Özel Mülkiyetin Tanımı ve Genel Bakış

Sözleşmenin şartları, sözleşme ve mülkiyet hukuku unsurlarını birleştiren bir kiralamada ana hatlarıyla belirtilmiştir. Mülk sahipliğinin doğrudan edinildiği ve süresiz olarak elde tutulduğu serbest mülkiyet veya basit ücretin aksine, kiralık mülkler sabit bir kullanım süresi içerir. Ek olarak, kiralık mülkler, mülklerin haftalık veya aylık gibi periyodik olarak kiralandığı kiracılıklardan farklıdır. Kiralık mülklerin terminolojisi ve türleri ülkeden ülkeye değişir ve bunlar konut, ticari ve tarımsal bağlamlarda bulunabilir. Özel mülkler, kiracının taşınmaz mülkiyet haklarına sahip olmasına rağmen, kişisel mülk olarak kabul edilir.

Özel Mülkiyet Tarihi

Kiralık mülklerin tarihi, Orta Çağ boyunca İngiltere'de ev sahibi-kiracı ilişkilerinin ortak hukuku ile Hammurabi Kanunu'na kadar izlenebilir. Bu dönem, feodal bir sosyal düzen ve toprağın birincil ekonomik varlık olduğu ve toprak mülkiyetinin rütbe ve statünün (Malikanenin Efendisi) birincil kaynağı olduğu bir tarım ekonomisine ilişkin birçok arkaik terim ve ilkenin ortaya çıkışına tanık oldu. 13. yüzyılın sonlarında İngiliz yasasının alt davayı (mevcut feodal toprak sahipleri tarafından yeni feodal mülklerin yaratılması) yasaklamasının ardından kiracılık feodal hiyerarşi için gerekli hale geldi; bir lord toprağa sahip olur ve kiracılar vasal olur. Özel mülk mülkler, örneğin, tüm özel arazi "mülkiyetlerinin" aslında Kraliyet arazisinin kiralanmış mülkiyeti olduğu Avustralya Başkent Bölgesi'nde, bugün hala Kraliyet arazisi olabilir (Wikipedia, t).

Özel Mülk Terminolojisi ve Türleri

Özel mülk terminolojisi ve türleri, farklı ülkelerde farklılık gösterir ve bu da çeşitli yasal sistemleri ve yürürlükteki mülkiyet hakları çerçevelerini yansıtır. Genel olarak, kiralık mülkler, sabit süreli kiracılık, periyodik kiracılık, isteğe bağlı kiracılık ve tasfiye halinde kiracılık olarak sınıflandırılabilir. Yıllara dayanan kiracılık olarak da bilinen sabit süreli kiracılıklar, genellikle aylardan yıllara kadar değişen, belirli bir süreye sahip olan kira sözleşmeleridir. Periyodik kira sözleşmeleri ise taraflardan herhangi biri tarafından feshedilmediği sürece haftalık veya aylık gibi her dönem sonunda otomatik olarak yenilenen kira sözleşmeleridir.

İsteğe bağlı kiracılıklar, ev sahibi veya kiracı tarafından herhangi bir zamanda, sabit bir süre veya periyodik yenileme olmaksızın feshedilebilen kira sözleşmeleridir. Müsamahalı kiracılıklar, bir kiracı, kira süresinin sona ermesinden sonra, ev sahibinin rızası olmadan bir mülkü işgal etmeye devam ettiğinde ortaya çıkar. Her bir özel mülk türüyle ilişkili belirli hak ve yükümlülüklerin, yetki alanına ve kira sözleşmesinin koşullarına bağlı olarak değişebileceğini belirtmek önemlidir (Avustralya Hükümeti, 2021; Birleşik Krallık Hükümeti, 2021).

Özel Mülkiyet ve Mülkiyet ve Kiracılık

Özel mülk, mülk ve kiracılık arasındaki ayrımlar, mülkiyet hakları ve arazi kullanım hakkı sistemlerini anlamada çok önemlidir. Leasehold, bir kiraya veren veya ev sahibi tarafından bir kiracıya veya kiracıya verilen, arazi veya mülkü işgal etmek için geçici bir hak anlamına gelir. Bu düzenleme, kiralanan mülkün şartlarını ve süresini özetleyen, genellikle aylar veya yıllarla ölçülen bir kira sözleşmesi tarafından yönetilir (Fisher ve Martin, 2014). Buna karşılık, basit ücret olarak da bilinen mülk, belirsiz bir süre için arazi veya mülkün tam mülkiyetidir. Mülk sahipleri, herhangi bir zaman kısıtlaması olmaksızın arazi ve üzerinde yapılan iyileştirmeler üzerinde münhasır haklara sahiptir (Dixon, 2012).

Öte yandan kiracılık, kiralık mülkler de dahil olmak üzere çeşitli arazi ve mülk işgal biçimlerini kapsayan daha genel bir terimdir. Bir ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiyi ifade eder; burada kiracıya, kira veya diğer bedeller karşılığında mülkü mesken veya ticari kullanım gibi belirli bir amaç için kullanma hakkı verilir (Harpum, Megarry ve Wade). , 2011). Kiralık mülkler bir kiracılık türü olsa da, doğası gereği daha esnek ve kısa vadeli olan periyodik kiracılıkları ve isteğe bağlı kiracılıkları da içerebileceğinden, tüm kiracılıklar özel mülk değildir (Dixon, 2012).

Farklı Ülkelerde Özel Mülkiyet

Özel mülkler, farklı yasal sistemler, mülkiyet hakları ve kültürel faktörler nedeniyle farklı ülkelerde önemli farklılıklar gösterir. Avustralya'da, kiralanan arazi devletten kiralanır, maden hakları Kraliyet'e aittir ve vadeli kiralama, sürekli kiralama veya mülk kiralaması şeklinde olabilir (Avustralya Hükümeti, t). Anakara Avustralya'nın yaklaşık %44'ü, başta kurak ve yarı kurak bölgelerde olmak üzere, pastoral kiralama kapsamındadır (Avustralya Hükümeti, t). Buna karşılık, Birleşik Krallık'ta, İngiltere ve Galler'deki özel mülklerin dört biçimden birini aldığı ayrı bir kiralık mülkiyet sistemi vardır: sabit süreli kiracılık, periyodik kiracılık, isteğe bağlı kiracılık ve tazmin üzerine kiracılık (Birleşik Krallık Hükümeti, td). Ancak İskoçya'nın farklı yasaları vardır ve 20'ten bu yana 175 yıldan uzun süreli meskenler için kiralama veya 1974 yılı aşan herhangi başka bir kiralama yapılmasını yasaklar (İskoç Hükümeti, t). Kiralık mülklerdeki bu farklılıklar, her ülkenin benzersiz yasal, tarihi ve kültürel bağlamlarını yansıtarak, konut sahiplerinin ve ev sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini şekillendirir.

Avustralya

Avustralya'da kiralık mülk sistemi, ilgili eyalet tarafından bireylere veya şirketlere kiralanan ve tüm mineral hakları Kraliyet'e ait olan arazi varlıkları ile karakterize edilir. Özel mülk kullanım hakkı, üç ana türle eyaletler arasında değişir: vadeli kiralama, sürekli kiralama ve mülk kiralama. Süreli kiralamalar genellikle 150 yıl sürer ve belirli amaçlar için belirlenirken, kalıcı kiralamalar yalnızca belirli amaçlar için kullanılır ve önceden belirlenmiş bir bitiş tarihi yoktur. Mülkiyet kiralamaları ise, kiracıların satın alma fiyatını taksitler halinde ödedikten sonra kira sözleşmelerini mülk sahibi olmaya dönüştürmelerine izin veren ve nihayetinde tüm masraflar ödendikten sonra mülkiyet hakkı veren geçici kullanım süreleridir.

Özellikle, Avustralya Başkent Bölgesi'ndeki (ACT) tüm araziler, 99 yıllık kiralamalarla verilen özel mülkiyettir. Bu kiralama sözleşmelerindeki kira, 1970 yılında kaldırıldı ve ACT'deki özel mülkiyet sistemi, diğer Avustralya yargı bölgelerinde bulunan mülk mülkiyeti ile operasyonda neredeyse aynı hale geldi. Avustralya'da konut kiracılığı, eyaletten eyalete farklılık gösteren yerel yasalara tabidir (Avustralya Hükümeti, 2021; Wikipedia, 2023).

İngiltere

Birleşik Krallık'ta, kiralık mülk sistemi, özellikle İngiltere ve Galler'de yaygın bir mülk sahipliği biçimidir. Bu sistem kapsamında, bir konut sahibi veya kiracı, tipik olarak birkaç on yıldan yüzyıllara kadar değişen belirli bir süre boyunca bir mülkü işgal etme ve kullanma hakkını elde eder. Özel mülk, kiralama olarak bilinen ve hem kiracının hem de ev sahibinin (mülk sahibi) süresi, kirası ve yükümlülükleri dahil olmak üzere kiracılığın hüküm ve koşullarını özetleyen yasal bir sözleşme yoluyla oluşturulur. Özel mülkler, mülk sahibinin araziyi ve mülkü belirsiz bir süre için tamamen elinde tuttuğu mülk mülklerinden farklıdır.

Birleşik Krallık'taki özel mülk sistemi, son yıllarda artan arazi kiraları ve kira uzatma veya imtiyaz hakkının yüksek maliyeti gibi sorunlar nedeniyle eleştirilere maruz kaldı. Buna cevaben Birleşik Krallık hükümeti, bu endişeleri gidermek ve ev sahipleri için kiralık konut sistemini iyileştirmek için reformlar başlattı. Bu reformlardan bazıları, yeni kiralanan evlerin satışının yasaklanmasını, arazi kiralarının nominal bir miktara düşürülmesini ve kiracıların kira kontratlarını uzatma veya mülklerinin mülkiyetini satın alma sürecini basitleştirmeyi içeriyor (Gov.uk, 2021).

Konut Kiracılığında Özel Mülkiyet

Özel mülkler, arazi veya mülkü geçici olarak kullanma hakkı için yasal bir çerçeve sağladıkları için konut kiracılığında önemli bir rol oynar. Bu düzenlemede, bir kiracı veya kiracı, bir kiraya veren veya ev sahibi ile bir kira sözleşmesi yoluyla taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olur. Kira sözleşmesi, her iki tarafın süresi, kirası ve yükümlülükleri dahil olmak üzere kiracılığın hüküm ve koşullarını ana hatlarıyla belirtir. Özel konut mülklerinin uzunluğu, tipik olarak kısa vadeli kiralamalardan birkaç on yılı kapsayan uzun vadeli kiralamalara kadar değişebilir. Birleşik Krallık gibi bazı ülkelerde, özel mülk bazında satılan yeni ev ve dairelerin sayısının artmasıyla konut piyasasında giderek daha yaygın hale geldi. Bu eğilim, kiralık konut sahipleri için kullanım süresinin karşılanabilirliği ve güvenliğine ilişkin endişeleri artırmış, bu da kiralık konut sektöründe reform ve daha kapsamlı düzenleme çağrılarına yol açmıştır (Avustralya Hükümeti, 2019; Birleşik Krallık Hükümeti, 2017). Özet olarak, kiralanan mülkler, kiracıların ve ev sahiplerinin arazi ve mülk işgalindeki hak ve sorumluluklarını şekillendirerek konut kiracılığının önemli bir bileşeni olarak hizmet eder.

Ticari Kiracılıkta Özel Mülkiyet

Özel mülkler, işletmelerin arazi veya mülkü belirli bir süre için işgal etmesi ve kullanması için yasal bir çerçeve sağladığından, ticari kiracılıkta önemli bir rol oynar. Ticari bir kiralık mülkte, kiracı (kiracı) mülkü ticari faaliyetleri için kullanma hakkını elde ederken, kiraya veren (ev sahibi) arazi veya mülkün mülkiyetini elinde tutar. Bu düzenleme, işletmelerin mülkü doğrudan satın almanın mali yükü olmadan belirli bir yerde varlıklarını kurmalarına olanak tanır.

Ticari kiralık mülkler, genellikle işin doğasına ve kira sözleşmesinin özel şartlarına bağlı olarak, genellikle 5 ila 99 yıl arasında değişen, konut kiracılığına kıyasla daha uzun kiralama süreleri içerir. Bu anlaşmalar ayrıca kira incelemeleri, bakım sorumlulukları ve kira yenileme veya fesih seçenekleri için hükümler içerebilir. Sonuç olarak, ticari kiracılıktaki kiralık mülkler hem ev sahipleri hem de kiracılar için esneklik sunarak işletmelerin değişen piyasa koşullarına uyum sağlamasına ve mülk sahiplerinin varlıkları üzerinde kontrol sahibi olmalarına olanak tanır (Dixon, 2012; Sayce ve diğerleri, 2016).

Tarımsal ve Pastoral Kiralamalarda Özel Mülkiyet

Özel mülkler, arazi mülkiyeti ve kullanım hakları için yasal bir çerçeve sağladıkları için tarımsal ve mera kiralamalarında önemli bir rol oynamaktadır. Tarım ve hayvancılık bağlamında, kiralık mülkler, çiftçilerin ve pastoralistlerin, tipik olarak birkaç yıldan on yıllara kadar değişen belirli bir süre boyunca araziyi işgal etmelerine ve kullanmalarına izin verir. Bu düzenleme, araziye yatırım yapmalarına, altyapı geliştirmelerine ve doğrudan arazi sahipliğinin getirdiği mali yük olmaksızın sürdürülebilir tarım uygulamalarını gerçekleştirmelerine olanak tanır. Ayrıca, tarımsal ve pastoral kiralamalarda kiralık mülkler, arazinin sorumlu bir şekilde ve çevresel düzenlemelere uygun olarak yönetilmesini sağlayan, arazi kullanımını yöneten belirli şartlar ve koşullar içerir. Avustralya gibi bazı ülkelerde, özellikle kıraç arazilerin Avustralya anakarasının yaklaşık %44'ünü oluşturduğu kurak ve yarı kurak bölgelerde ve tropik savanlarda, toplam arazi alanının önemli bir bölümünü özel mülk arazi kaplar (Avustralya Tarım ve Kaynak Bürosu). Ekonomi ve Bilimler, 2018). Genel olarak, tarımsal ve pastoral kiralamalardaki kiralık mülkler, arazi kullanım hakkı için esnek ve uygun maliyetli bir çözüm sunarak sürdürülebilir arazi yönetimini teşvik eder ve tarım sektörünün uzun vadeli yaşayabilirliğini destekler.

Özel Mülkiyet Hakları ve Yükümlülükleri

Kiralanan mülklerle ilgili haklar ve yükümlülükler yargı yetkisine ve kira sözleşmesinin belirli şartlarına bağlı olarak değişir. Genel olarak, kiracılar, kiralamada öngörülen koşullara bağlı olarak, kiralama süresi boyunca mülkü işgal etme ve kullanma hakkına sahiptir. Bu, ev sahibinden veya ilgili makamlardan gerekli izinlerin alınmasına tabi olarak, değişiklik veya iyileştirme yapma haklarını içerebilir. Konut sahipleri ayrıca, kira sözleşmesinde belirtildiği gibi genellikle kira, hizmet bedelleri ve diğer ücretleri ödemekten de sorumludur (Peaker, 2018).

Öte yandan, ev sahipleri, mülkün kiracının kullanım amacına uygun olmasını sağlamak ve ortak alanlar ve tesisler de dahil olmak üzere mülkün yapısal bütünlüğünü korumakla yükümlüdür. Ayrıca, kiracıya mülkten müdahale veya rahatsızlık olmaksızın huzurlu bir şekilde yararlanmasını sağlamalıdırlar. Buna karşılık, ev sahipleri, kira ve diğer ücretlerin tahsili dahil olmak üzere, kira sözleşmesinin şartlarını uygulama ve kiracının sözleşme şartlarını ihlal etmesi durumunda yasal işlem başlatma hakkına sahiptir (Peaker, 2018).

Sonuç olarak, kiralanan mülklerle ilgili hak ve yükümlülükler, kira sözleşmesinin özel hükümleri ve mülkün bulunduğu yargı bölgesindeki geçerli yasalar tarafından belirlenir. Hem konut sahipleri hem de ev sahipleri, mülkün uygun şekilde kullanılmasını ve bakımının yanı sıra kiralama şartlarına uyulmasını sağlama hak ve yükümlülüklerine sahiptir.

Özel Mülkiyet Değerlemesi ve Pazarlanabilirlik

Kiralık mülklerin değerlemesi ve pazarlanabilirliği, kiralama süresi, konum ve mülkün durumu gibi faktörlerin bir kombinasyonu ile belirlenir. Daha uzun süreli kiralamalara sahip mülkler genellikle daha değerli ve pazarlanabilir olduğundan, özel mülk değerlemesinde kritik bir husus, kiralama süresinin kalan süresidir. Ek olarak, kiracı tarafından ödenecek olan arazi kirası ve hizmet bedelleri mülkün değerini etkileyebilir ve daha yüksek masraflar mülkün potansiyel alıcılar için cazibesini potansiyel olarak azaltabilir.

Arzu edilen bölgelerdeki mülkler daha yüksek fiyatlara sahip olma ve daha fazla ilgi çekme eğiliminde olduğundan, bir kiralık mülkün pazarlanabilirliğini belirlemede konum önemli bir rol oynar. Bakımlı mülkler potansiyel alıcılar için daha çekici olduğundan, mülkün durumu da çok önemlidir. Ayrıca, kiralamayla ilgili haklar ve yükümlülükler, örneğin değişiklik veya kiraya verme üzerindeki kısıtlamalar, mülkün pazarlanabilirliğini etkileyebilir. Bazı durumlarda, konut sahipleri, mülkün değerini ve pazarlanabilirliğini artırmak için kiralama sürelerini uzatmaya veya mülkü satın almaya çalışabilirler. Yeminli bilirkişiler gibi değerleme uzmanları, kiralık mülklerin doğru bir şekilde değerlemesini sağlamak için genellikle bu faktörleri değerlendirir (RICS, 2021).

Özel Mülkiyet İhtilafları ve Hukuki Sorunlar

Kiralanan mülklerle ilgili yaygın ihtilaflar ve yasal sorunlar genellikle kiracı ile ev sahibi veya mülk sahibi arasındaki anlaşmazlıklardan kaynaklanır. Bu ihtilaflar, kira sözleşmesinin hizmet bedelleri, yer kirası ve bakım sorumlulukları gibi çeşitli yönlerini kapsayabilir. Örneğin, konut sahipleri, ortak alanların ve tesislerin bakımı için ev sahibi tarafından uygulanan hizmet ücretlerinin makul olup olmadığına itiraz edebilir. Ayrıca, kiracı tarafından arazinin kullanımı için ev sahibine yapılan düzenli bir ödeme olan zemin kirasının hesaplanması ve ödenmesi konusunda anlaşmazlıklar çıkabilir.

Kiralanan mülklerdeki diğer bir çekişme alanı, mülkün değiştirilmesi, devredilmesi veya kullanımına ilişkin kısıtlamaları içerebilen kiralama koşullarının ve sözleşmelerinin uygulanmasıdır. Bu şartların ihlali, yasal anlaşmazlıklara ve potansiyel olarak kira sözleşmesinin kaybedilmesine yol açabilir. Ayrıca, kira sahibinin kira kontratını uzatma veya mülkü satın alma hakkını içeren kiralık mülkiyet hakkı, özellikle mülkün değerlemesi ve ödenecek primle ilgili olarak bir anlaşmazlık kaynağı olabilir. Bazı yargı bölgelerinde, bu sorunları ele almak ve konut sahiplerine daha fazla koruma sağlamak için özel mülk reformu ve yasal değişiklikler getirilmiştir (Cowan, D., 2018; Nield, S., 2016).

Özel Mülk Reformu ve Gelecekteki Gelişmeler

Özel mülk sistemindeki son reformlar, özellikle Birleşik Krallık'ta, konut sahiplerinin karşılaştığı zorlukları ele almayı amaçladı. Birleşik Krallık hükümeti, artan arazi kiraları ve yeni kiralık evlerin satışı gibi haksız uygulamalarla mücadele etmek için önlemler aldı. Bu reformlar, yeni kiralık konutların satışının yasaklanmasını, arazi kiralarının nominal bir değerle sınırlandırılmasını ve konut sahiplerine haksız hizmet bedellerine itiraz etme hakkının sağlanmasını içeriyor. Ek olarak, hükümet bir mülk satın alma veya bir kira kontratını uzatma sürecini basitleştirerek, bunu kiracılar için daha uygun fiyatlı ve erişilebilir hale getirmeye çalışıyor.

Özel mülk sistemindeki gelecekteki gelişmeler, konut sahiplerinin haklarını korumak ve emlak piyasasında şeffaflığı teşvik etmek için daha fazla yasal değişiklik içerebilir. Bu, standartlaştırılmış bir kira sözleşmesinin uygulanmasını, yönetim temsilcilerinin daha fazla düzenlenmesini ve anlaşmazlıkları daha verimli bir şekilde çözmek için özel bir konut mahkemesinin kurulmasını içerebilir. Ayrıca, ev sahipleri için daha adil ve sürdürülebilir bir çözüm sunan ortak kullanım gibi alternatif mülk sahipliği biçimlerine doğru bir kayma olabilir. Genel olarak, bu reformlar ve gelişmeler, ilgili tüm taraflar için daha adil ve daha şeffaf bir özel mülk sistemi oluşturmayı amaçlamaktadır (Croucher, K., & Whitehead, C. (2018). The Future of Leasehold. The UK Collaborative Centre for Housing Evidence.