Tanım ve Genel Bakış

İpotek notu, borç miktarını, faiz oranını ana hatlarıyla belirtir ve borçluyu geri ödemeden kişisel olarak sorumlu tutar. 23 Aralık 31[^2006^] itibariyle tahvil piyasasının %8'ünü oluşturan ipotek bağlantılı borç ile Amerika Birleşik Devletleri'nde ipotek senetleri finans piyasasında önemli bir rol oynamaktadır. Avustralya'da, "MNotes" olarak bilinen ve Ekim 2019'da[^3^] piyasaya sürülen ilk fraksiyonlara ayrılmış ipotek senetleriyle ipotek senetleri teminatlı borç senetleri olarak kabul edilir. İpotek senetleri, sabit oranlı, ayarlanabilir oranlı veya sadece faizli krediler gibi ipoteğin türünü belirler ve ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin bir parçası olarak ikincil piyasada alınıp satılabilir. İpotek senetlerindeki yatırımcılar, borçludan[^6^] aylık ödemeler alması karşılığında nakit sağlayan, bu senetleri satın alacak sermayeye sahip şirketleri veya bireyleri içerir.

Amerika Birleşik Devletleri'nde İpotek Senedi

İpotek senetleri Amerika Birleşik Devletleri'nin gayrimenkul ve finans piyasalarında çok önemli bir rol oynamaktadır. Belirli bir ipotek kredisi ile güvence altına alınan senetler olarak, borç alan ile borç veren arasında, anapara tutarı, faiz oranı ve kredinin süresi dahil olmak üzere geri ödeme koşullarını özetleyen yazılı bir anlaşma görevi görürler. İpotek senetleri, yalnızca sabit oranlı, ayarlanabilir oranlı veya sadece faizli krediler gibi ipotek türünü belirlemekle kalmaz, aynı zamanda haciz işlemlerinde çok önemli olabilecek borç yükümlülüğünün yasal kanıtını da sağlar.

İpotek kredilendirme sürecindeki birincil işlevlerine ek olarak, ipotek senetleri aynı zamanda yatırım araçları olarak daha geniş finansal piyasaya da katkıda bulunur. Bunlar, yatırımcılara zaman içinde bir gelir akışı sunarak, ikincil piyasada, tam notlar veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin bir parçası olarak alınıp satılabilirler. ABD tahvil piyasasının önemli bir bölümünü oluşturan ipotek ile ilgili borç ile, Birleşik Devletler'deki ipotek senetlerinin rolü bireysel borç alanların ve borç verenlerin ötesine geçerek ekonominin genel istikrarını ve büyümesini etkiler. [1][8]

Avustralya'da İpotek Senedi

Avustralya'da ipotek senetleri, teminatlı kredi tahvilleri olarak da bilinen teminatlı borç menkul kıymetleri olarak finansal piyasada önemli bir rol oynamaktadır. Bu senetler, belirli bir kredi işleminin tamamı veya bölümleri ile ilgili olarak düzenlenir ve gayrimenkul teminatı üzerindeki kayıtlı ipoteklerle desteklenir. Bu, güvence altına alınan taraflara, kayıtsız ipotekleri kapsamayan iptal edilemezlik gibi belirgin avantajlar sunar. Ekim 2019'da, daha çeşitlendirilmiş bir yatırım fırsatı sağlayan "MNotes" adı verilen fraksiyonlara ayrılmış ipotek senetleri piyasaya sürüldü. Mortgage bonoları, yalnızca kayıtlı yönetilen yatırım planları ve/veya Avustralya finansal hizmetler lisansı sahipleri tarafından düzenlenebilir standartlara uygunluk sağlanarak verilebilir. Mortgage bonolarının getirisi, sunulan vadeler, likidite, kredi kalitesi, sıralama ve mülk teminatının türü dahil olmak üzere çeşitli faktörleri yansıtır. Genel olarak, Avustralya'daki ipotek tahvilleri, emlak piyasasında güvenli ve düzenlenmiş yatırım fırsatları arayan yatırımcılar için önemli bir araç olarak hizmet vermektedir (Wikipedia, nd; Australian Securities Exchange, 2019).

İpotek Senetlerine Göre Belirlenen İpotek Türleri

İpotek senetleri, belirli bir kredi için geçerli olan ipotek türünün belirlenmesinde çok önemli bir rol oynamaktadır. Öncelikle, ipotek notunda belirtilen faiz oranı ve ödeme yapısı ipotek türünü belirler. Örneğin, sabit oranlı bir ipotek (FRM), sabit bir faiz oranı ve kredi vadesi boyunca tutarlı ödemeler ile karakterize edilir. Kademeli Ödeme İpoteği (GPM), sabit bir faiz oranına sahiptir, ancak ödemeleri ayarlar. Tersine, ayarlanabilir oranlı bir ipotek (ARM) değişken bir faiz oranına ve dalgalanan ödeme tutarlarına sahiptir. Ayrıca, bir balon ödemeli ipotek, vade tarihini aşan bir amortisman planı ile tanımlanırken, yalnızca faizli bir kredi, vade sonunda anapara tutarını bırakarak yalnızca faiz ödemelerini gerektirir. Son olarak, negatif itfaya izin veren bir ipotek, faiz oranı düzeltme sıklığından daha kısa bir ödeme düzeltme sıklığına sahiptir (Investopedia, t; Wikipedia, t).

Yatırım Olarak İpotek Senetleri

İpotek senetleri, yatırımcılara tahvillere benzer şekilde belirli bir süre boyunca bir ödeme akışı sunarak yatırım işlevi görür. Bu senetler ya bir bütün olarak ya da ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin (MBS) bir parçası olarak ikincil piyasada alınıp satılır. İpotek senetlerinin değeri, likidite, kredi kalitesi, sıralama ve mülk teminatının türü gibi faktörlerden etkilenir. Bunları satın alacak sermayeye sahip şirketleri veya bireyleri içeren ipotek senetlerindeki yatırımcılar, borçlulardan aylık ödemeler alır ve böylece yatırımlarının geri dönüşünü sağlar. Bununla birlikte, ipotek senetlerine yatırım yapmak, kredi riski (borçlunun temerrüde düşme olasılığı) ve ön ödeme riski (borçluların borcunu erken ödeme şansı) gibi riskler de taşır. Bu riskleri azaltmak için Fannie Mae, Freddie Mac ve Ginnie Mae gibi garantörler, ev sahibinin temerrüde düşme riskine karşı ipoteğe dayalı menkul kıymetler için garantiler sunarak ipotek senetleri[^6^][^8^] ile ilişkili kredi riskini azaltır.

İpotek Senetlerinin Ticareti ve Fiyatlandırılması

İpotek senetleri, yatırımcıların bu finansal araçları alıp sattığı ikincil piyasada alınıp satılır ve fiyatlandırılır. İpotek senetlerinin fiyatlandırılması, faiz oranları, kredi kalitesi, likidite ve mülk teminatının türü gibi çeşitli faktörlerden etkilenir. Alım satım yapıldığında, ipotek senedi fiyatları, tahvilin nominal değerinin %95'i için 95 gibi bir yüzde rakamı olarak kote edilir (Wikipedia, t).

İpotek senetleri için ikincil piyasa, likiditeyi korumak ve fiyat keşfi için bir platform sağlamak için gereklidir. Kurumsal yatırımcılar, hedge fonlar ve özel kişiler gibi yatırımcılar, portföylerini çeşitlendirmek ve getiri elde etmek için bu piyasaya katılırlar. İpotek senetleri tek tek veya birden fazla ipotek senetini bir araya toplayan ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin (MBS) bir parçası olarak alınıp satılabilir ve böylece riski çeşitli borçlular arasında yayar (Investopedia, 2020).

Sonuç olarak, piyasadaki ipotek senetlerinin alım satımı ve fiyatlaması birçok faktörden etkilenir ve çeşitli katılımcıları içerir. İkincil piyasa, bu finansal araçlar için likidite ve fiyat keşfi sağlamada çok önemli bir rol oynamaktadır.

İpotek Senetlerinin Finans Piyasasındaki Önemi

İpotek senetleri, küresel borç piyasasının önemli bir bölümünü temsil ettikleri için finans piyasasında çok önemli bir rol oynamaktadır. Amerika Birleşik Devletleri'nde ipoteğe bağlı borç miktarı 6.5 trilyon dolardır ve 23 Aralık 31 itibariyle tahvil piyasasının %2006'ünü oluşturmaktadır [8]. Benzer şekilde Birleşik Krallık'ta ipoteğe bağlı borç 1 trilyonu aşmaktadır [7]. Bu rakamlar, ipotek senetlerinin genel mali piyasa üzerindeki önemli etkisini vurgulamaktadır.

Piyasa likiditesine katkıda bulundukları ve çeşitli piyasa katılımcıları için yatırım fırsatları sağladıkları için ipotek senetlerinin önemi, hacimlerinin ötesine geçer. İpotek senetleri, yatırımcılara belirli bir süre boyunca bir gelir akışı sunarak, ikincil piyasada, tüm krediler veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin bir parçası olarak alınıp satılabilir. Ayrıca, Fannie Mae, Freddie Mac ve Ginnie Mae gibi garantörlerin, ev sahiplerinin temerrüt riskine karşı ipoteğe dayalı menkul kıymetleri garanti etmelerine dahil olmaları, ipotek senetleriyle ilişkili kredi riskini azaltmaya yardımcı olarak, onları yatırımcılar için daha çekici hale getirir [8].

Özetle, ipotek tahvilleri, küresel borç piyasasına önemli katkıları, yatırım fırsatları sağlamadaki rolleri ve piyasa likiditesine etkileri nedeniyle finans piyasasında vazgeçilmezdir.

İpotek Senetleriyle İlişkili Riskler

İpotek senetlerine yatırım yapmak, tahvillerle ilişkilendirilenlere benzer çeşitli riskler taşır. Birincil risklerden biri, borçlunun kredi yükümlülüklerini yerine getirememe ve yatırımcı için potansiyel kayıplara yol açma olasılığını ifade eden kredi riskidir. Ek olarak, borçlular borçlarını erken ödeme seçeneğine sahip olduklarında ön ödeme riski ortaya çıkar ve bu da senet hamili için beklenen yatırım getirisini etkileyebilir.

Piyasa faiz oranlarındaki dalgalanmalar bu yatırımların değerini etkileyebileceğinden, ipotek senetleri de faiz oranı riskine tabidir. Faiz oranları yükseldiğinde, daha düşük sabit oranlı mevcut ipotek senetlerinin değeri düşebilir ve bu da yatırımcılar için sermaye kayıplarına yol açabilir. Ayrıca, bu yatırımlar için ikincil piyasa her zaman aktif veya kolayca erişilebilir olmayabilir, bu da yatırımcıların gerektiğinde tahvillerini satmalarını zorlaştırdığından, ipotek senetleriyle ilişkili likidite riski dikkate alınmalıdır.

Bu riskleri azaltmak için, bazı yatırımcılar Fannie Mae, Freddie Mac ve Ginnie Mae gibi ipoteğe dayalı menkul kıymetler için ev sahibinin temerrüt riskine karşı garanti sağlayan ve böylece ipotek senetleriyle ilişkili kredi riskini azaltan garantörlere güvenmektedir (Fannie Mae, 2021; Freddie Mac, 2021; Ginnie Mae, 2021).

Garantörler ve Risk Azaltma

Fannie Mae, Freddie Mac ve Ginnie Mae gibi garantörler, yatırımcılara bir düzeyde güvenlik sağlayarak ipotek senetleriyle ilişkili risklerin azaltılmasında çok önemli bir rol oynamaktadır. Bu devlet destekli kuruluşlar (GSE'ler), borç verenlerden ipotek kredileri satın alır, bunları ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS) halinde paketler ve borçlunun temerrüde düşmesi durumunda bile yatırımcılara anapara ve faizin zamanında ödenmesini garanti eder. Bunu yaparak, kredi riskini bireysel borç verenlerden kendilerine etkin bir şekilde aktarırlar ve böylece ipotek piyasasındaki yatırımcıların potansiyel kayıplarını azaltırlar (Mian & Sufi, 2014).

Ayrıca, bu GSE'lerin ipotek piyasasına dahil olması, yüklenim kurallarını standartlaştırmaya ve likiditeyi teşvik etmeye yardımcı olur, bu da daha istikrarlı ve verimli bir konut finansmanı sistemini teşvik eder (Frame & White, 2005). Sonuç olarak, yatırımcılar, bu garantörlerin finansal gücü ve devlet desteği ile desteklendiklerini bildiklerinden, ipotek senetlerinin kredi kalitesine daha fazla güvenebilirler. Bu risk azaltma mekanizması, uygun fiyatlı ipotek kredisine erişimi kolaylaştırarak ve daha esnek bir finansal piyasayı teşvik ederek nihai olarak hem borç alanlara hem de yatırımcılara fayda sağlar.

İpotek Senedi Alıcıları ve Yatırımcıları

İpotek senedi alıcıları ve yatırımcıları, kurumsal yatırımcılar, özel sermaye şirketleri, hedge fonları ve bireysel yatırımcılar dahil olmak üzere çeşitli kuruluşlardan oluşur. Bu alıcılar, gayrimenkulle teminat altına alınan senetler olan ipotek senetlerini satın almak için gereken sermayeye sahiptir. Yatırımcılar bu senetleri alarak, orijinal senet sahibine daha önce ödenen aylık ödemeleri alma hakkını elde ederler. Bu yatırım stratejisi, temel emlak piyasasının performansına ve borç alanların kredi değerliliğine bağlı olarak, sabit bir gelir akışı ve sermaye kazancı potansiyeli sunar. İpotek senetleri, çok çeşitli yatırım iştahına ve risk toleransına hitap ederek, 10,000 $ kadar düşük bir değerden on milyonlarca dolara kadar değişebilir. Mortgage bonolarının yalnızca kayıtlı yönetilen yatırım planları ve/veya Avustralya finansal hizmetler lisansı sahipleri tarafından düzenlenebileceğini ve düzenleyici gerekliliklere ve yatırımcı koruma önlemlerine (ASIC, 2021) uyulmasını sağlamak önemlidir.

Özel İpotek Senetleri

Özel ipotek senetleri, bir ipotek kredisi ile güvence altına alınan bir senet türüdür ve geleneksel finans kurumları yerine genellikle bireyler veya özel kuruluşlar tarafından verilir. Bu notlar, anapara tutarı, faiz oranı ve geri ödeme planı dahil olmak üzere kredinin şartlarını özetleyen, borç alan ve borç veren arasında yasal olarak bağlayıcı bir anlaşma işlevi görür. Yatırım piyasasında, özel ipotek senetleri, geleneksel tahvil veya hisse senetlerine kıyasla potansiyel olarak daha yüksek getirili alternatif yatırım fırsatları arayan yatırımcılar için cazip bir seçenek olabilir.

Yatırımcılar, özel ipotek senetlerini ya doğrudan orijinal borç verenden ya da bu senetlerin genellikle ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin bir parçası olarak alınıp satıldığı ikincil piyasalar aracılığıyla satın alabilirler. Özel bir ipotek senedinin değeri ve getirisi, borçlunun kredi değerliliği, kredinin koşulları ve dayanak mülkün değeri gibi çeşitli faktörlerden etkilenir. Herhangi bir yatırımda olduğu gibi, özel ipotek tahvilleri, kredi riski, ön ödeme riski ve mülk değerlerinde dalgalanma potansiyeli dahil olmak üzere doğal riskler taşır. Bununla birlikte, yatırımcılar kapsamlı durum tespiti yaparak ve yatırım portföylerini farklı varlık sınıflarının bir karışımıyla çeşitlendirerek (Investopedia, nd; Mortgage Note Buyers, nd) bu riskleri azaltabilir.

İpotek Senedi Değerini ve Getirisini Etkileyen Faktörler

Çeşitli faktörler, hem borçluyu hem de yatırımcıyı etkileyen ipotek senetlerinin değerini ve getirisini etkiler. İlk olarak, borçlunun kredi kalitesi önemli bir rol oynar, çünkü daha yüksek bir kredi puanı daha düşük bir temerrüt riskini gösterir, bu da ipotek senedi için daha yüksek bir değere ve daha düşük bir getiriye yol açar. İkinci olarak, konut teminatı veya ticari teminat türü, piyasa koşulları ve risk profillerindeki farklılıklar nedeniyle ipotek senedinin değerini ve getirisini etkileyebilir.

Ek olarak, faiz oranları, ödeme planları ve vade tarihleri ​​dahil olmak üzere ipotek senedinin koşulları, değerini ve getirisini etkileyebilir. Örneğin, sabit faiz oranlı bir ipotek senedi, istikrarlı getiri arayan yatırımcılar için daha cazip olabilirken, ayarlanabilir oranlı bir ipotek daha yüksek potansiyel getiriler sunabilir ancak daha fazla risk taşıyabilir. Ayrıca, ekonomik büyüme, enflasyon ve faiz oranı eğilimleri gibi piyasa koşulları, ipotek senetlerine olan genel talebi ve ikincil piyasadaki fiyatlarını etkileyebilir.

Son olarak, ipotek senedinin likiditesi bir başka önemli faktördür, çünkü daha likit ipotek senetleri genellikle daha değerli kabul edilir ve alım satım kolaylığı ve düşük işlem maliyetleri nedeniyle daha düşük getiri sağlayabilir (Harvard Business Review, nd; Investopedia, nd).