Mortgage Kredilerinin Tanımı ve Genel Bakış

Temel olarak, bir ipotek kredisi, borç alan ile borç veren arasında, borç verenin mülk satın almak için fon sağladığı ve borçlunun krediyi faizle birlikte önceden belirlenmiş bir süre boyunca geri ödediği bir anlaşmadır. Mülkün kendisi teminat görevi görür ve borç alanın kredi geri ödemelerinde temerrüde düşmesi durumunda borç verenin yatırımını geri alabilmesini sağlar.

Borç alanların farklı ihtiyaçlarına ve finansal durumlarına hitap eden çeşitli ipotek kredileri mevcuttur. Bunlar, diğerlerinin yanı sıra sabit oranlı ipotek, ayarlanabilir oranlı ipotek, devlet destekli krediler ve büyük kredileri içerir. Mortgage kredisi başvuru süreci tipik olarak kredi puanları, gelir ve istihdam geçmişi dahil olmak üzere borçlunun kredi itibarının kapsamlı bir değerlendirmesini içerir. Mortgage kredileriyle ilişkili faiz oranları, geri ödeme koşulları ve ücretler, kredinin türüne, borçlunun mali profiline ve piyasa koşullarına bağlı olarak önemli ölçüde değişebilir. Bu nedenle, müstakbel borçluların seçeneklerini dikkatli bir şekilde değerlendirmeleri ve finansal hedefleri ve yetenekleri ile uyumlu doğru ipotek kredisini seçmeleri önemlidir.

İpotek Kredisi Türleri

Borçluların farklı ihtiyaçlarını karşılamak için çeşitli ipotek kredileri mevcuttur. Örneğin, sabit oranlı ipotek kredi vadesi boyunca sabit bir faiz oranı sunarak aylık ödemelerde istikrar ve öngörülebilirlik sağlar. Bunlar ayrıca 30 yıllık ve 15 yıllık sabit oranlı ipoteklere ayrılabilir; ilki daha uzun bir döneme yayılmış daha düşük aylık ödemelere sahipken, ikincisi daha hızlı öz sermaye birikimine ve düşük faiz ödemelerine izin verir.

Ayarlanabilir oranlı ipoteklerin (ARM'ler), belirli bir süre için başlangıçta sabit bir faiz oranı vardır, bundan sonra oran, piyasa koşullarına göre periyodik olarak ayarlanır. Bu tür bir ipotek, gelirinde bir artış bekleyen veya oran ayarlamasından önce satmayı veya yeniden finanse etmeyi planlayan borçlular için faydalı olabilir. Federal Konut İdaresi (FHA) kredileri ve Veterans Affairs (VA) kredileri gibi devlet destekli ipotek kredileri, uygun borçlulara daha düşük peşinat gereksinimleri ve daha yumuşak kredi kriterleri dahil olmak üzere belirli avantajlar sağlar. Öte yandan, büyük ipotekler, Fannie Mae ve Freddie Mac (Investopedia, t; Bankrate, t) gibi devlet destekli kuruluşlar (GSE'ler) tarafından belirlenen uygun kredi limitlerini aşan yüksek değerli mülkleri finanse etmek için tasarlanmıştır.

Konut Kredisi Başvuru Süreci

Mortgage kredisi başvuru süreci, borçlunun araştırma yapması ve uygun bir borç vereni seçmesiyle başlar. Bir borç veren seçildikten sonra, borç alan, tipik olarak çalışma geçmişi, gelir, varlıklar ve yükümlülükler dahil olmak üzere kişisel ve finansal bilgilerin sağlanmasını gerektiren bir ipotek başvurusu sunar. Borç veren daha sonra kredi puanını, borç-gelir oranını ve kredi-değer oranını inceleyerek borçlunun kredi değerliliğini değerlendirir.

Başarılı bir değerlendirmenin ardından, borç veren, borçlunun hak kazandığı kredi miktarını ve faiz oranını belirten bir ön onay mektubu verir. Borçlu daha sonra bütçesi dahilinde bir mülk arayabilir ve bir teklifte bulunabilir. Bir teklif kabul edildikten sonra, borç veren, piyasa değerini belirlemek ve kredi için yeterli teminat olarak hizmet ettiğinden emin olmak için bir mülk değerlendirmesi emri verir. Değerlendirme tatmin ediciyse, borç veren, borçlunun finansal bilgilerini doğruladıkları ve kredinin genel riskini değerlendirdikleri sigortalama işlemine devam eder.

Son olarak, taahhüt süreci başarılı olursa, borç veren, kredinin şartlarını ve koşullarını özetleyen bir taahhüt mektubu verir. Borç alan ve borç veren daha sonra, kredi belgelerinin imzalandığı ve mülk satın alımını tamamlamak için fonların ödendiği kapanış aşamasına geçer (Investopedia, t; Tüketici Mali Koruma Bürosu, t).

Kredi Gereksinimleri ve Uygunluk Kriterleri

Mortgage kredisi almak için kredi gereklilikleri ve uygunluk kriterleri, mortgage türüne ve kredi verenin politikalarına göre değişir. Genel olarak, borç alanlar, FHA kredileri gibi devlet destekli krediler için 580 ile geleneksel krediler için 620 veya daha yüksek arasında değişebilen minimum kredi puanı gereksinimlerini karşılamalıdır. Borç verenler ayrıca, borçlunun aylık borç ödemelerini brüt aylık gelirle karşılaştıran borç-gelir (DTI) oranını da değerlendirir. Bazı borç verenler telafi edici faktörlerle daha yüksek oranları kabul etse de, tipik olarak %43 veya daha düşük bir DTI oranı tercih edilir.

Kredi puanı ve DTI oranına ek olarak, borç verenler borçlunun çalışma geçmişini, gelir istikrarını ve ön ödeme yapma kabiliyetini dikkate alır. FHA kredileri için en az %3.5 oranında bir ön ödeme gerekirken, konvansiyonel krediler için %5 ila %20 veya daha fazla bir ön ödeme gerekebilir. Borçlular ayrıca kapanış masraflarını karşılayabileceklerini ve mali sıkıntı durumunda ipotek ödemelerini karşılayacak yeterli rezervlere sahip olduklarını göstermelidir. Borç verenler ayrıca, peşinat mülkün değerinin %20'sinden azsa, borçlulardan özel ipotek sigortası (PMI) satın almalarını isteyebilir. Genel olarak, bu uygunluk kriterlerini karşılamak, uygun koşullar ve faiz oranlarıyla bir ipotek kredisi alma olasılığını artırır (Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2021; Investopedia, 2021).

Konut Kredisi Faiz Oranları

Konut kredisi faiz oranları, hem makroekonomik hem de bireysel düzeyde çeşitli faktörlerden etkilenmektedir. Makroekonomik faktörler, ekonominin genel durumunu, enflasyon oranlarını ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki Federal Rezerv gibi merkez bankaları tarafından belirlenen para politikalarını içerir. Bu kurumlar genellikle enflasyonu kontrol etmek ve ekonomik büyümeyi teşvik etmek için faiz oranlarını ayarlar ve bu da ipotek oranlarını etkiler (Mishkin, 2007).

Bireysel düzeyde, kredi puanları, kredi-değer (LTV) oranları ve seçilen ipotek kredisi türü gibi faktörler faiz oranlarını etkileyebilir. Daha yüksek kredi puanına sahip borçlular genellikle daha az riskli kabul edilir ve daha düşük faiz oranlarına hak kazanabilirken, daha düşük puana sahip olanlar daha yüksek oranlarla karşı karşıya kalabilir (Avery ve diğerleri, 1996). Finanse edilen mülk değerinin yüzdesini temsil eden LTV oranı da bir rol oynar; daha yüksek LTV oranları, borç veren için artan risk nedeniyle daha yüksek faiz oranlarıyla sonuçlanabilir (Ambrose & Buttimer, 2000). Ek olarak, sabit oranlı ve ayarlanabilir oranlı ipotekler arasındaki seçim, faiz oranlarını etkileyebilir; ayarlanabilir oranlı ipotekler tipik olarak piyasa koşullarına bağlı olarak zaman içinde değişebilen daha düşük başlangıç ​​oranları sunar (Kau ve diğerleri, 1995).

Konut Kredisi Geri Ödeme Koşulları ve Takvimleri

Mortgage kredileri için geri ödeme koşulları ve programları, kredinin türüne, faiz oranına ve borçlunun mali durumuna bağlı olarak değişir. Tipik olarak, ipotek kredileri, 15, 20 veya 30 yıl gibi önceden belirlenmiş bir süre boyunca aylık taksitlerle geri ödenir. Bu taksitler hem anapara hem de faiz ödemelerinden oluşmakta olup, anapara kademeli olarak artmakta ve faiz kısmı zamanla azalmaktadır. Amortisman olarak bilinen bu ödeme yapısı, kredi bakiyesinin vade sonunda tamamen geri ödenene kadar kademeli olarak azaltılmasını sağlar.

Bazı durumlarda, borçlular, kredinin yalnızca faiz kısmını belirli bir süre, genellikle 5 ila 10 yıl boyunca ödedikleri, yalnızca faizli ipotek kredilerini tercih edebilirler. Bu süreden sonra, kredi standart bir amorti planına geri döner ve borçlu anapara ve faiz ödemelerini yapmaya başlar. Bu seçenek, gelecekte gelirlerinin artmasını bekleyenler veya sadece faiz dönemi bitmeden mülkü satmayı planlayanlar için cazip olabilir. Ancak, daha yüksek genel faiz maliyetleri ve anapara ödemeleri başladığında ödeme şoku olasılığı gibi yalnızca faizli kredilerle ilişkili potansiyel riskleri dikkate almak önemlidir (Croucher & Wallace, 2011).

Mortgage Kredisi Ücretleri ve Kapanış Maliyetleri

İpotek kredileri, borçluların kredi sözleşmelerini tamamlamadan önce bilmeleri gereken çeşitli ücretler ve kapanış maliyetleri içerir. Bu maliyetler, borç veren tarafından kredi başvurusunun işlenmesi için alınan ve genellikle kredi tutarının %0.5 ila %1'i arasında değişen başlatma ücretlerini içerebilir. Ek olarak, borç alanlar, mülkün değerinin profesyonel bir değerlendirmesinin maliyetini karşılayan ve genellikle 300 ila 500 ABD Doları arasında değişen değerleme ücretleriyle karşılaşabilirler.

Diğer yaygın ücretler, borç vereni ve alan kişiyi mülk üzerindeki olası mülkiyet anlaşmazlıklarına veya hacizlere karşı koruyan tapu arama ve sigorta ücretlerini içerir. Bu ücretler, mülkün tapu geçmişinin konumuna ve karmaşıklığına bağlı olarak değişebilir. Ayrıca, peşinatları mülkün değerinin %20'sinden azsa, borçluların özel ipotek sigortası (PMI) için ödeme yapmaları gerekebilir. PMI oranları yıllık olarak kredi tutarının %0.3'ü ile %1.5'i arasında değişebilmektedir.

Son olarak, ipotek kredileriyle ilgili yargı bölgesine bağlı olarak değişen çeşitli devlet kayıt ücretleri ve vergileri vardır. Borçluların ipotek kredileriyle ilişkili ücretlerin ve kapanış maliyetlerinin tüm kapsamını anlamak için kredi tahminlerini ve kapanış açıklama belgelerini dikkatlice gözden geçirmeleri önemlidir (Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2021; Investopedia, 2021).

Devlet Destekli Konut Kredisi Programları

Devlet destekli ipotek kredisi programları, nüfusun çeşitli kesimlerinin ev sahibi olmak için karşılanabilir ve erişilebilir finansman elde etmelerine yardımcı olmak için tasarlanmıştır. Bu programlar genellikle daha yumuşak kredi gereksinimleri, daha düşük peşinat seçenekleri ve rekabetçi faiz oranları sunar. En önde gelen devlet destekli ipotek kredisi programlarından bazıları Federal Konut İdaresi (FHA) kredileri, ABD Gaziler İşleri Bakanlığı (VA) kredileri ve ABD Tarım Bakanlığı (USDA) Kırsal Kalkınma kredileridir.

FHA kredileri, ilk kez ev satın alanlara ve daha düşük kredi puanına sahip olanlara hitap ederek, %3.5'e varan düşük peşinatlar ve daha esnek taahhüt yönergeleri sunar. VA kredileri, uygun gaziler, muvazzaf askerler ve aileleri için özel olarak tasarlanmıştır ve peşinat şartı olmadan ve rekabetçi faiz oranlarıyla %100 finansman sağlar. USDA Kırsal Kalkınma kredileri, uygun düşük ve orta gelirli borçlular için %100 finansman ve indirimli ipotek sigortası primleri sunarak kırsal alanlarda ev sahipliğini teşvik etmeyi amaçlamaktadır. Bu devlet destekli ipotek kredisi programları, ev sahibi olmayı teşvik etmede ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki potansiyel ev alıcılarının çeşitli ihtiyaçlarını karşılamada çok önemli bir rol oynamaktadır (ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı, 2021; ABD Gazi İşleri Bakanlığı, 2021; ABD Tarım Bakanlığı, 2021).

Mortgage Kredisi Yeniden Finansman Seçenekleri

Bir ipotek kredisini yeniden finanse etmek, borçlulara finansal ihtiyaçlarına ve hedeflerine daha iyi uyacak çeşitli seçenekler sunar. Yaygın bir seçenek, kredi vadesi boyunca sabit bir faiz oranını koruyarak aylık ödemelerde istikrar ve öngörülebilirlik sağlayan sabit oranlı bir ipoteğe yeniden finansman sağlamaktır. Diğer bir seçenek, faiz oranının bir başlangıç ​​dönemi için sabitlendiği ve daha sonra piyasa koşullarına göre periyodik olarak ayarlandığı, ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) yeniden finansmanıdır. Bu seçenek, mali koşullarının iyileşmesini bekleyen veya oran ayarlamadan önce mülkünü satmayı planlayan borçlular için uygun olabilir.

Ek olarak, borçlular, mevcut ipotek bakiyesinden daha yüksek bir kredi tutarı için yeniden finansman yaparak evlerinin öz sermayesinin bir kısmına nakit olarak erişmelerine olanak tanıyan nakit çıkışı yeniden finansmanını düşünebilirler. Bu seçenek, yüksek faizli borcu konsolide etmek veya ev tadilatı veya eğitim masrafları gibi önemli harcamaları finanse etmek isteyenler için faydalı olabilir. Alternatif olarak, oran ve dönem yeniden finansmanı, daha uygun bir faiz oranı elde etmeye veya kredi tutarını değiştirmeden kredi vadesini ayarlamaya odaklanır. Bu seçenek, öz sermayeyi daha hızlı oluşturmak için aylık ödemelerini azaltmak veya kredi vadesini kısaltmak isteyen borçlular için idealdir (McBride, 2021).

İpotek Kredisi Temerrüdü ve Haciz

Bir ipotek kredisinin temerrüde düşmesi durumunda, borçlu geri ödeme yükümlülüklerini yerine getiremez ve bu da hacizle sonuçlanabilir. Haciz, borç veren tarafından teminat olarak kullanılan mülkü yeniden ele geçirip satarak ödenmemiş kredi tutarını geri almak için başlatılan yasal bir süreçtir. Süreç, borçluya temerrüde düştüğünü bildiren ve durumu düzeltmesi için bir ödemesiz süre sağlayan bir temerrüt bildirimi ile başlar. Borçlu gerekli ödemeleri yapmazsa veya alternatif düzenlemeleri müzakere etmezse, borç veren yargı yetkisine ve ipoteğin türüne (adli veya yargısız haciz) bağlı olarak değişen haciz sürecine devam edebilir.

Haciz işlemi sırasında, mülk genellikle, ödenmemiş kredi bakiyesini, tahakkuk eden faizi ve ilgili ücret veya maliyetleri geri ödemek için kullanılan gelirlerle birlikte açık artırma yoluyla satılır. Satış gelirleri borcu karşılamaya yetmiyorsa, yerel yasalara ve ipotek sözleşmesinin şartlarına bağlı olarak borçlu yine de eksiklikten sorumlu tutulabilir. Haciz, borçlu için kredi puanı üzerinde olumsuz bir etki, ev sahipliği kaybı ve potansiyel yasal sonuçlar dahil olmak üzere ciddi sonuçlar doğurabilir (Brueggeman & Fisher, 2015).

Mortgage Kredisi Destek Programları

İpotek kredisi yardım programları, ipotek yükümlülüklerini yerine getirmede mali zorluklarla karşılaşan borçlulara yardımcı olmak için tasarlanmıştır. Bu programlar, kredi değişiklikleri, yeniden finansman seçenekleri ve geçici ödeme indirimleri gibi çeşitli destek biçimleri sunar. Dikkate değer bir program, kredi şartlarını değiştirerek uygun borçlular için aylık ipotek ödemelerini düşürmeyi amaçlayan Home Affordable Modification Program'dır (HAMP). Diğer bir seçenek de, öz sermayesi çok az olan veya hiç olmayan ev sahiplerinin ipoteklerini daha düşük faiz oranlarıyla yeniden finanse etmelerine olanak tanıyan Ev Uygun Fiyatlı Yeniden Finansman Programıdır (HARP).

Ek olarak, Federal Konut İdaresi (FHA) ve Gaziler İşleri Bakanlığı (VA) gibi devlet destekli ipotek kredisi programları, uygun kredi alanlara yardım sağlar. FHA, borç verenleri kayıplara karşı korumak için ipotek sigortası sunarak onların daha uygun koşullarda kredi vermelerini sağlarken, VA uygun gaziler, muvazzaf hizmet üyeleri ve hayatta kalan eşler için kredileri garanti eder. Ayrıca, bazı eyaletler ve yerel yönetimler, sakinlerinin ihtiyaçlarına göre uyarlanmış ipotek yardımı programları da sunmaktadır. Bu programlar, peşinat yardımı, düşük faizli krediler ve ilk kez ev alacaklar veya mali zorluklarla karşılaşanlar için hibeleri içerebilir (Federal Konut İdaresi, nd; ABD Gaziler İşleri Bakanlığı, t).

Doğru Mortgage Kredisini Seçmenin İpuçları

Uygun ipotek kredisini seçmek, mali hedeflerinize ve koşullarınıza uygun olmasını sağlamak için çeşitli faktörlerin dikkatli bir şekilde değerlendirilmesini gerektirir. Öncelikle, kredi puanınız, geliriniz ve borç-gelir oranınız dahil olmak üzere mali durumunuzu değerlendirin, çünkü bu faktörler farklı kredi türlerine ve faiz oranlarına uygunluğunuzu etkiler. Sabit oranlı, ayarlanabilir oranlı, FHA, VA ve jumbo krediler gibi mevcut çeşitli ipotek seçeneklerini araştırın ve ihtiyaçlarınıza ve tercihlerinize göre uygunluklarını değerlendirin.

Daha kısa vadeler genellikle daha yüksek aylık ödemelerle ancak toplam faiz maliyetlerinin daha düşük olmasıyla sonuçlanırken, daha uzun vadeler daha düşük aylık ödemeler ancak daha yüksek toplam faiz maliyetleri sunduğundan, kredi vadesini göz önünde bulundurun. Puanlar, kapanış maliyetleri ve ön ödeme cezaları dahil olmak üzere her kredi seçeneğiyle ilişkili faiz oranlarını ve ücretleri analiz edin. En rekabetçi oranları ve şartları belirlemek için birden fazla kredi verenin tekliflerini karşılaştırmak çok önemlidir.

Son olarak, karmaşık ipotek ortamında gezinmenize ve bilinçli bir karar vermenize yardımcı olması için bir ipotek komisyoncusu veya finansal danışmandan profesyonel tavsiye alın. Doğru ipotek kredisini seçmenin uzun vadeli bir taahhüt olduğunu ve seçeneklerinizi kapsamlı bir şekilde değerlendirmek için zaman ayırmanın size kredinin ömrü boyunca binlerce dolar tasarruf ettirebileceğini unutmayın (Croucher & White, 2011; Ghent & Kudlyak, 2011).