Bu politika, konut sakinleri için uygun fiyatlı konut seçeneklerini sürdürmeyi ve yerinden edilmeye veya mali sıkıntıya yol açabilecek aşırı kira artışlarını önlemeyi amaçlamaktadır. Kira kontrol politikaları, farklı ülke ve bölgelere göre farklılık gösterir ve her yetki alanı kendi kural ve düzenlemelerini uygular. Birleşik Krallık'ta kira kontrolü kuralları dört ülke arasında farklılık gösterir: İngiltere, Galler, İskoçya ve Kuzey İrlanda. Kira kontrolü politikalarının etkinliği ve etkisi, politika yapıcılar, ekonomistler ve konut savunucuları arasında, uygulanmasının hem lehinde hem de aleyhinde olan argümanlarla bir tartışma konusu olmuştur. Birleşik Krallık'ta kira kontrolünün inceliklerini anlamak, konut piyasasının dinamiklerini şekillendirdiği ve kiralık mülklerin karşılanabilirliğini ve erişilebilirliğini etkilediği için hem ev sahipleri, kiracılar hem de politika yapıcılar için çok önemlidir (Hulse ve diğerleri, 2018; Kemp, 2015) .

Birleşik Krallık'ta Kira Kontrolü Kuralları

Birleşik Krallık'taki kira denetimi kuralları dört ülkede farklılık gösterir: İngiltere, Galler, İskoçya ve Kuzey İrlanda. İngiltere ve Galler'de, 1988 Konut Yasası ile Garantili Kısa Süreli Kiracılıkların (AST'ler) getirilmesiyle çoğu yeni kiracılık için güçlü kira kontrolleri sona erdi. Kira artışlarına, sabit süre sona erdiğinde veya bir kira gözden geçirme maddesi tetiklendiğinde izin verilir. Bununla birlikte, ev sahiplerinin Bölüm 21 bildirimiyle kiracıları tahliye edebilmeleri nedeniyle, kiracılar gerçek kira kontrollerinden yoksundur. İskoçya'da, Aralık 2017'de Özel Konut Kiracılığı (PRT'ler) uygulamaya kondu ve kiracılara sınırsız kullanım süresi ve aşırı kira artışlarına karşı koruma sağladı. Ek olarak, İskoç bakanlar kira baskısı bölgeleri için yerel kira tavanları getirebilir. Kuzey İrlanda'da, 1 Nisan 2007'den önce başlayan kira sözleşmeleri olan kiracılar, Kuzey İrlanda için Kiralama Görevlisi tarafından belirlenen kiralarla korumalı bir kiracılıkta olabilir. Daha yeni kiracılıklar, İngiltere ve Galler'dekine benzer kurallara uyar ve ev sahiplerinin piyasa kirası talep etmesine izin verir (Shelter, 2021; OpenRent, t).

İngiltere ve Galler'de Kira Kontrolü

İngiltere ve Galler'de kira kontrolü politikaları, 1988 tarihli Konut Yasası ile Garantili Kısa Süreli Kiracılıkların (AST'ler) getirilmesinden bu yana önemli ölçüde değişti. AST'ler kapsamında, kira yalnızca sabit süre sona erdikten sonra veya bir kira gözden geçirme maddesi tetiklendiğinde artırılabilir. Ev sahipleri, bir kira artışı önermek için bir Bölüm 13 bildirimi sunabilir ve kiracılar bunu birinci derece mahkemeye havale ederek buna itiraz edebilir. Bununla birlikte, ev sahipleri, sabit süre sona erdiğinde kiracıları tahliye etmek için Bölüm 21 bildiriminde bulunabileceğinden, güçlü kira kontrollerinin olmadığı açıktır. Bu, bu bölgelerde kullanım hakkı güvencesi ile kira kontrolü arasındaki yakın ilişkiyi vurgulamaktadır. Sonuç olarak, İngiltere ve Galler'deki kiracılar, önerilen kira artışına uymayı reddederlerse daha yüksek kiralarla ve olası tahliyeyle karşı karşıya kalabilirler (Shelter, 2021; Gov.uk, 2021).

İskoçya'da Kira Kontrolü

İskoçya'da, Aralık 2017'de önceki garantili ve kısa süreli kiracılık türlerinin yerini alan Özel Konut Kiracılığının (PRT'ler) getirilmesiyle kira kontrol politikaları uygulanmıştır. PRT'ler kiracılara süresiz kullanım hakkı sağlar, yani ev sahibi tahliye için geçerli gerekçeler göstermedikçe kiracılar tahliye edilemez. Bu, bölgedeki mülkiyet güvencesi ile kira kontrolü arasındaki yakın ilişkiyi vurgulamaktadır.

İskoçya'da kiracılar, aşırı kira artışlarına karşı korunur ve hükümetin, piyasa kiralarının hızla yükseldiği belirlenmiş kira baskısı bölgelerinde yerel kira tavanları getirme yetkisi vardır. Kirayı artırmak için, ev sahipleri en az üç ay önceden bildirimde bulunmalı ve ev sahibinin kira artış bildirimini kiracılara sunmalıdır. Kiracılar, artışın çok yüksek olup olmadığını bir Rent Officer'ın belirleyeceği Rent Service Scotland'a başvurarak önerilen artışa itiraz edebilir. Kira baskısı bölgelerinde, kira artışları Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) + %1 (İskoç Hükümeti, 2021) ile sınırlıdır.

Kuzey İrlanda'da Kira Kontrolü

Kuzey İrlanda'da, kira kontrol politikaları kiracılığın türüne göre farklılık gösterir. 1 Nisan 2007'den önce başlayan kiracılıklarda, kiracılar Kuzey İrlanda için Rent Officer tarafından belirlenen kiralarla korumalı bir kiracılıkta olabilir. Ancak, bu kiracılıkların sadece küçük bir kısmı bugün varlığını sürdürmektedir. 2007'den bu yana, yeni kiracılıklar, ev sahiplerinin piyasa kirası almasına izin verilen sabit süreli kiracılıklar, varsayılan altı aylık kiracılıklar veya periyodik kiracılıklardır. Ev sahibi, tahliye gerekçesi oluşturmaya gerek kalmadan kiracılığı sona erdirmek için geçerli bir ihbarda bulunduğu sürece, kiracılar hatasız olarak tahliye edilebilir. Gereken bildirimin uzunluğu kiracılığın süresine göre değişir: beş yıldan az bir süre için en az dört hafta önceden bildirimde bulunulması gerekir; on yıldan az, ancak beş yıldan fazla, en az sekiz haftalık bir ihbar süresi gerektirir; ve on yılı aşan bir kiracılık için 12 hafta önceden bildirimde bulunulması gerekir (Department for Communitys, 2021).

Mülkiyet Güvenliği ve Kira Kontrolü

Mülkiyet güvencesi ve kira kontrolü arasındaki ilişki, Birleşik Krallık'taki konut piyasasının çok önemli bir yönüdür. Mülkiyet güvencesi, kiracıların kiraladıkları evlerde sahip oldukları istikrar ve koruma anlamına gelirken, kira kontrolü, ev sahiplerinin kira için talep edebileceği miktarı sınırlayan düzenlemeleri içerir. Her ikisi de kiracılar için konutun genel olarak karşılanabilirliğine ve erişilebilirliğine katkıda bulunduğundan, bu iki faktör yakından iç içe geçmiştir.

Birleşik Krallık'ta, kullanım süresi güvenliği düzeyi dört ülkeye göre değişir; İskoçya, kiracılara süresiz kullanım hakkı veren Özel Konut Kiracılığı (PRT'ler) aracılığıyla en yüksek düzeyde koruma sunar. Buna karşılık, İngiltere ve Galler, Garantili Kısa Süreli Kiracılıkların (AST'ler) yaygınlığı ve ev sahiplerinin Bölüm 21 bildirimlerini kullanarak kiracıları tahliye edebilmesi nedeniyle daha zayıf bir kullanım süresi güvencesine sahiptir. Kuzey İrlanda, korumalı kiracılık ve sabit vadeli sözleşmelerin bir karışımı ile arada bir yerde kalıyor.

Mülkiyet teminatı ile kira kontrolü arasındaki bağlantı, daha güçlü mülkiyet teminatının genellikle daha etkili kira kontrol önlemlerine yol açması şeklinde açıkça görülmektedir. Örneğin, İskoçya'da kiracılar aşırı kira artışlarına karşı korunur ve hükümet, kira baskısı bölgelerinde yerel kira tavanları getirebilir. Tersine, İngiltere ve Galler'de, kullanım hakkı güvencesinin olmaması, ev sahiplerinin kiraları artırmasını veya daha yüksek kira ödemeyi reddeden kiracıları tahliye etmesini kolaylaştırıyor. Bu, kullanım hakkı güvencesi ile kira kontrolü arasındaki dengenin, İngiltere'deki konut piyasasını ve kiracıların deneyimlerini şekillendirmede önemli bir rol oynadığını göstermektedir.

İskoçya'da Kira Baskısı Bölgeleri

İskoçya'daki Kira Baskısı Bölgeleri (RPZ'ler), hükümetin kiracıları aşırı kira artışlarından korumak için kira tavanları uygulayabileceği belirlenmiş alanlardır. Özel Konut (Kiracılar) (İskoçya) Yasası 2016 kapsamında tanıtılan RPZ'ler, kiracılar üzerinde mali baskıya neden olabilecek ve yerel meclislerin konut sağlama veya sübvanse etme yükünü artırabilecek belirli bölgelerde hızla yükselen kira sorununu ele almayı amaçlamaktadır. Bir bölgeyi RPZ olarak belirlemek için İskoç bakanlar, kiraların önemli ölçüde arttığını, kiracılar için sorunlara yol açtığını ve yerel belediyenin konut hükümleri üzerinde baskı oluşturduğunu göstermelidir. Bir RPZ'de kira artışları, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) + yıllık %1 ile sınırlıdır ve hem kiracılar hem de ev sahipleri için daha istikrarlı ve öngörülebilir bir kiralama piyasası sağlar. Bu yaklaşım, daha yüksek kiraların genellikle konut yardımlarına yönelik talebin artmasına yol açtığı İngiltere'deki kiralama piyasasıyla çelişir (İskoç Hükümeti, 2021).

Kuzey İrlanda'da Korumalı Kiracılar

Kuzey İrlanda'daki korumalı kiracılıklar, 1 Nisan 2007'den önce başlayan belirli bir kiralama sözleşmesine atıfta bulunur. Bu kiracılar, daha yeni kiralama sözleşmelerine kıyasla kiracılar için daha fazla güvenlik ve kira kontrolü sunar. Korumalı kiracılıklar için kiralar, kiracıların aşırı kira artışlarına maruz kalmaması sağlanarak, Kuzey İrlanda için Kiralama Görevlisi tarafından belirlenir. Korumalı kiracıların sayısı zaman içinde önemli ölçüde azalsa da, bölgedeki uzun süreli kiracılar için hala değerli bir koruma sağlıyorlar. Buna karşılık, 2007'den sonra kurulan kiracılıklar, piyasa kiralarına tabidir ve daha az güvenlik sunar; ev sahipleri, kiracılığı sona erdirmek için geçerli bir ihbarda bulunarak kiracıları hatasız olarak tahliye edebilir. Gerekli ihbar süresi, kiracılığın süresine bağlı olarak değişir ve beş yıldan kısa kiracılıklar için dört hafta ile on yıldan uzun süreli kiracılıklar için on iki hafta arasında değişir (Department for Communitys, 2020).

Kira Kontrolünde Önerilen Değişiklikler

Birleşik Krallık'ta kira kontrolü politikalarında önerilen değişiklikler, konut satın alınabilirliği ve kiracı güvenliği ile ilgili artan endişeleri gidermeyi amaçlamaktadır. Londra'da Belediye Başkanı Sadiq Khan, kiraların ücretlerden üç kat daha hızlı artmasının temel neden olduğunu öne sürerek, şehrin kiralama piyasasına kira kontrolleri uygulama yeteneği çağrısında bulundu (New Economics Foundation, 2019). Ek olarak, Kamu Politikası Araştırma Enstitüsü (IPPR), kira artışlarının yılda bir kez ile sınırlandırılmasını ve Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile uyumlu olarak sınırlandırılmasını tavsiye etti. Bu teklifler, açık uçlu kiracılık ve mahkeme sistemi reformu ile birlikte, ev sahiplerinin faaliyet göstermesine izin verirken, kiracılar için daha güçlü güvenceler ve korumalar sağlamayı amaçlamaktadır (Murphy, L., 2018). Konut krizi gelişmeye devam ederken, politika yapıcıların önerilen bu değişiklikleri ve bunların Birleşik Krallık'ın kiralama piyasası ve kiracı güvenliği üzerindeki potansiyel etkilerini dikkate alması çok önemlidir.

Kira Kontrolü Savunuculuğu ve Muhalefeti

Kira kontrol politikalarının savunucuları, bu tür düzenlemelerin kiracıları aşırı kira artışlarından koruduğunu, konutun karşılanabilirliğini sağladığını ve uzun süreli ikamet edenlerin yer değiştirmesini önlediğini savunuyorlar. Kira kontrolü, çeşitli toplulukları koruyarak ve gelir eşitsizliğini azaltarak sosyal istikrara da katkıda bulunabilir. Ek olarak, kira kontrol önlemleri, kiraların hızla arttığı bölgelerde yerel yönetimler üzerindeki konut sağlama veya sübvanse etme baskısını hafifletebilir (Friedman, 2019).

Öte yandan, kira kontrolünü eleştirenler, sınırlı getiri nedeniyle ev sahiplerinin kiralık mülklere yatırım yapmaktan caydırılabileceğinden, bu politikaların genel kiralık konut arzında bir azalmaya yol açabileceğini iddia ediyor. Bu, mevcut konut sıkıntısına yol açarak, kontrolsüz piyasada kiraları artırabilir (Glaeser, 2003). Ayrıca, ev sahiplerinin mülklerini korumak ve iyileştirmek için daha az teşviki olabileceğinden, kira kontrolü konut kalitesinin bozulmasına yol açabilir. Eleştirmenler ayrıca, kira kontrol politikalarının konut piyasasında verimsizlikler yaratabileceğini, çünkü kontrollü kiraların faydaları nedeniyle kiracıların hareket etme olasılığının daha düşük olabileceğini ve bunun da konut arzı ve talebi arasında bir uyumsuzluğa yol açabileceğini savunuyorlar (Arnott, 1995).

Kira Kontrolünün Konut Piyasasına Etkisi

Kira kontrol politikalarının konut piyasası üzerindeki etkisi, ekonomistler ve politika yapıcılar arasında devam eden bir tartışma konusudur. Kira kontrolünün savunucuları, özellikle yüksek talep ve sınırlı konut arzının olduğu bölgelerde kiracılar için istikrar ve satın alınabilirlik sağladığını savunuyorlar. Bu da, barınma fırsatlarının daha adil bir şekilde dağıtılmasına yol açabilir ve düşük gelirli hanelerin yerinden edilmesini önleyebilir. Bununla birlikte, eleştirmenler, kira kontrolünün yeni konut gelişimini caydırmak ve kiralık mülklerin genel kalitesini düşürmek gibi istenmeyen sonuçlara sahip olabileceğini iddia ediyor. Bunun nedeni, ev sahiplerinin, bu maliyetleri daha yüksek kiralarla telafi edemezlerse, mülk bakımına veya iyileştirmelerine yatırım yapmaya daha az eğilimli olmalarıdır. Ek olarak, kira kontrolü, mülk sahiplerini kiralık birimleri kendilerinin oturduğu evlere veya konut dışı kullanımlara dönüştürmeye teşvik ederek konut sıkıntısına katkıda bulunabilir ve arz-talep dengesizliğini daha da şiddetlendirebilir. Özetle, kira kontrolü politikalarının konut piyasası üzerindeki etkisi, belirli politika tasarımına ve yerel bağlama bağlı olarak hem potansiyel faydalar hem de dezavantajlar ile karmaşık ve çok yönlüdür (Glaeser & Luttmer, 2003; Sims, 2007; Autor vd., 2014). ).

İngiltere'de Kira Kontrolünün Geleceği

Çeşitli paydaşlar daha güçlü kira kontrol önlemleri uygulamanın avantajlarını ve dezavantajlarını tartışmaya devam ederken, Birleşik Krallık'ta kira kontrolü politikalarının geleceği belirsizliğini koruyor. Londra Belediye Başkanı Sadiq Khan ve düşünce kuruluşu IPPR gibi kira kontrolünü savunanlar, kira artışları ile ücret artışı arasındaki artan eşitsizliği gidermek ve kiracılar için daha fazla güvenlik sağlamak için daha katı kira kontrolü politikalarının gerekli olduğunu savunuyorlar (New Economics Foundation) , 2019; Murphy ve diğerleri, 2018). Öte yandan, kira kontrolünün muhalifleri, bu tür politikaların konut piyasasına yatırımı caydırabileceğini ve genel kiralık mülk arzını azaltabileceğini ve sonuçta konut krizini şiddetlendirebileceğini iddia ediyor (RICS, 2019).

Birleşik Krallık hükümeti, kira kontrolü reformu için çeşitli önerileri değerlendirirken, kiracıları aşırı kira artışlarından korumak ile ev sahiplerinin yaşayabilir bir şekilde faaliyet göstermeye devam etmesini sağlamak arasında bir denge kurmak çok önemlidir. Bu müzakerelerin sonucu, konut piyasası, kiracı güvenliği ve kiralık mülklerin genel olarak karşılanabilirliği üzerindeki potansiyel etkileriyle Birleşik Krallık'taki kira kontrol politikalarının geleceğini şekillendirecektir.