Emlak Vergilerine Giriş

Emlak vergilerinden toplanan fonlar, eğitim, altyapı ve kamu güvenliği gibi çeşitli kamu hizmetlerinin finansmanında kullanılmaktadır. Denizaşırı mülk sahibi Birleşik Krallık'ta ikamet edenler için, denizaşırı mülklerden kaynaklananlar da dahil olmak üzere dünya çapındaki gelirleri ve kazançları üzerinden vergi ödemekle yükümlü olduklarından, vergi etkilerini anlamak çok önemlidir. Ayrıca, mülkün bulunduğu ülkede yerel vergilere de tabi olabilirler. Denizaşırı mülkler üzerindeki emlak vergilerinin karmaşıklığını yönetmek, uyumluluğu sağlamak ve olası cezalardan kaçınmak için hem Birleşik Krallık'ta hem de yabancı yargı alanında geçerli yasa ve düzenlemelerin kapsamlı bir şekilde anlaşılmasını gerektirir.

Yurtdışı Mülkiyetin Tanımı

Bir denizaşırı mülk, Birleşik Krallık dışında bulunan gayrimenkullerdeki herhangi bir menfaati ifade eder. Bu, hem bir bireyin mülkü kendi adına elinde tuttuğu doğrudan mülkiyeti hem de gayrimenkuldeki menfaatin bir tröst, vekil veya yabancı eşdeğeri aracılığıyla tutulduğu dolaylı mülkiyeti kapsar. Yurt dışında bulunan mülklerden doğanlar da dahil olmak üzere dünya çapındaki gelir ve kazançları üzerinden vergi ödemekle yükümlü olduklarından, Birleşik Krallık'ta ikamet edenler için denizaşırı mülkün tanımı çok önemlidir. Sonuç olarak, denizaşırı mülk kavramını anlamak, Birleşik Krallık'ta ikamet edenler için vergi düzenlemelerine uyumu sağlamak ve HM Revenue and Customs'ın (HMRC) (Cannon Chambers, nd) olası cezalarından kaçınmak için çok önemlidir.

Birleşik Krallık'ta İkamet Edenler İçin Yurtdışı Mülkün Vergilendirilmesi

Birleşik Krallık'ta ikamet edenlerin sahip olduğu denizaşırı mülkler, Birleşik Krallık'ta vergilendirmeye tabidir, çünkü mukimler dünya çapındaki gelirleri ve kazançları üzerinden vergi almaktan sorumludur. Bu, denizaşırı mülklerin satışından elde edilen kira geliri ve sermaye kazançlarını içerir. Denizaşırı mülklerden elde edilen kira geliri, öz-değerlendirme vergi beyannamesinin yabancı emlak sayfalarında beyan edilmelidir ve izin verilen giderler, Birleşik Krallık mülklerine benzer bir şekilde düşülebilir. Değer artış kazancı vergisi (CGT), koşullara ve mevcut herhangi bir indirime bağlı olarak denizaşırı mülklerin satışında da geçerli olabilir. Sahibinin Birleşik Krallık'ta ikamet etmesi durumunda denizaşırı mülklerin değeri üzerinden veraset vergisi (IHT) alınabilir. Yurtdışı mülkleri olan Birleşik Krallık'ta ikamet edenlerin vergi yükümlülüklerinin farkında olmaları ve hem Birleşik Krallık hem de yerel vergi yasalarına uyum sağlamak için profesyonel tavsiye almaları önemlidir (Cannon Chambers, t).

Yurtdışı Mülkte BK Vergisinin Bildirilmesi ve Ödenmesi

Yurtdışı mülkü olan Birleşik Krallık'ta ikamet edenlerin, bu tür mülklerin satışından elde edilen kira geliri ve sermaye kazançları da dahil olmak üzere, dünya çapındaki gelir ve kazançlarını bildirmeleri ve vergi ödemeleri gerekmektedir. Bu gelirleri ve kazançları bildirmek için, bireylerin öz değerlendirme vergi beyannamelerinin yabancı emlak sayfalarını (Form SA106) doldurmaları gerekir. Bu form, vergi mükelleflerinin denizaşırı mülklerden elde ettikleri gelir ve sermaye kazançlarını beyan etmelerine ve ayrıca izin verilen giderleri ve indirimleri talep etmelerine olanak tanır.

Birleşik Krallık'ta ikamet edenler, Birleşik Krallık'ın HM Revenue and Customs'a (HMRC) bildirimde bulunmaya ve vergi ödemeye ek olarak, mülkün bulunduğu ülkede yerel vergilerden de sorumlu olabilir. Çifte vergilendirmeyi önlemek için vergi mükellefleri, Birleşik Krallık ile yabancı ülke arasındaki geçerli çifte vergilendirme anlaşması kapsamında muafiyet talep edebilir. Bireylerin her iki yargı alanındaki vergi kanunları ve düzenlemelerinden haberdar olmaları ve denizaşırı mülk gelir ve kazançlarının uyumluluğunu ve doğru şekilde raporlanmasını sağlamak için gerekirse profesyonel tavsiye almaları önemlidir (Gov.uk, 2021).

Yurtdışı Mülkte Sermaye Kazançları Vergisi

Birleşik Krallık'ta ikamet edenler için denizaşırı mülk üzerindeki Sermaye Kazanç Vergisi (CGT), Birleşik Krallık dışında bulunan bir mülkün satışından elde edilen kâr üzerinden alınır. Birleşik Krallık'ta ikamet edenler, denizaşırı mülklerin satışından doğanlar da dahil olmak üzere dünya çapındaki gelirleri ve kazançları üzerinden CGT'ye tabidir. Konut mülkleri için mevcut CGT oranları, temel oranlı vergi mükellefleri için %18 ve daha yüksek ve ek oranlı vergi mükellefleri için %28'dir. Bununla birlikte, mülkün vergi mükellefinin ana ikametgahı olması gibi belirli koşulların karşılanması durumunda, asıl özel konut yardımının denizaşırı ikametler için geçerli olabileceğini belirtmek önemlidir. Ek olarak, Birleşik Krallık'ta ikamet edenler, Birleşik Krallık ile o ülke arasındaki geçerli çifte vergilendirme anlaşmasının hükümlerine bağlı olarak, mülkün bulunduğu ülkede mülk satışında zaten vergi ödemişlerse, çifte vergi muafiyetine hak kazanabilirler (HM Revenue & Gümrük, 2021). Birleşik Krallık'ta ikamet eden kişilerin denizaşırı mülklerden elde ettikleri gelir ve sermaye kazançlarını, Birleşik Krallık vergi yasalarına uyumu sağlamak için öz-değerlendirme vergi beyannamelerinde beyan etmeleri çok önemlidir.

Yurtdışı Mülkte Veraset Vergisi

Birleşik Krallık'ta ikamet edenler için denizaşırı mülk üzerindeki veraset vergisi (IHT), kişinin ikamet statüsüne göre belirlenir. Bir kişi Birleşik Krallık'ta ikamet ediyorsa veya ikametgahının bulunduğu kabul ediliyorsa, denizaşırı mülkler de dahil olmak üzere dünya çapındaki varlıkları Birleşik Krallık veraset vergisine tabidir. Mevcut IHT oranı, 40 eşiğinin üzerindeki varlıkların değeri üzerinden %325,000'tır ve net mülkün en az %36'unun hayır kurumlarına bırakılması durumunda %10'lık indirimli bir oran uygulanabilir. Ancak, mülk sahibinin mülkü kimin miras alacağına karar verme yetkisini kısıtlayan zorunlu miras kuralları geçerli olabileceğinden, mülkün bulunduğu ülkenin yerel yasalarını dikkate almak önemlidir. Ayrıca, Birleşik Krallık ile mülkün bulunduğu ülke arasındaki çifte vergilendirme anlaşmaları, aynı varlık üzerinden iki kez vergilendirilmekten kurtulma sağlayabilir. Birleşik Krallık'ta ikamet edenler için denizaşırı mülk üzerindeki veraset vergisinin karmaşıklığını gidermek için profesyonel tavsiye alınması önerilir (GOV.UK, 2021; HM Revenue & Customs, 2021).

Yurtdışı Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi

Birleşik Krallık'ta ikamet edenler için denizaşırı kira geliri, Birleşik Krallık'ta bulunan mülklerden elde edilen kira gelirine benzer şekilde vergilendirmeye tabidir. Kira gelirinin ilk 1,000'i, Birleşik Krallık gelir vergisi için emlak indirimi nedeniyle vergiden muaf olabilir. Faiz ve finansman maliyetleri (belirli limitlere tabi) gibi izin verilen giderler, yurt dışı mülk gelirinden düşülebilir ve kalan kâr, kişinin öz değerlendirme beyannamesinde HMRC'ye beyan edilir. Sermaye mülk giderlerinin vergi amaçlı olarak kira gelirinden düşülemeyeceğini, ancak daha sonra satılırsa denizaşırı mülk üzerindeki herhangi bir kazanç hesaplanırken düşülebileceğini not etmek önemlidir. Denizaşırı mülkün mobilyalı bir tatil kiralaması olarak nitelendirilmesi durumunda farklı vergi kuralları geçerlidir. Ek olarak, denizaşırı mülklerdeki herhangi bir kayıp, diğer denizaşırı mülklerden mahsup edilebilir veya Birleşik Krallık vergi amaçları için gelecek yıllara mahsup edilmek üzere ileriye taşınabilir, ancak Birleşik Krallık mülk kârlarından (HMRC, nd) mahsup edilemez.

Eşler Arasında Mal Aktarımı

Eşler arasında mülk devri, yetki alanına ve devrin özel koşullarına bağlı olarak çeşitli vergi etkilerine sahip olabilir. Örneğin Birleşik Krallık'ta, eşler arasındaki mülk devirleri, devrin gerçekleştiği vergi yılında her iki taraf da birlikte yaşıyorsa, genellikle sermaye kazancı vergisinden (CGT) muaftır. Ancak, mülk denizaşırı ülkelerde bulunuyorsa bu muafiyet geçerli olmayabilir, çünkü mülkün bulunduğu ülke tarafından yerel transfer ve diğer vergiler alınabilir. Ek olarak, mülk, ölümü üzerine alıcı eşin mirasının bir parçasını oluşturabileceğinden, eşler arasında mülk devrinin veraset vergisi (IHT) planlaması üzerinde etkileri olabilir. Eşler arasında mülk transfer etmeyi düşünen bireylerin, bu tür bir devirden doğabilecek vergi sonuçlarını ve olası yükümlülükleri tam olarak anlamalarını sağlamak için profesyonel tavsiye almaları önemlidir (HM Revenue & Customs, nd; Gov.uk, 2021).

Farklı Ülkelerdeki Mülk Devir Vergileri

Damga vergisi veya tescil vergileri olarak da bilinen mülk devir vergileri, farklı ülkelerde önemli ölçüde farklılık gösterir. Örneğin Amerika Birleşik Devletleri'nde mülk devir vergileri, eyalete ve mülkün değerine bağlı olarak %0.1 ila %2.2 arasında değişir (Vergi Vakfı, 2021). Avustralya'da oranlar, eyalete ve mülk değerine bağlı olarak %1.4 ile %5.75 arasında değişmektedir (Avustralya Vergi Dairesi, 2021). Avrupa ülkelerinde oranlar daha da yüksek olabilir; İspanya %6 ila %10 arasında bir transfer vergisi uygular (Spanish Property Insight, 2021) ve Fransa yaklaşık %5 ila %6 arasında bir vergi uygular (French Property, 2021).

Bu vergiler işlemin toplam maliyetini önemli ölçüde etkileyebileceğinden, mülk alıcılarının mülk satın aldıkları ülkedeki mülk devir vergilerinin farkında olmaları önemlidir. Ek olarak, bazı ülkeler, ilk kez ev satın alanlar veya enerji tasarruflu mülkler satın alanlar gibi belirli alıcı türleri için muafiyetler veya indirimli oranlar sunabilir. Yerel bir vergi uzmanına veya emlak uzmanına danışmak, alıcıların seçtikleri ülkedeki emlak devir vergilerinin karmaşıklığını aşmasına yardımcı olabilir.

Yurtdışı Kiralık Gayrimenkullerde Kayıpların Tazmin Edilmesi

Birleşik Krallık'ta ikamet edenler, bu kayıpları diğer denizaşırı mülk gelirlerinden mahsup ederek veya gelecekteki denizaşırı mülk gelirlerinden mahsup etmek üzere ileriye taşıyarak, denizaşırı kiralık mülkleri üzerindeki kayıpları vergi amaçlı olarak talep edebilirler. Denizaşırı mülklerde meydana gelen zararların Birleşik Krallık mülk karlarından mahsup edilemeyeceğini ve bunun tersinin de dikkate alınması önemlidir. Bu kayıpları talep etmek için Birleşik Krallık'ta ikamet edenler, denizaşırı kira gelirlerini ve ilgili giderleri öz-değerlendirme vergi beyannamesinin (Form SA106) yabancı emlak sayfalarında beyan etmelidir. Mülk yönetim ücretleri, bakım maliyetleri ve kredi faizleri gibi izin verilen giderler, kar veya zararı hesaplamak için kira gelirinden düşülebilir. Bir kayıp meydana gelirse, daha önce bahsedildiği gibi kullanılabilir ve denizaşırı mülk geliri üzerindeki genel vergi yükümlülüğünün azaltılmasına yardımcı olur. Bununla birlikte, denizaşırı mülkün mobilyalı bir tatil kiralaması olarak nitelendirilmesi durumunda, farklı vergi kuralları geçerlidir ve bu, kayıpların talep edilmesini etkileyebilir (HM Revenue & Customs, nd).

Vergi Beyannamesinde Yurtdışı Mülk Beyannamesi

Dünya çapındaki gelirleri ve kazançları üzerinden vergi ödemekle yükümlü olduklarından, vergi iadelerinizde denizaşırı mülk beyan etmek Birleşik Krallık'ta ikamet edenler için önemli bir adımdır. Denizaşırı mülkünüzden elde ettiğiniz gelir ve sermaye kazançlarını bildirmek için öz-değerlendirme vergi beyannamesi formunun (Form SA106) yabancı mülk sayfalarını doldurmanız gerekir. Bu form, mülk, konumu ve elde edilen kira geliri hakkında ayrıntılı bilgi vermenizi gerektirir. Ayrıca yurt dışı emlak gelirlerinden düşülebilecek faiz ve finansman giderleri gibi izin verilen giderleri de talep edebilirsiniz. Sorunsuz bir vergi beyannamesi süreci sağlamak için denizaşırı emlak işlemlerinizin ve harcamalarınızın doğru kayıtlarını tutmanız çok önemlidir. Denizaşırı mülkünüz mobilyalı tatil evi olarak nitelendiriliyorsa, farklı vergi kuralları geçerlidir ve uyumluluğu sağlamak için profesyonel tavsiye almalısınız. Her halükarda, denizaşırı mülkünüzle ilgili vergi beyan etme ve ödeme karmaşıklıklarını aşmanıza yardımcı olması için denizaşırı emlak vergilendirmesi konusunda deneyimli bir vergi uzmanına veya muhasebeciye danışmanız her zaman önerilir (Gov.uk, 2021).

Yurtdışı Mülk Vergisi için Profesyonel Yardım Alma

Yurtdışı emlak vergilerini yönetmek için profesyonel yardım almak, hem Birleşik Krallık hem de yabancı vergi düzenlemelerine uygunluğu sağlamak için çok önemlidir. Vergi danışmanlığı firmaları, muhasebe firmaları ve uluslararası emlak vergilendirmesinde uzmanlaşmış hukuk firmaları gibi çeşitli kanallardan uzman yardımı alınabilir. Bu uzmanlar, farklı ülkelerdeki vergi kanunları ve düzenlemeleri hakkında derinlemesine bilgi sahibidir ve özel durumunuza göre size özel tavsiyeler sağlayabilir. Ek olarak, karmaşık vergi anlaşmalarında gezinmenize, mevcut indirimleri talep etmenize ve çifte vergilendirmeyi önlemenize yardımcı olabilirler. Yurtdışı emlak vergisi konularını ele alma konusunda kanıtlanmış bir sicili olan saygın ve deneyimli bir profesyonel seçmek çok önemlidir. Bu tür profesyonelleri, arkadaşlarınızdan veya meslektaşlarınızdan gelen önerilerle, çevrimiçi araştırmalarla veya Yeminli Mali Müşavirler Enstitüsü (CIOT) veya İngiltere ve Galler Yeminli Mali Müşavirler Enstitüsü (ICAEW) gibi meslek kuruluşlarıyla iletişime geçerek bulabilirsiniz.