameron & Associates, 2020).

Ana Sayfa Sermaye Kredileri ve Kredi Limitleri

Ev rehni kredileri ve kredi limitleri, ev sahiplerinin mülklerindeki öz sermaye karşılığında borç almalarına olanak tanıyan finansal ürünlerdir. Ev rehni, bir mülkün mevcut piyasa değeri ile ödenmemiş ipotek bakiyesi arasındaki farktır. Konut rehni kredileri, borçluya sabit bir faiz oranı ile sabit bir vade üzerinden geri ödenen bir götürü tutar sağlar. Öte yandan, ev rehni kredi limitleri (HELOC'ler), borçluların döner bir kredi limitine sahip olduğu ve faiz oranlarının tipik olarak değişken olduğu, gerektiğinde fon çekebildiği kredi kartlarına benzer şekilde çalışır.

Hem ev rehni kredileri hem de HELOC'lar borçlunun mülkü tarafından güvence altına alınır, yani borç verenin temerrüde düşmesi durumunda mülk üzerinde yasal bir hak talebi vardır. Bu finansal ürünler, ev tadilatı, borç konsolidasyonu veya eğitim ya da sağlık faturaları gibi büyük harcamaların finansmanı gibi çeşitli amaçlar için kullanılabilir. Bununla birlikte, ödünç alınan miktarın geri ödenmemesi mülklerinin kaybına yol açabileceğinden, ev sahiplerinin konut rehni kullanmayla ilişkili riskleri ve faydaları dikkatli bir şekilde değerlendirmesi çok önemlidir (Federal Reserve, t; Investopedia, 2021).

Toplu Ödemeler Yoluyla Konut Sermayesinin Artırılması ve Mortgage Vadelerinin Kısaltılması

Toplu ödemeler ve kısalan ipotek vadeleri, ev öz sermayesinin artmasına önemli ölçüde katkıda bulunabilir. Ev sahipleri, bir ipoteğin anapara bakiyesine toplu ödeme yaparak, ödenmemiş kredi tutarını azaltabilir ve böylece mülkteki özkaynaklarını artırabilir. Bu strateji, yalnızca öz sermaye oluşturma sürecini hızlandırmakla kalmaz, aynı zamanda faiz ödenmemiş anapara bakiyesine göre hesaplandığından ipotek için ödenen genel faizi de azaltır (Pettit, 2021).

Benzer şekilde, ipotek vadesinin kısaltılması da ev öz sermayesinin artmasına neden olabilir. Daha kısa bir ipotek vadesi seçerek, ev sahipleri daha yüksek aylık ödemeler yapmayı taahhüt eder, bu da her ödemenin daha büyük bir kısmının anapara bakiyesine tahsis edilmesiyle sonuçlanır. Sonuç olarak, ipotek daha hızlı ödenir ve ev sahibinin mülkteki öz sermayesi daha hızlı artar (Investopedia, 2020). Bu stratejilerin her ikisi de, daha fazla finansal esneklik ve gelecekte daha iyi ipotek veya yeniden finansman anlaşmalarına potansiyel erişim sağladıklarından, mülklerinde eşitlik oluşturmak isteyen ev sahipleri için özellikle faydalı olabilir.

Ev Geliştirmeleri ve Ev Sermayesi Üzerindeki Etkileri

Ev iyileştirmeleri, bir mülkün piyasa değerini artırarak ev eşitliğini önemli ölçüde etkileyebilir. Ancak, bu etkinin kapsamı yapılan iyileştirmelerin türüne ve kalitesine bağlıdır. Örneğin, mülkün işlevselliğini, enerji verimliliğini veya estetik çekiciliğini artıran yenilemelerin daha yüksek bir yatırım getirisi (ROI) sağlaması ve konut öz sermayesini artırması daha olasıdır. Bu tür iyileştirmelerin örnekleri arasında mutfak ve banyo tadilatları, bir yatak odası veya banyo eklenmesi ve enerji tasarruflu pencereler veya ısıtma sistemleri kurulması yer alır.

Öte yandan, bazı ev iyileştirmeleri maliyetlerini karşılayamayabilir ve bu da ev eşitliği üzerinde minimum veya olumsuz bir etkiye neden olabilir. Yerel konut piyasası, mülkün ilk durumu ve ev sahibinin iyileştirmeleri sürdürme kabiliyeti gibi faktörler, konut eşitliği üzerindeki genel etkiyi etkileyebilir. Bu nedenle, ev sahiplerinin herhangi bir ev geliştirme projesini üstlenmeden önce potansiyel yatırım getirisini dikkatle değerlendirmesi çok önemlidir. Gayrimenkul uzmanlarına danışmak ve kapsamlı araştırma yapmak, ev sahiplerinin ev sermayesi kazançlarını en üst düzeye çıkaran bilinçli kararlar almalarına yardımcı olabilir (Harvard Ortak Konut Çalışmaları Merkezi, 2019).

Ev Sermayesini Kullanmanın Riskleri ve Faydaları

Finansal amaçlar için konut rehni kullanmak, kredi kartları gibi teminatsız borca ​​kıyasla krediler ve kredi limitlerinde daha düşük faiz oranları potansiyeli de dahil olmak üzere çeşitli avantajlar sunabilir. Bunun nedeni, ev rehni kredilerinin ve kredi limitlerinin mülk tarafından teminat altına alınması ve borç verenin riskinin azaltılmasıdır. Buna ek olarak, ev rehni kullanmak, ev tadilatı, borç konsolidasyonu veya yeni bir mülke yatırım yapmak gibi amaçlar için daha büyük miktarlarda paraya erişim sağlayabilir ve bu da mülk değerinin ve finansal büyümeye yol açabilir.

Bununla birlikte, konut rehni kullanmanın riskleri de vardır. Borçlular, krediyi veya kredi limitini geri ödememek evlerini kaybetmelerine neden olabileceğinden, kendilerini fazla zorlamamaya dikkat etmelidir. Ayrıca, mülk değerlerindeki dalgalanma, mevcut özkaynak miktarını etkileyebilir ve mülk değeri önemli ölçüde düşerse potansiyel olarak negatif öz sermayeye yol açabilir. Ayrıca, kısa vadeli harcamalar veya tüketim için konut rehni kullanmak, uzun vadeli borca ​​ve finansal istikrarın azalmasına yol açabileceğinden, akıllıca bir finansal karar olmayabilir. Ev sahiplerinin konut rehni kullanmanın risklerini ve faydalarını dikkatli bir şekilde tartması ve bilinçli kararlar vermek için profesyonel tavsiye alması çok önemlidir (Charles Cameron & Associates, 2020; Spot Blue, t).

Ev Sermayesi Konusunda Profesyonel Tavsiye Alma

Konut rehni hakkında karar verirken profesyonel tavsiye almak, finansal ürünlerin karmaşık doğası ve bu kararların potansiyel uzun vadeli sonuçları nedeniyle çok önemlidir. Uzman rehberliği, ev sahiplerinin yeniden ipotek, konut rehni kredileri ve kredi limitleri gibi mevcut çeşitli seçeneklerde gezinmesine yardımcı olarak, kendi özel mali durumlarına ve hedeflerine göre uyarlanmış bilinçli seçimler yapmalarını sağlar. Ek olarak, profesyoneller, konut rehni kullanmayla ilişkili potansiyel riskler ve faydalar hakkında fikir verebilir ve ev sahiplerinin seçeneklerini dikkatli bir şekilde tartmalarını ve olası tuzaklardan kaçınmalarını sağlayabilir. Ayrıca, ev rehni işlemleriyle ilgili vergi sonuçları karmaşık olabilir ve profesyonel tavsiye, ev sahiplerinin vergi yükümlülüklerini anlamalarına ve optimize etmelerine yardımcı olabilir. Özetle, konut rehni konularında profesyonel tavsiye almak, ev sahipleri için daha iyi finansal sonuçlara, risk yönetimine ve genel olarak gönül rahatlığına yol açabilir (Charles Cameron & Associates, 2020; Spot Blue, t).

Ana Sayfa Hisse Senedi ve Vergi Etkileri

Ev rehni ile ilgili vergi etkileri, öz sermayenin nasıl kullanıldığına bağlı olarak değişebilir. Ev sahipleri, bir krediyi veya bir kredi limitini güvence altına almak için ev öz sermayelerini kullandıklarında, bu finansal ürünlere ödenen faiz, belirli koşullar altında vergiden düşülebilir. Örneğin, Amerika Birleşik Devletleri'nde, 2017 tarihli Vergi Kesintileri ve İş Yasası, konut rehni kredileri ve kredi limitleri için ödenen faizin, yalnızca fonların vergi mükellefinin evini güvence altına alan evini satın alması, inşa etmesi veya önemli ölçüde iyileştirmesi için kullanılması durumunda düşülebileceğini şart koşuyor. kredi (Gelir Dairesi, 2018). Bu, ödünç alınan fonların borç konsolidasyonu veya kişisel harcamalar gibi başka amaçlar için kullanılması durumunda, kredi veya kredi limiti için ödenen faizin vergiden düşülemeyeceği anlamına gelir.

Ek olarak, ev sahipleri mülklerini sattıklarında ve önemli miktarda konut sermayesine sahip olduklarında, satıştan elde edilen kâr üzerinden değer artış kazancı vergisine tabi olabilirler. Ancak, birincil konutlar için muafiyetler mevcuttur. Amerika Birleşik Devletleri'nde, bekar vergi mükellefleri 250,000 $'a kadar sermaye kazançlarını hariç tutabilirken, ortaklaşa beyanda bulunan evli vergi mükellefleri, belirli kriterleri karşılamaları koşuluyla (Internal Revenue Service, t) 500,000 $'a kadar hariç tutabilir.