Tapu Kaydına Giriş

Bu süreç, arazi sahiplerinin haklarının ve çıkarlarının korunmasını ve kolayca erişilebilir olmasını sağladığı için şeffaf ve verimli bir emlak piyasasının sürdürülmesi için gereklidir. Örf ve adet hukuku ülkelerinde, özellikle İngiliz Milletler Topluluğu yetki alanlarında iki temel tapu kayıt sistemi türü vardır: Torrens tapu sistemi ve Torrens sisteminin değiştirilmiş bir versiyonu olan İngiliz sistemi. Bu sistemler, farklı ülkelerde uygulama ve yönetim açısından değişiklik gösterir, ancak arazi mülkiyeti ve işlemlerinin kaydedilmesi için güvenilir ve emniyetli bir yöntem sağlama ortak amacını paylaşırlar. Teknoloji ilerledikçe, Avrupa Arazi Bilgi Servisi (EULIS) gibi elektronik nakil ve uluslararası arazi tescil işbirliği, dünya çapında arazi kayıt sistemlerinin geliştirilmesi ve modernizasyonunda giderek daha önemli hale gelmektedir (GIS Wiki, nd).

Tapu Kayıt Sistemleri: Torrens Unvanı ve İngilizce Sistemi

Torrens Unvanı ve İngilizce Sistemi, her biri kendine özgü özelliklere ve süreçlere sahip, tapu kaydına yönelik iki farklı yaklaşımdır. Avustralya'da ortaya çıkan Torrens Unvan sistemi, "mülkiyetin feshedilemezliği" ilkesine göre çalıştığı için basitliği ve verimliliği ile karakterize edilir. Bu, kayıtlı malikin unvanının devlet tarafından garanti altına alınması, mülk işlemlerinde yüksek düzeyde güvenlik ve kesinlik sağlaması anlamına gelir. Sistem, arazideki mevcut mülkiyeti ve çıkarları yansıtan tek, yetkili bir kayıt tutar ve tarihsel kayıtlarda kapsamlı arama ve inceleme yapma ihtiyacını ortadan kaldırır.

Öte yandan, İngiltere ve Galler'de uygulanan İngiliz Sistemi daha karmaşık ve zaman alıcı bir süreçtir. Mülkiyet işlemlerinin, mülkiyet zincirini ve arazi üzerindeki herhangi bir yükümlülüğü oluşturmak için dikkatlice incelenmesi gereken bir dizi belge aracılığıyla kaydedildiği bir tapu kayıt sistemine dayanır. Bu sistem, Torrens Unvan sistemiyle aynı düzeyde devlet garantili unvan sağlamaz ve işleme dahil olan taraflar açısından daha kapsamlı durum tespiti gerektirir. Sonuç olarak, İngiliz Sistemi, Torrens Tapu sistemine kıyasla mülk sahipliği konusunda anlaşmazlıklara ve belirsizliklere daha yatkın olabilir.

İngiltere ve Galler'de Arazi Tescili

İngiltere ve Galler'deki arazi kayıt süreci, mevcut sistemin 1925 tarihli Tapu Kaydı Yasası ile kurulmasıyla zaman içinde gelişmiştir. Bu sistem, gelecekte elektronik kullanarak elektronik naklin uygulanmasına izin veren Tapu Kaydı Yasası 2002 ile daha da rafine edilmiştir. imzalar. İngiltere ve Galler'de, arazi kaydı, Avrupa Arazi Bilgi Servisi'ne (EULIS) bağlı olan HM Tapu Sicili tarafından denetlenmektedir. Tapu kaydı süreci, satış, ipotek ve ölüm veya hediye verme sonrasında mülkiyet devri dahil olmak üzere arazi ile ilgili çoğu işlem için zorunludur. 1998'den beri, üzerinde ipotek oluşturulduğunda arazinin tescil edilmesi de zorunlu hale geldi. Tapu kaydının birincil amacı, tapu kanıtı sağlamak ve işlemleri kolaylaştırmak, mülk sahipliği ve devri için şeffaf ve verimli bir sistem sağlamaktır. İngiltere ve Galler'deki tapu kayıt sistemi, hem Torrens tapu sisteminin hem de İngiliz sisteminin unsurlarını birleştirerek mülk sahipliği ve işlemlerinin kaydedilmesi için kapsamlı ve güvenilir bir yöntem sunar (HM Tapu Kaydı, nd; Tapu Kanunu 2002; Avrupa Arazi Bilgi Servisi, ve).

Avustralya'da Arazi Tescili

Avustralya'daki arazi kayıt süreci, öncelikle, arazi mülkiyeti ve çıkarlarına ilişkin tek, kapsamlı ve yetkili bir kayıt sağlayan Torrens Unvan sistemi tarafından yönetilir. Bu sistem ilk olarak 1858'de Güney Avustralya'da tanıtıldı ve o zamandan beri tüm Avustralya eyaletleri ve bölgeleri tarafından benimsendi. Süreç, ilgili eyalet veya bölgenin tapu dairesine arazi veya ipotek devri gibi ilgili belgelerin sunulmasıyla başlar. Bu belgeler daha sonra yasal gerekliliklere uygunluk açısından incelenir ve onaylanırsa, tapu sicili yeni mülkiyeti veya menfaati yansıtacak şekilde sicil kaydını günceller. Bu, kaydın Avustralya'daki arazi mülkiyeti ve çıkarlarının doğru ve güncel bir yansıması olarak kalmasını sağlar. Torrens Tapu sistemi, arazi işlemlerinin basitleştirilmesi, dolandırıcılığın azaltılması ve devlet destekli bir tapu garantisi sağlanması dahil olmak üzere çeşitli avantajlar sunar. Sonuç olarak, Avustralya'daki baskın arazi kayıt sistemi haline geldi ve diğer ülkelerdeki arazi kayıt uygulamalarını da etkiledi (Avustralya Hükümeti, 2021; Landgate, t).

Hong Kong'da Arazi Tescili

Hong Kong'daki tapu tescil süreci, Tapu Tescili Yönetmeliği kapsamında faaliyet gösteren Hong Kong Tapu Sicili tarafından yönetilmektedir. Bu sistem, arazilerdeki mülklerin mülkiyetinin kaydedilmesinden ve tescil edilmesinden, tapu kanıtının sağlanmasından ve işlemlerin kolaylaştırılmasından sorumludur. Tapu Dairesi ayrıca, Bina Yönetim Yönetmeliği kapsamında mal sahiplerinin şirketlerinin tescilini de denetler. Hong Kong'da, mülkiyet haklarının güvenliğini sağlamak ve mülkiyet işlemlerinde şeffaflığı teşvik etmek için tapu kayıt süreci esastır. Kamu ve devlet daireleri Tapu Kaydına ve ilgili kayıtlara erişebilir, bu da onların mülkiyeti doğrulamalarına ve mülk üzerindeki herhangi bir yükümlülük veya kısıtlamayı belirlemelerine olanak tanır. Sonuç olarak, Hong Kong'daki tapu kayıt süreci, emlak piyasasının bütünlüğünü korumada ve alıcılar, satıcılar ve yatırımcılar arasında güveni artırmada çok önemli bir rol oynamaktadır (GIS Wiki, nd; Land Registry, nd).

Amerika Birleşik Devletleri'nde Arazi Tescili

Amerika Birleşik Devletleri'nde, arazi kaydı, merkezi, zorunlu bir arazi kayıt süreci yerine eyalete göre değişen bir kayıt sistemi altında çalışır. Her eyaletin kendi kayıt yasası vardır ve bunlar üç kategoride sınıflandırılabilir: yarış, bildirim veya yarış/bildirim tüzüğü. Bu eylemler, gerçek mülkün gerçek alıcılarını korumaya hizmet eder. Gayrimenkul içeren bir işlem gerçekleştiğinde, ilgili taraflar işlemi yerel ilçe kayıt ofisinde kaydeder. Bu kayıt süreci, işlemin halka duyurulmasını sağlar ve mülk üzerindeki hak taleplerinin önceliğini belirler.

Kayıt sisteminin birincil amacı, her arazi parseli için izlenebilir bir tapu zinciri sürdürmek, mülkün devrini kolaylaştırmak ve mülkiyet kanıtı sağlamaktır. ABD kayıt sisteminin mülkiyeti garanti etmediğini veya devlet destekli mülkiyet güvencesi sağlamadığını not etmek önemlidir. Bunun yerine, ilgili tarafların bir işleme girmeden önce bir mülkün geçmişini araştırmasına ve potansiyel riskleri değerlendirmesine izin vererek, mülk işlemleriyle ilgili bir bilgi havuzu görevi görür (Harvard Law Review, 2012).

Harvard Hukuk İncelemesi. (2012). Mülkiyet Hukuku – Kayıt Kanunları – Massachusetts Yüksek Yargı Mahkemesi, Hibe Veren'in Senedi Sahte Olsa Bile Bildirimde Olmadan Gerçek Bir Alıcının Kayıt Kanunu Tarafından Korunduğuna Karar Vermiştir. Harvard Law Review, 125(6), 1796-1803.

İrlanda'da Arazi Tescili

İrlanda'daki tapu kayıt süreci iki paralel sicilden oluşur: Tapu Sicili (Clrlann na Taln) ve Tapu Sicili (Clrlann na nGnomhas). Gayrimenkul işlemleri için birçok İrlanda ilçesinde kayıt zorunludur. İrlanda sistemi İngiliz sistemini takip eder, ancak sicile kamu erişimi gibi Torrens sisteminin özelliklerini içerir. Tapu Sicili, 1892'den beri tescilli arazilerle ilgili tüm işlemlerin (alış, satış, ipotek, yeniden ipotek ve diğer yükler) kaydedilmesinden sorumluydu ve 2007 yılına kadar kayıtlı malikin mülkiyetinin devlet garantisi olarak daha önce verilmiş arazi sertifikaları vardı. 1708'de kurulan Deeds, tapuların, ipotek belgelerinin ve kayıtsız arazilerle ilgili diğer belgelerin tescili ile ilgilenir. Her iki kayıt da Mülkiyet Tescil Kurumu tarafından yönetilmektedir ve Dublin, Waterford ve Roscommon'da ofisleri bulunmaktadır. İrlanda'daki arazilerin yaklaşık %90'ı ve tapuların %85'i tescillidir (GIS Wiki, nd).

İtalya'da Arazi Tescili

İtalya'da tapu tescil süreci, İtalyan Medeni Kanunu'na tabidir ve Tapu Dairesi (Conservatoria dei Registri Immobiliari) tarafından yönetilir. Tapu kayıt sisteminin temel amacı, mülkiyet hakları, işlemler ve ilgili yükümlülükler hakkında kamuya açık bir kayıt sağlamak, mülkiyet işlemlerinde yasal kesinlik ve şeffaflık sağlamaktır. Süreç, noter tarafından tasdik edilmesi gereken bir satış veya devir senedinin imzalanmasıyla başlar. Noter, tarafların kimliklerini doğrulamak, işlemin hukuka uygunluğunu sağlamak ve ilgili vergi ve harçları tahsil etmekten sorumludur. Tapu işlemlerinin ardından noter, belgeyi tapu dairesine tescil için teslim eder. Başarılı bir kayıttan sonra, yeni malikin unvanı sicile kaydedilir ve işlem eksiksiz ve yasal olarak bağlayıcı kabul edilir. İtalya'da herhangi bir mülkiyet hakkı devri için kaydın zorunlu olduğunu ve tescil edilmemesinin işlemin geçersiz sayılmasına neden olabileceğini belirtmek önemlidir (İtalyan Medeni Kanunu, 2006; Avrupa Tapu Birliği, 2018).

Japonya'da Arazi Kaydı

Japonya'daki arazi tescil süreci, Japon Medeni Kanunu ve Gayrimenkul Tescil Kanunu'na tabidir. Mülkiyetin uygun şekilde devrini ve mülkiyet haklarının korunmasını sağlamak için bir dizi adımı içerir. Satış sözleşmesi, tescilli eşya belgesi, tescil başvuru formu gibi gerekli belgelerin hazırlanması ile süreç başlar. Bu belgeler daha sonra Japonya'da tapu sicilinin korunmasından sorumlu olan Hukuk İşleri Bürosuna sunulur.

Hukuk İşleri Bürosu, sunulduktan sonra belgeleri doğruluk ve ilgili yasa ve yönetmeliklere uygunluk açısından inceler. Başvuru kabul edilirse, mülkiyet devri tapu siciline işlenir ve yeni malike yeni bir tapu senedi verilir. Bu sertifika, mülk sahibinin mülkiyet hakkının kanıtı olarak hizmet eder ve mülkle ilgili gelecekteki tüm işlemler için gereklidir. Japonya'daki tapu tescil süreci, ülkedeki mülkiyet haklarının güvenliğini sağlamak ve gayrimenkul işlemlerini kolaylaştırmak için çok önemlidir (Ministry of Justice, Japan, t; Japan Property Central, 2021).

Danimarka'da Tapu Kaydı

Danimarka'daki arazi kayıt süreci, ulusal kadastro ve tapu sicilinin korunmasından sorumlu olan Danimarka Geodata Ajansı tarafından yönetilmektedir. Süreç, devir senedi, ipotek tapusu ve diğer ilgili yasal belgeler gibi gerekli belgelerle birlikte tescil başvurusunun sunulmasıyla başlar. Başvurunun alınmasından sonra, Danimarka Geodata Ajansı, yasal gerekliliklere uygunluğunu sağlamak için belgeleri inceler ve verilen bilgilerin doğruluğunu onaylar. İnceleme tamamlandıktan ve belgeler geçerli kabul edildikten sonra, ajans işlemi kaydeder ve buna göre tapu sicilini günceller. Bu güncellenmiş bilgiler daha sonra ajansın çevrimiçi portalı aracılığıyla halka sunulur. Danimarka tapu kayıt sistemi, ülkedeki emlak işlemlerinin yürütülmesini kolaylaştıran etkinliği ve şeffaflığıyla bilinir. Ayrıca, elektronik aktarımın benimsenmesi, kayıt sürecini düzene sokarak, ilgili tüm taraflar için daha erişilebilir ve uygun hale getirdi (Danimarka Geodata Agency, t; Dünya Bankası, 2020).

Elektronik İletim ve Gelecekteki Gelişmeler

Tapu kayıt sistemlerinin geleceğinin, elektronik nakil (e-taşıma) süreçlerinin entegrasyonundan önemli ölçüde etkilenmesi beklenmektedir. E-taşıma, mülk sahipliğinin devrini ve kaydını kolaylaştırmak için dijital platformların ve elektronik imzaların kullanılmasını ifade eder. Bu teknolojik gelişme, arazi tesciliyle ilgili geleneksel olarak karmaşık ve zaman alıcı prosedürleri düzene sokmayı, böylece verimliliği artırmayı, maliyetleri düşürmeyi ve hata ve dolandırıcılık riskini en aza indirmeyi amaçlıyor.

E-taşıma uygulamasının dikkate değer bir örneği, gelecekte elektronik taşımanın zorunlu olarak getirilmesinin yolunu açan İngiltere ve Galler'deki 2002 tarihli Tapu Kaydı Yasasıdır. Ek olarak, Avrupa Arazi Bilgi Servisi (EULIS) gibi uluslararası tapu tescili işbirliği girişimlerinin, farklı yetki alanlarında e-taşıma sistemlerinin benimsenmesini daha fazla teşvik etmesi beklenmektedir. Sonuç olarak, elektronik tebligatın tapu kayıt sistemlerine dahil edilmesinin, dünya çapında mülk işlemleri ve mülkiyet kaydının gelecekteki gelişmelerini şekillendirmede önemli bir rol oynaması beklenmektedir (GIS Wiki, nd).

Uluslararası Tapu Tescil İşbirliği: Avrupa Arazi Bilgi Servisi

Avrupa Arazi Bilgi Servisi (EULIS), Avrupa genelinde arazi ve mülk bilgilerine erişimi kolaylaştırmayı amaçlayan bir girişimdir. Katılımcı ülkeler arasında tapu kaydı verilerinin paylaşılması için bir platform görevi görür ve böylece tapu tescil süreçlerinde şeffaflığı, verimliliği ve işbirliğini teşvik eder. EULIS, kullanıcıların birden fazla ülkeden tapu bilgilerine tek bir portal üzerinden erişmelerini sağlayarak uluslararası tapu iş birliğine katkıda bulunur. Bilgiye bu kolaylaştırılmış erişim, sınır ötesi işlemleri basitleştirir ve Avrupa çapında tapu kayıt uygulamalarının uyumlu hale getirilmesini destekler. Ayrıca EULIS, en iyi uygulamaların paylaşılmasını ve ortak standartların geliştirilmesini teşvik ederek tapu kuruluşları arasındaki işbirliğini teşvik eder. EULIS, birlikte çalışabilirliği ve işbirliğini teşvik ederek, kıta genelinde tapu kayıt sistemlerinin etkinliğini ve güvenilirliğini artırmada çok önemli bir rol oynar (EULIS, t; HM Tapu Sicili, 2019).