Bu tür bir satış, ancak tüm haciz sahiplerinin borç nedeniyle ödenmesi gereken miktardan daha azını kabul etmeleri halinde gerçekleştirilebilir. Açığa satış kavramı, iki temel ve ayrılmaz bileşene dayanmaktadır: (1) haciz sahibinin borçtan daha azını netleştirmek için anlaşması ve (2) mülkün ekspertiz değerinden veya altından emsallere uygun satış . Açığa satışın, haciz sahibinin takdir edilen değerden daha yüksek bir satış fiyatı talep etmesi, ancak borcun ödenmesi gereken miktardan daha az talep etmesi durumunda ortaya çıkan kısa vadeli uzlaşmadan farklı olduğuna dikkat etmek önemlidir. Açığa satışlar, 2007 gayrimenkul durgunluğundan bu yana Amerika Birleşik Devletleri'nde haciz için daha yaygın bir alternatif haline geldi ve Birleşik Krallık'ın Yardımlı Gönüllü Satışı (Spotblue.com) gibi diğer ülkelerde de benzer prosedürler var.

Açığa Satış ve Kısa Takas Arasındaki Fark

Gayrimenkulde, kısa satış ve kısa vadeli yerleşim, bir mülkün ödenmemiş ipotek borcundan daha azına satılmasını içeren iki farklı kavramdır. Açığa satış, tipik olarak bir ipotek şirketi olan haciz sahibi, borcun borçlu olduğu miktardan daha azını kabul etmeyi kabul ettiğinde ve mülkün takdir edilen değerinde veya altında satılmasına izin verdiğinde gerçekleşir. Bu, haciz sahibi ipoteğin muhtemelen asla geri ödenmeyeceğine ve mülkün değerinin ipoteğin tamamen ödenmesine izin verecek öz sermayeyi geri kazanmayacağına inandığında mümkündür. Öte yandan, kısa uzlaşma, haciz sahibinin ekspertiz değerinden daha yüksek, ancak yine de borcun ödenmesi gereken miktardan daha düşük bir satış fiyatı talep ettiği bir durumu ifade eder. Bu durumda, ne alıcı ne de banka veya finans şirketi takdir edilen değerden daha yüksek bir ipotek sağlamayacağından, emsallerine uygun ihtiyatlı bir alıcıyla satış yapmak artık makul veya ulaşılabilir bir beklenti değildir. Bu nedenle, açığa satış ile kısa uzlaşma arasındaki temel fark, haciz sahibinin açığa satışta takdir edilen değerin altında veya altında bir satış fiyatını kabul ederken, kısa uzlaşmada daha yüksek bir fiyat talep etmesidir (Cowan, 2012; Investopedia). , 2021).

Kısa Satış Nedenleri

Gayrimenkulde açığa satışın, öncelikle ev sahibinin karşılaştığı mali zorluklardan kaynaklanan çeşitli nedenleri vardır. Yaygın bir neden, iş kaybından, azalan gelirden veya artan harcamalardan kaynaklanabilecek ipotek ödemelerine yetişememektir. Ayrıca, piyasa koşulları nedeniyle mülkün değerinin düşmesi veya mülkün hasar görmesi, kalan ipotek bakiyesinin mevcut ekspertiz değerini aştığı bir duruma yol açarak ev sahibinin mülkü satmasını ve krediyi tam olarak geri ödemesini zorlaştırabilir. Bu gibi durumlarda, birincil ipotek kredisi verenler, ikinci ipotek kredisi verenler ve diğer alacaklılar dahil olmak üzere haciz sahipleri, genellikle hacze daha elverişli bir alternatif olduğu için açığa satış konusunda anlaşabilirler. Bunun nedeni, açığa satışın hacizle karşılaştırıldığında haciz sahipleri için tipik olarak daha az zarara yol açması ve ev sahibinin kredisi üzerinde daha az olumsuz etki yaratmasıdır (Investopedia, t; NOLO, t).

İpotek Sahipleri ve Açığa Satıştaki Rolleri

İpotek sahipleri, açığa satış teklifini onaylama veya reddetme yetkisine sahip olduklarından, açığa satış sürecinde çok önemli bir rol oynarlar. Açığa satışta, mülkün satışından elde edilen net gelir, mülke karşı ipotek ile güvence altına alınan borçların altında kalır. Birincil ipotek borç verenleri, ikinci ipotek borç verenleri, ev rehni kredisi (HELOC) sağlayıcıları, ev sahibi derneği hacizleri, mekanik hacizleri ve vergi hacizlerini içerebilen haciz sahipleri, kısa bir süre için borçtan daha azını kabul etmeyi kabul etmelidir. Devam etmek için satış. Bu anlaşma önemlidir, çünkü mülkün, başarılı bir açığa satışın önemli bir bileşeni olan takdir edilen değerinde veya altında satılmasına izin verir. İpotek sahipleri, daha küçük bir mali kayıp ve mülk sahibi için daha sorumlu bir çözümle sonuçlanma eğiliminde olduklarından, haciz yerine açığa satışları tercih ederler. Bununla birlikte, haciz sahiplerinin açığa satış teklifini kabul etmek zorunda olmadıklarını ve bunun yerine daha yüksek bir satış fiyatı talep edebileceklerini ve bunun da açığa satış yerine kısa bir anlaşmaya yol açabileceğini belirtmek önemlidir (Harvard Business Review, 2017).

Ekspertiz Değerinin Açığa Satışlara Etkisi

Bir mülkün ekspertiz değeri, bir alıcının ödemek istediği maksimum tutarı ve borç verenin finanse etmek istediği tutarı belirlediğinden, açığa satışlarda çok önemli bir rol oynar. Açığa satışta, haciz sahibi (örneğin, ipotek şirketi) borçtan daha azını kabul etmeli ve satış, mülkün ekspertiz değerinde veya altında olmalıdır. İhtiyatlı bir alıcı, ekspertiz değerinden daha fazlasını ödemeyecek ve bir banka veya finans şirketi, ekspertiz değerinden daha fazla bir ipotek vermeyecek ve böylece açığa satış gelirlerini, mülkün ekspertiz değerinin maksimum brüt getirisi ile sınırlayacaktır. Haciz sahibi, takdir edilen değerden daha yüksek bir fiyat talep ederse, bu artık açığa satış olarak değil, başarılı olma olasılığı daha düşük olan kısa vadeli bir uzlaşma olarak kabul edilir. Bu nedenle, takdir edilen değer, açığa satış işleminin fizibilitesini ve başarısını belirlemede kritik bir ölçüt görevi görür (Investopedia, nd; Wiki.Agency, nd).

Açığa Satış Alternatifleri: Haciz ve Yardımlı Gönüllü Satış

Açığa satış alternatifleri arasında haciz ve destekli gönüllü satış yer alır. Haciz, bir borç verenin, kredi için teminat olarak kullanılan mülkün satışını zorlayarak ödeme yapmayı bırakan bir borçludan kredi bakiyesini geri almaya çalıştığı yasal bir süreçtir. Bu süreç uzun, maliyetli ve borçlunun kredisine zarar verebilir. Öte yandan, yardımlı gönüllü satış, borç alan ve borç veren arasında daha işbirlikçi bir yaklaşımdır; burada borç veren, hacizden kaçınmak için mülkün indirimli bir fiyata, genellikle ödenmemiş kredi bakiyesinin altında satışını kabul etmeyi kabul eder. Bu seçenek, borçlunun hacizin olumsuz kredi etkisinden kaçınmasına ve borç verenin haciz işlemleriyle ilişkili maliyetlere katlanmadan kredi tutarının bir kısmını geri almasına izin verdiği için her iki taraf için de daha uygundur (Birleşik Krallık Hükümeti, 2017).

Home Uygun Fiyatlı Haciz Alternatif Programı

Home Affordable Rehine Alternative Program (HAFA), emlak durgunluğunu ele almak ve ev sahiplerine ipotek borçlarını yönetmede yardımcı olmak için Making Home Affordable Programının (MHA) bir parçası olarak 2009 yılında başlatılan bir ABD hükümeti girişimiydi. HAFA, ev sahiplerine kısa bir satış yoluyla evlerinden çıkma seçeneği sunarak onları kalan ipotek borçlarından kurtardı. Ek olarak, program ev sahipleri veya kiracıları için 10,000 $'a kadar taşınma yardımı teklif etti. HAFA için uygunluk kriterleri arasında mali sıkıntı, temerrüt veya ipotek ödemelerinde geride kalma riski, ipoteği 1 Ocak 2009 tarihinde veya öncesinde alma ve birincil konut veya bir ila dört birim kiralık mülk için 729,750 ABD dolarına kadar borcu yer aldı. Özellikle, HAFA programının süresi 31 Aralık 2016'da sona ermiştir (Making Home Affordable, 2016).

HAFA Açığa Satış için Uygunluk Kriterleri

Uygun Maliyetli Ev Rehni Alternatif Programı (HAFA), ev sahiplerine kalan ipotek borcundan kurtulurken açığa satış yoluyla evlerinden çıkma fırsatı sağlamak için tasarlandı. HAFA'ya hak kazanabilmek için, ev sahiplerinin belirli kriterleri karşılaması gerekiyordu: mali sıkıntı nedeniyle ipotek ödemelerini yapmakta zorlanıyor, gecikmiş veya ipoteklerini geride bırakma tehlikesiyle karşı karşıya olmalı ve ipoteklerini 1 Ocak'ta veya öncesinde almış olmalılar. 2009. Ek olarak, söz konusu mülkün kınanmamış olması ve ev sahibinin birincil ikametgahı veya bir ila dört birimlik kiralık mülk için 729,750 $'a kadar borcu olması gerekir (iki ila dört birimlik mülkler için daha yüksek kredi limitleri ile) . Bir HAFA açığa satışının başarıyla tamamlanmasının ardından, ev sahiplerine, kalan ipotek borçlarından muaf tutularak ve potansiyel olarak 10,000 $'a kadar yeniden yerleştirme yardımı alarak, ev sahiplerine bir eksiklikten feragat edildi (Making Home Affordable Program, 2009).

Kısa Satış Süreci: Adımlar ve Önemli Oyuncular

Kısa satış süreci, başarılı bir işlem sağlamak için birkaç adımı ve kilit oyuncuları içerir. Başlangıçta, ev sahibi, bir sıkıntı mektubu, mali tablolar ve vergi beyannameleri gibi gerekli belgeleri sağlayarak, açığa satış için başvuruda bulunmak üzere birincil haciz sahibi ile iletişime geçer. İpotek sahibi daha sonra başvuruyu inceler ve açığa satışı onaylayıp onaylamamaya karar verir. Onaylanırsa, ev sahibi, mülkü listelemek ve potansiyel bir alıcı bulmak için bir emlakçıyla birlikte çalışır. Alıcı, ev sahibinin onay için haciz sahibine sunduğu bir teklif sunar. Birincil ve ikincil ipotek sahipleri, ev rehni kredisi (HELOC) sağlayıcıları ve diğer alacaklılar dahil olmak üzere ipotek sahipleri, açığa satış için borçtan daha azını kabul etmeyi kabul etmeleri gerektiğinden, süreçte çok önemli bir rol oynarlar. ilerlemek. Tüm haciz sahipleri teklifi onayladıktan sonra işlem, tüm tarafların satışı tamamlamak için gerekli belgeleri imzaladığı kapanışa doğru ilerler. Süreç boyunca, başarılı bir sonuç için ev sahibi, emlakçı, haciz sahipleri ve alıcı arasındaki iletişim ve işbirliği şarttır (Wiki.Ajans, t).

Açığa Satışlarda Eksiklik Yargıları

Açığa satış bağlamında, bir mülkün satışından elde edilen gelir ödenmemiş ipotek borcunu karşılamaya yetmediğinde eksiklik yargıları ortaya çıkar. Bu gibi durumlarda, borç veren, kalan bakiyeyi geri almak için borçluya karşı bir eksiklik kararı isteyebilir. Bu yasal işlem, borç verenin, satış fiyatı ile toplam ipotek borcu arasındaki fark için borçluyu takip etmesine izin verir ve bu da potansiyel olarak ücret hacizine, banka hesabı harçlarına veya mülk hacizlerine yol açar. Ancak, tüm eyaletler eksiklik kararlarına izin vermemektedir ve bazı eyaletlerin açığa satışlarda uygulanmasını düzenleyen özel kanunları vardır. Ek olarak, bazı borç verenler, açığa satış müzakere sürecinin bir parçası olarak, borçluya kalan ipotek borcundan muafiyet sağlayarak eksiklik kararı alma hakkından feragat etmeyi kabul edebilir (Harvard Law Review, 2010; Investopedia, 2021).

Açığa Satışların Kredi ve Vergi Etkileri

Açığa satışların kredi ve vergi etkileri hem ev sahipleri hem de borç verenler için önemli olabilir. Kredi açısından, kısa bir satış, kredi raporlarında “ödenmiş bir borç” olarak rapor edildiğinden, bir ev sahibinin kredi puanını olumsuz etkileyebilir. Bu, daha düşük bir kredi puanına yol açabilir ve potansiyel olarak gelecekte kredi veya kredi alma yeteneklerini engelleyebilir. Bununla birlikte, ev sahibi proaktif bir şekilde açığa satış yapmayı seçerek mali durumunu ele aldığından, kredi üzerindeki etki genellikle bir hacizden daha az şiddetlidir.

Vergi etkileri ile ilgili olarak, ödenmemiş ipotek bakiyesi ile açığa satıştaki satış fiyatı arasındaki fark, İç Gelir İdaresi (IRS) tarafından "affedilmiş borç" olarak kabul edilir. Bu affedilen borç, ev sahibi için daha yüksek bir vergi yükümlülüğü ile sonuçlanabilecek vergilendirilebilir gelir olarak ele alınabilir. Bununla birlikte, 2007 Mortgage Bağışlama Borç Kurtarma Yasası uyarınca, mülk birincil konutlarıysa ve ipotek borcu mülkü satın almak, inşa etmek veya iyileştirmek için kullanılmışsa ev sahipleri vergi indirimi için uygun olabilir (IRS, 2021). Açığa satış senaryosunda, ev sahiplerinin belirli vergi uygulamalarını ve olası indirim seçeneklerini anlamak için bir vergi uzmanına danışması çok önemlidir.

Açığa Satışların Ev Sahipleri ve Borç Verenler İçin Faydaları ve Dezavantajları

Açığa satışlar, ev sahiplerine hacizden kaçınma, kredi puanları üzerindeki olumsuz etkiyi hafifletme ve Home Affordable Reclosure Alternative Program (HAFA) (Making Home Affordable Program, 2009) gibi programlar aracılığıyla potansiyel olarak yeniden yerleşim yardımı alma dahil olmak üzere çeşitli avantajlar sunar. Ek olarak, açığa satışlar, zorlu bir mali durumda bir kontrol duygusu ve proaktif karar verme sağlayabilir.

Borç verenler, haciz işlemleriyle ilgili masraflara ve zamana katlanmadan ödenmemiş kredi tutarının bir kısmını geri alabildikleri için açığa satışlardan da yararlanırlar. Ayrıca, açığa satışlar, hacizli mülkler uzun süre satılmadan kalarak ek bakım maliyetlerine ve potansiyel mülk değerinde amortismana yol açabileceğinden daha hızlı bir çözümle sonuçlanabilir.

Ancak açığa satışlar her iki taraf için de sakıncalar taşır. Ev sahipleri, satıştan sonra kalan kredi bakiyesinden sorumlu tutuldukları eksiklik yargılarıyla karşı karşıya kalabilirler. Ayrıca, açığa satış süreci karmaşık ve zaman alıcı olabilir, birden çok haciz sahibiyle müzakereler ve kapsamlı belgeler gerektirir.

Borç verenler için açığa satışlar, kredinin tamamen geri ödenmesine kıyasla daha düşük getiri sağlayabilir. Ek olarak, müzakere süreci uzun ve kaynak yoğun olabilir, bu da kredi verenin diğer varlıkları ve kredileri etkin bir şekilde yönetme kapasitesini potansiyel olarak zorlar.