Bu süreç, tipik olarak piyasa değerine dayanan bir gayrimenkul değeri fikri geliştirmeyi içerir. Gayrimenkul işlemleri, seyrek yapıları ve her bir mülkün durumu ve konumu da dahil olmak üzere benzersiz olması nedeniyle genellikle ekspertiz yapılmasını gerektirir. Günlük ve birbirinin aynısı olarak alınıp satılan kurumsal hisse senetlerinin aksine, gayrimenkuller farklıdır ve konum değiştiremez, bu da merkezi bir müzayede sistemini gerçekçi olmaktan çıkarır. Değerleme raporları, ipotek kredileri, emlak anlaşmaları, boşanmalar ve vergilendirme gibi çeşitli amaçlar için gereklidir. Bazı durumlarda, bu raporlar bir mülkün satış fiyatını belirlemek için kullanılır. Gayrimenkul değerleme uzmanları, deneyim ve uzmanlıklarına bağlı olarak farklı sertifika seviyelerine ulaşma fırsatlarıyla birlikte, uygulama yapmak için gerekli eğitim niteliklerine ve lisanslara sahip olmalıdır (RICS, 2021; Appraisal Institute, 2021).

Gayrimenkul Değerlemenin Önemi

Gayrimenkul değerlemeleri, mülk işlemlerinin ve mülkiyetin çeşitli yönlerinde çok önemli bir rol oynamaktadır. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek ve alıcılar, satıcılar ve yatırımcılar için bilinçli karar vermeyi kolaylaştırmak için gerekli olan nesnel ve tarafsız bir değerlendirme sağlarlar. Kredi verenler mülkün değerinin kredi tutarını güvence altına almak için yeterli olduğundan emin olmaları gerektiğinden, ipotek kredileri için ekspertiz genellikle gereklidir. Ayrıca, varlıkların adil bir şekilde dağıtılması için doğru bir değerlemenin gerekli olduğu mülklerin uzlaştırılmasında ve boşanmalarda kullanılırlar.

Bu uygulamaların yanı sıra gayrimenkul değerleme işlemleri de vergilendirme açısından hayati önem taşımaktadır. Emlak vergileri genellikle bir mülkün değerlendirilen değerine dayanır ve doğru değerlendirmeler, mülk sahiplerinin adil bir şekilde vergilendirilmesini sağlamaya yardımcı olur. Ayrıca, mülk sigortası poliçelerinde uygun teminat seviyelerinin belirlenmesi için temel teşkil eden sigortalanabilir değeri belirlemek için ekspertizler kullanılabilir. Genel olarak, gayrimenkul değerlemeleri, emlak piyasasında şeffaflığın, adaletin ve verimliliğin korunmasında temel bir araç olarak hizmet eder (RICS, 2017; Appraisal Institute, 2021).

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Belgelendirme ve Lisanslama

Gayrimenkul değerleme uzmanı sertifikası ve lisansı için gereksinimler ülkeden ülkeye değişir, ancak genellikle eğitim, deneyim ve sınavın bir kombinasyonunu içerir. Çoğu durumda, gelecek vadeden değerleme uzmanları, finans, inşaat teknolojisi ve mülk değerleme ilkeleri gibi konularda belirli sayıda ders saatini tamamlamalıdır. Bu eğitim genellikle akredite bir kurumdan bir derece veya diploma ile sonuçlanır. Ek olarak, adayların tipik olarak, aranan sertifika düzeyine bağlı olarak (Değerleme Stajyeri, Lisanslı Değerleme Uzmanı veya Sertifikalı Değerleme Uzmanı) gerekli saat sayısı 2,000 ila 2,500 arasında değişen, lisanslı bir değerleme uzmanının gözetiminde pratik deneyim kazanmaları gerekir [1 ][2].

Adaylar, eğitimsel ve deneyimsel gereklilikleri yerine getirdikten sonra, değerlendirme teorisi, metodolojisi ve etik standartlar konusundaki bilgilerini test eden kapsamlı bir sınavı geçmelidir. Sertifika aldıktan sonra, değerleme uzmanlarının lisanslarını korumak ve endüstri trendleri ve düzenlemelerine ayak uydurmak için devam eden mesleki gelişime katılmaları gerekebilir. Belirli gereksinimlerin yetki alanları arasında farklılık gösterebileceğini belirtmek önemlidir, bu nedenle gayrimenkul değerleme alanında kariyer yapmakla ilgilenen kişiler, ayrıntılı bilgi için bölgelerindeki ilgili düzenleyici kuruma başvurmalıdır [1][2].

Gayrimenkul Değerlemesinde Konumun Rolü

Gayrimenkulün değerini önemli ölçüde etkilediğinden, mülk değerlemesinde konumun rolü çok önemlidir. Bir mülk için erişilebilirliği, arzu edilebilirliği ve talebi belirlediği için konum çok önemli bir faktördür. Mükemmel altyapıya, olanaklara ve bağlantıya sahip birinci sınıf konumlarda bulunan mülkler, daha az arzu edilen alanlardakilere kıyasla daha yüksek değerlere sahip olma eğilimindedir. Ayrıca çevredeki mahalle, okullara, hastanelere, alışveriş merkezlerine ve sosyal tesislere yakınlık da mülkün değerini etkiler (Ball, 2010).

Ek olarak, konum, mülkün zaman içinde değer kazanmasını veya yıpranmasını etkileyebilecek gelecekteki büyüme ve gelişme potansiyelini belirlemede hayati bir rol oynar. Örneğin, planlanan altyapı projeleri veya ekonomik kalkınma girişimleri olan bölgelerdeki mülklerin değeri artarken, gerileyen mahallelerdeki mülklerin değeri düşebilir (Morri & Mazza, 2014). Özet olarak, erişilebilirlik, arzu edilebilirlik, talep ve gelecekteki büyüme potansiyeli gibi çeşitli yönleri etkilediği için konum, mülk değerlemesinin önemli bir belirleyicisidir.

Gayrimenkul Değerini Etkileyen Faktörler

Çeşitli faktörler mülk değerini etkiler ve konum birincil belirleyicidir. Okullar, hastaneler, alışveriş merkezleri ve toplu taşıma gibi olanaklara yakınlık, bir mülkün çekiciliğini ve dolayısıyla değerini önemli ölçüde etkileyebilir. Ek olarak, güçlü ekonomik büyümeye ve düşük işsizlik oranlarına sahip bölgeler daha yüksek mülk değerlerine sahip olma eğiliminde olduğundan, yerel ekonomi ve iş piyasası mülk değerlerinin belirlenmesinde çok önemli bir rol oynamaktadır.

Diğer bir kritik faktör, mülkün büyüklüğü, yaşı, durumu ve mimari stili dahil olmak üzere fiziksel özellikleridir. Bakımlı ve modern olanaklara sahip mülkler, genel olarak kötü durumda veya modası geçmiş özelliklere sahip olanlardan daha değerlidir. Ayrıca, yerel emlak piyasasındaki arz ve talep dinamikleri de mülk değerlerini etkileyebilir. Belirli bir bölgedeki mülklere yönelik yüksek talep, sınırlı arzla birleştiğinde fiyatları artırabilir.

Devlet politikaları ve düzenlemeleri gibi dış etkenler de mülk değerlerini etkileyebilir. Örneğin, imar kanunları, bina kodları ve vergi politikaları bir mülkün değerini olumlu ya da olumsuz etkileyebilir. Özet olarak, mülk değerleri konum, fiziksel özellikler, yerel pazar koşulları ve dış faktörlerin bir kombinasyonundan etkilenir ve bu, mülk sahipleri ve yatırımcıların bir mülkün değerini değerlendirirken bu hususları dikkate almasını zorunlu kılar.

Ekspertiz Raporları ve Kullanımları

Değerleme raporları, genellikle sertifikalı ve lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan, bir mülkün değeri hakkında uzman görüşü sağlayan kapsamlı belgelerdir. Bu raporlar, ipotek kredileri, emlak anlaşmaları, boşanmalar ve vergilendirme amaçları için temel oluşturdukları için gayrimenkul sektörünün çeşitli yönlerinde önemlidir (Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi, 2017). Ek olarak, bir mülkün satış fiyatını belirlemek için ekspertiz raporları kullanılabilir ve hem alıcıların hem de satıcıların mülkün mevcut piyasadaki değeri hakkında adil bir anlayışa sahip olmasını sağlar. Raporlar, mülkün değerinin güvenilir ve objektif bir şekilde değerlendirilmesini sağlayarak konum, mülk durumu ve son karşılaştırılabilir satışlar gibi faktörleri dikkate alır (Appraisal Institute, 2020). Özetle, değerleme raporları gayrimenkul işlemlerinde çok önemli bir rol oynamakta ve çeşitli paydaşlar için bilinçli karar vermeyi destekleyen tarafsız bir değerleme sunmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Türleri

Gayrimenkul değerleme yöntemleri, bir mülkün satış, finansman ve vergilendirme gibi çeşitli amaçlar için değerinin belirlenmesinde esastır. Satış karşılaştırma yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir kapitalizasyonu yaklaşımı dahil olmak üzere mülk değerlemesine yönelik çeşitli yaklaşımlar vardır. Satış karşılaştırma yaklaşımı, konum, büyüklük ve durum gibi faktörleri dikkate alarak konu mülkü bölgede yakın zamanda satılan benzer mülklerle karşılaştırır. Maliyet yaklaşımı, iyileştirmeleri yenileme veya yeniden üretme maliyetini, eksi amortismanı ve arazi değerini hesaplayarak bir mülkün değerini tahmin eder. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, gelir getiren mülkler için yaygın olarak kullanılır ve mülkün değerinin, üretebileceği gelecekteki gelir akışlarının bugünkü değerine dayalı olarak tahmin edilmesini içerir. Bu değerleme yöntemleri, bir mülkün değerinin kapsamlı ve doğru bir şekilde değerlendirilmesini sağlamak için sıklıkla birlikte kullanılır ve paydaşların gayrimenkul işlemlerinde bilinçli kararlar alabilmelerini sağlar (Değerlendirme Enstitüsü, 2018; Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi, 2017).

Market değeri

Gayrimenkul değerlemesinde çok önemli bir kavram olan piyasa değeri, bir mülkün rekabetçi bir müzayede ortamında alınıp satılacağı tahmini tutarı ifade eder. Bu değer genellikle açık piyasa değeri veya gerçeğe uygun değer ile değiştirilebilir ve konum, mülkün durumu ve bölgedeki son karşılaştırılabilir satışlar gibi çeşitli faktörler dikkate alınarak belirlenir. Uluslararası Değerleme Standartlarına (IVS) göre piyasa değeri, “bir varlık veya yükümlülüğün değerleme tarihinde istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, uygun bir pazarlamadan sonra ve tarafların her biri bilgili, ihtiyatlı ve zorlama olmaksızın hareket etmiştir” (IVS, 2017). Pazar değerini fiyattan ayırmak önemlidir, çünkü ikincisi, alıcı ile satıcı arasındaki özel hususlar veya ilişkiler nedeniyle her zaman mülkün gerçek değerini temsil etmeyebilir. Gayrimenkul işlemlerinde piyasa değeri, alıcılar, satıcılar ve değerleme uzmanları için bilinçli kararlar verme ve mülk mülkiyetinin adil bir şekilde değiş tokuş edilmesini sağlama konusunda bir ölçüt görevi görür (RICS, 2017).

Kullanımdaki değer

Gayrimenkul değerlemesi bağlamında kullanım değeri, belirli bir mülkün belirli bir kullanım kapsamında belirli bir mal sahibi için ürettiği nakit akışının net bugünkü değerini (NPV) ifade eder. Bu kavram, bir varlığın rekabetçi bir müzayede ortamında alınıp satılacağı fiyatı temsil eden piyasa değerinden farklıdır. Kullanım değeri özneldir ve bireysel bir kullanıcıya özgüdür ve bir mülkün piyasa değerinden daha yüksek veya daha düşük olabilir. Bir mülkün belirli bir amaç veya sahibi için değerini değerlendirirken, mülkten elde edilen benzersiz faydaları ve faydayı hesaba kattığı için kullanım değerini dikkate almak önemlidir. Bu tür değerleme, özellikle ticari veya yatırım amaçlı gayrimenkuller gibi özel kullanımlara sahip veya sahibine gelir getiren mülkler için geçerlidir. Özetle, kullanım değeri, bir mülkün genel piyasa değerinden ziyade sahibine sağladığı belirli fayda ve finansal faydalara odaklanan gayrimenkul değerlemesinin çok önemli bir yönüdür (IVS, 2017; NPV, nd).

Yatırım Değeri

Gayrimenkul değerlemesi bağlamında yatırım değeri, bir mülkün bireysel yatırım veya işletme hedeflerine dayalı olarak belirli bir yatırımcı için değerini ifade eder. Bu değer, bir varlığın rekabetçi bir müzayede ortamında alınıp satılacağı fiyatı temsil eden piyasa değerinden farklı olabilir. Yatırım değeri ile piyasa değeri arasındaki tutarsızlık, alıcıları veya satıcıları, benzersiz koşullarına ve hedeflerine dayalı olarak potansiyel kazanç veya kayıpları algıladıkları için pazara girmeye motive edebilir.

Yatırım değerinin öznel olduğunu ve risk toleransı, yatırım ufku ve beklenen getiriler gibi faktörlere bağlı olarak bir yatırımcıdan diğerine değiştiğini not etmek önemlidir. Bu ayrım, gayrimenkul yatırımlarını değerlendirirken kapsamlı durum tespiti yapmanın ve profesyonel tavsiye almanın önemini vurgulamaktadır çünkü yatırım değeri her zaman geçerli piyasa koşulları veya eğilimleriyle uyumlu olmayabilir (Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi, 2017).

Ad Valorem Vergi Değeri

Gayrimenkul değerlemesi bağlamında nispi vergi değeri, vergilendirme amacıyla kullanılan bir mülkün değerlendirilen değerini ifade eder. Bu değer, çeşitli kaynaklardan veri toplanmasını ve vergiye tabi değerini belirlemek için gayrimenkule uygulanmasını içeren toplu değerlendirme süreciyle belirlenir (Uluslararası Değerlendirme Görevlileri Birliği, 2017). “Değerine göre” anlamına gelen Latince bir terim olan ad valorem, vergi tutarının mülkün değerlendirilen değerine dayandığını ifade eder. Yerel yönetimler genellikle, eğitim, altyapı ve kamu güvenliği gibi kamu hizmetlerinin finansmanı için önemli bir gelir kaynağı işlevi gören emlak vergilerini hesaplamak için ad valorem vergi değerlerini kullanır (Lincoln Land Policy Enstitüsü, 2010). Ad valorem vergi değerinin, özellikle vergilendirme amacıyla mülkün değerine odaklandığından, piyasa değeri veya yatırım değeri gibi diğer gayrimenkul değeri türlerinden farklı olabileceğine dikkat etmek önemlidir.

Sigorta değeri

Gayrimenkul değerlemesi bağlamında sigortalanabilir değer, mülkün üzerinde bulunduğu arazinin değeri hariç, hasar veya kayıp durumunda bir mülkün değiştirilmesi veya yeniden inşa edilmesinin tahmini maliyetini ifade eder. Bu değer, mülk sahibinin mali çıkarlarını korumak için gereken uygun sigorta kapsamı miktarını belirlemek için çok önemlidir. Sigortalanabilir değer, mülkün değiştirme maliyetinin doğru bir tahminine varmak için genellikle diğerlerinin yanı sıra inşaat malzemeleri, işçilik maliyetleri ve bina kodları gibi faktörleri dikkate alır. Sigortalanabilir değerin, yalnızca mülkü yeniden inşa etme maliyetine odaklandığından ve konum, pazar talebi veya potansiyel gelir yaratma gibi faktörleri hesaba katmadığı için, piyasa değeri veya yatırım değeri gibi diğer değerleme yöntemlerinden farklılık gösterebileceğini belirtmek önemlidir. . Sonuç olarak, sigortalanabilir değer, mülk sahipleri için risk yönetimi ve finansal planlamada hayati bir rol oynar ve mülk hasarı veya kaybıyla sonuçlanabilecek öngörülemeyen olaylara karşı yeterince korunmalarını sağlar (RICS, 2017; IVSC, 2017).

Tasfiye değeri

Gayrimenkul değerlemesi bağlamında tasfiye değeri, bir mülkün, genellikle sıkıntılı veya acil koşullar altında, hızlı bir satışta getireceği tahmini tutarı ifade eder. Bu değer, bir satıcının mülkü piyasanın normal maruz kalma süresinden daha kısa bir süre içinde satmaya zorlandığını varsaydığından, genellikle piyasa değerinden daha düşüktür. Tasfiye değeri ayrıca iki türe ayrılabilir: zorunlu tasfiye ve düzenli tasfiye. Zorunlu tasfiye, mülkün hemen satılması gereken ve genellikle önemli ölçüde daha düşük bir değerle sonuçlanan bir senaryo varsayar. Öte yandan, düzenli tasfiye, satış için daha makul bir zaman çerçevesi sağlar ve potansiyel olarak daha yüksek bir değer sağlar. Tasfiye değeri, alacaklıların taleplerini karşılamak için varlıkların hızlı bir şekilde satılmasının gerekebileceği iflas işlemlerinde özellikle önemlidir (IVS, 2017; Appraisal Institute, 2018).

Gayrimenkul İşlemlerinde Fiyat ve Değer

Gayrimenkul işlemlerinde, fiyat ve değer arasında ayrım yapmak çok önemlidir, çünkü bu terimler bir mülkün değerinin farklı yönlerini temsil eder. Fiyat, pazarlık, piyasa koşulları ve kişisel tercihler gibi çeşitli faktörlerden etkilenebilecek bir işlemde alıcı ve satıcı tarafından üzerinde anlaşılan parasal tutarı ifade eder. Öte yandan değer, bir mülkün konum, büyüklük, durum ve bölgedeki karşılaştırılabilir mülkler gibi nesnel kriterlere dayalı değerinin tahminini temsil eder.

Bir mülkün fiyatı her zaman gerçek piyasa değerini yansıtmayabileceğinden, fiyat ile değer arasındaki fark önemli olabilir. Örneğin, bir alıcı, duygusal bağlılık veya algılanan yatırım potansiyeli gibi sübjektif faktörler nedeniyle isteyerek piyasa değerinin üzerinde bir prim fiyatı ödeyebilir. Tersine, bir satıcı, acil mali ihtiyaçlar veya diğer kişisel durumlar nedeniyle mülkün piyasa değerinden daha düşük bir fiyatı kabul edebilir. Fiyat ve değer arasındaki farkı anlamak, hem alıcılar hem de satıcılar için emlak piyasasında adil bir işlem sağlamak ve bilinçli kararlar vermek için çok önemlidir (RICS, 2017; IVSC, 2017).

Gayrimenkulün En Yüksek ve En İyi Kullanımı

Gayrimenkul değerlemesinde “en yüksek ve en iyi kullanım” kavramı, bir mülkün en karlı, yasal olarak izin verilen, fiziksel olarak mümkün ve finansal olarak mümkün olan ve sonuçta en yüksek değerle sonuçlanan kullanımını ifade eder. Bu ilke, değerini en üst düzeye çıkarabilecek potansiyel kullanımları hesaba kattığı için, bir mülkün piyasa değerinin belirlenmesinde çok önemli bir rol oynar. Değerleme uzmanları, imar düzenlemeleri, çevredeki arazi kullanımları ve pazar talebi gibi faktörleri göz önünde bulundurarak en yüksek ve en iyi kullanımı değerlendirir. Bu analiz, konut, ticari, endüstriyel veya tarımsal amaçlar için mülkün optimum kullanımının belirlenmesine yardımcı olur. Değerleme uzmanları, en yüksek ve en iyi kullanımı belirleyerek, ipotek kredisi verme, vergilendirme ve yatırım kararları dahil olmak üzere çeşitli gayrimenkul işlemleri için gerekli olan daha doğru bir değerleme sağlayabilir (Appraisal Institute, 2017; International Valuation Standards Council, 2017).

Değerleme Yöntemleri ve Yaklaşımları

Bir gayrimenkulün gerçek değerini belirlemek için gayrimenkul işlemlerinde çeşitli değerleme yöntem ve yaklaşımları kullanılmaktadır. Üç ana yaklaşım, satış karşılaştırma yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir kapitalizasyonu yaklaşımını içerir. Satış karşılaştırma yaklaşımı, konum, büyüklük ve durum gibi faktörleri dikkate alarak konu mülkü bölgede yakın zamanda satılan benzer mülklerle karşılaştırır. Maliyet yaklaşımı, arazi değeri, amortisman ve inşaat maliyetleri gibi faktörleri göz önünde bulundurarak benzer bir bina inşa etme maliyetini hesaplayarak bir mülkün değerini tahmin eder. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, öncelikle gelir getiren mülkler için kullanılır ve mülkün değerini, mülk tarafından üretilen gelecekteki gelir akışlarının bugünkü değerine dayalı olarak tahmin eder.

Bu yaklaşımlar, bir mülkün kapsamlı ve doğru bir değerlemesini sağlamak için genellikle birlikte kullanılır. Yöntem seçimi, mülk tipine, kullanım amacına ve işlemin özel gereksinimlerine bağlıdır. Nihayetinde, bu değerleme yöntemlerinin amacı, bir mülkün değerinin güvenilir ve objektif bir şekilde değerlendirilmesini sağlayarak, hem alıcıların hem de satıcıların gayrimenkul işlemlerinde bilinçli kararlar verebilmelerini sağlamaktır (Appraisal Institute, 2018).

Uluslararası Değerleme Standartları

Uluslararası Değerleme Standartları (IVS), gayrimenkul değerlemesi için tutarlı bir çerçeve sağlayan, dünya çapında tanınan bir dizi kılavuzdur. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) tarafından geliştirilen bu standartlar, değerleme endüstrisinde şeffaflığı, karşılaştırılabilirliği ve profesyonelliği teşvik etmeyi amaçlar. Gayrimenkul değerlemesi bağlamında IVS, piyasa değeri, kullanım değeri, yatırım değeri, nispi vergi değeri, sigortalanabilir değer ve tasfiye değeri dahil olmak üzere çeşitli değer türlerini kapsar. Örneğin, piyasa değeri, bir varlığın veya borcun değerleme tarihinde istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, uygun bir pazarlamadan sonra ve tarafların her birinin bilgili hareket ettiği, ihtiyatlı bir şekilde ve zorlama olmaksızın. Gayrimenkul değerleme uzmanları, IVS'ye bağlı kalarak, değerlemelerinin güvenilir, doğru ve uluslararası en iyi uygulamalarla uyumlu olmasını sağlayabilir ve böylece yatırımcılar, borç verenler ve düzenleyiciler gibi paydaşlar arasında güven ve güveni besleyebilir (IVSC, 2020).

Farklı Gayrimenkul Tiplerinde Gayrimenkul Değerlemesi

Gayrimenkul değerlemesi, her bir kategoriyi etkileyen benzersiz özellikler ve faktörler nedeniyle farklı mülk türleri arasında önemli ölçüde farklılık gösterir. Örneğin, konut mülkleri öncelikle konumlarına, büyüklüklerine ve durumlarına ve ayrıca bölgedeki konut talebine göre değerlenir. Ticari gayrimenkuller ise konum ve fiziksel özelliklerin yanı sıra kira getirisi, kiracı kalitesi ve kiralama süresi gibi faktörlerden etkilenmektedir. Endüstriyel mülkler genellikle işlevselliklerine, ulaşım ağlarına erişilebilirliklerine ve bölgedeki vasıflı işgücünün mevcudiyetine göre değerlenir. Bu arada tarımsal özellikler, toprak kalitesi, su mevcudiyeti ve mahsul verim potansiyeli gibi faktörlerden etkilenir. Sonuç olarak, değerleme uzmanları, piyasa değerlerini yönlendiren belirli faktörleri dikkate alarak her bir mülk türünün değerini doğru bir şekilde değerlendirmek için farklı değerleme yöntemleri ve yaklaşımları kullanmalıdır (RICS, 2017; Appraisal Institute, 2018).