Ortak Kiracılığın Tanımı ve Genel Bakış

Her ortak kiracı, eşit olmayan büyüklükte olabilen ve diğer ortak sahiplerin rızası olmadan serbestçe başkalarına devredilebilen ayrı ve ayrı bir hisseye sahiptir. Ölüm hakkının geçerli olduğu Ortak Kiracılıktan farklı olarak, bir TIC anlaşmasında, vefat eden ortak kiracının payı otomatik olarak hayatta kalan ortak sahiplere geçmez. Bunun yerine, merhumun mirasının bir parçası haline gelir ve vasiyetlerine veya vasiyet kanunlarına göre dağıtılır. TIC, mülkün mülkiyeti ve yönetiminde daha fazla esneklik sağladığından, emlak planlama, ticari gayrimenkul ve yatırım amaçlı gayrimenkullerde yaygın olarak kullanılır. Ortak sahiplerin haklarını ve sorumluluklarını ve bir TIC anlaşmasında doğabilecek vergi sonuçlarını ve potansiyel yasal ihtilafları anlamaları önemlidir (Cambridge Business English Dictionary, Cambridge University Press; Wikipedia).

Kiracılığın Ortak Temel Özellikleri

Ortak Kiracılık (TIC), birden çok tarafın bir mülkte bölünmemiş menfaatlere sahip olduğu bir mülk sahipliği biçimidir. TIC'in temel özelliklerinden biri, her kiracının eşit olmayan büyüklükte olabilen ve diğer kiracıların menfaatlerini etkilemeden diğer taraflara serbestçe devredilebilen ayrı ve ayrı bir hisseye sahip olmasıdır. Bu esneklik, ortak kiracılıkta (Cambridge İş İngilizcesi Sözlüğü, td) olduğu gibi hayatta kalan kiracılara otomatik olarak devretmek yerine, her kiracının payı, öldükten sonra mirasçılarına veya hak sahiplerine devredilebileceğinden, mülk planlamasına ve mirasa izin verir.

TIC'in bir diğer önemli yönü de Müşterek Kiracılığın temel unsurları olan zaman, unvan, menfaat veya mülkiyet birliğini gerektirmemesidir. Bu, ortak kiracıların çıkarlarını farklı zamanlarda, farklı araçlarla ve değişen oranlarda elde edebilecekleri anlamına gelir (Wikipedia, t). Ayrıca, müşterek kiracılar, bireysel mülkiyet paylarına bakılmaksızın tüm mülkün münhasır mülkiyet hakkına sahiptir ve vergiler ve bakım masrafları gibi mülk giderlerinden müştereken sorumludurlar (Cambridge English Corpus, nd).

Müşterek Kiracılık ile Müşterek Kiracılık arasındaki farklar

Müşterek Kiracılık ve Müşterek Kiracılık, mülk ortak mülkiyetinin iki farklı şeklidir. Aralarındaki temel fark, taraflardan birinin ölümü halinde müşterek maliklerin sahip olduğu haklardır. Müşterek Kiracılıkta, hayatta kalma hakkı geçerlidir, yani ölen mal sahibinin payı, herhangi bir vasiyet veya vasiyet hükümlerine bakılmaksızın otomatik olarak hayatta kalan ortak sahiplere geçer. Tersine, Ortak Tenancy'de, her ortak mal sahibi mülkte ayrı ve farklı bir paya sahiptir ve bu pay, hayatta kalan ortak sahiplere otomatik olarak geçmek yerine, ölüm üzerine seçtikleri hak sahiplerine miras bırakılabilir (Cambridge İş İngilizcesi Sözlüğü, t; t; Vikipedi, nd).

Diğer bir önemli fark, çıkar birliğidir. Müşterek Kiracılıkta, tüm ortak sahipler mülkte eşit paylara ve aynı menfaatlere sahipken, Ortak Kiracılıkta, ortak sahipler eşit olmayan hisselere ve değişen menfaatlere sahip olabilir (Cambridge English Corpus, nd). Ayrıca, Ortak Kiracılık yalnızca mülkiyet birliğini gerektirirken, Ortak Kiracılık dört zaman, unvan, menfaat ve mülkiyet birimini gerektirirken, bu ortak mülkiyet türlerinin oluşturulması ve oluşumu farklılık gösterir (Wikipedia, t).

Ortak Kiracılığın Oluşturulması ve Oluşturulması

Ortak Kiracılık (TIC), her bir kiracının mülkiyet çıkarlarını özetleyen, tipik olarak bir tapu veya vasiyetname şeklinde yasal bir anlaşma yoluyla oluşturulur ve oluşturulur. Anlaşma, her bir kiracı için eşit olmayan mülkiyet yüzdesini belirtir ve ilgili tarafların hak ve sorumluluklarını belirlemek için gereklidir. Ortak kiracıların mülkiyet birliğine sahip olması gerektiğine dikkat etmek çok önemlidir, yani her kiracının bireysel mülkiyet çıkarlarına bakılmaksızın mülkün tamamına sahip olma ve kullanma hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Ek olarak, bir TIC'nin oluşturulması, ortak kiracılığın aksine zaman, unvan veya çıkar birliği gerektirmez ve oluşum sürecinde daha fazla esneklik sağlar. Bazı yargı bölgelerinde, yasal belge ortak mülkiyetin türünü açıkça belirtmiyorsa ve tarafların sözleşmedeki niyetlerini açıkça tanımlamalarını zorunlu kılıyorsa, bir TIC varsayılabilir (Hansard arşivi; Cambridge English Corpus).

Kiracıların Ortak Hak ve Sorumlulukları

Ortak Kiracılık (TIC) düzenlemesinde, kiracılar bir mülkte bireysel ve bölünmemiş menfaatlere sahiptir ve her kiracı mülkün tamamını kullanma ve işgal etme hakkına sahiptir. Kiracıların ortak temel sorumluluklarından biri, mülkün ipotek ödemeleri, vergiler ve bakım maliyetleri gibi masraflarına mülkiyet payları oranında katkıda bulunmaktır. Ek olarak, ortak kiracılar, diğer ortak kiracıların rızası olmadan mülkteki menfaatlerini satış, hediye veya miras yoluyla devretme hakkına sahiptir. Ancak, ortak kiracıları herhangi bir potansiyel satış veya paylarının devri hakkında bilgilendirmekle de yükümlülerdir. Ayrıca, müşterek kiracılar, ya ortak kiracılar arasında gönüllü bir anlaşma yoluyla veya mahkemeye adli taksim için dilekçe vererek mülkün paylaşılmasını talep etme hakkına sahiptir. Ortak kiracıların uyumlu bir ortak mülkiyet düzenlemesi sağlamak ve olası yasal anlaşmazlıkları önlemek için haklarını ve sorumluluklarını anlamaları ve bunlara bağlı kalmaları çok önemlidir.

Ortak Kiracılığın Bölünmesi ve Sona Ermesi

Bir Ortak Kiracılığın bölümlenmesi veya feshedilmesi çeşitli yöntemlerle gerçekleştirilebilir. Ortak bir yaklaşım, ortak kiracıların karşılıklı olarak mülkü farklı bölümlere ayırmayı kabul ettiği ve her kiracının kendi payına bağımsız olarak sahip olmasına ve onu kontrol etmesine izin verdiği gönüllü paylaşım yöntemidir. Bu, yasal geçerliliği sağlamak için ilgili tapu siciline kaydedilmesi gereken yazılı bir sözleşme veya bir paylaştırma senedi aracılığıyla yapılabilir (Pea, 2017).

Müşterek kiracıların anlaşamadığı durumlarda yargısal taksim istenebilir. Bu, bir yargıcın mülkün uygun şekilde bölünmesini belirleyeceği veya gelirlerin ortak kiracılar arasında mülkiyet paylarına göre dağıtılacağı şekilde satışına karar vereceği mahkemede bir bölme davası açmayı içerir (Pea, 2017). Ek olarak, Ortak Kiracılık, bir ortak kiracının tek taraflı eylemiyle, örneğin paylarının üçüncü bir tarafa satışı veya devri yoluyla feshedilebilir. Ancak bu, kalan ortak kiracıların mülkteki menfaatlerini etkilemeyecektir (Hansard, 2018).

Sonuç olarak, Ortak Kiracılığın bölünmesi veya feshedilmesi, gönüllü anlaşmalar, adli müdahale veya ortak kiracıların tek taraflı eylemleri yoluyla gerçekleştirilebilir. Müşterek kiracıların bu durumlarda haklarını ve sorumluluklarını anlamaları ve gerektiğinde yasal tavsiye almaları çok önemlidir.

Ortak Kiracılar İçin Vergi Etkileri

Ortak Kiracılık (TIC) düzenlemesindeki kiracılar için vergi etkileri, yargı bölgesine ve bireysel koşullara bağlı olarak değişebilir. Genel olarak, TIC mülkiyeti, her bir kiracının, bağımsız olarak satılabilen, devredilebilen veya miras bırakılabilen mülkün ayrı ve farklı bir payına sahip olmasına izin verir. Bu bireysel mülkiyet yapısının çeşitli vergi sonuçları vardır. İlk olarak, her kiracı, mülkün ilgili payı üzerinden, yerel vergi kanunlarına ve kiracının kişisel vergi durumuna bağlı olarak düşülebilecek emlak vergilerini ödemekten sorumludur (Arlington Law Group, t).

İkinci olarak, bir kiracı bir TIC'deki payını sattığında, satış fiyatı ile orijinal maliyet esası arasındaki fark üzerinden değer artış kazancı vergisine tabi olabilir. Bununla birlikte, bazı durumlarda, bir TIC hissesinin satışına ilişkin sermaye kazançları vergisini ertelemek için 1031 değişimi gibi vergi erteleme stratejileri mevcut olabilir (IRS, 2021).

Son olarak, TIC mülkiyeti emlak planlamasını ve veraset vergisini etkileyebilir. Bir kiracının ölümü üzerine, TIC'deki payı veraset vergisi amacıyla mülküne dahil edilecek ve mülk, ortak bir kiracılık anlaşmasında olduğu gibi hayatta kalan kiracılara otomatik olarak geçmeyecektir (Arlington Hukuk Grubu, t).

Sonuç olarak, bir TIC anlaşmasındaki kiracılar, belirli vergi uygulamalarını ve durumlarına yönelik potansiyel stratejileri anlamak için bir vergi uzmanına danışmalıdır.

Ortak ve Emlak Planlamasında Kiracılık

Müşterek kiracılık (TIC), mülk sahiplerinin bir mülkte ayrı ve farklı hisselere sahip olmalarına izin verdiği için emlak planlamasında önemli bir rol oynar ve bu pay, ölümleri üzerine mirasçılarına veya hak sahiplerine devredilebilir. Hayatta kalma hakkının, mülkün hayatta kalan ortak sahip(ler)e otomatik olarak geçtiğini belirttiği Ortak Kiracılığın aksine, TIC, her ortak sahibin, kendi iradeleri veya güvenleri yoluyla seçtikleri kişiye mülkteki paylarını belirlemesine izin verir. Bu esneklik, TIC'yi karmaşık aile yapılarına sahip bireyler veya mülk çıkarlarını birden fazla hak sahibine bırakmak isteyenler için çekici bir seçenek haline getirir. Ek olarak, her bir ortak sahibin payı veraset ve sermaye kazançları vergisi amaçları için bağımsız olarak değerlendirildiğinden, TIC potansiyel vergi etkilerinin hafifletilmesine yardımcı olabilir (Harvard Law Review, 2017). Bununla birlikte, mülk sahipleri ve ortak sahipler arasında mülk yönetimi ve paylaşımına ilişkin potansiyel anlaşmazlıklara da yol açabileceğinden, mülk sahiplerinin mülk planlama süreçlerinde TIC'nin yasal ve mali sonuçlarını dikkatlice düşünmeleri çok önemlidir (Friedman, 2016).

Ticari Gayrimenkulde Ortak Kiracılık

Ortak Kiracılık (TIC), birden fazla yatırımcının kaynaklarını bir araya getirmesine ve bir mülkte ortak bir menfaat elde etmesine izin verdiği için ticari gayrimenkulde önemli bir rol oynar. Bu ortak mülkiyet biçimi, yatırımcılara portföylerini çeşitlendirme ve daha büyük, potansiyel olarak daha kazançlı yatırımlara katılma fırsatı sağlar. Ortak olan her kiracı, mülkte diğer ortak sahiplerden bağımsız olarak satılabilen, devredilebilen veya miras alınabilen ayrı ve ayrı bir paya sahiptir. Ayrıca, TIC düzenlemeleri, sahiplik yüzdeleri açısından esneklik sunarak yatırımcıların yatırımlarını finansal yeteneklerine ve risk toleranslarına göre uyarlamalarına olanak tanır. Ancak, müşterek kiracıların mülkün masraflarından ve borçlarından müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu belirtmek çok önemlidir, bu da sorunsuz yönetim ve karar verme süreçlerini sağlamak için ortak mal sahipleri arasında net anlaşmalar ve iletişim gerektirir. Özet olarak, Tenancy in Common, ticari gayrimenkul yatırımcıları için değerli bir araç olarak hizmet eder ve daha büyük yatırımlara erişimi, portföy çeşitlendirmesini ve esnek mülkiyet yapılarını kolaylaştırır (Cambridge İş İngilizcesi Sözlüğü, t; Wikipedia, t).

Kiracılıkta Hukuki Uyuşmazlıklar ve Ortak Çözüm

Bir Müşterek Kiracılık düzenlemesindeki potansiyel yasal ihtilaflar, mülk yönetimi, giderlerin tahsisi veya mülkün satışı veya bölünmesi konusundaki anlaşmazlıklar gibi çeşitli sorunlardan kaynaklanabilir. Bir kiracının payını satmak istemesi veya bir kiracının ölümü ve mirasçılarının mülk için farklı niyetleri olması durumunda da ihtilaflar ortaya çıkabilir. Bu gibi durumlarda, çözüm yöntemleri, tarafsız bir üçüncü tarafın karşılıklı olarak kabul edilebilir bir çözüme ulaşmaya yardımcı olduğu müzakere, arabuluculuk veya tahkimi içerebilir. Bu yöntemler başarısız olursa, bir mahkemenin konuyla ilgili karar vereceği dava gerekli olabilir. Ortak kiracılar için, çatışma olasılığını en aza indirmek ve çözümlerini kolaylaştırmak için her bir tarafın hak ve sorumluluklarının yanı sıra anlaşmazlık çözüm prosedürlerini özetleyen iyi hazırlanmış bir sözleşmeye sahip olmaları çok önemlidir (Cambridge İş İngilizcesi Sözlüğü, Cambridge University Press ; Vikipedi).

Ortak Kiracılık Konusunda Uluslararası Perspektifler

Ortak Kiracılık konusundaki uluslararası perspektifler, farklı hukuk sistemlerini ve kültürel normları yansıtacak şekilde farklı yetki alanlarında farklılık gösterir. Amerika Birleşik Devletleri'nde Ortak Kiracılık, özellikle gayrimenkul yatırımı ve emlak planlaması bağlamında, ortak mülkiyetin popüler bir biçimidir. Birden fazla malikin bir mülkte bölünmemiş menfaatlere sahip olmasına izin verir ve her malikin payı ölüm veya satış üzerine devredilebilir (Barton, 2017).

Buna karşılık, Fransa ve Almanya gibi medeni hukuk ülkeleri Ortak Kiracılığı ayrı bir yasal kavram olarak tanımamaktadır. Bunun yerine, Ortak Kiracılık ile bazı benzerlikler paylaşan, ancak aynı zamanda, özellikle ortak sahiplerin hakları ve yükümlülükleri açısından dikkate değer farklılıkları olan, "bölünme" olarak bilinen bir ortak mülkiyet sistemi kullanırlar (Rudden, 1987).

Birleşik Krallık ve Avustralya gibi teamül hukuku yargı bölgelerinde, Ortak Kiracılık tanınır ve ABD'ye benzer şekilde çalışır; ortak sahipler bir mülkte serbestçe devredilebilen ayrı ve farklı hisselere sahiptir (Hukuk Komisyonu, 2002). Ancak Ortak Kiracılığın yaygınlığı ve uygulaması, mülkiyet hukuku ve kültürel uygulamalardaki farklılıklar nedeniyle bu ülkelerde farklılık gösterebilir.

Genel olarak, Ortak Kiracılık konusundaki uluslararası perspektifler, ortak mülkiyetin farklı yasal sistemler ve kültürel bağlamlar genelinde kavramsallaştırıldığı ve düzenlendiği çeşitli yolları vurgulamaktadır.

Vaka Çalışmaları ve Ortak Kiracılık Örnekleri

Ortak Kiracılık (TIC), çeşitli mülk sahipliği ihtiyaçlarını karşılamada esnekliğini ve uyarlanabilirliğini göstererek çeşitli senaryolarda kullanılmıştır. Dikkate değer bir örnek, hızla yükselen emlak fiyatlarının uygun fiyatlı konut seçeneklerine yönelik talebin artmasına yol açtığı San Francisco Körfez Bölgesi'ndeki TIC düzenlemesidir. TIC'ler, kat mülkiyeti için popüler bir alternatif haline geldi ve birden fazla kişinin kaynakları bir araya getirmesine ve her biri ayrı ve farklı bir hisseye sahip olan bir mülk satın almasına izin verdi (Kim, 2004).

Başka bir örnek, büyük ölçekli mülklere yatırımı kolaylaştırmak için TIC'lerin kullanıldığı ticari gayrimenkul sektöründe bulunabilir. Deloitte (2012) tarafından yapılan bir örnek olay incelemesinde, bir grup yatırımcı, bir TIC yapısı aracılığıyla ticari bir mülk edinerek, mülkün gelirinden ve potansiyel değer artışından yararlanırken varlığa toplu olarak sahip olma ve yönetme olanağı tanır. Bu düzenleme, yatırımcıların portföylerini çeşitlendirmesine ve tek varlık sahipliğiyle ilişkili riskleri azaltmasına izin verdi.

Bu örnekler, Tenancy in Common'ın, hem bireylerin hem de benzer şekilde yatırımcıların çeşitli ihtiyaç ve tercihlerini karşılayan bir mülk sahipliği yapısı olarak çok yönlülüğünü göstermektedir.