Açığa Satışın Tanımı ve Bileşenleri

Gayrimenkulde açığa satış, bir mülkün satışından elde edilen net gelirin, ona karşı ipotek ile güvence altına alınan borçların altında kaldığı bir işlemi ifade eder. Bu tür bir satış, ancak tüm haciz sahiplerinin borç nedeniyle ödenmesi gereken miktardan daha azını kabul etmeleri halinde gerçekleştirilebilir. Açığa satış iki temel ve ayrılmaz bileşenden oluşur: (1) haciz sahibinin borçtan daha azını netleştirmek için yaptığı anlaşma ve (2) mülkün ekspertiz değerinden veya altından emsallere uygun satış. Kabul edilebilir satış fiyatı, özünde, sürecin ulaşılabilir olmasına izin verecek şekilde, takdir edilen değerde veya altında olacak şekilde tanımlanır. Açığa satış, haciz sahibi bir ipoteğin muhtemelen asla geri ödenmeyeceğini beklediğinde ve mülkün durumu veya genel ekonomik koşullar gibi faktörler nedeniyle ipoteğin tamamının ödenmesine izin vermek için evin değeri öz sermayeyi geri kazanmadığında ortaya çıkabilir (Wiki.Ajans) , nd).

Açığa Satış ve Kısa Takas Arasındaki Fark

Gayrimenkulde, kısa satış ve kısa vadeli yerleşim, bir mülkün ödenmemiş ipotek borcundan daha azına satılmasını içeren iki farklı kavramdır. Açığa satış, bir ipotek şirketi gibi bir haciz sahibi, borcun ödenmesi gereken miktardan daha azını kabul etmeyi kabul ettiğinde ve mülkün takdir edilen değerinde veya altında satılmasına izin verdiğinde gerçekleşir. Bu, tipik olarak, haciz sahibi, ipoteğin geri ödenmeyeceğini ve mülkün değerinin ödenmemiş borcu karşılamaya yetmeyeceğini tahmin ettiğinde yapılır. Öte yandan, kısa uzlaşma, haciz sahibinin ekspertiz değerinden daha yüksek, ancak yine de borcun ödenmesi gereken miktardan daha düşük bir satış fiyatı talep ettiği bir durumu ifade eder. Bu durumda, haciz sahibi takdir edilen değeri kabul etmeye istekli olmadığından açığa satış gerçekleştirilemez, bu da çoğu zaman bir çözüme ulaşamamaya yol açan bir paradoks yaratır. İkisi arasındaki en önemli fark, haciz sahibinin mülkün takdir edilen değerini satış fiyatı olarak kabul etme istekliliğinde yatmaktadır; açığa satış daha ulaşılabilir ve ilgili tüm taraflar için daha faydalıdır (Wiki.Ajans, t).

Gayrimenkulde Kısa Satış Nedenleri

Gayrimenkulde açığa satışın, öncelikle mülk sahibinin karşılaştığı mali zorluklardan kaynaklanan çeşitli nedenleri vardır. Yaygın bir neden, iş kaybı, hastalık veya diğer öngörülemeyen durumlardan kaynaklanabilecek ipotek ödemelerine yetişememektir. Bu gibi durumlarda, açığa satış, ev sahibinin hacizden ve bununla ilişkili olumsuz kredi etkilerinden kaçınmasına yardımcı olabilir. Açığa satışın diğer bir nedeni, mülkün değerinin önemli ölçüde düşmesi, sahibinin mülkü ödenmemiş ipotek bakiyesini karşılayacak bir fiyattan satmasını zorlaştırmasıdır. Bu durum genellikle ekonomik gerilemeler veya yerel piyasa koşulları nedeniyle ortaya çıkar. Ek olarak, mülk hasar gördüğünde veya ihmal edildiğinde açığa satış yapılabilir, bu da değerini düşürür ve potansiyel alıcılar için ipotek sağlamayı zorlaştırır. Bu durumlarda, haciz sahipleri kayıplarının bir kısmını telafi etmek için açığa satış yapmayı kabul edebilirler, alternatif olarak mülkün hacze gitmesine izin verilebilir, bu da daha büyük mali kayıplara neden olabilir (Investopedia, t; NOLO, t).

İpotek Sahipleri ve Açığa Satıştaki Rolleri

İpotek sahipleri, açığa satış teklifini onaylama veya reddetme yetkisine sahip olduklarından, açığa satış sürecinde çok önemli bir rol oynarlar. Açığa satışta mülk, ödenmemiş ipotek borcundan daha azına satılır ve gelirler, haciz sahiplerini ödemek için kullanılır. İpotek sahipleri, diğerlerinin yanı sıra birincil ipotek kredi verenleri, ikincil ipotek borç verenleri, ev rehni kredi limiti (HELOC) sağlayıcıları, ev sahibi dernekleri ve vergi makamlarını içerebilir.

Açığa satış sırasında, satış gelirleri borçlu olunan meblağın tamamını karşılamaya yetmeyeceğinden, tüm haciz sahipleri sahip oldukları borçtan indirimli bir ödemeyi kabul etmelidir. İpotek sahiplerinin rızası, mülkün herhangi bir yasal komplikasyon olmadan satılabilmesini sağladığından, bu anlaşma açığa satışın devam etmesi için gereklidir. İpotek sahipleri, mülkün elden çıkarılmasıyla ilgili olarak daha yüksek bir geri alma oranı ve daha düşük maliyetlerle sonuçlanma eğiliminde olduklarından, genellikle haciz yerine açığa satışları tercih ederler. Bununla birlikte, haciz sahipleri kısa bir satış teklifini kabul etmek zorunda değildir ve kendileri için daha faydalı olacağına inanırlarsa haciz veya kredi değişikliği gibi diğer seçenekleri takip etmeyi seçebilirler (Wiki.Ajans, t).

Açığa Satış Alternatifleri: Haciz ve Kredi Değişikliği

Emlak piyasasında açığa satış alternatifleri arasında haciz ve kredi değişikliği yer alır. Haciz, bir borç verenin, kredi için teminat olarak kullanılan mülkün satışını zorlayarak ödeme yapmayı bırakan bir borçludan kredi bakiyesini geri almaya çalıştığı yasal bir süreçtir. Bu seçenek, borçlunun kredi puanı üzerinde daha önemli bir olumsuz etkiye sahip olabilir ve mülkün kaybına neden olabilir. Öte yandan, kredi değişikliği, bir borçlunun krediyi uzun vadede geri ödeyememesine yanıt olarak borç veren tarafından mevcut bir kredinin koşullarında yapılan bir değişikliktir. Bu, kredi vadesini uzatmayı, faiz oranını düşürmeyi ve hatta anapara bakiyesinin bir kısmını affetmeyi içerebilir. Kredi değişikliği, borçluların hacizden kaçınmasına ve daha yönetilebilir aylık ödemeler yaparken mülklerini elinde tutmasına yardımcı olmayı amaçlar. Her iki alternatifin de artıları ve eksileri vardır ve seçim, borç alanın mali durumuna ve uzun vadeli hedeflerine bağlıdır (Making Home Affordable Program, 2009; Home Affordable Modification Program, 2009).

Home Uygun Fiyatlı Haciz Alternatif Programı

Home Affordable Rehine Alternative Program (HAFA), emlak durgunluğunu ele almak ve ev sahiplerine ipotek borçlarını yönetmede yardımcı olmak için Making Home Affordable Programının (MHA) bir parçası olarak 2009 yılında başlatılan bir ABD hükümeti girişimiydi. HAFA, ev sahiplerine kısa bir satış yoluyla evlerinden çıkma fırsatı sağladı, onları kalan ipotek borcundan kurtardı ve ev sahipleri veya kiracıları için 10,000 $'a kadar yeniden yerleştirme yardımı teklif etti. Program aynı zamanda, katılımcıların kalan ipotek borçlarından muaf tutulmasını sağlayan eksiklikten feragat ederek birincil konutların veya kiralık mülklerin açığa satışına izin verdi. HAFA'ya hak kazanabilmek için ev sahiplerinin mali zorluklarla karşılaşmak, borcunu ödememek veya ipotek ödemelerinde geride kalma riskiyle karşı karşıya olmak ve 1 Ocak 2009'da veya daha önce alınmış bir ipoteğe sahip olmak gibi belirli kriterleri karşılaması gerekiyordu. HAFA programı Aralık'ta sona ermişti. 31, 2016 (Evin Ekonomik Hale Getirilmesi, 2016).

HAFA Açığa Satış için Uygunluk Kriterleri

Uygun Maliyetli Ev Rehni Alternatif Programı (HAFA), ev sahiplerine kalan ipotek borcundan kurtulurken açığa satış yoluyla evlerinden çıkma fırsatı sağlamak için tasarlandı. HAFA'ya hak kazanabilmek için ev sahiplerinin belirli kriterleri karşılaması gerekiyordu. İlk olarak, ipotek ödemelerini karşılamalarını zorlaştıran mali sıkıntı yaşıyor olmaları gerekiyordu. İkinci olarak, borcunu ödememiş olmaları veya ipoteklerini geri alma riskiyle karşı karşıya olmaları gerekiyordu. Üçüncüsü, ipotek 1 Ocak 2009 tarihinde veya daha önce alınmış olmalıdır. Ayrıca, söz konusu mülk kınanamaz. Son olarak, ev sahibinin birincil ikametgahı veya bir ila dört birimlik kiralık mülk üzerindeki borcu 729,750 $'ı aşamaz (iki ila dört birimlik mülkler için daha yüksek kredi limitleri ile) [1]. Bu kriterleri karşılayan ev sahipleri, eksiklikten feragat ve potansiyel yeniden yerleştirme yardımını içeren bir HAFA açığa satışından yararlanabilir.

Kısa Satış Süreci: Adımlar ve Önemli Oyuncular

Kısa satış süreci, başarılı bir işlem sağlamak için birkaç adımı ve kilit oyuncuları içerir. Başlangıçta, mülk sahibi, bir sıkıntı mektubu, mali tablolar ve vergi beyannameleri gibi gerekli belgeleri sağlayarak, açığa satış için bir başvuruda bulunmak üzere birincil haciz sahibi ile iletişime geçer. İpotek sahibi daha sonra başvuruyu inceler ve mülk sahibinin açığa satış için uygun olup olmadığını belirler. Onaylanırsa mülk sahibi, mülkü listelemek ve potansiyel bir alıcı bulmak için bir emlakçıyla birlikte çalışır. Alıcı, mülk sahibinin onay için haciz sahibine sunduğu bir teklif sunar.

Açığa satış sürecindeki kilit oyuncular arasında mülk sahibi, birincil haciz sahibi (tipik olarak bir ipotek kredisi veren), ikincil haciz sahipleri (varsa), emlakçılar, potansiyel alıcılar ve işlemi kolaylaştırmak için bir emlak avukatı veya tapu şirketi bulunur. . Açığa satış sürecinin sorunsuz bir şekilde yürütülmesinde ve dahil olan herkes için başarılı bir sonuçla sonuçlanmasında tarafların her biri çok önemli bir rol oynar. Bu kilit oyuncular arasındaki işbirliği ve iletişim, açığa satışın karmaşıklıklarında gezinmek ve karşılıklı yarar sağlayan bir çözüme ulaşmak için çok önemlidir (Fisher, 2013; Investopedia, 2020).

Açığa Satışlarda Eksiklik Yargıları

Açığa satış bağlamında, bir mülkün satışından elde edilen gelir ödenmemiş ipotek borcunu karşılamaya yetmediğinde eksiklik yargıları ortaya çıkar. Bu gibi durumlarda, borç veren, kalan bakiyeyi geri almak için borçluya karşı bir eksiklik kararı isteyebilir. Bu yasal işlem, borç verenin, satış fiyatı ile toplam ipotek borcu arasındaki fark için borçluyu takip etmesine izin verir ve bu da potansiyel olarak ücret hacizine, banka hesabı harçlarına veya mülk hacizlerine yol açar. Bununla birlikte, bazı eyaletlerde, kısa bir satıştan sonra borçluları eksiklik kararlarından koruyan eksiklik önleme yasaları vardır. Ek olarak, bazı borç verenler, açığa satış müzakere sürecinin bir parçası olarak bir eksiklik kararı alma hakkından feragat etmeyi kabul edebilir. Borç alanların eksiklik kararlarının potansiyel sonuçlarını anlamaları ve açığa satış işlemi sırasında çıkarlarını korumak için yasal tavsiye almaları çok önemlidir (Federal Ticaret Komisyonu, nd; Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi, 2012).

Açığa Satışların Kredi ve Vergi Etkileri

Açığa satışların kredi ve vergi etkileri mülk sahipleri için önemli olabilir. Kredi açısından, açığa satış, kredi raporlarında “ödenmiş bir borç” olarak rapor edildiğinden, ev sahibinin kredi puanını olumsuz etkileyebilir. Bununla birlikte, ev sahibi mali durumlarını ele almak için proaktif bir yaklaşım benimsediğinden, etki genellikle bir hacizden daha az şiddetlidir. Kredi notu düşüşünün kapsamı, kişinin kredi geçmişi ve eksikliğin miktarı (satış fiyatı ile ödenmemiş ipotek bakiyesi arasındaki fark) dahil olmak üzere çeşitli faktörlere bağlıdır.

Vergisel sonuçlarla ilgili olarak, açığa satıştan kaynaklanan eksiklik, vergi makamları tarafından belirli koşullar altında vergilendirilebilen “borç gelirinin iptali” olarak değerlendirilebilir. Amerika Birleşik Devletleri'nde, 2007 Mortgage Bağışlama Borç Kurtarma Yasası, açığa satış yoluyla ipotek borcu affedilen ev sahiplerine vergi indirimi sağladı, ancak bu hüküm 2020'nin sonunda sona erdi. açığa satışın kendi özel durumlarındaki potansiyel vergi etkileri (Sullivan, 2021).

Uluslararası Bağlamda Açığa Satış: Birleşik Krallık Destekli Gönüllü Satış

Yardımlı Gönüllü Satış (AVS), Birleşik Krallık'ta Amerika Birleşik Devletleri'ndeki açığa satışlarla benzerlikler paylaşan bir süreçtir. Bir AVS'de, ipotek ödemelerini karşılamakta zorlanan ve yeniden mülk edinme riskiyle karşı karşıya olan ev sahipleri, mülklerini gönüllü olarak, genellikle ödenmemiş ipotek bakiyesinden daha düşük bir fiyata satmayı seçebilirler. Bu, ev sahibinin, kredi notunun ciddi şekilde hasar görmesi ve olası yasal işlem gibi bir yeniden mülkiyetin olumsuz sonuçlarından kaçınmasına olanak tanır. Borç verenler, uzun ve pahalı bir süreç olabilen yeniden mülkiyeti elden çıkarmaya kıyasla daha uygun maliyetli ve verimli bir çözüm olabileceğinden AVS'yi kabul edebilirler. Bir AVS için borç verenin onayının gerekli olduğunu ve ödenmemiş ipotek bakiyesinden daha düşük bir satış fiyatını her zaman kabul etmeyebileceklerini not etmek önemlidir. Bu gibi durumlarda ev sahibinin, bir kredi değişikliği için pazarlık yapmak veya profesyonel bir finansal danışmandan borç tavsiyesi almak gibi diğer seçenekleri araştırması gerekebilir (Citizens Advice, 2021; Money Advice Service, 2021).

Açığa Satışların Mülk Sahiplerine ve Emlak Piyasasına Etkisi

Açığa satışların mülk sahipleri ve genel emlak piyasası üzerinde hem olumlu hem de olumsuz etkileri olabilir. Mali sıkıntı yaşayan mülk sahipleri için açığa satış, haciz yerine bir alternatif sunar ve mülklerini ödenmemiş ipotek borcundan daha ucuza satmalarına olanak tanır. Bu, hacizle ilişkili ciddi kredi hasarından kaçınmalarına ve Ev Maliyetine Uygun Rehine Alternatif Programı (HAFA) (MHA, 2009) gibi programlar aracılığıyla potansiyel olarak yeniden yerleştirme yardımı almalarına yardımcı olabilir.

Bununla birlikte, açığa satışlar, genellikle geleneksel satışlara kıyasla daha düşük satış fiyatlarına yol açtıklarından, bir mahalledeki mülk değerlerinin düşmesine de katkıda bulunabilir. Bu, bir domino etkisi yaratarak komşu mülklerin değer kaybetmesine ve potansiyel olarak daha fazla açığa satış veya hacizlere yol açabilir. Ek olarak, açığa satışların yaygınlığı, sıkıntılı mülklerin arzını artırarak genel emlak piyasasını olumsuz etkileyebilir, bu da ev fiyatlarını düşürebilir ve piyasadaki toparlanmayı yavaşlatabilir (Immergluck, 2010).

Sonuç olarak, açığa satışlar, finansal zorluklarla karşılaşan bireysel mülk sahipleri için rahatlama sağlayabilirken, aynı zamanda daha geniş piyasa zorluklarına ve mülk değerlerinin düşmesine katkıda bulunabilir.