Satış Gücüne Giriş

Bu süreç, borç verenin, kredi için teminat görevi gören mülkü mahkeme kararına gerek kalmadan satmasına olanak tanır. Satış yetkisi, yargı yetkisine göre değişir, bazıları adli müdahale gerektirirken, diğerleri adli olmayan prosedürlere izin verir. Satış yetkisinin birincil amacı, hem borç alan hem de potansiyel alıcılar için adil ve şeffaf bir süreç sağlarken borç verenin çıkarlarını korumaktır. Mülk sahiplerinin, kiracıların ve borç verenlerin süreci etkili bir şekilde yönlendirmek ve olası anlaşmazlıkları en aza indirmek için satış yetkisiyle ilgili yasal çerçeveyi, hakları ve sorumlulukları anlamaları önemlidir (Peppet, 2004; Nelson & Whitman, 2014).

Yasal Çerçeve ve Yargı Alanındaki Farklılıklar

Satış yetkisini çevreleyen yasal çerçeve, öncelikle mülkiyet kanunları ve düzenlemelerindeki farklılıklar nedeniyle yargı bölgeleri arasında farklılık gösterir. Bazı bölgelerde satış yetkisi adli işlemlere tabi tutulurken bazı bölgelerde adli olmayan yöntemler kullanılmaktadır. Adli satış yetkisi, mahkeme müdahalesini ve denetimini içerir ve süreç boyunca hem borç alanın hem de borç verenin haklarının korunmasını sağlar. Öte yandan, adli olmayan satış yetkisi, borç verenlerin mahkeme müdahalesi olmadan, tipik olarak bir ipotek veya vekaletnamede belirtilen şartları izleyerek bir mülkün satışına devam etmesine izin verir.

Yetki farklılıkları ayrıca satış yetkisiyle ilgili ihbar, itfa ve müzayede süreçlerini de etkiler. Örneğin, gerekli ihbar süresi ve itfa hakları değişebilir, bu da borçluların mülk satılmadan önce borçlarını çözmeleri için zaman çizelgesini ve fırsatlarını etkileyebilir. Ek olarak, açık artırma prosedürleri ve düzenlemeleri farklılık gösterebilir ve bu da satışın şeffaflığını ve rekabetçiliğini etkiler. Mülk sahiplerinin, borç verenlerin ve kiracıların, uyum sağlamak ve haklarını ve çıkarlarını korumak için kendi yetki alanlarındaki satış yetkisini düzenleyen özel yasal çerçevenin farkında olmaları çok önemlidir (Emlak hukuku, nd; Yasal Çözümler ve Uyuşmazlık Çözümü, nd) .

Satış Yetkisi Türleri: Adli ve Adli Olmayan

Borç verenler tarafından ödenmemiş borçları tahsil etmek için kullanılan yasal bir mekanizma olan satış yetkisi, adli ve adli olmayan olmak üzere iki türe ayrılabilir. Adli satış yetkisi, borç verenin mülkün satışına izin veren bir mahkeme kararı almak için borçluya karşı dava açtığı mahkeme müdahalesini içerir. Bu süreç, yasal işlemler ve sıkı usul gerekliliklerine bağlı kalmayı gerektirdiği için zaman alıcı ve maliyetlidir (Cornell Hukuk Okulu, t). Öte yandan, yargı dışı satış yetkisi, ipotek veya emanet senedinde yer alan bir satış yetkisi hükmüne dayandığından mahkeme müdahalesini gerektirmez. Bu madde, borç verenin mülkü adli gözetim olmaksızın satmasına izin vererek süreci daha hızlı ve daha ucuz hale getirir (Investopedia, 2020). Bununla birlikte, borç verenin eylemlerine ilişkin herhangi bir adli inceleme bulunmadığından, yargı dışı satış yetkisi borçlular için daha az koruma sağlayabilir (Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi, 2019). Özetle, adli ve adli olmayan satış yetkisi arasındaki temel farklar, mahkemenin dahil olma düzeyinde, sürecin süresi ve maliyetinde ve borçluyu koruma derecesinde yatmaktadır.

Satış Gücü Süreci: İhbar, İtfa ve Müzayede

Satış yetkisi süreci üç ana aşamadan oluşur: bildirim, itfa ve açık artırma. Başlangıçta, borç veren, borçluya, kredi yükümlülüklerini yerine getiremediklerini ve satış yetkisi sürecini başlatma niyetini bildiren bir temerrüt bildirimi yayınlar. Bu bildirim süresi, yetki alanlarına göre değişir ve borçluya, genellikle ödenmemiş tutarı ödeyerek veya borç verenle yeni şartlar üzerinde müzakere ederek temerrüdü düzeltme fırsatı sunar (Fisher, 2019).

Borçlu, itfa süresi boyunca temerrüdü gideremezse, borç veren açık artırma aşamasına geçer. Mülk daha sonra halka açık bir şekilde ilan edilir ve bir haciz müzayedesi yoluyla en yüksek teklifi verene satılır. Açık artırma süreci, ödenmemiş borcu ve yasal ücretler ve mülk bakım giderleri gibi ilgili maliyetleri geri almayı amaçlar (Ghent & Kudlyak, 2011). Mülk satıldıktan sonra, borç veren, borcu karşılamak için gelirleri dağıtır ve fazlalık borçluya iade edilir. Müzayede satışının ödenmemiş borcu karşılamadığı durumlarda, borç veren, kalan bakiye için borçluya karşı bir eksiklik kararı talep edebilir (Harding, Rosenblatt ve Yao, 2009).

Borç Alanların ve Borç Verenlerin Hak ve Sorumlulukları

Satış yetkisi sürecinde, hem borç alan hem de borç veren belirli hak ve sorumluluklara sahiptir. Borçlular, borç verenin bir satış yetkisi başlatma niyetine dair bildirim alma hakkına sahiptir ve bu onlara temerrüdü düzeltme ve krediyi eski haline getirme fırsatı verir. Ayrıca, satış gerçekleşmeden önce ödenmemiş borcu ve ilgili masrafları ödeyerek mülkü kullanma hakkına da sahiptirler. Ek olarak, borçlular, ipoteğin geçerliliğine veya borç verenin usuli gerekliliklere uygunluğuna itiraz etmek gibi, satış yetkisine karşı savunma veya itirazda bulunabilirler.

Öte yandan, borç verenler, satış yetkisi sürecini yöneten yasal çerçeveye ve yetki farklılıklarına uymakla yükümlüdür. Bu, borçluya uygun şekilde bildirimde bulunulmasını, öngörülen bekleme sürelerine uyulmasını ve satışı adil ve şeffaf bir şekilde gerçekleştirmeyi içerir. Borç verenler ayrıca mülkün satışı yoluyla ödenmemiş borcu ve ilgili maliyetleri geri alma hakkına sahiptir ve bazı durumlarda, satış gelirleri borcu tamamen karşılamazsa bir eksiklik kararı alabilir. Ayrıca, borç verenler mülkü işgal eden kiracıların haklarına saygı göstermeli ve satış yetkisi süreci nedeniyle kiracılıklarının yasa dışı bir şekilde feshedilmemesini sağlamalıdır (Chen, 2018; Ghent & Kudlyak, 2011).

Mülk Sahipleri ve Kiracılar Üzerindeki Etki

Satış gücü sürecinin hem mülk sahipleri hem de kiracılar için önemli etkileri olabilir. Mülk sahipleri için satış yetkisi, ödenmemiş borcu karşılamak için satıldığı için mülklerinin kaybına yol açabilir. Bu, finansal zorluklara ve duygusal sıkıntıya ve ayrıca kredi notlarının zarar görmesine neden olarak gelecekteki kredileri veya ipoteklerini güvence altına almayı zorlaştırabilir (Fisher, 2016).

Öte yandan, satış yetkisine tabi bir mülkte ikamet eden kiracılar, yeni mal sahibi mülkü işgal etmeyi veya yeni kiracılara kiralamayı seçebileceğinden tahliye ile karşı karşıya kalabilir (Legal Services Corporation, 2017). Bu, özellikle uygun fiyatlı alternatif konut bulmakta zorlanabilecek düşük gelirli kiracılar için konut istikrarsızlığına ve mali sıkıntıya yol açabilir. Ayrıca, mülk sahibi bu fonları yeni sahibine transfer etmezse, kiracılar depozito veya ön ödemeli kiralarını kaybedebilir (Tüketici Mali Koruma Bürosu, 2012). Genel olarak, satış yetkisi sürecinin hem mülk sahipleri hem de kiracılar için önemli olumsuz sonuçları olabilir, bu da yasal çerçevenin ve mevcut çözüm yollarının kapsamlı bir şekilde anlaşılmasını gerektirir.

Satış Yetkisine Karşı Savunmalar ve İtirazlar

Satış yetkisi süreci ile karşı karşıya kalan borçlular, çıkarlarını korumak için çeşitli savunma ve itirazlarda bulunabilirler. Yaygın bir savunma, ipoteğin veya altta yatan borcun geçerliliğine itiraz ederek, borç verenin uygunsuz dokümantasyon veya usul hataları nedeniyle satış yetkisini başlatma yetkisine sahip olmadığını iddia etmektir (Chhokar, 2015). Diğer bir savunma ise, borç verenin gerekli bildirim ve geri ödeme prosedürlerine uymayarak borçlunun yasal işlem haklarını ihlal ettiğini iddia etmektir (Ulusal Tüketici Hukuk Merkezi, 2019). Ek olarak, borç alanlar, borç verenin, kredinin şartlarını yanlış beyan etmek veya mevcut zarar hafifletme seçenekleri hakkında doğru bilgi vermemek gibi haksız veya aldatıcı uygulamalara karıştığını iddia edebilir (Federal Ticaret Komisyonu, 2018). Bazı durumlarda, borç alanlar, borç verenin satış yetkisini uygulamasını önlemek için vicdansızlık veya itiraz hakkı gibi adil savunmalar da ileri sürebilirler (Mülkiyetin Yeniden İfadesi (Üçüncü): Mortgages, 1997). Borçlular, bu savunmaları ve itirazları ileri sürerek, satış yetkisi sürecini geciktirebilir veya önleyebilir, bu da potansiyel olarak borç verenle alternatif çözümler müzakere etmelerine olanak tanır.

Satış Gücü Alternatifleri: Kredi Değişikliği, Açığa Satış ve Lieu'da Tapu

Satış yetkisi sürecine alternatifler arasında kredi değişikliği, açığa satış ve yerine tapu yer alır. Kredi değişikliği, aylık ödemeleri borçlu için daha uygun hale getirmek için faiz oranının düşürülmesi, kredi vadesinin uzatılması veya kredi türünün değiştirilmesi gibi ipotek sözleşmesinin şartlarının değiştirilmesini içerir (Moye, 2017). Borçlu hacizden kaçınabileceğinden ve borç veren satış gücü süreciyle ilişkili kayıpları en aza indirebileceğinden, bu seçenek her iki tarafa da fayda sağlar. Borç alan, hacizden kaçınmak için borç verenin rızasıyla mülkü ödenmemiş ipotek bakiyesinden daha düşük bir fiyata sattığında açığa satış gerçekleşir (Investopedia, 2021). Borç veren, genellikle bir satış yetkisi peşinde koşmaktan daha uygun maliyetli olduğundan, kalan borcu affetmeyi kabul eder. Son olarak, yerine geçen bir tapu, ipotek borcunu karşılamak ve hacizden kaçınmak için mülk sahipliğinin borçludan borç verene gönüllü olarak devredilmesidir (NOLO, 2021). Bu seçenek, satış sürecinin gücüne kıyasla zamandan ve kaynaktan tasarruf sağlayabileceğinden her iki taraf için de avantajlı olabilir.

Satış ve İflas Yetkisi

Satış yetkisi süreci ve iflas, her ikisi de bir borçlunun karşılaştığı mali sıkıntının çözümünü içerdiğinden, mülkiyet hukuku bağlamında birbirine bağlıdır. Bir satış yetkisinde, borç veren, ödenmemiş borcu geri almak için kredinin teminatı olan mülkü satma hakkını kullanır. Bu süreç, borçlu kredi ödemelerinde temerrüde düştüğünde başlatılabilir ve tipik olarak bir ihbar süresi, itfa fırsatları ve mülkün satılması için bir açık artırmayı içerir (Harvard Law Review, 2010).

Öte yandan iflas, aşılmaz mali zorluklarla karşı karşıya kalan bireylere veya işletmelere yardım sağlamayı amaçlayan yasal bir işlemdir. Bu süreçte, borçlunun varlıkları tasfiye edilir ve gelirler alacaklılarına geri ödeme yapmak için kullanılır (ABD Mahkemeleri, t). Bir mülk sahibi iflas başvurusunda bulunduğunda, satış yetkisi sürecini geçici olarak durduran otomatik bir durdurma uygulanır (Cornell Hukuk Fakültesi, t). Bununla birlikte, borç veren, çıkarlarının yeterince korunmadığını gösterebilirse, mahkemeden durdurmanın kaldırılmasını ve satış yetkisi verilmesini talep edebilir (Harvard Law Review, 2010).

Sonuç olarak, satış yetkisi süreci ve iflas, borçluların karşılaştığı mali zorlukları ele alan ilgili yasal mekanizmalardır. Satış gücü, teminatlı mülkün satışı yoluyla borç verenin yatırımının geri kazanılmasına odaklanırken, iflas, borç hafifletme ve varlık tasfiyesi için daha geniş bir çerçeve sağlar.

Hukuki Çözüm Yolları ve Uyuşmazlık Çözümü

Satış yetkisi kapsamındaki yasal çözümler ve uyuşmazlık çözümü seçenekleri, yargı yetkisine ve davanın özel koşullarına bağlı olarak değişir. Genel olarak, borçlular, borç verenin gerekli prosedürlere uymadığını gösterebilmeleri veya borç konusunda gerçek bir anlaşmazlık olması durumunda, satış yetkisi sürecini durdurmak için ihtiyati tedbir gibi yasal yollara başvurabilirler. Ek olarak, borçlular, ipoteğin veya satış gücü hükmünün kendisinin geçerliliğine itiraz etmek için vicdansızlık, dolandırıcılık veya yanlış beyan gibi savunmalar ileri sürebilirler.

Uyuşmazlık çözümü seçenekleri, davaya alternatif olarak müzakere, arabuluculuk veya tahkimi içerebilir. Bu yöntemler daha uygun maliyetli ve zaman açısından verimli olabilir ve tarafların uzun bir mahkeme sürecine ihtiyaç duymadan karşılıklı olarak kabul edilebilir bir çözüme ulaşmalarına olanak tanır. Bazı durumlarda, taraflardan mahkemeye gitmeden önce zorunlu arabuluculuk veya diğer alternatif uyuşmazlık çözüm süreçlerine katılmaları istenebilir. Borç alanların ve borç verenlerin yürürlükteki yasalar kapsamındaki hak ve sorumluluklarının farkında olmaları ve satış yetkisi sürecinde ve olası ihtilaflarda yol alırken yasal tavsiye almaları esastır (Cohen, 2017; Smith, 2019).

Fikri Mülkiyet ve Kişisel Mülkiyette Satış Gücü

Fikri mülkiyet ve kişisel mülkiyet bağlamında satış yetkisi, teminatlı bir alacaklıya, bir borçlu yükümlülüklerini yerine getirmediğinde teminatlı mülkü satması için tanınan yasal yetkiyi ifade eder. Fikri mülkiyet alanında bu, ödenmemiş borcu geri almak için patentlerin, ticari markaların veya telif haklarının satışını içerebilir. Benzer şekilde, kişisel mülkiyet davalarında, satış yetkisi taşıtlar, mobilyalar veya diğer maddi şeyler gibi varlıklar üzerinde kullanılabilir. Süreç tipik olarak, borçlunun borcunu ödeyerek mülkü geri alma fırsatına sahip olduğu bir bildirim dönemini ve ardından mülkün en yüksek teklifi verene satıldığı bir açık artırmayı içerir. Yetki alanındaki farklılıkların ve belirli yasal çerçevelerin bu bağlamlarda satış yetkisinin uygulanmasını etkileyebileceğini ve ilgili tarafların yasaya uygunluğu sağlamak için ilgili mevzuata başvurması ve profesyonel tavsiye alması gerektiğini belirtmek çok önemlidir (Patterson, 2015; Mülkiyet hukuku, ve).

Satış Gücü Mevzuatındaki Eğilimler ve Gelişmeler

Satış yetkisi mevzuatındaki mevcut eğilimler ve gelişmeler, borç verenler için adil ve verimli bir süreç sağlarken, borç alanların ve kiracıların haklarının korunmasına artan bir vurguyu yansıtmaktadır. Kayda değer bir eğilim, taraflar arasındaki iletişimi kolaylaştırmayı ve potansiyel olarak haciz davalarından tamamen kaçınmayı amaçlayan arabuluculuk ve uyuşmazlık çözüm mekanizmalarının giderek daha fazla benimsenmesidir (Meyer, 2018). Ek olarak, bazı yargı bölgeleri, borçlulara mülklerini kaybetmeden önce mali zorluklarını çözmeleri için daha fazla zaman ve fırsat sağlayarak daha katı ihbar gereklilikleri ve itfa süreleri uygulamıştır (Nelson, 2017). Ayrıca, satış yetkisine tabi mülklerdeki kiracıları koruma ihtiyacına dair artan bir kabul vardır ve bazı yargı bölgelerinde, borç verenlerin mevcut kira sözleşmelerine uymasını veya tahliyeden önce kiracılara yeterli bildirimde bulunmasını zorunlu kılan yasalar çıkarılmaktadır (Reichert, 2016). Bu gelişmeler, süreçte şeffaflığı ve adaleti teşvik ederken, satış yetkisi işlemlerinde borç alanların, borç verenlerin ve kiracıların çıkarlarını dengelemek için süregelen çabaları vurgulamaktadır.