Jumbo İpoteklerin Tanımı ve Genel Bakış

Bu limitler, Fannie Mae ve Freddie Mac'in satın alabileceği kredilerin büyüklüğünü düzenlemek ve böylece istikrarlı bir ipotek piyasası sürdürmek için oluşturulmuştur. Amerika Birleşik Devletleri'nin çoğu yerinde, tek ailelik bir ev için uygun kredi limiti 548,250 $ iken, yüksek maliyetli bölgelerde limit 822,375 $'a kadar çıkabilir (FHFA, 2021). Jumbo ipotekler, son derece rekabetçi emlak piyasalarında lüks mülkleri ve evleri finanse etmek için tasarlanmıştır. Daha yüksek kredi tutarları nedeniyle, jumbo ipotekler tipik olarak daha yüksek kredi puanları, daha büyük peşinatlar ve daha düşük borç-gelir oranları gibi daha katı taahhüt gerekliliklerine sahiptir. Büyük bir ipotek arayan borçlular, uygun bir kredi arayanlara kıyasla daha yüksek faiz oranları ve ek belge gereklilikleri ile karşı karşıya kalabilir (Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2017).

Jumbo Mortgage Kredisi Limit ve Eşikleri

Uygun olmayan krediler olarak da bilinen jumbo ipotekler, Federal Konut Finans Kurumu (FHFA) tarafından belirlenen uyumlu kredi limitlerini aşan ipoteklerdir. Amerika Birleşik Devletleri'nde mevcut uyumlu kredi limiti çoğu bölge için 548,250 USD'dir ve limitin 822,375 USD olduğu Alaska, Hawaii, Guam ve ABD Virjin Adaları gibi bazı yüksek maliyetli bölgelerde daha yüksek limitler vardır (FHFA, 2021). Jumbo ipotekler genellikle son derece rekabetçi emlak piyasalarında lüks mülkleri veya evleri finanse etmek için kullanılır.

Süper jumbo ipotek ise standart jumbo ipotek eşiğini aşan kredilerdir. Süper jumbo krediler için belirli bir sınır olmamakla birlikte, genellikle 1 milyon doların üzerindeki kredi tutarlarından başlar ve borç verenin ve borç alan kişinin niteliklerine bağlı olarak 50 milyon dolar veya daha fazlasına kadar çıkabilir. Bu krediler, yüksek değerli mülkler satın almak veya yeniden finanse etmek isteyen yüksek net değerli bireyler için tasarlanmıştır. Büyük miktarlarda borç vermeyle ilişkili artan risk nedeniyle, jumbo ve süper jumbo ipoteklerin uygun kredilere kıyasla genellikle daha sıkı sigortalama gereklilikleri, daha yüksek faiz oranları ve daha büyük peşinat gereklilikleri ile geldiğini belirtmek önemlidir (Investopedia, 2021).

Süper Jumbo İpotekler: Tanım ve Kredi Tutarları

Süper jumbo ipotekler, standart jumbo ipotek kredisi limitlerini aşan belirli bir ipotek kredisi kategorisidir. Jumbo ipotekler, Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) tarafından belirlenen uyumlu kredi limitini aşan, tipik olarak 417,000 $ olan krediler olsa da, süper jumbo ipotekler daha da yüksek eşikleri aşan kredilerdir. Bu krediler, lüks mülkleri veya geniş mülkleri finanse etmek isteyen yüksek net değerli bireylere hitap etmektedir. Süper jumbo ipotekler için kredi tutarları, borç verene ve borç alanın finansal profiline bağlı olarak 8,000,000 ila 50,000,000 dolar arasında değişebilir. Bu kredilerle ilişkili daha yüksek risk nedeniyle, borç verenler genellikle daha yüksek kredi puanları, daha büyük peşinatlar ve önemli gelir belgeleri dahil olmak üzere daha katı yüklenim kriterleri talep eder (Crouse, 2018; Investopedia, 2021).

Yabancı Uyruklu Kişiler ve ABD Dışında İkamet Eden Kişiler için Jumbo Mortgage Programları

Jumbo ipotek programları, Amerika Birleşik Devletleri'nde mülk satın almak isteyen yabancı uyruklulara ve ABD'de ikamet etmeyen kişilere hitap eder. Bu programlar, 417,000 $'ın üzerinde ve 8,000,000 milyon $'a kadar kredi sağlayan süper jumbo ipoteklerle, geleneksel limit olan 50 $'ı aşan kredi tutarları sunar. Tipik olarak, bu ipotekler ikinci evler, tatil evleri veya tatil evleri için mevcuttur ve 3/1, 5/1, 7/1 veya 10/1 vadeli Ayarlanabilir Oranlı İpotekler (ARM) olarak sunulur. Bazı durumlarda, 30 yıllık sabit bir seçenek mevcut olabilir. Borçluların minimum %30 peşinat ödemesi ve satın alma fiyatının %70'ine kadar finansman sağlaması gerekmektedir. Bu programların bir avantajı, yabancı borçlunun kapanış maliyetlerine karşı satın alma fiyatının %6'sına kadar satıcı tavizleri için pazarlık yapma olasılığıdır. Uygun mülkler arasında, kat mülkiyeti geliştirmeleri için belirli kısıtlamalar ve gereklilikler bulunan müstakil konutlar ve onaylı apartmanlar yer alır (Spotblue.com).

Ayarlanabilir Faizli İpotekler

Jumbo ve Super Jumbo Kredileri için Ayarlanabilir Oranlı İpotekler (ARM), yüksek değerli mülkler için finansman arayan borçlular için tasarlanmış özel ipotek ürünleridir. Bu krediler tipik olarak daha yüksek bir kredi-değer (LTV) oranına sahiptir ve borçluların mülkün satın alma fiyatının %70'ine kadarını finanse etmesine olanak tanır. Jumbo ve Super Jumbo ipotekler için ARM kredileri, 3/1, 5/1, 7/1 veya 10/1 gibi değişken ilk sabit oranlı dönemlerle gelir ve ardından kalan kredi vadesi için ayarlanabilir bir faiz oranı gelir. Ayarlanabilir oran tipik olarak, Londra Bankalararası Teklif Oranı (LIBOR) gibi bir kıyaslama endeksi artı borç veren tarafından belirlenen bir marjı temel alır.

Bu ipotek ürünleri, Amerika Birleşik Devletleri'nde ikinci ev, tatil evi veya tatil evi satın almak isteyen yabancı uyruklulara ve ABD'de ikamet etmeyen kişilere hitap etmektedir. Jumbo konut kredileri için kredi tutarı 8 milyon dolara, Super Jumbo konut kredileri ise 8 milyon doları aşıp 50 milyon dolara kadar çıkabiliyor. Borçluların minimum %30 peşinat ödemesi gerekir ve kapanış masraflarını karşılamak için satın alma fiyatının %6'sına kadar satıcı tavizleri için pazarlık yapabilir (Chen, 2021). Bu krediler için uygunluk kriterleri, müstakil konut mülkleri ve onaylı kat mülkiyeti (Spot Blue, nd) gibi belirli mülk türlerini içerir.

Peşinat ve Krediden Değere

Jumbo ve süper jumbo ipotekler için peşinat ve kredi-değer (LTV) gereklilikleri, borç verene ve borç alanın mali profiline göre değişir. Genel olarak, borç alanların büyük ipotekler için minimum %30 peşinat ödemesi gerekir, bu da maksimum %70'lik bir LTV ile sonuçlanır (Fleming, 2021). Bu, borçlunun mülkün satın alma fiyatının %70'ine kadarını finanse edebileceği ve geri kalan %30'u peşinat olarak ödeyebileceği anlamına gelir. Bununla birlikte, bazı borç verenler, borçlunun kredi puanı, geliri ve borç-gelir oranı gibi faktörlere bağlı olarak daha düşük peşinatlara ve daha yüksek LTV oranlarına izin vererek daha esnek koşullar sunabilir (Bankrate, 2021).

8 milyon doları aşan krediler olan süper jumbo ipotekler için peşinat ve LTV gereklilikleri, bu daha büyük kredi tutarlarıyla ilişkili daha yüksek risk nedeniyle daha katı olabilir (MortgageLoan.com, 2021). Borçluların %35 veya daha fazla peşinat ödemesi gerekebilir, bu da LTV oranının düşmesine neden olabilir. Borç alanların, istedikleri jumbo veya süper jumbo ipotek için belirli ön ödeme ve LTV gerekliliklerini anlamak için birden fazla borç verene danışması önemlidir, çünkü bu şartlar kredi veren kurumlar arasında önemli ölçüde değişebilir.

Jumbo İpotekler için Satıcı İmtiyazları ve Kapanış Maliyetleri

Satıcı imtiyazları ve kapanış maliyetleri, büyük bir ipotek alırken dikkate alınması gereken temel unsurlardır. Satıcı imtiyazları, diğerlerinin yanı sıra kredi oluşturma ücretleri, değerleme ücretleri ve tapu sigortası dahil olabilen alıcının kapanış maliyetlerine satıcı tarafından yapılan mali katkıları ifade eder. Yabancı uyruklular için jumbo ipotek bağlamında, satıcıyla satın alma fiyatının %6'sına kadar bir taviz müzakere edilebilir ve satın alma fiyatına dahil edilebilir, bu da borçlu için önemli bir mali rahatlama sağlar (Spotblue.com).

Kapanış maliyetleri ise ipotek işlem sürecinde oluşan ücret ve masraflardır. Bu maliyetler, kredi tutarına, mülkün bulunduğu yere ve borç verene bağlı olarak değişebilir, ancak genellikle kredi tutarının %2 ila %5'i arasında değişir. Büyük ipotekler için, daha büyük kredi tutarları ve bu kredilerle ilişkili artan risk nedeniyle kapanış maliyetleri daha yüksek olabilir. Borç alanların, bu masrafları yeterince karşılayabilmeleri ve arzu ettikleri mülkü güvence altına alabilmeleri için büyük ipotekleriyle ilişkili kapanış maliyetlerini dikkatli bir şekilde gözden geçirmeleri ve anlamaları çok önemlidir (Investopedia, 2021).

Uygun Mülk Türleri ve Kat Mülkiyeti Gereksinimleri

Büyük ipotek için uygun mülk türleri, öncelikle müstakil konut mülklerini ve onaylı kat mülkiyetlerini içerir. Bu krediler, Amerika Birleşik Devletleri'nde ikinci ev, tatil evi veya tatil evi satın almak isteyen yabancı uyruklu kişilere hitap etmektedir. Kat mülkiyeti söz konusu olduğunda, mülkün bir jumbo ipotek almaya hak kazanması için belirli gereksinimlerin karşılanması gerekir. Kat mülkiyeti geliştirmesi Fannie Mae onaylı olmalı veya birimlerinin en az %70'i diğer Fannie Mae yönergelerine uygun olarak satılmalı ve kapatılmalıdır. İpotek başvuru sürecine devam etmeden önce kat mülkiyeti gelişiminin ön yeterliliğini belirlemek önemlidir. Büyük ipotek için uygun olmayan mülk türleri arasında dubleksler, tripleksler ve dörtlüler bulunur. Sorunsuz ve başarılı bir başvuru süreci (Spotblue.com) sağlamak için, bir jumbo ipoteği düşünürken, borçluların bu mülk türü kısıtlamaları ve kat mülkiyeti gereksinimlerinin farkında olmaları çok önemlidir.

Jumbo Mortgage Faiz Oranları ve Kredi Koşulları

Büyük ipotekler için faiz oranları, borçlunun kredi değerliliği, kredi-değer (LTV) oranı ve finanse edilen mülkün türü gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak tipik olarak %3.25 ile %5.875 arasında değişir. Büyük ipotek kredisi koşulları değişebilir, ayarlanabilir oranlı ipotekler (ARM) borçlular için popüler bir seçimdir. Bu krediler, başlangıçta 3, 5, 7 veya 10 yıllık sabit oranlı dönemlerle gelir ve ardından faiz oranı, önceden belirlenmiş bir endeks ve marja göre yıllık olarak ayarlanır. Bazı durumlarda, jumbo krediler için 30 yıllık sabit oranlı bir seçenek de mevcut olabilir.

Bu faiz oranlarının ve kredi koşullarının piyasa koşullarına ve kredi veren politikalarına göre değişebileceğini belirtmek önemlidir. Ek olarak, yabancı uyruklu borçlular, Amerika Birleşik Devletleri'nde jumbo ipotek başvurusunda bulunurken farklı gereksinimler ve kısıtlamalarla karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle, olası kredi alanların, özel ihtiyaçları ve finansal durumları için en uygun jumbo ipotek seçeneğini bulmak için çeşitli kredi programlarını ve borç verenleri kapsamlı bir şekilde araştırmaları ve karşılaştırmaları çok önemlidir (Mortgage News Daily, 2021; Spot Blue, td).

Yabancı Uyruklu Jumbo Mortgage Başvuru Süreci ve Gereklilikler

Amerika Birleşik Devletleri'nde büyük bir ipotek arayan yabancı uyruklular için başvuru süreci birkaç adım ve gerekliliği içerir. İlk olarak, başvuru sahipleri satın alma sözleşmelerinin bir kopyasını ve tamamlanmış bir ipotek başvurusunu sağlamalıdır. Gerekirse geçerli bir ABD vizesi olan (B-1, B-2, H3, I, J-1, J-2 veya R-1 gibi) pasaportlarının bir kopyasını da sunmalıdırlar. Ek olarak, kredi kartı ekstrelerini, ipotek belgelerini, araba kiralama sözleşmelerini, ev sahibi mektuplarını veya elektrik faturalarını içerebilecek üç kişisel kredi referansına ihtiyaç vardır.

Serbest meslek sahibi başvuru sahipleri için yeminli mali müşavir (CPA) veya işveren mektubu gereklidir. Ayrıca, başvuru sahipleri son iki aya ait banka hesap özetlerini, minimum %30 peşinat, kapanış masrafları ve rezervler için yeterli bakiyeyi gösteren ibraz etmelidir. Mortgage ödemeleri için otomatik ödemenin ayarlanması gerektiğinden, bir ABD bankasında bir çek hesabı açmak da gereklidir. Bu durumlarda kurumsal unvanlara genellikle izin verilmediğini not etmek önemlidir. Başvuru sahipleri, ipotek sağlayıcılarından (Spot Blue International Property, td) kredi referansı, CPA veya işveren örnek mektupları konusunda yardım isteyebilir.

Jumbo Mortgage Ön Yeterlilik Süreci

Büyük ipotekler için ön yeterlilik süreci, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki bir mülk için finansman sağlamak isteyen yabancı uyruklular ve ABD'de ikamet etmeyen kişiler için önemli bir adımdır. Bu ön değerlendirme, borç verenlerin borçlunun mali durumunu, kredi itibarını ve krediyi geri ödeme kabiliyetini değerlendirmesine olanak tanır. Ön yeterlilik sürecini başlatmak için, borçlular satın alma sözleşmesinin bir kopyasını, tamamlanmış bir ipotek başvurusunu ve gerekirse uygun ABD vizesiyle (B-1, B-2, H3, I, J-) geçerli bir pasaport sağlamalıdır. 1, J-2 veya R-1).

Ek olarak, başvuru sahiplerinin kredi kartı ekstreleri, ipotek belgeleri, araba kiralama sözleşmeleri, ev sahibi mektupları veya elektrik faturaları gibi üç kişisel kredi referansı sunması gerekir. Serbest meslek sahibi ise, bir muhasebeci (CPA) mektubu veya işveren mektubu gereklidir. Borçlular ayrıca, asgari %30 peşinat, kapanış masrafları ve rezervler için yeterli fonu gösteren son iki aya ait banka hesap özetlerini sağlamalıdır. Son olarak, başvuru sahiplerinin bir ABD bankasında bir çek hesabı açmaları ve ipotek ödemeleri için otomatik ödeme ayarlamaları gerekmektedir. Çoğu durumda kurumsal unvanlara izin verilmeyebileceğini ve müstakil konut mülkleri ve onaylı kat mülkiyeti gibi belirli mülk türlerinin büyük ipotek kredileri için uygun olduğunu not etmek önemlidir (Spotblue.com).

Jumbo İpotekler için Sıkça Sorulan Sorular ve Ek Kaynaklar

Jumbo ipotekleri araştırırken, jumbo ve geleneksel ipotekler arasındaki farklar, borç alanlar için uygunluk kriterleri ve jumbo kredilere hak kazanan mülk türleri gibi sık sorulan bazı sorular ortaya çıkar. Ek olarak, potansiyel borçlular genellikle jumbo ipoteklerle ilişkili faiz oranları, kredi koşulları ve peşinat gereklilikleri hakkında bilgi alırlar. Bu soruları ele almak ve büyük ipotekler hakkında kapsamlı bir anlayış kazanmak için, ipotek bilgisinde uzmanlaşmış finansal kurumlar, ipotek komisyoncuları ve çevrimiçi platformlar dahil olmak üzere çeşitli kaynaklara başvurmak önemlidir.

Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB), Federal Konut Finans Kurumu (FHFA) ve Fannie Mae gibi birkaç saygın kaynak, devasa ipotekler hakkında değerli bilgiler sağlar. Bu kuruluşlar, borçluların jumbo ipoteklerin karmaşıklıklarında gezinmelerine yardımcı olmak için ayrıntılı yönergeler, raporlar ve eğitim materyalleri sunar. Ayrıca, deneyimli ipotek uzmanlarına ve finansal danışmanlara danışmak, bireysel koşullara ve finansal hedeflere göre kişiselleştirilmiş rehberlik sağlayabilir (CFPB, 2021; FHFA, 2021; Fannie Mae, 2021).