Bu satışlar, alıcılara potansiyel olarak indirimli fiyatlarla gayrimenkul ve diğer varlıkları edinme fırsatı sunarken, aynı zamanda hükümetin mülk sahiplerinin borçlu olduğu borçları geri almasına da olanak tanır. Şerif satışlarının yasal dayanağı yargı bölgesine göre değişir, ancak genellikle yerel veya eyalet yasalarının ve mahkeme kararlarının yetkisi altında çalışırlar. Potansiyel alıcıların bilgiye dayalı kararlar verebilmeleri ve süreci etkili bir şekilde yönetebilmeleri için hak ve sorumluluklarının yanı sıra şerifin satışlarıyla ilgili özel prosedürleri ve gereklilikleri anlamaları önemlidir. Şerif'in satışları, mülk sahipleri ve borçlular için önemli etkilere sahip olabilir çünkü varlıklarını kaybetmelerine neden olabilir ve mali durumlarını etkileyebilir. Hal böyle olunca bu satışlar, hukuki kararların icrasında ve toplum içindeki mali uyuşmazlıkların çözümünde kritik bir rol oynamaktadır (Hiller, 2016; Scafidi, 2018).

Sheriff's Sales'de Satılan Mülk Türleri

Sheriff'in satışları, konut, ticari ve endüstriyel mülkler dahil olmak üzere çok çeşitli mülk türlerini kapsar. Bu satışlar genellikle ipotek hacizleri, vergi hacizleri veya mahkeme kararları nedeniyle el konulan mülkleri içerir. İpotek haczi durumunda, mülk sahibinin borç verene borçlu olduğu ödenmemiş borcu geri almak için mülkler satılır. Vergi hacizli satışlar, bir mülk sahibi emlak vergilerini ödemediğinde gerçekleşir, bu da hükümetin mülke haciz koymasına ve ardından borçlu vergileri geri almak için açık artırmaya çıkarmasına neden olur. Ayrıca, mahkeme kararları, borçlunun mal varlığına haciz getirilmesine ve karar miktarının karşılanması için satılmasına yol açabilir. Ayrıca, şerifin satışları, mülklerin ortak kiracılar arasında veya bir emlak anlaşmasının parçası olarak paylaştırılması için mülklerin satıldığı gayrimenkul paylaşımı ve vasiyet müzayedelerini de içerebilir. Genel olarak, şerif satışlarında satılan mülk türleri çeşitlidir ve potansiyel alıcılara çeşitli yatırım fırsatları sunabilir (Wikipedia, t; Investopedia, 2020).

Devlet Müzayedeleri ve Şerif Satışları

Devlet müzayedeleri ve şerif satışları, her biri kendine özgü özelliklere ve yasal dayanağa sahip olan, varlıkları tasfiye etmenin farklı yöntemleridir. Devlet müzayedeleri, devlete ait mülkün veya bir mahkemenin veya benzer yetkiye sahip bir devlet kurumunun yetkisi altında satılan mülkün satışını içerir (Wikipedia, t). Bu müzayedeler, fazla devlet ekipmanı, terk edilmiş mülk, el konulan varlıklar ve yayın frekansları gibi maddi olmayan varlıkları içerebilir. Buna karşılık, şerifin satışları öncelikle bir mahkeme tarafından verilen kararları, ipotek hacizlerini, vergi hacizlerini veya vergi satışlarını karşılamak için gayrimenkul ve kişisel mülk satışına odaklanır (Wikipedia, t).

Devlet müzayedelerinin yasal dayanağı çeşitli devlet kurum ve kuruluşlarından kaynaklanırken, şerif satışları mülkün haczedildiği ilçe veya şehrin şerifinin yetkisi altında gerçekleştirilmektedir (Wikipedia, t). Devlet müzayedelerinde ve şerif satışlarında teklif verme ve ödeme yöntemleri, ayrıca alıcıların hak ve sorumlulukları da farklılık gösterebilir. Ayrıca, mülk sahipleri ve borçlular üzerindeki etki, iki tür satış arasında farklılık gösterir; şerifin satışları, satışın zorunlu doğası nedeniyle genellikle daha sıkıntılı fiyatlara neden olur (Wikipedia, t).

Özet olarak, devlet müzayedeleri ve şerif satışları, satılan mülk türleri, satışın yasal dayanağı ve yetkisi, ilgili süreç ve prosedürler ve mülk sahipleri ile borçlular üzerindeki etkisi açısından farklılık gösterir.

Şerif Satışlarının Yasal Dayanağı ve Yetkisi

Şerif satışlarını yürütmeye yönelik yasal dayanak ve yetki, çeşitli federal, eyalet ve yerel yasa ve yönetmeliklerden türetilmiştir. Bu yasalar, şerife veya diğer atanmış yetkililere, mahkeme kararlarını, ipotek hacizlerini, vergi hacizlerini ve hükümete veya özel taraflara borçlu olunan diğer borçları yerine getirmek için mülke el koyma ve satma yetkisi verir. Örneğin Amerika Birleşik Devletleri'nde, şerifin satış yetkisi, tipik olarak, bu tür satışları gerçekleştirmek için özel prosedürleri ve gereklilikleri ana hatlarıyla belirten eyalet kanunları ve yerel yönetmeliklerle belirlenir (Harvard Law Review, 2010). Ek olarak, mahkeme kararları ve mahkeme kararları da şerifi, kararı yerine getirmek için borçlunun mülküne el koymaya ve satmaya yönlendirdiğinden, bir şerifin satışı için yasal dayanak sağlayabilir (Sack, 2011). Genel olarak, şerifin satışlarına ilişkin yasal yetkinin kökleri, hükümetin yasalarını uygulama, borçları tahsil etme ve mülkiyet haklarını içeren anlaşmazlıkların verimli ve adil bir şekilde çözülmesini sağlama konusundaki çıkarına dayanmaktadır.

Şerif Satış İşlem ve Prosedürleri

Şerif Satışları ile ilgili süreç ve prosedürler, tipik olarak, yerel şerifi yasal bir hükmü veya ipotek hacizini yerine getirmek için bir mülkü satmaya yönlendiren bir mahkeme emrinin çıkarılmasıyla başlar. Satıştan önce, yerel gazetelerde veya çevrimiçi platformlarda ayrıntıların yayınlanması da dahil olmak üzere, şerifin ofisi yaklaşmakta olan müzayede hakkında kamuoyuna bilgi vermekten sorumludur (Hiller, 2016). Müzayede gününde, ilgilenen istekliler kayıt olmalı ve genellikle kasiyer çeki veya onaylı fonlar şeklinde gerekli depozitoyu ödeyebileceklerini kanıtlamalıdır (Scafidi, 2017).

Müzayede sırasında, mülk en yüksek teklifi verene satılır ve daha sonra, kalan bakiyeyi belirli bir zaman dilimi içinde, genellikle 10 ila 30 gün arasında değişen, ödemesi gerekir (Hiller, 2016). Ödemenin tamamı alındıktan sonra, şerif ofisi, mülkün tapusunu devrederek yeni sahibine bir tapu düzenler. Alıcının mülkü "olduğu gibi" kabul ettiğini ve mülk üzerindeki ödenmemiş haciz, vergi veya diğer yükümlülüklerden sorumlu olabileceğini not etmek önemlidir (Scafidi, 2017). Ek olarak, orijinal mülk sahibi, tam satış fiyatı artı tahakkuk eden faiz ve masrafları ödeyerek mülkü geri alabilecekleri bir itfa süresine sahip olabilir (Hiller, 2016).

Şerif Satışlarında İhale ve Ödeme Yöntemleri

Sheriff's Sales'teki teklif verme ve ödeme yöntemleri, yargı yetkisine ve yerel şerif ofisi tarafından belirlenen özel prosedürlere bağlı olarak değişir. Genel olarak, bu satışlar, ilgili tarafların açık artırma sırasında sözlü veya yazılı teklif verdikleri açık artırma süreci yoluyla gerçekleştirilir. Satışın mahkeme veya ilgili makam tarafından onaylanmasına tabi olarak, genellikle en yüksek teklifi verene mülk verilir.

Ödeme yöntemleri de yetki alanları arasında farklılık gösterir, ancak yaygın yöntemler arasında nakit, kasiyer çekleri veya banka havaleleri yer alır. Bazı durumlarda, müzayede sırasında, genellikle birkaç gün ile birkaç hafta arasında değişen belirli bir süre içinde ödenmesi gereken bir depozito gerekebilir. Potansiyel alıcıların, katılmayı planladıkları Şerif Satışı'nın özel teklif verme ve ödeme gerekliliklerini öğrenmeleri çok önemlidir, çünkü bu kurallara uyulmaması teminatın geri alınmasına veya ihale sürecinden diskalifiye edilmesine neden olabilir. Buna ek olarak alıcılar, Sheriff's Sales'ten satın alınan mülklerin genellikle “olduğu gibi” satıldığının ve satış tamamlandıktan sonra mülkle ilgili tüm risk ve sorumlulukların üstlenildiğini bilmelidir.

Alıcıların Hak ve Sorumlulukları

Sheriff's Sales'teki alıcılar, sorunsuz ve yasal olarak uyumlu bir işlem sağlamak için uymaları gereken belirli haklara ve sorumluluklara sahiptir. Alıcıların temel haklarından biri, mülkler genellikle herhangi bir garanti veya garanti olmaksızın “olduğu gibi” satıldığı için, mülkü müzayededen önce inceleme fırsatıdır. Bu, potansiyel alıcıların mülkün durumunu ve değerini değerlendirmesine ve teklif verme stratejileri hakkında bilinçli bir karar vermesine olanak tanır.

İnceleme haklarına ek olarak alıcılar, mülkün unvanını, ödenmemiş hacizleri ve diğer ilgili yasal veya mali bilgileri araştırmayı da içerebilen kendi durum tespitlerini yapmaktan sorumludur. Kazanan teklif sahipleri genellikle mülk üzerindeki ödenmemiş borçları veya takyidatları temizlemekten sorumlu olduğundan, bu çok önemlidir.

Ayrıca, alıcılar, Şerif Ofisi tarafından belirtilen, depozito göndermeyi, fon kanıtı sağlamayı ve belirli bir zaman dilimi içinde tüm satın alma fiyatını ödemeyi içerebilen belirli teklif verme ve ödeme prosedürlerine uymalıdır. Bu gerekliliklere uyulmaması, depozitoya el konulmasına ve mülkün bir sonraki en yüksek teklifi verene teklif edilmesine neden olabilir. Şerif Satışı sürecinde başarılı bir şekilde gezinmek ve bir mülkü adil bir fiyata güvence altına almak için alıcıların haklarının ve sorumluluklarının farkında olmaları çok önemlidir.

Mülk Sahipleri ve Borçlular Üzerindeki Etki

Şerifin satışları, mülk sahipleri ve borçlular için önemli sonuçlar doğurabilir. Mülk sahipleri için birincil etki, ödenmemiş borçları veya hacizleri karşılamak için satıldığı için mülklerinin kaybıdır. Bu, alternatif konut bulmaya zorlandıkları veya potansiyel evsizlikle karşı karşıya kaldıkları için mali sıkıntıya ve yerinden edilmeye neden olabilir. Ek olarak, bir mülkün şerif satışında satışı genellikle geleneksel bir satıştan daha düşük bir fiyat verir, bu da ödenmemiş borcu tamamen karşılamayabilir ve mülk sahibini kalan bakiyeden sorumlu olmaya devam eder (Chang, 2010).

Borçlular ise, kendilerine borçlu olunan paranın bir kısmını geri almanın bir yolu olarak şerifin satışlarından yararlanabilirler. Bununla birlikte, bu satışların sıkıntılı doğası, mülkler piyasa değerinden daha düşük bir fiyata satılabileceğinden, daha düşük geri kazanım oranlarına da yol açabilir (Chang, 2010). Ayrıca, şerifin satışlarıyla ilgili yasal süreç uzun ve maliyetli olabilir ve potansiyel olarak borçlunun genel tahsilatını azaltabilir. Bazı durumlarda, şerifin satışlarının kamusal niteliği mali zorluklarını daha geniş bir kitleye maruz bırakabileceğinden, borçlunun itibarı zedelenebilir.

Şerifin Satışları ve İpotek Hacizleri

Her ikisi de ödenmemiş borçları geri almak için bir mülkün zorla satışını içerdiğinden, Şerif'in satışları ve ipotek hacizleri yakından ilişkilidir. İpotek hacizleri bağlamında, bir borçlu ipotek ödemelerinde temerrüde düştüğünde, borç veren ödenmemiş kredi tutarını geri almak için bir haciz süreci başlatabilir. Bu süreç genellikle, mülkün borç verenin borcunu ödemek için kullanıldığı gelirlerle en yüksek teklifi verene açık artırmayla satıldığı bir şerifin satışıyla sonuçlanır. İpotek hacizlerinde şerifin satışlarına ilişkin yasal yetki, tipik olarak, şerife söz konusu mülke el koyma ve satma yetkisi veren eyalet yasaları ve mahkeme kararlarından türetilir (Sichelman, 2010). Şerifin satışları genellikle ipotek hacizleriyle ilişkilendirilirken, vergi hacizleri ve taksim satışları gibi başka türden kararları uygulamak için de kullanılabileceğini not etmek önemlidir (RealtyTrac, 2021). Bu nedenle, şerifin satışları ile ipotek hacizleri arasındaki ilişki, gayrimenkul satışı yoluyla ödenmemiş borçları çözmeyi amaçlayan birbiriyle bağlantılı yasal süreçlerden biridir.

Vergi Satışı ve Vergi İpoteği İhaleleri

Vergi satışları ve vergi haciz ihaleleri, yerel yönetimler tarafından gecikmiş emlak vergilerini geri almak için kullanılan iki farklı yöntemdir. Bir vergi satışında, hükümet mülkü kendisi satar ve mülkiyeti en yüksek teklifi verene devreder. Bu süreç, hükümetin ödenmemiş vergileri telafi etmesine olanak tanır ve yeni mal sahibine mülkü önceden herhangi bir ipotek veya ipotek arınmış olarak sağlar. Vergi satışları, yargının düzenlemelerine bağlı olarak açık artırmalar, kapalı teklifler veya çevrimiçi platformlar aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Öte yandan, vergi haciz ihaleleri, mülkün kendisinden ziyade bir haciz sertifikasının satışını içerir. Kazanan teklif sahibi, ödenmemiş vergileri öder ve karşılığında mülk sahibinden ödenmemiş vergileri, faizleri ve cezaları tahsil etme hakkı veren mülk üzerinde haciz alır. Mal sahibi, hacizini belirli bir süre içinde geri almazsa, haciz sahibi mülkü almak için haciz davası açabilir. Bu nedenle, vergi satışları ile vergi haciz ihaleleri arasındaki temel fark, satılan varlığın doğasında yatmaktadır: vergi satışlarında mülkün kendisi ve vergi haciz ihalelerinde haciz sertifikası.

Gayrimenkul Bölme ve Miras Müzayedeleri

Gayrimenkul paylaşımı ve vasiyet müzayedeleri, belirli yasal koşullar altında ortaya çıkan iki farklı mülk müzayedesi türüdür. Bölünme müzayedeleri, bir mülkün müşterek kiracıları veya ortak sahipleri mülkün bölünmesi veya yönetimi konusunda anlaşamadığında ortaya çıkar ve bu da anlaşmazlığı çözmek için mahkeme kararıyla satışa yol açar. Bu gibi durumlarda, mülk halka açık bir müzayedede satılır ve gelirler, ortak sahipler arasında ilgili mülkiyet haklarına göre paylaştırılır (Fisher, 2016).

Veraset müzayedeleri ise, ölen bir kişinin mülküne ait gayrimenkul varlıklarının satışını içerir. Bir kişi öldüğünde, mirası, merhumun varlıklarının mirasçılara ve hak sahiplerine idaresini ve dağıtımını içeren yasal bir süreç olan veraset konusu olabilir. Mülk gayrimenkul içeriyorsa, bunlar ödenmemiş borçları, vergileri veya diğer mali yükümlülükleri kapatmak için bir veraset mahkemesinin gözetimi altında bir veraset müzayedesinde satılabilir (Reichert, 2017). Hem paylaştırma hem de veraset müzayedeleri, şeffaf ve rekabetçi bir teklif verme ortamında yürütülerek, mülklerin adil piyasa değerinden satılması sağlanır.

Vaka Çalışmaları ve Önemli Şerif Satışları

Şerif'in satışları, gayrimenkul ve hukuk sektörlerindeki önemini gösteren birçok yüksek profilli davada etkili olmuştur. Dikkate değer bir örnek, 2011 yılında şerifin 1991'deki yıkıcı bir yangından bu yana boş olan Philadelphia'daki tarihi One Meridian Plaza'yı satmasıdır. Mülk, tahmini değerinin önemli ölçüde altında 4.2 milyon dolara satıldı ve alıcıların mülk edinme potansiyelini vurguladı. bu tür satışlar yoluyla indirimli fiyatlarla (Philly.com, 2011). Başka bir örnek, Floridalı geliştirici Glenn Straub tarafından orijinal 2016 milyar dolarlık inşaat maliyetinin bir kısmı olan 82 milyon dolara satın alınan Atlantic City'deki Revel Casino Hotel'in 2.4'da şerif tarafından satılmasıdır (NJ.com, 2016). Bu vakalar, şerifin satışlarının sorunlu mülklerin transferini kolaylaştırma, yatırımcılara fırsatlar sağlama ve karmaşık yasal ve mali ihtilafların çözümüne katkıda bulunma potansiyelini göstermektedir.