Kredi Değişikliğine Giriş

Kredi değişikliğinin birincil amacı, ipotek yükümlülüklerini yerine getirmekte güçlük çeken borçlulara finansal rahatlama sağlamak, böylece hacizin önlenmesi ve konut piyasasını istikrara kavuşturmaktır. Kredi değişiklikleri, faiz oranının düşürülmesi, ödeme vadesinin uzatılması veya kredinin anapara bakiyesinin düşürülmesi gibi değişiklikleri içerebilir. Son yıllarda, ABD'de Home Affordable Modification Program (HAMP) ve Kanada'da acil kredi-modifikasyon seçenekleri gibi hükümet programları, zor durumdaki ev sahiplerine yardımcı olmak ve konut piyasasında finansal istikrarı desteklemek için uygulamaya konmuştur (MakingHomeAffordable.gov; Wilson, 2022).

Kredi Değişikliğinin Amacı ve Faydaları

Kredi değişikliğinin amacı, ipotek sözleşmelerinin şartlarını değiştirerek mali zorluklarla karşı karşıya kalan borçluları rahatlatmak ve geri ödeme yükümlülüklerini yerine getirmelerini daha yönetilebilir hale getirmektir. Bu süreç, ilgili tüm taraflar için maliyetli ve zaman alıcı olabilen temerrütlerin ve hacizlerin önlenmesine yardımcı olduğundan hem borç alan hem de borç verene fayda sağlar. Kredi değişiklikleri, faiz oranının düşürülmesini, kredi vadesinin uzatılmasını veya borçlu olunan anapara bakiyesinin düşürülmesini içerebilir. Sonuç olarak, borçlular daha düşük aylık ödemeler, daha uygun faiz oranları elde edebilir ve potansiyel olarak evlerini kaybetmekten kaçınabilir. Ek olarak, borç verenler, artan kredi geri ödeme olasılığından ve yatırımlarının korunmasından yararlanır. Bazı durumlarda, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki Home Affordable Modification Program (HAMP) gibi hükümet programları, borç verenlere kredi değişiklikleri sunmaları için mali teşvikler sağlayarak bu karşılıklı yarar sağlayan çözümü daha da teşvik eder (Making Home Affordable, nd; Hardest Hit Fund, nd). ).

Kredi Değişiklik Türleri

Kredi değişiklikleri, her biri borçluların karşılaştığı belirli finansal zorlukları ele almak için tasarlanmış birkaç türe ayrılabilir. Yaygın bir tür, aylık ödemeleri daha uygun hale getirmek için ipoteğin faiz oranını düşüren faiz oranı indirimidir. Bu, oranın geçici veya kalıcı olarak ayarlanması yoluyla elde edilebilir. Diğer bir çeşit ise kredinin geri ödeme süresini uzatarak aylık ödeme tutarını azaltan vade uzatımıdır. Bu genellikle 30 yıllık ipoteğin 40 yıla uzatıldığı durumlarda görülür.

Anapara tasfiyesi, kredinin anapara bakiyesinin bir kısmının ayrıldığı ve aylık ödemelerin hesaplanmasına dahil edilmediği başka bir kredi değişikliği türüdür. Bu, borçlu için daha düşük ödemelerle sonuçlanır, ancak ertelenen tutar, kredi vadesinin sonunda veya mülkün satışında geri ödenmelidir. Son olarak, anapara indirimi, genel borç yükümlülüğünü ve aylık ödemeleri azaltan, kredinin anapara bakiyesinde doğrudan bir azalmayı içerir. Borç verenin borçlu olunan borcun bir kısmını affetmesini gerektirdiğinden, bu tür bir değişiklik daha az yaygındır (Wilson, 2022; Making Home Affordable, t).

Referanslar

Kredi Değişikliği için Uygunluk Kriterleri

Bir kredi değişikliği almak için uygunluk kriterleri, belirli programa ve kredi veren gereksinimlerine bağlı olarak değişir. Genel olarak, borçlular, ipotek ödemelerini yapmada zorluğa yol açan, gelirde önemli bir azalma veya yaşam giderlerinde bir artış gibi mali sıkıntı göstermelidir. Ek olarak, söz konusu mülk tipik olarak borçlunun birincil ikametgahı olmalı ve ipotek, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki Uygun Maliyetli Ev Değiştirme Programı (HAMP) için 1 Ocak 2009 gibi belirli bir tarihten önce ortaya çıkmış olmalıdır.

Borç verenler ayrıca, borçlunun mevcut ipotek ödemesinin aylık brüt gelirlerinin belirli bir yüzdesini aşmasını isteyebilir, bu da ödemenin karşılanamaz olduğunu gösterir. Ayrıca, borçlular genellikle mali zorluk iddialarını desteklemek için ödeme koçanları, vergi beyannameleri ve zorluğun ayrıntılı bir açıklaması gibi belgeler sağlamalıdır. Kredi geçmişi ve mülkün mevcut kredi-değer (LTV) oranı da uygunluğun belirlenmesinde dikkate alınabilir. Borçluların, durumlarında bir kredi değişikliği için kesin uygunluk kriterlerini anlamak üzere belirli borç verene veya kredi hizmeti verene danışması çok önemlidir (MakingHomeAffordable.gov; Wilson, 2022).

Kredi Değişiklik Süreci ve Dokümantasyonu

Kredi değiştirme süreci tipik olarak, borçlunun mali sıkıntı ve ipotek şartlarını değiştirme olasılığını tartışmak için borç verenle iletişime geçmesiyle başlar. Borç veren daha sonra kredi değişikliğinin uygun olup olmadığını belirlemek için borçlunun gelir, gider ve varlıkları dahil olmak üzere mali durumunu değerlendirecektir. Bir kredi değişikliği için gereken belgeler genellikle gelir kanıtı (maaş koçanları veya vergi beyannameleri gibi), aylık harcamaların ayrıntılı bir listesini, mali sıkıntı beyanını ve son banka hesap özetlerini içerir. Ek olarak, borçlunun değiştirilmiş ipotek ödemelerini yapma kabiliyetini gösteren bir bütçe önerisi sunması gerekebilir. Borç veren gerekli belgeleri inceledikten sonra, potansiyel olarak düşük faiz oranı, uzatılmış kredi süresi veya düşürülen anapara bakiyesi gibi yeni koşullar sunarak kredi değişikliği talebini onaylayıp onaylamamaya karar verecektir. Borçluların süreç boyunca borç verenle açık iletişimi sürdürmeleri ve talep edilen ek belgeleri derhal sağlamaları çok önemlidir.

Referanslar

Devlet Kredisi Modifikasyon Programları

Borçluların ipotek ödemelerini yönetmelerine ve hacizden kaçınmalarına yardımcı olmak için devlet kredisi değişiklik programları oluşturulmuştur. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki dikkate değer bir program, Making Home Affordable (MHA) girişiminin bir parçası olarak 2007 gayrimenkul durgunluğunun ardından başlatılan Home Affordable Modification Program'dır (HAMP). HAMP, borçlulara sabit bir faiz oranı, daha düşük kredi ödemeleri, uzatılmış vadeler ve bazı durumlarda anapara indirimleri sağlamayı amaçlamaktadır (Wilson, 2022). Bir diğer önemli program, ekonomik gerilemeden ciddi şekilde etkilenen eyaletlerdeki ev sahiplerine mali yardım sunan Hardest Hit Fund. Bu fon, diğer hizmetlerin yanı sıra ipotek ödeme yardımı, anapara indirimi ve işsizlik yardımı için kaynaklar sağlar (MakingHomeAffordable.gov).

Kanada'da, önemli mali sıkıntı veya hacizle karşı karşıya kalan ev sahipleri için acil durum kredisi değişiklik seçenekleri mevcuttur. Bu seçenekler, amortisman sürelerini 40 yıla kadar uzatabilir ve önceden oluşturulmuş 15 yıllık bir amortisman ipoteği üzerinde 25 yıl uzatma sağlar (Clever Banker, 2022).

Referanslar

Home Uygun Fiyatlı Modifikasyon Programı

Home Affordable Modifikasyon Programı (HAMP), ABD hükümeti tarafından 2007 gayrimenkul durgunluğuna yanıt olarak başlatılan Making Home Affordable (MHA) girişiminin önemli bir bileşeniydi. HAMP, ipotek koşullarını değiştirerek, uzun vadede daha uygun fiyatlı ve sürdürülebilir hale getirerek zor durumdaki ev sahiplerine yardımcı olmayı amaçladı. Program, sabit faiz oranları, daha düşük aylık ödemeler, uzatılmış kredi vadeleri ve bazı durumlarda su altı mülkleri için anapara indirimleri dahil olmak üzere çeşitli değişiklikler sunuyordu.

Borç verenler, hükümet tarafından sağlanan mali teşviklerin yanı sıra değiştirilmiş kredilerin haciz satışlarından daha yüksek getiri sağlayan, işleyen varlıklar haline geleceği beklentisiyle HAMP'a katılmaya teşvik edildi. HAMP, haciz için geçerli bir alternatif sunarak ve konut piyasasını istikrara kavuşturmaya yardımcı olarak hem borç alanlara hem de borç verenlere fayda sağlamak için tasarlandı. Ancak, HAMP'ın Aralık 2016'da kaldırıldığını ve program kapsamında yeni başvuruların kabul edilmediğini belirtmek gerekir. Mortgage yardımı arayan ev sahipleri, Hardest Hit Fund veya özel kredi değiştirme programları gibi mevcut diğer seçenekleri araştırmalıdır.

Referanslar

En Zor Vuruş Fonu

The Hardest Hit Fund (HHF), ekonomik gerileme ve konut piyasası krizinden en çok etkilenen eyaletlerdeki ev sahiplerine mali yardım sağlamak için 2010 yılında kurulmuş bir hükümet girişimidir. Program, hacizleri önlemeyi, konut piyasalarını istikrara kavuşturmayı ve mali zorluklarla karşılaşan ev sahiplerini desteklemeyi amaçlıyor. Devlet konut finansmanı kurumları tarafından yönetilen HHF, ipotek ödeme yardımı, anapara indirimi ve işsiz veya eksik istihdam edilen ev sahiplerine yardım dahil olmak üzere bir dizi çözüm sunar. 2021 itibarıyla program, 9.6 eyalete ve Columbia Bölgesi'ne 18 milyar doların üzerinde fon tahsis ederek 350,000'den fazla ev sahibine yardımcı oldu (ABD Hazine Bakanlığı, 2021). HHF birçok ev sahibine yardım etmede başarılı olsa da, uygunluk kriterlerinin ve mevcut yardımın eyalete göre değiştiğini ve ev sahiplerinin belirli bilgiler ve başvuru prosedürleri için eyaletlerinin konut finansmanı kurumuna danışmaları gerektiğini belirtmek önemlidir.

Referanslar

  • (ABD Hazine Bakanlığı. (2021). Hardest Hit Fund. https://home.treasury.gov/policy-issues/financial-markets-financial-institutions-and-fiscal-service/hardest-hit-fund adresinden alındı. )

Amerika Birleşik Devletleri'nde Kredi Değişikliği

Amerika Birleşik Devletleri'ndeki kredi değiştirme programlarının mevcut durumu, 2007 gayrimenkul durgunluğundan bu yana gelişmiştir. Hükümet tarafından zorunlu kılınan Evin Uygun Maliyetli Hale Getirilmesi (MHA) programı ve onun kredi değişikliği bileşeni olan Ev Uygun Maliyetli Değişiklik Programı (HAMP), başlangıçta zor durumdaki borçlulara ve borç verenlere yardımcı olmak için tanıtıldı. Bununla birlikte, HAMP Aralık 2016'da durduruldu ve o zamandan beri odak, konut krizinden ciddi şekilde etkilenen eyaletlere hedefli yardım sağlayan Hardest Hit Fund (HHF) programı (MakingHomeAffordable.gov; Hardest Hit Fund) gibi diğer girişimlere kaydı. ).

Hükümet programlarına ek olarak, borç alanların borç verenlerle daha iyi şartlar üzerinde pazarlık yapmasına yardımcı olmak için özel kredi tadil şirketleri ortaya çıktı. Bu şirketler, mali durumlarını değerlendirmek, kredi değişikliği için uygunluğu belirlemek ve onlar adına borç verenlerle müzakere etmek için borçlularla birlikte çalışır. Bu hizmetlerin mevcudiyetine rağmen, dolandırıcılık ve bazı şirketler tarafından yapılan dolandırıcılık uygulamaları gibi potansiyel riskler ve sakıncalar mevcuttur (Wilson, 2022).

Genel olarak, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki kredi değiştirme programlarının manzarası, HAMP gibi hükümet liderliğindeki girişimlerden HHF gibi devlete özgü programlara geçiş ve özel kredi değiştirme şirketlerinin artan rolü ile zaman içinde değişti.

Referanslar

Kanada'da Kredi Değişikliği

Kanada'da, mali sıkıntı veya potansiyel hacizle karşı karşıya kalan ev sahiplerine yardım sağlamak için kredi değiştirme programları uygulanmıştır. Bu seçeneklerden biri, önceki 40 yıllık bir itfa ipoteği için 15 yıllık bir uzatma verilirse, ipotek üzerindeki amortisman sürelerinin 25 yıla kadar uzatılabilmesine izin verir (Wilson, 2022). Bu acil kredi değişikliği önlemi, zor durumdaki ev sahiplerine aylık ipotek ödemelerini azaltarak ve onlara kredilerini geri ödemeleri için daha fazla zaman sağlayarak yardımcı olmayı amaçlıyor. Bu programlar bazı borçlular için faydalı olsa da, uygunluk kriterlerini ve kredi değişiklikleriyle ilişkili potansiyel riskleri dikkate almak önemlidir. Ayrıca, Kanada hükümeti ihtiyacı olan ev sahiplerini desteklemek için Ev Sahibi İpotek Destek Programı ve Kanada Acil Müdahale Yardımı gibi başka mali yardım programları da oluşturmuştur. Genel olarak, Kanada'daki kredi değişikliği programları, mali sıkıntı zamanlarında ev sahiplerine yardım etmede, haciz için uygun alternatifler sunmada ve konut piyasasının istikrara kavuşmasına yardımcı olmada çok önemli bir rol oynamıştır.

Referanslar

  • Wilson, John (2022-12-06). “Bu 40 Yıllık İpotek Uzatması, Evinizi Kaybetmenizi Önleyebilir”. Akıllı Bankacı. Erişim tarihi: 2022-12-10.

Kredi Tadilat Şirketlerinin Rolü

Kredi tadil şirketleri, borç alanlar ve borç verenler arasında aracı görevi görerek kredi tadil sürecinde önemli bir rol oynamaktadır. Bu şirketler, kredi değiştirme programlarının ve uygunluk kriterlerinin karmaşık ortamında gezinme konusunda uzmanlığa sahiptir ve böylece borç alanların uygun seçenekleri belirlemesine ve borç verenlerle uygun koşulları müzakere etmesine yardımcı olur. Borç alanların gerekli belgeleri hazırlamasına ve sunmasına yardımcı olarak, doğru ve eksiksiz olmasını sağlayarak, başarılı bir kredi değişikliği başvurusu olasılığını artırabilir. Buna ek olarak, kredi tadil şirketleri, Borçlulara en alakalı ve güncel bilgileri sağlamalarına olanak tanıyarak, Home Affordable Modification Program (HAMP) ve Hardest Hit Fund gibi en son hükümet programlarından haberdar olur. Ayrıca, bu şirketler, kredi değişiklikleriyle ilgili potansiyel riskler ve dezavantajlar hakkında değerli rehberlik ve finansal zorluklarla karşılaşan borçlular için alternatif çözümler sunabilir. Özetle, kredi tadil şirketleri, ipotek şartlarını değiştirmek isteyen borçlular için hayati kaynaklar olarak hizmet ederek süreci kolaylaştırıyor ve başarılı bir sonuç alma şansını artırıyor (Wilson, 2022; MakingHomeAffordable.gov; Hardest Hit Fund).

Kredi Değişikliğinin Potansiyel Riskleri ve Dezavantajları

Kredi değişikliği, mali zorlukla karşı karşıya olan borçlulara rahatlama sağlayabilirken, potansiyel riskler ve dezavantajlar da içerir. Borç verenler değişikliği kredi bürolarına bildirebileceğinden ve borçlunun kredi notunda düşüşe yol açabileceğinden (FICO, 2021), önemli bir endişe, kredi puanları üzerindeki potansiyel olumsuz etkidir. Ek olarak, kredi değişiklikleri, faiz oranı düşürülse bile kredi vadesinin uzatılması nedeniyle daha yüksek toplam faiz ödemelerine neden olabilir (Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2021).

Ayrıca, tüm borçlular bir kredi değişikliği için hak kazanmayacaktır ve başvuru süreci, kapsamlı belgeler ve borç verenle müzakere gerektirecek şekilde zaman alıcı ve karmaşık olabilir (ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı, 2021). Ayrıca, borçlular mali durumları düzelmezse değiştirilmiş kredilerinde temerrüde düşebileceklerinden, bir kredi değişikliğinin haczi önleyeceğine dair hiçbir garanti yoktur (San Francisco Federal Rezerv Bankası, 2010). Son olarak, borç alanlar, aşırı ücretler talep edebilecek veya vaat edilen hizmetleri yerine getiremeyecek potansiyel dolandırıcılıklara ve yağmacı kredi değiştirme şirketlerine karşı dikkatli olmalıdır (Federal Ticaret Komisyonu, 2021).

Referanslar

  • FICO (2021). Kredi Değişiklikleri Kredinizi Nasıl Etkiler? https://www.myfico.com/credit-education/blog/loan-modifications-and-credit-scores adresinden alındı.
  • Tüketici Mali Koruma Bürosu (2021). Kredi değişikliği nedir? Alınan https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-loan-modification-en-269/
  • ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (2021). Kredi Değişikliği. https://www.hud.gov/topics/avoiding_foreclosure/loan_modification adresinden alındı
  • San Francisco Federal Rezerv Bankası (2010). Mortgage Temerrüt Riski: Bir Kredi Değiştirme Programından Yeni Bulgular.
  • Federal Ticaret Komisyonu (2021). Mortgage Yardım Dolandırıcılığı. Alınan https://www.consumer.ftc.gov/articles/0100-mortgage-relief-scams

Kredi Değişikliğine Alternatifler

Mali zorluklarla karşılaşan borçlular için, kredi değişikliğine yönelik çeşitli alternatifler vardır. Seçeneklerden biri, mevcut krediyi değiştirmek için daha uygun koşullarla yeni bir ipotek almayı içeren yeniden finansmandır. Bu, potansiyel olarak faiz oranını düşürebilir, geri ödeme süresini uzatabilir veya aylık ödeme tutarını azaltabilir (Chen, 2021). Diğer bir alternatif ise, borç verenin borçlunun aylık ödemelerini belirli bir süre için geçici olarak askıya aldığı veya azalttığı, mali sıkıntılarından kurtulmalarına izin verdiği müsamahadır (Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2021). Bazı durumlarda, borçlunun mülkü ödenmemiş ipotek bakiyesinden daha düşük bir fiyata sattığı ve borç verenin gelirleri kredinin tam ödemesi olarak kabul ettiği durumlarda açığa satış düşünülebilir (Investopedia, 2021). Son olarak, borç alanlar, ekonomik gerilemeden ciddi şekilde etkilenen eyaletlerdeki ev sahiplerine mali destek sağlayan Hardest Hit Fund gibi devlet yardım programlarını keşfedebilirler (ABD Hazine Bakanlığı, t).

Referanslar

  • Chen, J. (2021). yeniden finansman. Investopedia. https://www.investopedia.com/terms/r/refinancing.asp adresinden alındı
  • Tüketici Mali Koruma Bürosu. (2021). Tahammül planı nedir? Alınan https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-forbearance-plan-en-289/
  • Investopedia. (2021). Kısa satış. https://www.investopedia.com/terms/s/short-sale.asp adresinden alındı
  • ABD Hazine Bakanlığı. (son). En Zor Darbe Fonu. https://home.treasury.gov/policy-issues/financial-markets-financial-institutions-and-fiscal-service/hardest-hit-fund adresinden alındı.

Kredi Değişikliğine İlişkin Başarı Öyküleri ve Vaka Çalışmaları

Kredi değişikliği başarı öyküleri ve vaka incelemeleri, bu tür programların zor durumdaki ev sahipleri üzerindeki olumlu etkisini göstermektedir. Dikkate değer bir örnek, 2007 gayrimenkul durgunluğunun ardından Amerika Birleşik Devletleri'nde uygulamaya konulan Evde Karşılanabilir Değişiklik Programıdır (HAMP). HAMP, 1.8 milyondan fazla ailenin hacizden kaçınmasına ve daha uygun fiyatlı ipotek ödemeleri elde etmesine yardımcı oldu (Making Home Affordable, 2017). Bir örnek olay incelemesinde, gelirinde önemli bir azalma nedeniyle hacizle karşı karşıya kalan bir ev sahibi, HAMP yoluyla bir kredi değişikliğini güvence altına alarak, daha düşük bir faiz oranı, daha uzun kredi vadesi ve daha düşük aylık ödemeler sağladı (NeighborWorks America, 2013).

Kanada'da, acil durum kredisi değişiklik seçeneklerinin, mali sıkıntı veya hacizle karşı karşıya kalan ev sahipleri için de yararlı olduğu kanıtlanmıştır. Örneğin, hacizle karşı karşıya olan 25 yıllık ipoteği olan bir ev sahibine 15 yıllık bir uzatma verildi, bu da 40 yıllık bir itfa süresi ve daha yönetilebilir aylık ödemelerle sonuçlandı (Wilson, 2022). Bu başarı öyküleri, mali sıkıntı içindeki ev sahiplerini rahatlatmak ve konut piyasasının genel istikrarına katkıda bulunmak için kredi değiştirme programlarının potansiyelini vurgulamaktadır.

Referanslar

  • NeighborWorks Amerika. (2013). Başarı Öyküleri: Ev Sahipleri, Kredi Değişikliği Yoluyla Hacizden Kaçınıyor. https://www.neighborworks.org/Documents/HomeandFinance_Docs/Foreclosure_Docs/Loan-Modification_Success-Stories.aspx adresinden alındı.
Dış bağlantılar