1960 yılında Amerika Birleşik Devletleri'nde kurulan GYO'lar, o zamandan beri benzer yapıları benimseyen en az 39 ülke ile küresel olarak genişledi (Wikipedia, t). GYO'lar, yatırımcılara, likit menkul kıymetler yoluyla diğer varlık sınıflarına yatırım yapmaya benzer şekilde, büyük ölçekli, çeşitlendirilmiş gelir getirici gayrimenkul portföylerine yatırım yapma fırsatı sunar. Bunlar iki ana türe ayrılabilir: Gelir getirici mülklere sahip olan ve bunları yöneten Özkaynaklı GYO'lar ve ipotek ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler satın alarak veya bunları oluşturarak gayrimenkul için finansman sağlayan Mortgage GYO'lar (mGYO'lar). Ocak 2021 itibariyle, küresel GYO piyasası, yaklaşık 490 trilyon ABD Doları tutarında bir hisse senedi piyasası kapitalizasyonunu temsil eden, 39 ülkeden borsaya kote 1.7 gayrimenkul şirketinden oluşmaktadır (Vikipedi, t).

GYO Türleri: Hisseli GYO'lar ve Mortgage GYO'lar

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar), yatırımcıların gelir getirici gayrimenkul varlıklarına maruz kalmalarını sağlayan özel yatırım araçlarıdır. İki ana GYO türü vardır: Özkaynak GYO'ları ve Mortgage GYO'ları (mREIT'ler). Özkaynak GYO'ları öncelikle ofis binaları, alışveriş merkezleri ve apartman kompleksleri gibi gelir getirici gayrimenkullere yatırım yapmakta ve bunların sahibi olmaktadır. Bu tröstler, kira geliri ve mülk takdiri yoluyla gelir elde eder ve gelirlerinin çoğunu hissedarlara temettü olarak dağıtır. Mortgage GYO'lar ise ipoteğe dayalı menkul kıymetler ve ipotek kredileri gibi gayrimenkul borçlarına yatırım yapmaya ve bu borçlara sahip olmaya odaklanmaktadır. mGYO'lar bu borçlanma araçlarının faiz ödemeleri yoluyla gelir elde etmekte ve özkaynak GYO'ları gibi gelirlerinin büyük bir kısmını hissedarlarına temettü olarak dağıtmaktadır. Her iki GYO türü de, yatırımcılara portföylerini çeşitlendirme ve emlak piyasasına girme fırsatı sunarken, GYO yapılarıyla ilişkili benzersiz vergi avantajlarından yararlanır (S&P Dow Jones Endeksleri ve MSCI, 2014; FTSE EPRA/Nareit Küresel Emlak Endeksi Seri, 2021).

GYO'ların Küresel Varlığı ve Gelişimi

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO'ların) küresel mevcudiyeti, 1960 yılında Amerika Birleşik Devletleri'ndeki başlangıcından bu yana önemli ölçüde genişledi. 2021 itibariyle, en az 39 ülke GYO'ları kurdu ve bunların gelir getirici gayrimenkul için bir yatırım aracı olarak yaygın bir şekilde benimsendiğini gösterdi. varlıklar (Wikipedia, 2021). GYO'ların evrimi, 1960'larda öncelikle ipotek şirketlerinden ofis binaları, depolar, hastaneler, alışveriş merkezleri ve oteller dahil olmak üzere daha çeşitli mülk türlerine doğru bir geçiş gördü. 2001 yılında oluşturulan FTSE EPRA/Nareit Küresel Gayrimenkul Endeksi Serisi, GYO ve küresel borsaya kote emlak piyasası için kapsamlı bir endeks sağlar ve 490 ülkeden borsada işlem gören ve yaklaşık 39 trilyon ABD doları değerinde hisse senedi piyasası değerine sahip 1.7 gayrimenkul şirketini kapsar. Ocak 2021 (FTSE Russell, 2021). GYO'ların bu büyümesi ve çeşitlenmesi, Amerika Birleşik Devletleri'nde GYO'ların şirket olarak kurulmasına izin veren ve vergi korumasını önlemek için yeni kurallar getiren 1976 ve 1986 Vergi Reformu Yasası gibi mevzuattaki değişikliklere bağlanabilir (Wikipedia, 2021) .

GYO Vergilendirmesi: Genel Bakış ve İlkeler

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar), geleneksel şirketlere kıyasla çeşitli avantajlar sunan benzersiz bir vergilendirme çerçevesine tabidir. GYO vergilendirmesinin altında yatan temel ilke, gelirin yatırımcılara yansıtılmasıdır, bu da GYO'ların kazançları üzerinden kurumlar vergisi ödemekten kaçınmasına olanak tanır. Bu vergi muamelesine hak kazanmak için, GYO'ların vergiye tabi gelirlerinin en az %90'ını hissedarlara temettü olarak dağıtmak gibi belirli gerekliliklere uyması gerekir. Sonuç olarak, vergi yükü GYO'dan yatırımcılarına kaydırılır ve yatırımcılar, daha sonra bireysel vergi oranları üzerinden alınan temettüler üzerinden vergilendirilir.

GYO vergilendirme ilkeleri ülkeler arasında değişiklik gösterir, ancak bazı ortak özellikler arasında GYO'nun belirli kriterleri karşılaması koşuluyla kurumlar vergisi ve sermaye kazançları vergisinden muafiyet yer alır. Örneğin Amerika Birleşik Devletleri'nde, GYO'lar, Kamu Hukuku 1960-86'un yürürlüğe girmesinin ardından, 779'taki başlangıcından bu yana avantajlı vergi muamelesine tabi tutulmuştur. Bu mevzuat, yatırımcılara likit menkul kıymetler aracılığıyla büyük ölçekli, çeşitlendirilmiş gayrimenkul portföylerine yatırım yapma imkanı sağlamayı amaçlamıştır. 2021 itibarıyla en az 39 ülke, her biri kendi vergilendirme kural ve düzenlemelerine sahip GYO'lar kurmuştur (Wikipedia, t).

GYO'lara Kurumlar Vergisi ve Değer Artışı Vergisi Avantajları

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar), kurumlar vergisi ve sermaye kazançları vergisi açısından önemli avantajlar sunmaktadır. Başlıca faydalarından biri, GYO'ların belirli düzenleyici gerekliliklere uymaları koşuluyla, genellikle kira gelirleri ve gayrimenkul yatırımlarından elde edilen sermaye kazançları üzerinden kurumlar vergisinden muaf olmalarıdır (EPRA, 2021). Vergi açısından verimli olan bu yapı, GYO'ların kârlarının daha büyük bir kısmını işletmeye yeniden yatırmalarına veya hissedarlara temettü olarak dağıtmalarına olanak tanır.

Ayrıca, GYO'lar için temettü dağıtım gereklilikleri, vergiye tabi gelirlerinin en az %90'ını yıllık olarak hissedarlarına dağıtmalarını zorunlu kılmaktadır (Nareit, 2021). Bu, vergi yükünün GYO'dan yatırımcılarına kaydırıldığı bir geçişken vergi sistemi ile sonuçlanır. Sonuç olarak, bireysel ve kurumsal yatırımcılar, elde ettikleri temettüler üzerinden ilgili vergi oranları üzerinden vergilendirilmekte ve çifte vergilendirme önlenmektedir. Bu vergi muamelesi sadece yatırımcılara fayda sağlamakla kalmaz, aynı zamanda GYO'ların bir yatırım aracı olarak genel çekiciliğini artırarak gayrimenkul sektörüne sermaye akışını teşvik eder.

Amerika Birleşik Devletleri'nde GYO Vergilendirmesi: Tarih ve Temel Mevzuat

Amerika Birleşik Devletleri'ndeki GYO vergilendirmesinin geçmişi, Başkan Dwight D. Eisenhower'ın, yatırımcıların gelire erişmesi için bir araç olarak GYO'ların oluşturulmasına yol açan Puro Tüketim Vergisi Uzatması olarak da bilinen Kamu Yasası 1960-86'u imzaladığı 779 yılına dayanmaktadır. -likit menkul kıymetler yoluyla gayrimenkul portföyleri üretmek. Yıllar geçtikçe, birkaç kilit mevzuat GYO vergilendirmesini etkilemiştir. 1976 Vergi Reformu Yasası, GYO'ların ticari tröstlere ek olarak şirketler olarak kurulmasına izin vererek organizasyon yapılarını genişletti. 1986 Vergi Reformu Yasası, vergi mükelleflerinin daha sonra GYO'ları etkileyen diğer kaynaklardan elde edilen kazançları korumak için ortaklıkları kullanmasını önlemek için yeni kurallar getirdi. 1992 yılında, perakende GYO Taubman Centers Inc. tarafından UPREIT yapısı tanıtıldı ve mevcut ortaklıkların ve GYO'ların, GYO'nun işletme ortaklığı birimlerinin genel ortağı ve çoğunluk sahibi olduğu yeni bir işletme ortaklığı oluşturmasına izin verildi. Bu yapı, mülk sahipleri ve yatırımcılar için vergi avantajları ve kolaylaştırılmış bir dönüşüm süreci sağladı (Wikipedia, 2021; Investopedia, 2021).

Uluslararası GYO Vergilendirmesi: Ülkeler Arasında Kuralların Karşılaştırılması

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO'lar) yönelik vergilendirme kuralları, farklı düzenleyici ortamları ve politika hedeflerini yansıtacak şekilde farklı ülkelerde önemli ölçüde farklılık gösterir. Amerika Birleşik Devletleri'nde, GYO'lar, vergiye tabi gelirlerinin en az %90'ını hissedarlarına temettü olarak dağıtmaları halinde kurumlar vergisinden kaçınmalarına izin veren Internal Revenue Code kapsamında özel vergi düzenlemelerine tabidir (Nareit, t). Buna karşılık Birleşik Krallık, GYO'lara %20 kurumlar vergisi uygular, ancak bunları uygun mülk yatırımlarında sermaye kazancı vergisinden muaf tutar (HM Revenue & Customs, 2020).

Kanada ve Avustralya gibi diğer ülkeler, ABD'ye benzer vergi yapıları benimsemiştir ve GYO'ların vergi avantajlarına hak kazanabilmeleri için gelirlerinin yüksek bir oranını yatırımcılara dağıtmaları gerekmektedir (PwC, 2019). Singapur ve Hong Kong gibi bazı yargı bölgelerinde, GYO'lar, belirli gelir türleri üzerindeki indirimli vergi oranları ve yerleşik olmayan yatırımcılara ödenen temettüler üzerindeki stopaj vergisinden muafiyetler dahil olmak üzere tercihli vergi muamelesinden yararlanır (Singapur Ulusal Gelir İdaresi, 2020; Hong Kong Gelir İdaresi Başkanlığı, 2020). Genel olarak, GYO'lar için vergilendirme kuralları, faaliyet gösterdikleri benzersiz ekonomik, yasal ve politika bağlamlarını yansıtacak şekilde karmaşık ve çeşitlidir.

Temettü Dağıtım Gereklilikleri ve Vergisel Etkileri

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar) için temettü dağıtım şartları, her yıl vergilendirilebilir gelirlerinin en az %90'ını hissedarlarına dağıtmalarını zorunlu kılar. Bu, yatırımcılar için tutarlı bir gelir akışı sağlar ve GYO'ların dağıtılan kazançlar üzerinden kurumlar vergisi ödemekten kaçınmasına olanak tanır. Bununla birlikte, yatırımcılar için vergi etkileri, bireysel vergi durumlarına ve yetki alanlarına bağlı olarak değişir. Genel olarak, bireysel yatırımcılar, diğer şirketlerden nitelikli temettülere uygulanan daha düşük oranların aksine, GYO temettüleri üzerinden normal gelir vergisi oranları üzerinden vergilendirilir. Emeklilik fonları ve sigorta şirketleri gibi kurumsal yatırımcılar, vergiden muaf veya vergiden ertelenmiş durumlarına bağlı olarak farklı vergi muamelelerine tabi olabilir. Ayrıca, yerleşik olmayan yatırımcılar, oranlar ve muafiyetler ülkeden ülkeye değişen GYO temettüleri üzerinden stopaj vergisine tabi olabilir. Yatırımcıların GYO'lara yatırım yapmanın vergisel etkilerini anlamaları ve yatırım stratejilerini optimize etmek için vergi uzmanlarına danışmaları çok önemlidir (Ernst & Young, 2021; PwC, 2020).

GYO Yatırımcılarının Vergilendirilmesi: Bireysel ve Kurumsal

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarındaki (GYO'lardaki) bireysel ve kurumsal yatırımcılar için vergi etkileri, yargı alanına ve yatırımcının vergi durumuna göre değişir. Genel olarak, GYO'ların vergiye tabi gelirlerinin önemli bir bölümünü, genellikle% 90 veya daha fazlasını, hissedarlarına temettü şeklinde dağıtmaları gerekir. Bu temettüler daha sonra bireysel veya kurumsal yatırımcının geçerli vergi oranında vergilendirilir. Bireysel yatırımcılar için bu, marjinal gelir vergisi oranında vergilendirmeyle sonuçlanabilirken kurumsal yatırımcılar, kurumlar vergisi oranlarına veya kuruluş türlerine (ör. emeklilik fonları, sigorta şirketleri) uygulanan özel vergi kurallarına tabi olabilir.

Amerika Birleşik Devletleri gibi bazı ülkelerde, GYO'lardan alınan nitelikli temettüler, yatırımcının vergi durumuna ve elde tutma süresine bağlı olarak daha düşük vergi oranları veya muafiyetler gibi tercihli vergi muamelesi için uygun olabilir. Ek olarak, bazı ülkeler, yabancı yatırımcılar için GYO temettülerinde çifte vergilendirmeyi azaltmak veya ortadan kaldırmak için vergi anlaşmaları veya anlaşmaları uygulamıştır. Bireysel ve kurumsal yatırımcıların, GYO'lara yatırım yapmanın kendilerine özgü koşullara ve yetki alanlarındaki geçerli vergi yasalarına dayalı olarak belirli vergisel etkilerini anlamak için vergi uzmanlarına danışması çok önemlidir (Cheng, 2017; Nareit, nd).

UPREIT'ler: Yapı, Vergi Avantajları ve Dönüşüm Süreci

Şemsiye Ortaklık Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (UPREIT'ler), mülk sahiplerinin gayrimenkul varlıklarını ortaklık birimleri karşılığında bir işletme ortaklığına katkıda bulunmalarına olanak tanıyan benzersiz bir yapıdır. GYO, tipik olarak, faaliyet gösteren ortaklık birimlerinin genel ortağı ve çoğunluk sahibi olarak hizmet vermektedir. Bu yapı, işlem vergiden muaf bir takas olarak ele alındığından, katkıda bulunulan mülkler üzerindeki sermaye kazancı vergisinin ertelenmesi de dahil olmak üzere çeşitli vergi avantajları sağlar. Ek olarak, UPREIT'ler, mülk sahiplerinin varlıklarını çeşitlendirmelerine ve temettü dağıtımı yoluyla istikrarlı bir gelir akışından yararlanmalarına olanak tanır.

Bir UPREIT'e dönüştürme süreci, mülk sahibinin gayrimenkul varlıklarını, mülkleri kiralayan veya yöneten işletme ortaklığına devretmesini içerir. Buna karşılık, mülk sahibi daha sonraki bir tarihte GYO hissesine veya nakde çevrilebilecek ortaklık birimleri alır. Sermaye kazançları vergisi, ortaklık birimleri GYO hisseleri veya nakit ile değiştirilene kadar ertelendiğinden, bu dönüşüm vergi etkilerine tabidir. Genel olarak UPREIT'ler, yatırımlarını çeşitlendirmek ve GYO'ların avantajlarından yararlanmak isteyen mülk sahipleri için vergi açısından verimli bir yapı sunar (Harvard Law School Forum on Corporate Governance, 2020; Investopedia, 2021).

GYO Vergi Kurallarına Yönelik Eleştiriler ve Tartışmalar

Eleştirmenler, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO'lar) yönelik vergi kurallarının, konut spekülasyonu ve satın alınabilirlik endişeleri dahil olmak üzere çeşitli konulara katkıda bulunduğunu iddia ediyor. GYO'lar, indirimli kurumlar vergisinden ve sermaye kazancı vergisinden yararlanır; bazıları bunun gelir getirici gayrimenkullerdeki spekülatif yatırımları teşvik ettiğine, emlak fiyatlarını yükselttiğine ve genel nüfus için konut satın alınabilirliğini azalttığına inanır[^3^]. Ek olarak eleştirmenler, GYO'ların avantajlı vergi muamelesinin yeni inşaat projeleri için artan finansmana yol açmayabileceğini ve bunun da konut kıtlığını daha da kötüleştirebileceğini savunuyorlar[^3^].

GYO vergi kurallarını çevreleyen bir başka tartışma, yatırımcıların vergiden kaçınma potansiyelidir. GYO'ların gelirlerinin önemli bir kısmını, bulundukları bölgeye ve yatırımcı türüne (bireysel veya kurumsal)[^10^] bağlı olarak farklı vergi oranlarına tabi olabilen hissedarlarına dağıtmaları gerekmektedir. Vergi kurallarının ülkeler arasındaki bu karmaşık etkileşimi, yatırımcıların genel vergi yükümlülüklerini en aza indirmek için vergi muamelesindeki farklılıklardan yararlandığı vergi arbitrajı fırsatları yaratabilir[^21^]. Sonuç olarak, bazıları GYO'lara yönelik mevcut vergi kurallarının bu endişeleri gidermek ve vergi yüklerinin yatırımcılar ve daha geniş toplum arasında daha adil bir şekilde dağıtılmasını sağlamak için yeniden düzenlenmesi gerekebileceğini savunuyor.

GYO Vergilendirmesinde Gelecek Eğilimler ve Olası Değişiklikler

GYO vergilendirmesindeki gelecekteki eğilimler ve olası değişiklikler, küresel ekonomik koşullar, düzenleyici gelişmeler ve gelişen yatırımcı tercihleri ​​dahil olmak üzere çeşitli faktörlerden etkilenecektir. Olası bir eğilim, uluslararası yatırımcılar farklı yargı alanlarındaki gayrimenkul varlıklarına giderek daha fazla maruz kalmaya çalıştıklarından, GYO vergilendirme kurallarının ülkeler arasında uyumlaştırılmasıdır. Bu, GYO'lar için daha standartlaştırılmış vergi uygulamalarının benimsenmesine yol açarak hem yatırımcılar hem de ihraççılar için karmaşıklığı ve uyum maliyetlerini azaltabilir.

Diğer bir potansiyel değişiklik, dünya çapındaki hükümetler mali baskılarla boğuşurken ve vergi tabanlarını genişletmeye çalışırken, şu anda GYO'ların yararlandığı vergi avantajlarının yeniden değerlendirilmesidir. Bu, GYO'ların tercihli vergi muamelesinde, temettü dağıtım gerekliliklerinde değişiklikler veya belirli emlak geliri türlerine yeni vergilerin getirilmesi gibi düzenlemelerle sonuçlanabilir. Ek olarak, yatırım kararı alma sürecinde çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG) faktörlerine artan odaklanma, GYO'lar için ESG ile ilgili vergi teşviklerinin veya cezaların dahil edilmesine yol açarak, bu kuruluşlar için vergilendirme ortamını daha da şekillendirebilir.

Sonuç olarak, GYO vergilendirmesinin geleceği çeşitli dış etkilere tabidir ve belirsizliğini korumaktadır. Yatırımcılar ve sektör paydaşları, stratejilerini buna göre uyarlamak için bu alandaki gelişmeleri yakından takip etmelidir (Cheng, 2018; PwC, 2020).