Tanım ve Tarihsel Geçmiş

Bu mühür, belirli bir eylemde bulunmaya veya bu eylemden kaçınmaya yönelik ciddi bir söz anlamına geliyordu ve örf ve adet hukuku, alışılmadık ciddiyeti nedeniyle dikkate alınmasa bile bir antlaşmayı uygulayacaktı (1). Amerika Birleşik Devletleri'nde, sözleşme hukukunda zımni bir iyi niyet sözleşmesi olduğu varsayılmaktadır. Sözleşmeler, sözleşme sahibinin bir eylem gerçekleştirmesini gerektiren olumlu veya olumlu sözleşmeler ve sözleşme sahibinin bir eylemden kaçınmasını gerektiren olumsuz sözleşmeler olarak sınıflandırılabilir (2). Mülkiyet hukuku alanında, gerçek sözleşmeler, arazinin mülkiyeti veya kullanımına bağlı koşullardır ve sahibinden bağımsız olarak arazinin kullanımına vergiler veya kısıtlamalar getirebilir (3). Zaman içinde, sözleşmelerin uygulanması, özel uygulama reformunda seçici uygulama ve insan hakları mülahazaları konusunda ortaya çıkan tartışmalarla birlikte gelişmiştir (4).

Kısıtlayıcı Sözleşme Türleri

Kısıtlayıcı sözleşmeler, amaçlarına ve mülkiyet hukukundaki uygulamalarına göre çeşitli türlerde sınıflandırılabilir. Sözleşmeler, koşullar ve kısıtlamalar (CCR'ler) olarak da bilinen gerçek sözleşmeler, arazinin mülkiyetine veya kullanımına bağlıdır ve arazi kullanımına vergiler veya kısıtlamalar getirebilir. Bunlar ayrıca, belirli bir eylemi gerektiren olumlu antlaşmalar ve belirli eylemleri yasaklayan olumsuz antlaşmalar olarak ayrılabilir. Taahhütler ayrıca, ahit akdine bağlı olarak "toprakla işleyebilir", yani gelecekteki toprak sahipleri için geçerli olabilir veya yalnızca belirli bir birey için geçerli olan ve brüt olarak ahit olarak bilinen kişisel akitler olabilir. Gerçek sözleşmelere ek olarak, sözleşme hukukundaki rekabet etmeme hükümleri de kısıtlayıcı sözleşmeler olarak kabul edilir. Arazinin kullanımını ve keyfini önemli ölçüde etkileyebileceğinden, mülk sahiplerinin ve olası alıcıların bir mülkle ilgili herhangi bir kısıtlayıcı sözleşmeden haberdar olmaları önemlidir (Wikipedia, nd).

Eşya Hukukunda Gerçek Sözleşmeler

Mülkiyet hukukundaki gerçek sözleşmeler, arazi kullanımına belirli koşullar veya kısıtlamalar getiren yasal olarak bağlayıcı anlaşmalara veya vaatlere atıfta bulunur. Bu sözleşmeler, toprak sahibinin belirli bir eylemi gerçekleştirmesini gerektiren olumlu veya toprak sahibinin mülk üzerinde belirli faaliyetlerde bulunmasını yasaklayan olumsuz olabilir. Gerçek sözleşmelerin temel bir özelliği, genellikle "araziyle birlikte hareket etmeleri"dir, yani yükümlülükler ve kısıtlamalar, mülkiyetteki değişikliklere bakılmaksızın, mülkün gelecekteki tüm sahipleri için geçerlidir. Bu, yalnızca sözleşmeye dahil olan orijinal taraflar için geçerli olan kişisel sözleşmelerin tersidir. Gerçek taahhütler tipik olarak mülk tapularına dahil edilir ve olası alıcılara açıklanmalıdır. Ayrıca kamu kayıtlarına kaydedilebilir veya Commonwealth ülkelerinde Torrens tapu sistemlerinde gösterilebilirler (Mülkiyetin Yeniden İfadesi (Üçüncü); Torrens tapusu). Gerçek sözleşmelerin uygulanması, özellikle asıl söz sahibi artık arazide yer almadığında, zamanla gevşeyebilir (Symposium, 1986).

Sözleşmeler, Koşullar ve Kısıtlamalar

Sözleşmeler, Koşullar ve Kısıtlamalar (CCR'ler), mülkiyet hukukunun temel bileşenleridir ve öncelikle arazinin kullanımını ve geliştirilmesini düzenlemekle ilgilidir. CCR'ler, arazinin mülkiyetine veya kullanımına bağlı koşullar olan gerçek sözleşmeler ve arazinin nasıl kullanılacağına sınırlamalar getiren tapu kısıtlamaları dahil olmak üzere çeşitli anlaşmaları kapsar. Bu anlaşmalar, belirli eylemleri kısıtlayan olumsuz veya belirli eylemlerin alınmasını gerektiren olumlu olabilir. CCR'ler "arazi ile birlikte çalışabilir", yani gelecekteki toprak sahiplerinin şartlara uyması veya yalnızca belirli bir bireye başvurması gerektiği anlamına gelir (brüt veya tamamen kişisel nitelikte bir sözleşme olarak bilinir) (Pealver & Krier, 2010). CCR'lerin açıklanması ve kaydedilmesi, potansiyel alıcıları herhangi bir kısıtlama hakkında bilgilendirdiğinden ve tapuda gösterilebileceğinden veya Commonwealth ülkeleri söz konusu olduğunda kaydedilebileceğinden çok önemlidir (Harpum, Megarry, & Wade, 2006). CCR'lerin uygulanması zamanla gevşeyerek tartışmalara ve seçici uygulama sorunlarına yol açabilir (French, 2011).

Olumlu ve Olumsuz Sözleşmeler

Olumlu ve olumsuz sözleşmeler, özellikle gerçek sözleşmeler bağlamında, mülkiyet hukukunun temel bileşenleridir. Olumlu sözleşmeler, aynı zamanda İngiltere ve Galler'de pozitif sözleşmeler olarak da bilinir, sözleşme sahibinin ortak bir araba yolunu korumak veya ev sahipleri derneği ücretlerini ödemek gibi belirli bir eylemi gerçekleştirmesini gerektirir. Öte yandan, olumsuz taahhütler, arazinin kullanımına kısıtlamalar getirmekte, belirli bir yüksekliğin üzerinde bir bina inşa etmek veya mülkü ticari amaçlarla kullanmak gibi belirli faaliyetleri veya gelişmeleri yasaklamaktadır (Restatement (Third) of Property, 2000).

Bu sözleşmeler, gelecekteki sahiplerini şartlara bağlayan bir sözleşme eki olarak "arazi ile birlikte çalışabilir" veya brüt bir sözleşme olarak yalnızca belirli bir kişiye uygulanabilir (İngiliz Hukuku, 1986). İngiliz hukukuna göre müspet sözleşmeler tipik olarak arazi üzerinde işlemezken, Amerika Birleşik Devletleri bu tür sözleşmeleri daha yakından inceler ve istisnalar dışında, onların toprak üzerinde işlemesine izin vermiştir (Symposium, 1986). Bu sözleşmelerin uygulanması, özellikle asıl vaat sahibi artık arazide yer almadığında, zamanla gevşeyebilir (Homeowner Associations, 2011).

Toprakla Koşmak: Mutabakat Appurtenant

Bir sözleşme müsteşarı, mülkiyet hukukunda arazi kullanımına belirli yükümlülükler veya kısıtlamalar getiren bir tür gerçek sözleşmedir. Yalnızca belirli bir birey için geçerli olan ve mülkün gelecekteki sahiplerini bağlamayan, brüt sözleşme olarak da bilinen kişisel sözleşmeden farklıdır. “Toprakla birlikte koşmak” kavramı, bir antlaşmaya bağlı kişinin belirli bir kişiden ziyade toprağın kendisine bağlı olduğu fikrini ifade eder. Sonuç olarak, arazi yeni bir sahibine devredildiğinde, sözleşmeye bağlı müteahhit uygulamaya devam ederek, sonraki sahipler için yükümlülüklerin veya kısıtlamaların yürürlükte kalmasını sağlar. Sözleşmeye bağlı olanın bu kalıcı doğası, zaman içinde mülkiyette meydana gelen değişikliklere bakılmaksızın, bir mahallenin karakterini korumak veya çevreyi korumak gibi sözleşmenin amaçlanan amacını sürdürmek için esastır (Restatement (Third) of Property, 1986; İngiliz Hukuk Komisyonu) , 2011).

Kişisel Sözleşmeler: Brüt Sözleşme

Kişisel sözleşmeler, arazinin kendisine bağlı olmak yerine, özellikle belirli bir bireye uygulanan, mülkiyet hukukunda bir tür kısıtlayıcı sözleşmedir. Bu sözleşmeler, arazinin mülkiyetine veya kullanımına bakılmaksızın, bireylere yükümlülükler veya kısıtlamalar getirir. Bunun aksine, gerçek akitler veya ek akitler gibi araziyle ilgili akitler, arazinin müteakip sahiplerini bağlar ve onlara karşı uygulanabilir.

Brüt olarak ahit kavramı, topraktan ziyade belirli bir kişiye uygulanan bir akit olduğu için kişisel ahitlerle yakından ilişkilidir. Bununla birlikte, gayri safi bir sözleşme, tipik olarak, sahibine başkasının mülkünü kullanması için belirli haklar veren bir irtifak hakkı gibi, arazideki bir menfaatle ilişkilendirilir. Kişisel sözleşmeler ve brüt sözleşmelerin her ikisi de bireye odaklanırken, temel ayrım, getirilen yükümlülüğün veya kısıtlamanın doğasında yatmaktadır: kişisel sözleşmeler öncelikle bireyin eylemleriyle ilgilenirken, brüt sözleşmeler, bireyin araziyi kullanma veya araziye erişme haklarını içerir. başka bir tarafa aittir (Dukeminier, J., & Krier, JE (2017). Property. Wolters Kluwer Law & Business.).

Kısıtlayıcı Sözleşmelerin Açıklanması ve Kaydedilmesi

Mülkiyet işlemlerinde kısıtlayıcı taahhütlerin ifşa edilmesinin ve kaydedilmesinin önemi, şeffaflığın sağlanmasında ve ilgili tüm tarafların çıkarlarının korunmasında yatmaktadır. Kısıtlayıcı sözleşmelerin ifşa edilmesi, müstakbel alıcıların araziye bağlı herhangi bir sınırlama veya yükümlülüğün farkına vardıklarında mülk hakkında bilinçli kararlar vermelerine olanak tanır. Bu, alıcılar mülkü satın aldıktan sonra uymaları gereken koşulların tamamen farkında olduklarından, gelecekteki olası anlaşmazlıkları ve yanlış anlamaları önlemeye yardımcı olur (Peel ve Treitel, 2011).

Öte yandan, kısıtlayıcı sözleşmelerin kaydedilmesi, bu koşulların resmi bir dokümantasyonu olarak hizmet eder ve bu koşulları kolayca erişilebilir ve uygulanabilir hale getirir. Commonwealth ülkeleri gibi birçok yargı alanında, sözleşmeler, arazinin gelecekteki sahipleri için bağlayıcı olmalarını sağlayan Torrens tapu sistemine kaydedilir (Bradbrook ve diğerleri, 2007). Sözleşmelerin kaydedilmesine ilişkin bu süreç, arazi kullanım kısıtlamalarının izlenmesi ve uygulanması için açık ve organize bir sistem oluşturduğundan, mülkiyet hukukunun istikrarına ve öngörülebilirliğine de katkıda bulunur. Genel olarak, kısıtlayıcı sözleşmelerin ifşa edilmesi ve kaydedilmesi, şeffaflığın sürdürülmesinde, mülkiyet haklarının korunmasında ve mülkiyet hukukunun bütünlüğünün korunmasında çok önemli bir rol oynamaktadır.

Uygulama ve Gevşeklik Sorunları

Eşya hukukundaki kısıtlayıcı sözleşmelerde uygulama ve gevşeklik sorunları çeşitli faktörlerden kaynaklanmaktadır. Zamanla, sözleşmenin asıl sahibi artık arazide yer almadığından, uygulama gevşek hale gelebilir ve bu da mülk sahipleri ve diğer paydaşlar arasında potansiyel anlaşmazlıklara yol açabilir (Symposium, 1986). Ek olarak, belirli mülk sahiplerine haksız muamele yapılmasına neden olabileceğinden, sözleşmelerin ev sahibi dernekleri tarafından seçici olarak uygulanması bir tartışma konusu olmuştur (Wikipedia, t).

Kısıtlayıcı sözleşmelerin uygulanmasındaki bir diğer zorluk, bir mahkeme tarafından "anlatılamaz bir bataklık" olarak adlandırılan gerçek sözleşme yasasının karmaşıklığıdır (Wikipedia, t). Bu karmaşıklık, mülk sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini anlamalarını zorlaştırarak kasıtsız ihlallere ve anlaşmazlıklara yol açabilir. Ayrıca, insan hakları mülahazaları, özellikle kiralık konut reformu ve özel konutların müsaderesini içeren davalarda, kısıtlayıcı sözleşmelerin uygulanmasını zorlaştırabilir (Wikipedia, nd). Genel olarak, bu sorunlar, mülkiyet hukukunda kısıtlayıcı sözleşmelerin uygulanmasına yönelik daha modern ve şeffaf bir yaklaşıma olan ihtiyacı vurgulamaktadır.

Ev Sahibi Derneklerinin Rolü

Ev sahibi dernekleri (HOA'lar), kendi yetki alanlarındaki mülk sahiplerinin üzerinde anlaşmaya varılan kural ve düzenlemelere uymasını sağlamaktan sorumlu olduklarından, kısıtlayıcı sözleşmelerin uygulanmasında çok önemli bir rol oynarlar. Bu dernekler tipik olarak bir topluluğun estetik ve işlevsel bütünlüğünü korumak için kurulur ve sınırları içindeki mülklerin kullanımını ve bakımını yöneten sözleşmeleri, koşulları ve kısıtlamaları (CCR'ler) uygulama yetkisine sahiptirler. HOA'lar para cezası verebilir, yasal işlem başlatabilir veya kısıtlayıcı sözleşmelere uyulmasını sağlamak için başka önlemler alabilir. Bununla birlikte, bazı mülk sahiplerinin diğerlerinden daha sıkı incelemeye tabi tutulabileceği ve potansiyel ayrımcılığa ve haksız muameleye yol açabileceği seçici uygulama konusunda tartışmalar ortaya çıkmıştır. Sonuç olarak, HOA'ların uygulama yetkilerini makul ve şeffaf bir şekilde kullanması, tüm mülk sahiplerine yerleşik CCR'lere uygun olarak adil ve tutarlı bir şekilde davranılmasını sağlaması esastır (Symposium, 1986; Wikipedia, nd).

Tartışmalar ve Seçici Uygulama

Mülkiyet hukukunda kısıtlayıcı sözleşmelerin seçici olarak uygulanması, tartışma ve tartışma konusu olmuştur. Birincil sorunlardan biri, ev sahibi derneklerinin (HOA'lar) sözleşmeleri tutarsız bir şekilde uyguladığı ve ayrımcılık veya adam kayırma iddialarına yol açtığı zaman ortaya çıkar. Bu, yasal anlaşmazlıklara ve topluluk içinde güvenin bozulmasına neden olabilir (Restatement (Third) of Property, 2000). Ek olarak, zaman geçtikçe ve sözleşmenin ilk sahibi artık arazide yer almadığında, uygulama gevşek hale gelebilir, bu da mülk sahipleri arasında kafa karışıklığına ve potansiyel çatışmalara yol açabilir (Symposium, 1986). Ayrıca, bir mahkeme tarafından “tarif edilemez bir bataklık” olarak tanımlanan (Dukeminier & Krier, 1993) gerçek sözleşme yasasının karmaşıklığı, mülk sahiplerinin sözleşmeleri anlamasını ve bunlara uymasını zorlaştırarak bu sorunları şiddetlendirebilir. Son olarak, özellikle kiralık konut reformu ve özel konutların müsaderesini içeren durumlarda, kısıtlayıcı sözleşmelerin insan hakları mülahazalarıyla kesişmesi, bu sözleşmelerin uygulanmasına başka bir karmaşıklık ve tartışma katmanı ekler (Leasehold Reform, 2018).

Özel Mülkiyet Reformu ve İnsan Hakları Hususları

Mülkiyet hukukunda kısıtlayıcı sözleşmelerin uygulanması bağlamında kira mülkiyeti reformu ile insan hakları mülahazaları arasındaki ilişki karmaşık ve gelişen bir konudur. Özel mülk reformu, özellikle kısıtlayıcı sözleşmelerin ciddi olmayan ihlaller nedeniyle kira sözleşmelerinin kaybedilmesine yol açabileceği durumlarda, ev sahipleri ve konut sahipleri arasındaki güç dengesizliğini ele almayı amaçlar. Özel bir eve el konulması, kişinin konutunu ve mali yatırımını kaybetmesine neden olabileceğinden, sosyal ve ekonomik insan haklarına müdahale edebilir. Bu endişelere yanıt olarak, özellikle arazi kiraları ve hizmet bedelleri alanlarında, konut sahiplerinin haklarını korumak için çeşitli yetki alanlarında özel mülkiyet reform önlemleri getirilmiştir (Leasehold Reform Act, 1967; Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act, 1993) . Bu reformlar, ev sahiplerinin kısıtlayıcı sözleşmeleri uygulamadaki meşru çıkarları ile konut sahiplerinin gereksiz müdahale olmaksızın mülklerinden yararlanma insan hakları arasında bir denge kurmaya çalışır. Bununla birlikte, sözleşmelerin ev sahibi dernekleri tarafından seçici olarak uygulanması ve zaman içinde uygulamadaki gevşeklik hala potansiyel insan hakları ihlallerine yol açabileceğinden, tartışmalar ve zorluklar devam etmektedir.