Arazi Satışı Aşımının Tanımı

Bu mekanizma tipik olarak, arazinin veya mülkün değerinin altında bir oranda satıldığı veya planlama izninin alınması gibi belirli süreçler yoluyla önemli değer artışı potansiyeli olduğu durumlarda kullanılır. Özünde, aşım maddesi, orijinal satıcının, alıcının mülkte yaptığı işlemler veya iyileştirmelerden kaynaklanan artan değerin bir yüzdesinden faydalanmasına izin verir. Genellikle arazi ve mülk satışlarıyla ilişkilendirilirken, aşım hükümleri mal satışı gibi diğer işlem türlerine de uygulanabilir (Jinks, 2019; Wikipedia, nd).

Aşım Hükümlerinin Amacı ve Uygulanması

Mülkiyet işlemlerinde fazlalık klozlarının amacı, satış sonrasında belirli şartların yerine getirilmesi durumunda satıcının ek tazminat almasına olanak tanıyarak menfaatlerini korumaktır. Bu hükümler, genellikle arazinin veya mülkün değerinin altında bir fiyata satıldığı veya planlama izninin alınması gibi önemli bir değer artışı potansiyeli olduğu durumlarda uygulanır (Jinks, 2019). Satıcı, sözleşmeye bir fazlalık maddesi ekleyerek, alıcının geliştirme veya daha yüksek bir fiyata yeniden satış gibi eylemlerinden kaynaklanan artan değerin bir yüzdesini güvence altına alabilir.

Arazi ve mülk işlemlerine ek olarak, değer kazanma potansiyeli olan mal veya varlıkların satışı gibi mülkiyet dışı işlemlerde de aşım hükümleri uygulanabilir (Wikipedia, 2021). Fazlalık hükümlerinin uygulanması, alıcıların yatırımlarının değerini en üst düzeye çıkarmaya teşvik edilirken, satıcıların varlıklarının gelecekteki potansiyel değeri için adil bir şekilde tazmin edilmesini sağlar. Bu, işlemde yer alan her iki taraf için dengeli ve adil bir düzenleme oluşturur.

Aşım Ödemeleri için Yaygın Tetikleyiciler

Gayrimenkul işlemlerinde fazla ödemeler için yaygın tetikleyiciler, tipik olarak arazinin veya mülkün değerini artıran olaylar etrafında döner. En yaygın tetikleyicilerden biri, arazinin değerini, izni alma maliyetinin ötesinde önemli ölçüde artırabilen planlama izninin alınmasıdır (Jinks, 2019). Diğer tetikleyiciler, araziyi geliştirme için daha erişilebilir ve çekici hale getirebilecek yol inşaatı veya kamu hizmeti kurulumları gibi altyapı iyileştirmelerinin tamamlanmasını içerebilir. Ek olarak, tamamlanan projenin belirli bir yüzdesinin satışı veya kiralanması gibi geliştirme sürecindeki belirli kilometre taşlarına ulaşılması da fazla ödemeleri tetikleyebilir. Mülkiyet işlemlerine dahil olan tarafların dikkatli bir şekilde müzakere etmesi ve tetikleyicilerin tüm taraflarca net bir şekilde tanımlanmasını ve anlaşılmasını sağlamak için fazlalık maddelerini taslak haline getirmesi çok önemlidir, bu da potansiyel anlaşmazlıkları ve yasal zorlukları en aza indirir (Lethbridge, 2008).

Aşım Tutarlarının Hesaplanması ve Ödenmesi

Gayrimenkul işlemlerinde fazlalık tutarlarının hesaplanması ve ödenmesi, genellikle müzakere sürecinde her iki tarafça üzerinde anlaşmaya varılan önceden belirlenmiş bir formül içerir. Bu formül genellikle, planlama izninin alınmasından veya geliştirme çalışmalarının tamamlanmasından kaynaklanan arazi değerindeki artış gibi faktörleri dikkate alır. Fazlalık miktarı genellikle değer artışının bir yüzdesi olarak ifade edilir ve satıcının satış sonrası arazi veya mülkün artan değerinden faydalanmasını sağlar.

Aşım tutarının ödenmesi, genellikle, planlama izninin verilmesi veya geliştirilen mülkün satışı gibi, aşım sözleşmesinde belirtilen belirli olaylar tarafından tetiklenir. Ödeme koşulları ve planı da her iki tarafça kararlaştırılır ve geç ödemeler için faiz veya fonların zamanında ve güvenli bir şekilde transfer edilmesini sağlamak için emanet hesaplarının kullanımına yönelik hükümler içerebilir. Çıkarlarının yeterince korunmasını ve hesaplama ve ödeme mekanizmalarının açık ve uygulanabilir olmasını sağlamak için her iki tarafın da fazla kullanım anlaşmaları hazırlarken ve müzakere ederken hukuki tavsiye alması çok önemlidir (Jinks, 2019; Lethbridge, 2008).

Emlak ve Arsa Satış Sözleşmelerinde Aşım Hükümleri

Fazlalık hükümleri, satışın tamamlanmasından sonra belirli koşulların karşılanması durumunda satıcılara ek tazminat alma mekanizması sağladığından mülk ve arazi satış sözleşmelerinde çok önemli bir rol oynar. Bu hükümler, arazi veya mülkün değerinin düşük bir fiyata satıldığı veya planlama izninin alınması gibi önemli bir değer artışı potansiyeli olduğu durumlarda özellikle geçerlidir. Satıcı, bir fazlalık maddesi ekleyerek, alıcının eylemlerinden kaynaklanan artan değerin bir yüzdesini güvence altına alabilir ve böylece işlemden kaynaklanan faydaların daha adil bir şekilde dağıtılmasını sağlayabilir.

Aşım hükümleri, mülk ve arazi satışlarındaki uygulamalarının yanı sıra, mal satışı gibi mülkiyet dışı işlemlerde de bulunabilir. Bu, çeşitli işlem türlerinde satıcıların çıkarlarını korumada aşım hükümlerinin çok yönlülüğünü göstermektedir. Bununla birlikte, fazla yaş anlaşmalarının uygulanması, olası sorunları en aza indirmek için avukatların katılımını ve sözleşme şartlarının dikkatli bir şekilde hazırlanmasını gerektirecek şekilde yasal zorluklara ve anlaşmazlıklara yol açabilir (Lethbridge, 2008; Jinks, 2019).

Gayrimenkul Dışı İşlemlerde Aşım Karşılığı

Fazlalık hükümleri, mülk ve arazi işlemlerine özel değildir; çeşitli mülkiyet dışı işlemlere de uygulanabilirler. Örneğin, klasik bir otomobilin satışında, orijinal satıcı, alıcının yenileyip yeniden satma niyetiyle aracı düşük bir fiyata satabilir. Böyle bir durumda satıcı, sözleşmeye bir sonraki satıştan elde edilen kârın bir yüzdesini alma hakkı veren bir fazlalık maddesi ekleyebilir (Wikipedia, 2021). Başka bir örnek, satıcının, belirli iyileştirmeler uyguladıktan veya belirli kilometre taşlarına ulaştıktan sonra alıcı tarafından üretilen artan gelirin veya kârın bir kısmını almak için bir fazlalık hükmü ekleyebileceği bir işletmenin satışında bulunabilir (Jinks, 2019). Bu örnekler, çeşitli işlem türlerine uyacak ve ilgili tarafların çıkarlarını koruyacak şekilde uyarlanabilecek aşım hükümlerinin çok yönlülüğünü göstermektedir.

Aşım Anlaşmalarında Yasal Hususlar ve Zorluklar

Fazla kullanım sözleşmeleriyle ilgili yasal hususlar ve zorluklar, öncelikle bu tür hükümlerin hazırlanması ve uygulanması etrafında döner. Aşım maddesinin açık, net ve uygulanabilir olmasını sağlamak, anlaşmazlıkları ve davaları önlemek için çok önemlidir. Bu, fazlalık ödemeleri için tetikleyicilerin tanımlanmasını, hesaplama ve ödeme yöntemlerini ve fazlalık yükümlülüğünün süresini içerir (Jinks, 2019). Ek olarak, taraflar ifşa ve iyi niyet görevlerinin yanı sıra fazlalık yükümlülükleri için güvenlik önlemlerini de dikkate almalıdır (Lethbridge, 2008).

Aşım maddesi yetersiz bir şekilde kaleme alındığında veya taraflar yükümlülüklerini yerine getirmediğinde zorluklar ortaya çıkabilir. Bu gibi durumlarda, Micro Design Group Ltd & Anor - BDW Trading Ltd (EWCA Civ 2008) 448 davasında görüldüğü gibi, anlaşmazlıklar mahkeme müdahalesine yol açabilir. Ayrıca, avukatlar, satış sözleşmelerinde fazlalık yükümlülükleri için yeterli güvenceye yer vermezlerse mesleki ihmal iddialarına maruz kalabilirler (Lethbridge, 2008). Bu nedenle, potansiyel riskleri ve güçlükleri azaltmak için fazla kullanım anlaşmaları hazırlarken ve müzakere ederken tarafların uzman hukuki tavsiye alması önemlidir.

Arsa Satışı Aşımı Uyuşmazlıklarında İçtihat ve İçtihatlar

Arazi satışı fazlalığı anlaşmazlıklarına ilişkin içtihat ve içtihatlar son yıllarda hızla gelişmektedir. Dikkate değer bir örnek, 2008 İngiltere ve Galler Temyiz Mahkemesi (Sivil Daire) davası, Micro Design Group Ltd & Anor - BDW Trading Ltd. davasıdır; (EWCA Civ 448, 21 Nisan 2008). Bu vaka, fazla kullanım sözleşmelerini çevreleyen karmaşıklıkları ve net sözleşme şartlarının önemini vurgulamaktadır. Diğer davalar, avukatları, satış sözleşmelerinde fazlalık yükümlülükleri için yeterli teminatı içermedikleri için ihmal iddialarına maruz bırakmış ve bu da mahkemelerin adaleti güvence altına almak için yeni çareler kullanmasına yol açmıştır. Ayrıca, hazırlanan üslupların hukuki sonuçlarının tam olarak anlaşılmasını sağlamak için sözleşmelerde işlenmiş örneklerin yer alması ve ayrıca ifşa ve iyi niyet yükümlülüklerine açıkça atıfta bulunulmasının önemi vurgulanmıştır (Lethbridge, A., “Finger on the Trigger”, Estates Gazetesi, 22 Mart 2008).

Avukatların Rolü ve Mesleki İhmal İddiaları

Avukatlar, hüküm ve koşulların açık, uygulanabilir olmasını ve müvekkillerinin çıkarlarını korumasını sağlayarak, fazlalık sözleşmelerinin hazırlanmasında çok önemli bir rol oynarlar. Aşım ödemeleri için tetikleyicileri, fazlalık tutarlarının hesaplanmasını ve ödenmesini ve fazlalık yükümlülüklerini korumak için gerekli güvenlik önlemlerini özetleyen hükümlerin hazırlanmasından sorumludurlar. Avukatlar ayrıca sözleşmenin ilgili yasal hususlara uygun olmasını ve yerleşik içtihat ve içtihatlara uygun olmasını sağlamalıdır.

Bununla birlikte, avukatlar, aşım sözleşmelerini yeterince hazırlamazlarsa veya aşım yükümlülükleri için yeterli güvenceyi sağlamazlarsa, mesleki ihmal iddialarına maruz kalabilirler. Örneğin, bir avukat temel maddeleri eklemeyi ihmal ederse veya önemli bilgileri atlarsa, sözleşme uygulanamaz kabul edilebilir ve bu da müvekkili için mali kayıplara neden olabilir. Ek olarak, avukatlar, fazlalık anlaşmalarında açıklama ve iyi niyet görevlerini yerine getirmelidir ve bunun yapılmaması ihmal iddialarına yol açabilir. Bu gibi durumlarda, mahkemeler mağdur taraf adına adaleti güvence altına almak için yeni çareler kullanabilir (Lethbridge, A., “Finger on the Trigger”, Estates Gazetesi, 22 Mart 2008).

Aşım Yükümlülüklerine İlişkin Güvenlik Tedbirleri

Satıcının çıkarlarının korunmasını ve üzerinde anlaşmaya varılan fazla ödemelerin yapılmasını sağlamak için mülk işlemlerinde fazlalık yükümlülüklerine yönelik güvenlik önlemleri esastır. Yaygın bir güvenlik önlemi, satıcıya fazla ödeme yapılana kadar mülkte teminatlı bir menfaat sağlayan mülk üzerinde bir harç veya yasal ipotek kullanılmasıdır (Law Society, 2020). Diğer bir seçenek ise, alıcının satıcının rızası olmadan veya fazlalık yükümlülüğünü yerine getirmeden mülkü elden çıkarmasını engelleyen bir tapu kısıtlamasının kullanılmasıdır (Jinks, 2019).

Aşım ödemesinin, tetikleyici olay meydana gelene kadar tarafsız bir üçüncü şahıs tarafından ayrı bir hesapta tutulduğu emanet düzenlemeleri de kullanılabilir (Lethbridge, 2008). Ek olarak, alıcının fazla ödeme yapma yükümlülüğünü güvence altına almak için kişisel garantiler veya kesin teminatlar kullanılabilir. Bu önlemler, satıcıya fazla ödemenin yapılacağına dair bir güvence düzeyi sağlarken, aynı zamanda alıcıya yükümlülüklerini yönetme esnekliği sunar.

Aşım Sözleşmelerinde Aydınlatma Yükümlülükleri ve İyi Niyet

Açıklama yükümlülükleri ve iyi niyet, aşım anlaşmalarında çok önemli bir rol oynar ve her iki tarafın da işlem süreci boyunca şeffaf ve adil davranmasını sağlar. Açıklama görevleri, tarafların, özellikle tetikleyiciler, hesaplama ve fazlalık tutarlarının ödenmesi söz konusu olduğunda doğru ve eksiksiz bilgi sağlamasını gerektirir. Bu, tarafların bilinçli kararlar vermesini ve yanlış bilgi veya yanlış beyandan kaynaklanan olası anlaşmazlıkları önlemesini sağlar.

Öte yandan, iyi niyet görevleri, tarafları ilişkilerinde dürüst ve adil davranmaya, diğer tarafın zayıf noktalarından yararlanmaktan veya anlaşmadaki boşlukları kullanmaktan kaçınmaya zorlar. Buna, fazlalık yükümlülüklerinin yerine getirilmesinde işbirliği yapmak ve kararlaştırılan hüküm ve koşullara bağlı kalmak da dahildir. Bu görevlerin ihlal edilmesi, mahkemelerin adaleti güvence altına almak için yeni çözümler kullandığı ve fazlalık anlaşmalarında ifşa ve iyi niyet ilkelerini desteklediği Birleşik Krallık içtihat hukukundaki çeşitli gelişmelerde görüldüğü gibi yasal sonuçlara yol açabilir (Lethbridge, 2008).

Aşım Hükümlerinin Mülkiyet ve Arazi Geliştirme Üzerindeki Etkisi

Satıştan sonra arazinin veya mülkün değerindeki potansiyel artıştan satıcılar için bir mekanizma sağladığından, fazlalık hükümlerinin mülk ve arazi gelişimi üzerindeki etkisi önemli olabilir. Bu, satıcıları, planlama izni almak veya daha yüksek bir yeniden satış değeri elde etmek gibi belirli koşulların karşılanması durumunda ek tazminat alabileceklerini bilerek, varlıklarını daha düşük bir başlangıç ​​fiyatından elden çıkarmaya teşvik edebilir. Sonuç olarak, aşım maddeleri, arazi ve mülk işlemlerini teşvik ederek piyasada gelişmeyi ve yenilenmeyi teşvik edebilir.

Bununla birlikte, tarafların aşım tutarlarının tetikleyicileri, hesaplanması ve ödenmesi konusunda anlaşmaları gerektiğinden, aşım maddeleri ayrıca sözleşmelerin müzakere edilmesi ve hazırlanmasında karmaşıklıklar ve zorluklar ortaya çıkarabilir. Bu, bu alanda gelişen içtihat hukukunun da gösterdiği gibi, anlaşmazlıklara ve davalara yol açabilir (Lethbridge, 2008). Ayrıca, aşım hükümleri, alıcılara, mülk ve arazi geliştirme projelerinde karar alma ve risk yönetimi stratejilerini etkileyebilecek açıklama ve iyi niyet görevleri gibi ek yükümlülükler getirebilir.