Gayrimenkul Değerlemesine Giriş

Günlük olarak alınıp satılan ve aynı özelliklere sahip şirket hisse senetlerinin aksine, mülkler benzersizdir ve konum değiştiremezler, bu da merkezi bir müzayede sistemini gerçekçi olmaktan çıkarır. Mülk değerlemesi, diğerlerinin yanı sıra ipotek kredileri, emlak yerleşimleri ve vergilendirme gibi çeşitli finansal kararların temelini oluşturur. Bir mülk için bir satış fiyatı belirlemek için de kullanılabilir. Genellikle mülk değerleme uzmanı veya değerleme uzmanı olarak anılan değerleme uzmanlarının, belirli bir eğitim düzeyine ve çoğu ülkede uygulama ruhsatına sahip olmaları gerekir (Wikipedia, t).

Gayrimenkul İşlemlerinde Gayrimenkul Değerlemenin Önemi

Gayrimenkul değerlemesi, bir mülkün değerine ilişkin objektif ve güvenilir bir tahmin sağladığından, gayrimenkul işlemlerinde çok önemli bir rol oynar. Bu, gayrimenkul işlemlerinin seyrek doğası ve standart bir piyasa değeri oluşturmayı zorlaştıran her bir mülkün benzersizliği göz önüne alındığında özellikle önemlidir. Doğru mülk değerlemeleri, ipotek kredilerini güvence altına almak, mülkleri ve boşanmaları halletmek, vergilendirmeyi belirlemek ve mülkler için satış fiyatları belirlemek gibi çeşitli amaçlar için gereklidir (Wikipedia, t).

Ayrıca, mülk değerlemesi, bir mülkün değerini önemli ölçüde etkileyebilecek konum, mülk durumu ve yükseltmeler veya iyileştirmeler dahil olmak üzere çeşitli faktörleri dikkate alır. Lisanslı ve sertifikalı değerleme uzmanları tarafından hazırlanan değerleme raporları, bu değerlemeler için temel teşkil eder ve çoğu ülkede yasalarca zorunludur (Wikipedia, t). Özetle, mülk değerlemesi, gayrimenkul işlemlerinin kritik bir bileşenidir ve ilgili tüm tarafların bir mülkün değerini net bir şekilde anlamasını sağlar ve bilinçli karar vermeyi kolaylaştırır.

Gayrimenkul Değerlemesini Etkileyen Faktörler

Gayrimenkul değerlemesi, bir mülkün uygun değerini belirlemeye yardımcı olduğundan, gayrimenkul işlemlerinin çok önemli bir yönüdür. Konum, mülkün durumu ve yükseltmeler veya iyileştirmeler dahil olmak üzere mülk değerlemesini etkileyen çeşitli faktörler. İyi altyapıya, olanaklara ve erişilebilirliğe sahip ana bölgelerdeki mülkler daha yüksek değerlere sahip olma eğiliminde olduğundan, konum önemli bir belirleyicidir. Bir mülkün durumu da değerlemede önemli bir rol oynar, bakımlı mülkler kötü durumda olanlardan daha yüksek fiyatlar getirir. Yenilemeler veya genişletmeler gibi yükseltmeler ve iyileştirmeler, bir mülkün işlevselliğini ve cazibesini artırarak değerini artırabilir.

Değerleme raporları, mülk değerlemesinde temel araçlardır ve yukarıda belirtilen faktörlere dayalı olarak bir mülkün değerinin kapsamlı bir analizini sağlar. Bu raporlar, ipotek kredileri, emlak yerleşimleri ve vergilendirme gibi çeşitli amaçlar için kullanılır. Mülk değerleme uzmanları veya değerleme uzmanları olarak da bilinen değerleme uzmanları, mülk değerlemelerini yürütmek için gerekli lisans ve sertifika düzeylerine sahip profesyonellerdir. Konut mülkleri için Tek Tip Konut Değerleme Raporu ve ticari mülkler için açıklama formatları gibi standart formlara ve formatlara bağlı kalarak değerlendirmelerinde tutarlılık ve doğruluk sağlarlar (Wikipedia, nd).

Sonuç olarak, mülk değerlemesi, konum, mülk durumu ve yükseltmeler veya iyileştirmeler dahil olmak üzere çeşitli faktörlerden etkilenen karmaşık bir süreçtir. Lisanslı ve sertifikalı uzmanlar tarafından hazırlanan ekspertiz raporları, gayrimenkul işlemlerinde gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde güvenilir bir temel oluşturmaktadır.

Lokasyon

Bir mülkün arzu edilebilirliğini ve talebini doğrudan etkilediği için konum, mülk değerlemesinde çok önemli bir rol oynar. Olanaklara yakınlık, okulların kalitesi, ulaşım altyapısı ve istihdam olanakları gibi faktörler bir mülkün değerini önemli ölçüde etkileyebilir. Örneğin, toplu taşıma araçlarına, alışveriş merkezlerine ve eğlence tesislerine kolay erişime sahip birinci sınıf kentsel alanlarda bulunan mülkler, uzak veya daha az gelişmiş bölgelerdekilere kıyasla daha yüksek piyasa değerlerine sahip olma eğilimindedir (RICS, 2017).

Ayrıca çevredeki mahallenin güvenliği, temizliği ve genel çekiciliği de bir mülkün değerini etkileyebilir. Düşük suç oranlarına sahip bakımlı mahallelerdeki mülkler genellikle daha caziptir ve daha yüksek fiyatlar gerektirir. Ayrıca, yatırımcılar güçlü büyüme beklentileri olan bölgelerdeki mülkler için prim ödemeye istekli olabileceğinden, bölgedeki gelecekteki gelişme ve büyüme potansiyeli mülk değerlemesini etkileyebilir (IVSC, 2017).

Özetle, bir mülkün arzu edilirliğine ve talebine katkıda bulunan çeşitli faktörleri kapsadığı için konum, mülk değerlemesinde kilit bir belirleyicidir. Konumun mülk değerlemesi üzerindeki etkisini anlamak, hem alıcılar hem de satıcılar için gayrimenkul işlemlerinde bilinçli kararlar almak için çok önemlidir.

Emlak Durumu

Bir mülkün durumu, gayrimenkulün genel olarak arzu edilirliğini ve işlevselliğini doğrudan etkilediğinden, değerlemesinin belirlenmesinde çok önemli bir rol oynar. Önemli kusurları veya hasarları olmayan bakımlı bir mülkün, kötü durumdaki benzer bir mülke kıyasla daha yüksek bir değere sahip olması muhtemeldir. Mülkün yaşı, yapısal bütünlüğü, inşaat malzemelerinin kalitesi ve herhangi bir sağlık veya güvenlik tehlikesinin varlığı gibi faktörler, mülkün durumunu ve dolayısıyla değerlemesini etkileyebilir.

Ayrıca, bir mülkü piyasa standartlarına getirmek için gerekli onarım ve yenilemelerin maliyeti de değerlemesini etkileyebilir. Alıcılar, acil onarım ve bakım masraflarını azalttığı için mükemmel durumdaki bir mülk için prim ödemeye istekli olabilir. Öte yandan, kötü durumdaki bir mülk, potansiyel alıcılar gerekli iyileştirmelerin maliyetlerini hesaba katabileceğinden, daha düşük bir değer biçebilir. Bazı durumlarda, kapsamlı hasarlar veya kusurlar bir mülkü satılamaz hale getirebilir ve bu da onun piyasa değerini önemli ölçüde etkiler (RICS, 2017; Appraisal Institute, 2018).

Yükseltmeler ve İyileştirmeler

Yükseltmeler ve iyileştirmeler, bir mülkün genel değerini artırabilecekleri için mülk değerlemesinde önemli bir rol oynar. Bu geliştirmeler, oda veya uzantı eklemek gibi yapısal değişikliklerden mutfak ve banyo yenilemeleri gibi kozmetik yükseltmelere kadar değişebilir. Değerleme uzmanları bir mülkü değerlendirirken, bu iyileştirmelerin kalitesini, işlevselliğini ve cazibesini mevcut pazar eğilimleri ve bölgedeki karşılaştırılabilir mülklerle ilişkili olarak dikkate alırlar.

Yükseltmelerin ve iyileştirmelerin mülk değerlemesi üzerindeki etkisi her zaman doğrudan değildir, çünkü bazı iyileştirmeler diğerlerinden daha yüksek yatırım getirisi sağlayabilir. Örneğin, enerji tasarruflu yükseltmeler ve modernize edilmiş olanaklar, potansiyel alıcılar için daha çekici olabilir ve böylece mülkün piyasa değerini artırabilir. Bununla birlikte, aşırı derecede kişiselleştirilmiş veya geleneksel olmayan iyileştirmeler istenildiği gibi olmayabilir ve mülkün çekiciliğini potansiyel olarak daha geniş bir pazarla sınırlayabilir. Bu nedenle, potansiyel alıcıların tercihlerini ve mevcut piyasa eğilimlerini göz önünde bulundurarak, mülk sahiplerinin iyileştirmeler ve iyileştirmeler gerçekleştirirken potansiyel yatırım getirisini dikkatli bir şekilde değerlendirmesi çok önemlidir (RICS, 2017; Appraisal Institute, 2018).

Ekspertiz Raporları ve Kullanımları

Ekspertiz raporları, bir gayrimenkulün değeri hakkında uzman görüşü sağladığı için gayrimenkul değerlemesi ve gayrimenkul işlemlerinde temel belgelerdir. Bu raporlar, mülkün değerini belirlemek için konum, mülk durumu ve yükseltmeler veya iyileştirmeler gibi çeşitli faktörleri değerlendiren lisanslı ve sertifikalı değerleme uzmanları tarafından hazırlanır. Ekspertiz raporları, ipotek kredileri için temel oluşturmak, mülkleri ve boşanmaları halletmek ve vergilendirme dahil olmak üzere birçok amaca hizmet eder. Bazı durumlarda, bir mülkün satış fiyatını belirlemek için de kullanılırlar (RICS, 2017).

Değerleme raporlarının gayrimenkul işlemlerinde önemi yadsınamaz çünkü hem alıcıların hem de satıcıların mülkün değerini net bir şekilde anlamalarını sağlar. Bu bilgi, bilinçli kararlar vermek ve adil anlaşmalar yapmak için çok önemlidir. Ayrıca, değerleme raporları, uluslararası değerleme standartlarına ve yönergelerine bağlı kalarak değerleme sürecinde tutarlılık ve güvenilirlik sağlar (IVSC, 2017).

Değerleme Uzmanı Lisanslama ve Sertifikasyon Düzeyleri

Gayrimenkul değerlemesinde değerleme uzmanları için ruhsatlandırma ve sertifikasyon gereklilikleri ülkeden ülkeye değişir, ancak genellikle eğitim, deneyim ve sınavın bir kombinasyonunu içerir. Değerleme uzmanlarının genellikle, yargı alanına bağlı olarak finanstan inşaat teknolojisine kadar değişebilen belirli bir eğitim programını tamamlaması gerekir. Zorunlu eğitim niteliklerine ek olarak, çoğu ülke değerleme uzmanlarının uygulama yapmak için bir lisans almasını şart koşar. Lisanslama süreci genellikle üç düzeyde sertifika içerir: Değerleme Stajyeri, Lisanslı Değerleme Uzmanı ve Sertifikalı Değerleme Uzmanı. Bu seviyelerde ilerlemek için değerlendiriciler, ikinci seviye için 2000 ayda en az 12 saat ve üçüncü seviye için en az 2500 ayda 24 saat olmak üzere belirli sayıda deneyim saati biriktirmelidir [1][2]. Lisanslama ve belgelendirme için özel gerekliliklerin ülkeler ve bölgeler arasında farklılık gösterebileceğini belirtmek önemlidir, bu nedenle aday değerleme uzmanlarının kendi uygulama alanlarındaki düzenlemelere aşina olmaları çok önemlidir.

Terminoloji: Değerleme Uzmanları, Gayrimenkul Değerleme Uzmanları ve Değerleme Uzmanları

Gayrimenkul değerlemesi alanında, "ekspertizciler", "mülk değerleme uzmanları" ve "değerleme eksperleri" terimleri genellikle birbirinin yerine kullanılır, ancak bağlama ve coğrafi konuma bağlı olarak ince farklılıklar gösterebilir. Genel olarak, her üç profesyonel de bir mülkün değerini konum, durum ve iyileştirmeler gibi çeşitli faktörlere dayalı olarak belirlemekten sorumludur. Bununla birlikte, "ekspertiz uzmanları" ABD'de daha yaygın olarak kullanılırken, "mülk değerleme uzmanları" ve "değerleme uzmanları" İngiliz İngilizcesi ve diğer İngiliz Milletler Topluluğu ülkelerinde daha yaygındır. Ek olarak, "değerleme eksperleri", yalnızca mülk değerlemesini değil, aynı zamanda arazi ölçümü ve sınır belirleme gibi ölçmenin diğer yönlerini de kapsayan daha geniş bir çalışma kapsamına sahip olabilir. Bu küçük farklılıklara rağmen, üç uzmanın da birincil amacı aynı kalır: ipotek kredileri, vergilendirme ve satış işlemleri dahil olmak üzere çeşitli amaçlar için bir mülkün değerinin doğru ve tarafsız bir şekilde değerlendirilmesini sağlamak (Wikipedia, nd).

Gayrimenkul Değerlemede En Yüksek ve En İyi Kullanım Prensibi

Gayrimenkul değerlemesinde en yüksek ve en iyi kullanım ilkesi, bir gayrimenkulün yasal, fiziki ve finansal yapılabilirliği dikkate alınarak en karlı ve verimli kullanımının belirlenmesini amaçlayan temel bir kavramdır. Bu ilke, mülkün optimum kullanımına dayalı piyasa değerinin belirlenmesine yardımcı olduğundan, değerleme sürecinde çok önemli bir rol oynar. Değerleme uzmanları, değerini maksimize eden en yüksek ve en iyi kullanımı belirlemek için imar düzenlemeleri, çevredeki arazi kullanımları ve mülkün fiziksel özellikleri gibi çeşitli faktörleri analiz eder. Ayrıca, bu ilke, mülkün değerini önemli ölçüde etkileyebilecek gelecekteki geliştirme veya yeniden geliştirme potansiyelini dikkate alır. Nihayetinde, en yüksek ve en iyi kullanım ilkesi, mülk değerlemelerinin mülkün potansiyeline ilişkin kapsamlı bir anlayışa dayanmasını sağlayarak çeşitli gayrimenkul işlemleri için daha doğru ve güvenilir değerlendirmelere yol açar (RICS, 2017; Appraisal Institute, 2020).

Değerlendirmeler için Standartlaştırılmış Formlar ve Formatlar

Değerleme raporlarında tutarlılık ve doğruluğu sağlamak için mülk değerlemesinde standart formlar ve formatlar gereklidir. Yaygın olarak kullanılan standartlaştırılmış bir form, tipik olarak Amerika Birleşik Devletleri'ndeki iyileştirilmiş konut mülklerinin ipotek değerlemeleri için kullanılan Tekdüzen Konut Değerleme Raporu'dur (URAR). Bu form, bir mülkün konumu, durumu ve üzerinde yapılan yükseltmeler veya iyileştirmeler dahil olmak üzere çeşitli yönlerini değerlendirmek için kapsamlı ve yapılandırılmış bir yaklaşım sağlar [1].

Gelir getiren veya ham arazi gibi ticari mülkler için, değerlendirmeler genellikle bir anlatı biçiminde rapor edilir. Bu raporlar, Sertifikalı Genel Değerleme Uzmanı tarafından doldurulur ve piyasa koşulları, en yüksek ve en iyi kullanım ve ilgili yasal veya imar kısıtlamaları gibi faktörleri dikkate alarak mülkün değerinin ayrıntılı bir analizini sağlar [2]. Anlatı formatı, mülkün ve benzersiz özelliklerinin daha derinlemesine incelenmesine izin vererek kapsamlı ve doğru bir değerleme sağlar.

Tek Tip Konut Ekspertiz Raporu

Tekdüzen Konut Değerleme Raporu (URAR), konut mülklerinin değerlemesi için gayrimenkul sektöründe kullanılan standart bir formdur. Bir mülkün piyasa değerini belirlemede dikkate alınan konumu, durumu, yükseltmeleri ve iyileştirmeleri dahil olmak üzere çeşitli faktörleri özetleyen kapsamlı bir belge görevi görür. URAR'ın birincil amacı, gayrimenkul işlemleri sırasında bir konut mülkünün değerini değerlendirmek için ipotek kredisi verenler, mülk alıcıları ve satıcıları için tutarlı ve nesnel bir temel sağlamaktır. URAR, standartlaştırılmış bir format kullanarak, değerleme uzmanlarının tek tip yönergelere ve kriterlere bağlı kalmasını sağlar, böylece mülk değerleme sürecinde şeffaflığı, doğruluğu ve güvenilirliği destekler. Bu da, paydaşlar arasında bilgiye dayalı karar vermeyi kolaylaştırır ve tutarsız veya sübjektif değerlendirmelerden kaynaklanan ihtilaf olasılığını azaltır (Wikipedia, nd).

Ticari Mülkler için Açıklama Biçimi

Anlatı formatı, ticari gayrimenkul değerlemelerinde kullanılan ve mülkün değerinin ayrıntılı bir analizini sağlayan kapsamlı bir yöntemdir. Bu format, mülkün değerini etkileyen konumu, durumu, yükseltmeleri ve iyileştirmeleri gibi çeşitli faktörlerin kapsamlı bir incelemesini sunduğu için önemlidir. Ek olarak, anlatım formatı, mülkün gelir getirici potansiyelini, pazar eğilimlerini ve karşılaştırılabilir satış verilerini göz önünde bulundurarak çok yönlü bir değerleme sağlar.

Anlatım biçiminin önemi, mülk sahipleri, yatırımcılar, borç verenler ve vergi makamları gibi çeşitli paydaşlar tarafından kolayca anlaşılabilecek açık ve öz bir rapor sunabilmesinde yatmaktadır. Bu biçim, emlak işlemlerinde bilinçli karar verme, ipotek kredilerini güvence altına alma ve vergilendirmeyi belirleme için çok önemli olan mülkün değerinin daha doğru bir şekilde temsil edilmesini sağlar. Ayrıca, açıklama formatı tipik olarak bir Sertifikalı Genel Değerleme Uzmanı tarafından hazırlanır ve değerleme sürecinde yüksek düzeyde uzmanlık ve güvenilirlik sağlar (Appraisal Institute, 2021).

Özellik Değeri Türleri

Gayrimenkul işlemlerinde ve karar vermede çok önemli bir rol oynayan çeşitli mülk değerleri vardır. Genellikle açık piyasa değeri veya gerçeğe uygun değerle değiştirilebilen piyasa değeri, bir varlığın rekabetçi bir müzayede ortamında alınıp satılacağı fiyattır (IVS, 2017). Kullanım değeri veya kullanım değeri, bir varlığın belirli bir kullanım kapsamında belirli bir mal sahibi için ürettiği ve bir mülkün piyasa değerinin altında veya üstünde olabilen nakit akışının net bugünkü değerini (NPV) ifade eder (Damodaran , 2012). Yatırım değeri, belirli bir yatırımcının değeridir ve piyasa değerinden farklı olabilir, bu da alıcıların veya satıcıların piyasaya girmeleri için motivasyon sağlar (IVS, 2017). Ad Valorem Vergi Değeri, vergilendirme amacıyla kullanılan ve toplu takdir süreciyle belirlenen değerdir (IAAO, 2013). Sigortalanabilir değer, bir sigorta poliçesinin kapsadığı gayrimenkulün değerini temsil eder ve genellikle site değeri hariçtir. Son olarak, zorunlu veya düzenli bir tasfiye olarak analiz edilen tasfiye değeri, bir satıcının piyasa normalinden daha kısa bir süre içinde satmaya zorlandığı varsayıldığında, iflas işlemlerinde yaygın olarak aranan bir değer standardıdır (RICS, 2017).

Market değeri

Gayrimenkul değerlemesi bağlamında piyasa değeri, adil bir satış için gerekli koşullar altında, bir mülkün rekabetçi ve açık bir piyasada muhtemelen alınıp satılacağı tahmini tutarı ifade eder. Bu, hem alıcının hem de satıcının ihtiyatlı, bilgili ve zorlama olmadan hareket ettiğini ve mülkün makul bir süre piyasaya arz edildiğini varsayar. Piyasa değeri genellikle açık piyasa değeri veya gerçeğe uygun değer ile eşanlamlı olarak kabul edilir ve gayrimenkul işlemlerinde, vergilendirmede ve ipotek kredisi verme kararlarında çok önemli bir bileşendir. Alıcı ve satıcı arasındaki özel hususlar veya ilişkiler işlem fiyatını etkileyebileceğinden, piyasa değerinin bir mülk için ödenen gerçek fiyattan farklı olabileceğini belirtmek önemlidir. Uluslararası Değerleme Standartları (IVS), dünya çapında mülk değerleme süreçlerinde piyasa değerini belirlemek, tutarlılık ve güvenilirliği sağlamak için yönergeler sağlar (Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi, 2017).

Kullanımdaki değer

Mülk değerlemesinde kullanım değeri kavramı, bir varlığın belirli bir kullanım kapsamında belirli bir mal sahibi için ürettiği nakit akışının net bugünkü değerini (NPV) ifade eder. Bu değerleme yöntemi, bir mülkün belirli bir kullanıcıya sunduğu, mülkün piyasa değerinin üzerinde veya altında olabilecek benzersiz faydaları ve faydayı dikkate alır. Kullanım değeri, belirli bir mülkle ilgili potansiyel getiriler ve riskler hakkında bilinçli kararlar vermelerine yardımcı olduğundan, yatırımcılar ve mülk sahipleri için önemli bir husustur. Kullanım değerinin sübjektif olduğunu ve bireysel tercihlere, ihtiyaçlara ve koşullara bağlı olarak farklı kullanıcılar arasında önemli ölçüde değişebileceğini not etmek önemlidir. Bu nedenle, mülk değerleme uzmanlarının, kullanım değerini doğru bir şekilde belirlemek için bir mülkün benzersiz özelliklerini ve potansiyel kullanımlarını dikkatli bir şekilde değerlendirmesi çok önemlidir (Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi, 2017).

Yatırım Değeri

Gayrimenkul değerlemesinde yatırım değeri, bir mülkün belirli bir yatırımcı için bireysel yatırım veya operasyonel hedefleri göz önünde bulundurularak değerine atıfta bulunur. Bu değer, yatırımcının kendine özgü bakış açısı ve hedeflerinden etkilendiği için mülkün piyasa değerinden yüksek olabilir veya olmayabilir. Yatırım değeri ile piyasa değeri arasındaki fark, alıcıları veya satıcıları kendi bireysel durumlarına ve hedeflerine dayalı olarak işlemden potansiyel faydalar algıladıkları için pazara girmeye motive edebilir. Yatırım değerinin piyasa değeri, kullanım değeri ve tasfiye değeri gibi diğer mülk değeri türlerinden farklı olduğuna dikkat etmek önemlidir, çünkü belirli bir yatırımcının özel ihtiyaçlarına ve beklentilerine göre şekillendirilir. daha geniş pazar mutabakatı veya diğer standartlaştırılmış değerleme ölçütleri (Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi, 2017).

Ad Valorem Vergi Değeri

Ad Valorem Vergi Değeri, vergilendirme amacıyla kullanılan değeri belirlediği için mülk değerlemesinin çok önemli bir yönüdür. Bu değer, çeşitli kaynaklardan veri toplamayı ve vergiye tabi değerini belirlemek için gayrimenkule uygulamayı içeren toplu değerlendirme süreciyle elde edilir. Ad Valorem Vergi Değeri, yerel yönetimlerin kamu hizmetleri ve altyapı projelerini finanse etmek için önemli bir gelir kaynağı olan emlak vergilerini tahsil etmesi için esastır. Ad Valorem Vergi Değerinin, bireysel işlemler veya sübjektif faktörler yerine standart bir değerlendirme metodolojisine dayandığından, bir mülkün piyasa değerinden farklı olabileceğini belirtmek önemlidir. Sonuç olarak, Kıdemli Vergi Değerini anlamak, mülk sahipleri ve yatırımcılar için doğru vergi yükümlülüklerini sağlamak ve gayrimenkul varlıklarıyla ilgili bilinçli kararlar vermek için hayati önem taşır (Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi, 2017; Değerleme Enstitüsü, 2018).

Sigorta değeri

Gayrimenkul değerlemesinde sigortalanabilir değer, üzerinde bulunduğu arazinin değeri hariç, hasar veya kayıp durumunda bir mülkün değiştirilmesi veya yeniden inşa edilmesinin tahmini maliyetini ifade eder. Bu değer, mülk sahibinin mali çıkarlarını korumak için gereken uygun sigorta kapsamı miktarını belirlemek için çok önemlidir. Sigortalanabilir değer tipik olarak inşaat malzemeleri, işçilik maliyetleri ve mülkün yeniden inşası veya kayıp öncesi durumuna göre onarılmasıyla ilgili diğer masraflar gibi faktörleri dikkate alır. Sigortalanabilir değerin, bir mülkün rekabetçi bir piyasada satacağı tahmini tutarı temsil eden piyasa değerinden farklı olabileceğini belirtmek önemlidir. Piyasa değeri konum, talep ve potansiyel gelir yaratma gibi faktörleri hesaba katarken, sigortalanabilir değer yalnızca mülkün fiziksel yapısını eski haline getirme maliyetine odaklanır. Sonuç olarak, mülk sahipleri ve sigorta sağlayıcılar, potansiyel risklere ve kayıplara karşı yeterli teminat ve koruma sağlamak için sigortalanabilir değeri dikkatli bir şekilde değerlendirmelidir.

Tasfiye değeri

Mülk değerlemesinde tasfiye değeri, bir mülkün, satıcının piyasada normal olan süreden daha kısa bir süre içinde satmaya mecbur olduğu zorunlu veya düzenli bir satış senaryosunda getireceği tahmini tutarı ifade eder. Bu değer genellikle iflas işlemlerinde veya mülk sahibinin mali sıkıntıyla karşı karşıya kaldığı ve varlığı hızlı bir şekilde elden çıkarması gereken durumlarda aranır. Tasfiye değeri, satışın aciliyetini ve potansiyel alıcılara sınırlı maruz kalma nedeniyle mülkün fiyatı üzerindeki potansiyel etkiyi dikkate aldığından, tipik olarak piyasa değerinden farklıdır. Tasfiye değerinin, satıcının mali durumu ve ilgili zaman kısıtlamaları gibi satışı çevreleyen belirli koşullardan etkilendiğinden, bir mülkün gerçek piyasa değerini temsil etmeyebileceğini belirtmek önemlidir (IVS, 2017).

Mülk Değerlemede Fiyat ve Değer

Gayrimenkul değerlemesinde, fiyat ve değer arasında ayrım yapmak çok önemlidir, çünkü bu terimler bir mülkün değerinin farklı yönlerini temsil eder. Fiyat, belirli bir işlemde bir mülk için ödenen parasal tutarı ifade eder ve alıcı ve satıcının ilişkisi, müzakere becerileri veya satış anındaki piyasa koşulları gibi çeşitli faktörlerden etkilenebilir. Öte yandan değer, diğerlerinin yanı sıra konum, durum, yükseltmeler ve iyileştirmeler gibi faktörlerin kapsamlı bir analiziyle belirlenen mülkün içsel değerini temsil eder (RICS, 2017).

Bir mülk için ödenen fiyat her zaman gerçek piyasa değerini yansıtmayabileceğinden, fiyat ve değer arasındaki fark özellikle gayrimenkul işlemlerinde önemlidir. Örneğin, bir alıcı, mülkün sübjektif değerlemesi veya satıcıyla olan özel ilişkisi nedeniyle isteyerek piyasa değerinin üzerinde bir prim ödeyebilir (IVSC, 2017). Bu gibi durumlarda, mülk değerleme uzmanlarının, mülkün geçerli piyasa koşullarına uygun olduğundan ve ipotek kredileri, vergilendirme ve diğer amaçlar için güvenilir bir temel sağladığından emin olmak için mülkün değerini doğru bir şekilde değerlendirmesi önemlidir (Değerlendirme Enstitüsü, 2018).

Gayrimenkul Değerlemede Özel Hususlar

Gayrimenkul değerlemesindeki özel hususlar, nihai değerleme sonucunu etkileyebilecek çeşitli faktörleri kapsar. Böyle bir faktör, alıcı ile satıcı arasında, bir tarafın diğeri üzerinde kontrole veya önemli etkiye sahip olduğu özel bir ilişkinin varlığıdır. Bu gibi durumlarda ödenen fiyat, mülkün piyasa değerini tam olarak yansıtmayabilir. Ek olarak, iki taraf arasında birden çok mülkün satıldığı veya alınıp satıldığı işlemler, ödenen fiyat ile her bir mülkün piyasa değeri arasında tutarsızlıklara neden olabilir.

Uluslararası değerleme standartları ve yönergeleri, farklı ülkelerdeki mülk değerlemelerinde tutarlılık ve doğruluk sağlamada çok önemli bir rol oynamaktadır. Bu standartlara bağlı kalmak, değerleme sürecinde güvenilirliğin ve güvenilirliğin korunmasına yardımcı olur. Ayrıca, piyasa değeri, kullanım değeri, yatırım değeri, nispi vergi değeri, sigortalanabilir değer ve tasfiye değeri gibi farklı mülk değeri türlerinin anlaşılması, kapsamlı bir değerleme analizi için esastır. Her değer türü belirli bir amaca hizmet eder ve değerlemenin içeriğine ve amaçlarına bağlı olarak değişebilir (IVS, 2017).

Sonuç olarak, mülk değerlemesindeki özel hususlar, kapsamlı ve doğru bir değerleme süreci sağlamak için bir işlemi çevreleyen benzersiz koşulların anlaşılmasını, uluslararası değerleme standartlarına bağlı kalınmasını ve çeşitli mülk değerlerinin tanınmasını içerir.

Uluslararası Değerleme Standartları ve Yönergeleri

Uluslararası Değerleme Standartları (IVS), mülk değerleme uzmanları için tutarlı bir çerçeve sağlayan, dünya çapında tanınan bir dizi kılavuzdur. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) tarafından oluşturulan bu standartlar, farklı yetki alanları ve mülk türleri arasında değerleme sürecinde şeffaflığı, karşılaştırılabilirliği ve profesyonelliği teşvik etmeyi amaçlar. IVS, temel terimlerin tanımı, farklı değer türlerinin (piyasa değeri, kullanım değeri ve yatırım değeri gibi) tanımlanması ve değerleme sürecinde kullanılan metodolojiler ve yaklaşımlar dahil olmak üzere mülk değerlemesinin çeşitli yönlerini kapsar. . Mülk değerleme uzmanları, IVS'ye bağlı kalarak, değerlemelerinin güvenilir, objektif ve uluslararası en iyi uygulamalarla uyumlu olmasını sağlayabilir. Bu da, karar verme amaçları için mülk değerlemelerine güvenen yatırımcılar, borç verenler ve düzenleyiciler gibi paydaşlar arasında güven ve güven oluşturmaya yardımcı olur (IVSC, 2020).